地方债务风险化解路径 核心观点 - 地方政府及城投平台面临存量债务化解与增量融资模式重构的双重挑战，需通过项目自平衡实现破局 [1] - 贵州等地区探索的"展期降息+市场化融资"模式为其他地区提供参考，但单纯依赖存量展期已难持续 [1] 项目筛选逻辑 - 增量项目需满足"服务地方职能"与"市场化造血"双重属性，核心逻辑为"三个锚定" [2] - 锚定国家战略导向：如黄河流域生态保护、乡村振兴等领域，某中部省份通过"沿黄生态廊道+文旅综合体"项目申请专项债15亿元并引入社会资本 [2] - 锚定经营性现金流闭环：如保障房项目采用"配建商业+物业运营"模式，20%商业面积租金覆盖80%建设成本，东部城市创新"共有产权+REITs"组合提前回收投资 [3] - 锚定城投主业转型：某省会城投整合市政管网业务形成"公用事业服务包"，年现金流增幅达30% [4] 资金来源优化 - 构建"政策资金打底+市场融资补充"混合模式 [5] - 专项债与政策性金融联动：某开发区采用专项债注资资本金并引入国开行贷款，杠杆比例达1:5 [5] - 债务工具创新：如项目收益债针对停车场、充电桩项目发行10年期债券，供应链融资通过应付账款ABS降低融资成本150BP [10] 隐性债务规避策略 - 重构政企权责边界，实践路径包括支付责任切割与现金流包装 [6][7] - 前端市场化决策：某市科创园项目政府仅以税收增量奖励间接支持 [6] - 收入混配技术：某污水处理项目将财政补贴占比从95%降至60%，开发中水回用等市场化收入 [7] - 期限错配缓释：用20年期项目贷款覆盖5年期隐债置换 [8] 行业培训课程体系 宏观经济类 - 涵盖基建行业趋势、房地产转型、城市更新等主题，如《基建行业与建工企业发展趋势与战略布局》 [13] 项目投融资类 - 包括专项债申报、PPP模式操盘、REITs等专题，如《超长期国债与地方专项债项目谋划与落地实施》 [13] 园区片区开发类 - 聚焦产业地产运营、产城融合等，如《产业园区增值与保值》《片区开发项目操盘流程》 [15] 招商引资类 - 涉及产业转型、招商策略等，如《招商引资项目信息挖掘、识别、跟进与落地》 [15] 公司背景 - 北京山禾不动产管理有限公司具备土地评估A级、城市规划咨询甲级等资质，服务客户包括央企国企、地方政府及金融机构 [16] - 业务覆盖专项债发行咨询、EOD模式投融资、城市更新等领域，兼营产业导入与招商引资服务 [16]