新经济形势下国有企业存量不动产盘活 - 高效利用存量不动产成为国有企业提升资产效益的重要手段 [1] - 盘活存量资产可推动资管业务优化、实现战略升级，并构建业财一体化管理体系 [1] 资产管理精细化转型 - 资产管理需从简单成本控制转向精细化运营管理，央企和北京市属国企纷纷成立资产管理公司或平台 [2] - 实现"三管合一"（运营管理、资产管理和物业管理深度融合）是提升项目价值的关键 [2] - 资本市场对不动产开放，需形成"以终为始"的全链条管理思维，以资本化退出为终极目标 [2] 数字化赋能资产管理 - 数字化是提升效率的关键，通过管理平台系统实现集团层面统一规划和实时资产跟踪 [3] - 数字化提供财务和运营台账，可主动识别租约到期情况并启动续租谈判 [3] 国有资产管理面临的挑战 - 家底未摸清：资产边界和底层信息掌握不清 [5] - 价值待提升：老旧资产与区域发展错配，运营实现价值较低 [5] - 管理效能低：缺乏市场化竞争意识和快速调整能力 [5] - 发展难持续：传统租金模式缺乏长期规划，客户变动后难以持续 [6] 解决方案探索 - 资产梳理与分级定岗：盘清家底并对资产分级分类，制定差异化管理和管控模式 [7] - 资产价值提升路径：解决瑕疵资产合规性问题，评估老旧物业适配性并探索二次开发 [7] - 运营增效：调整租金定价策略、优化服务内容、引入市场化第三方合作机构 [7] 资产可持续发展 - 资本市场退出渠道多元，包括公募REITs和私募REITs [8] - 项目运营需满足金融产品筛选偏好，设定清晰退出目标和预期规模 [8] - 集团层面需形成清晰资产管理战略定位，建立标准化管理工具和流程 [8]

QFII增持A股情况 - 截至4月22日，73家已披露一季报的上市公司前十大流通股股东名单中出现QFII身影 [1] - 20家外资机构现身，包括阿布扎比投资局、摩根士丹利、摩根大通、高盛、美林等 [1] - 外资巨头增持中国资产和中东主权财富基金布局中国市场，反映国际资本对中国经济中长期发展前景的信心 [1] 外资机构对中国市场的看法 - 联博基金推出第二只公募产品联博智远混合型证券投资基金，看好中国股票市场潜力 [1] - 凯德投资申请推出首只消费基础设施公募REITs产品凯德商业C-REIT，旨在获取境内长期权益资本 [1][2] - 汇丰前海证券认为中国股市具韧性，得益于政策支持和全球投资者看法的转变 [2] - 野村东方国际证券表示A股估值处于底部区域，建议长期视角配置资产 [2] - 高盛维持对A股和港股的高配建议，预测MSCI中国指数和沪深300指数分别有12%和15%上涨空间 [3] - 路博迈集团超配中国市场，因中国经济和企业盈利可能出现惊喜 [3] 政策红利与开放举措 - 政策红利持续释放，跨境投资渠道有望优化，如深化QFLP试点和吸引境外金融机构 [3] - 《加快推进服务业扩大开放综合试点工作方案》提出吸引境外保险公司、主权基金、养老基金等参与绿色项目投融资 [3] - 中国国际经济交流中心建议鼓励外资开展股权投资，推出更多跨境ETF产品，拓展存托凭证互联互通 [4] - 监管部门明确将提高跨境投融资便利性，以开放促改革、促发展 [4] 外资机构行动与市场影响 - 外资机构竞相推出新产品，如联博基金和凯德投资的公募产品，表达对中国资产的看好 [1][2] - 外资机构"唱多"又"做多"中国资产，政策红利的释放是关键驱动因素 [3] - 外资机构期待进一步优化QFLP试点政策，拓宽投资范围和灵活性 [3]

苏州高新区外资发展概况 - 苏州高新区面积约223平方公里，聚集2000多家外资企业，是外商在华投资密集区域[1] - 2023年前5月新增外资项目48个，实际使用外资3.3亿美元，同比增长16.9%[2] 外资企业招商与服务机制 - 易商集团建设国际化产业园区，已吸引生物医药、新材料等领域全球知名企业进驻，厂房从2层扩建至4层[3] - 高新区实行"反馈不过夜"机制，48小时内为美国生物医药企业提供英文版政策解决方案[3][4] - 成立项目专班加速审批流程，辅助用房建设周期从1年压缩至半年[4] 重点外资企业案例 - 斯塔尔精细涂料公司2004年落户，月产量从几十吨增至1000吨以上，年产值超10亿元[5][6] - 完成1.8万吨技术改造项目投运，高新区协助补齐横跨十余年的缺失材料，3个月内办结产权证[6] - 通过高新区牵线研发白色抗污皮革产品，实现产业链协同创新，原材料本土采购率超50%[7] 外资企业配套支持体系 - 为艾崎精密等企业配备服务专员，解决外籍管理人员工作生活问题[8] - 开展职业技能证书国际互认，日资企业员工直接获得国内数控机床操作证书[9][10] - 组织中外企业交流会促进产业链合作，举办文体活动构建外企人员社交圈[8][10]

凯德投资人民币母基金设立 - 公司在中国设立首支在岸母基金凯德投资人民币母基金 总股本承诺额50亿元人民币(9.21亿新元) [1] - 母基金引入国内知名保险机构作为主要投资者 契合轻资产战略 预计将为基金资产管理规模贡献200亿元人民币(37亿新元) [1] - 母基金将通过子基金重点投向具备稳定现金流和长期增值潜力的优质资产 涵盖产业园区、购物中心、租赁住房及服务公寓等类别 [1] - 未来子基金有望涉足数据中心、物流园和办公楼等特殊机会投资领域 [1] 公司战略与本土化发展 - 公司深耕中国超过30年 首支母基金彰显构建多元化人民币基金产品实力 顺应险资加大不动产配置趋势 [2] - 依托与头部险企设立母基金 有望吸引更多险资参与子基金投资 快速拓展国内投资者网络 [2] - 自2021年以来已在中国设立7支人民币私募基金 累计募资540亿元 体现"本土募资、服务本土"策略成效 [2] - 公司在中国40多个城市管理约300个项目 投资组合位于五大核心城市群一二线城市 涵盖办公楼、购物中心等多类资产 [2] 公募REIT布局 - 公司已申报首支中国消费基础设施公募REIT凯德商业C-REIT 有望成为中国首单外资消费类公募REIT [3] - 该举措将拓宽公司获取境内长期权益资本的渠道 推动经常性费用收入持续增长 [3] 投资方向与国家战略契合 - 母基金投资战略布局深度契合中国国家重点发展方向 支持经济向消费和创新驱动转型 [2] - 公司通过共同投资实现与资本合作伙伴利益协同 依托强劲资产负债表优势 [2]

投融资体制改革核心观点 - 投融资体制改革是实现经济高质量发展的重要举措 旨在提升政府投融资效率 降低融资风险 优化财政体制与国有资产管理 [1] - 改革需系统性推进 涵盖决策机制优化 项目管理强化 债务风险控制 财政体制调整 国有资产市场化及金融渠道拓宽 [8] 政府投融资决策机制改革 - 建立广义财政-金融投融资体系 整合财政部门资金 政策性银行 政府融资担保及商业银行资源 提升协同效应 [2] - 推行重大项目部门联评联动机制 上收部分权限至省市级政府 避免资源分散 实现规模效应 [2] 政府投资项目管理 - 实施全生命周期管理 包括项目储备 论证 排序及动态调整 确保投资布局符合宏观政策与地方需求 [3] - 建立项目入库标准与动态监控机制 清理未达预期效益项目 优化资源配置 [3] 政府债务管理体制 - 短期措施包括建立偿债备付金制度 加强公开融资透明度 降低违约风险 [4] - 长期需推行资本预算制度 匹配投融资与财政收入 提升债务支出效率与社会监督 [4] 财政体制优化 - 调整中央与地方财权事权划分 外部性较强领域由高层级政府承担 增加地方税收收入缓解流动性压力 [5] 国有资产管理改革 - 政府退出竞争性领域 通过国有资本投资运营公司实现政资分离 减少直接干预 [6] 金融体制改革 - 推动资本市场功能健全 提高股权融资比重 引导资金流向创新型企业 [7] - 引入社保基金 保险资金等中长期资本 拓宽投融资渠道多元化 [7] 相关课程与行业服务 - 宏观经济与投融资课程覆盖基建 房地产 专项债 PPP模式等领域 [10] - 园区开发与招商引资课程聚焦产业地产运营 片区开发及招商策略 [12] - 公司提供地方政府专项债券 EOD模式 城市更新等全流程咨询服务 具备多项甲级资质 [13]

地方债务风险化解路径 核心观点 - 地方政府及城投平台面临存量债务化解与增量融资模式重构的双重挑战，需通过项目自平衡实现破局 [1] - 贵州等地区探索的"展期降息+市场化融资"模式为其他地区提供参考，但单纯依赖存量展期已难持续 [1] 项目筛选逻辑 - 增量项目需满足"服务地方职能"与"市场化造血"双重属性，核心逻辑为"三个锚定" [2] - 锚定国家战略导向：如黄河流域生态保护、乡村振兴等领域，某中部省份通过"沿黄生态廊道+文旅综合体"项目申请专项债15亿元并引入社会资本 [2] - 锚定经营性现金流闭环：如保障房项目采用"配建商业+物业运营"模式，20%商业面积租金覆盖80%建设成本，东部城市创新"共有产权+REITs"组合提前回收投资 [3] - 锚定城投主业转型：某省会城投整合市政管网业务形成"公用事业服务包"，年现金流增幅达30% [4] 资金来源优化 - 构建"政策资金打底+市场融资补充"混合模式 [5] - 专项债与政策性金融联动：某开发区采用专项债注资资本金并引入国开行贷款，杠杆比例达1:5 [5] - 债务工具创新：如项目收益债针对停车场、充电桩项目发行10年期债券，供应链融资通过应付账款ABS降低融资成本150BP [10] 隐性债务规避策略 - 重构政企权责边界，实践路径包括支付责任切割与现金流包装 [6][7] - 前端市场化决策：某市科创园项目政府仅以税收增量奖励间接支持 [6] - 收入混配技术：某污水处理项目将财政补贴占比从95%降至60%，开发中水回用等市场化收入 [7] - 期限错配缓释：用20年期项目贷款覆盖5年期隐债置换 [8] 行业培训课程体系 宏观经济类 - 涵盖基建行业趋势、房地产转型、城市更新等主题，如《基建行业与建工企业发展趋势与战略布局》 [13] 项目投融资类 - 包括专项债申报、PPP模式操盘、REITs等专题，如《超长期国债与地方专项债项目谋划与落地实施》 [13] 园区片区开发类 - 聚焦产业地产运营、产城融合等，如《产业园区增值与保值》《片区开发项目操盘流程》 [15] 招商引资类 - 涉及产业转型、招商策略等，如《招商引资项目信息挖掘、识别、跟进与落地》 [15] 公司背景 - 北京山禾不动产管理有限公司具备土地评估A级、城市规划咨询甲级等资质，服务客户包括央企国企、地方政府及金融机构 [16] - 业务覆盖专项债发行咨询、EOD模式投融资、城市更新等领域，兼营产业导入与招商引资服务 [16]