广州汇悦台二手房市场分析 市场供需与挂牌情况 - 汇悦台目前在贝壳平台挂牌28套住宅，若包含未上架房源则总量达30套，占全盘431套的6.4%-7%，远超正常流通范围3%-5% [4][7] - 2023年10月挂牌率仅4%+，当前挂牌量同比显著增长 [8] - 新增挂牌集中在两个节点：2023年9月底保利临江大道地块竞拍后（占全年新增61.54%）及2024年小阳春期间（5个月内新增11套） [34][37] 价格变动趋势 - 挂牌均价从2023年10月的33.73万/平降至28.27万/平，整体降幅16.19% [11] - 单价区间从28.94-40.27万/平缩至22.81-32.95万/平，最高价降18.18%，最低价降21.18% [11] - 相似户型总价对比：365平户型降2000万，282平户型降1600万，部分房源较峰值折价20% [12] - 53.57%挂牌房源有调价记录，其中80%为降价且多次下调 [13][14] 竞争格局与业主动机 - 保利临江大道地块（南向一线江景、得房率130%）和凯旋新世界「广粤观邸」对汇悦台形成直接竞争，促使业主置换 [34][39] - 业主报价策略趋保守：全市47套上亿房源中汇悦台占比从28.57%降至14.89%，新增挂牌仅2套报价超1亿 [42] - 部分业主为规避竞品冲击主动降价，如282平房源报价7000万（单价24万/平），较2022年28万/平降14% [36] 项目基础信息 - 开发商为广州侨鑫地产，物业为仲量联行，6栋塔楼/板楼，431户，2014-2016年建成 [6] - 容积率4.8，绿化率35%，物业费7.99-8元/平/月，无供暖 [6] - 典型房源特征：精装修，建面284-365平，报价集中在7600万-1.14亿，单价22.81-32.95万/平 [17][26][32]