去年9.26新政后，在"一揽子"政策推动下，房地产市场预期及购房者信心有所恢复，去年10月核心城市 市场活跃度大幅提升，受上年高基数影响，导致降幅扩大。 2025年1-10月中国房地产企业 销售业绩排行 | 排名 | 企业名称 | 销售额 | A CLASS CONSTITUTION CONSTITUTION OF THE FOR T | 销售面积 企业名称 | | --- | --- | --- | --- | --- | | | | (亿元) | 排名 | (万 m2) | | 1 | 保利发展 | 2227.0 | 1 | 1115.5 保利发展 | | 2 | 绿城中国 | 2011.0 | 2 | 绿城中国 966.0 | | 3 | 中海地产 | -1891.0 | 3 | 中海地产 841.0 | | 4 | 束润置地 | 1696.0 | 4 | 万科 835.1 | | 5 | 招商蛇口 | 1560.7 | 5 | 华润置城 636.6 | | 6 | 万科 | 1146.6 | 6 | 招商蛇口 579.0 | | 7 | 建发房产 | 1065.1 | 7 | 绿地控股 564.9 | ...

行业整体销售表现 - 1-10月TOP100房企销售总额为28967.1亿元，同比下降16.3%，降幅较1-9月扩大4.1个百分点 [1] - 去年10月高基数及政策效应减弱是导致当前同比降幅扩大的主要原因 [1] - 10月单月48家百强房企业绩环比增长，其中20家环比增幅大于30% [2] 房企阵营格局 - 千亿销售额阵营房企共7家，销售额均值为1656.8亿元 [2] - 第二阵营（500-1000亿）房企共7家，较去年同期减少2家，销售额均值732.9亿元 [2] - 第三阵营（300-500亿）企业6家，较去年同期减少3家，第四阵营（100-300亿）企业42家，较去年同期减少6家 [2] - 保利发展以2227亿元销售额位居榜首，绿城中国、中海地产紧随其后，销售额分别为2011亿元和1891亿元 [2][3] 区域市场分化情况 - 10月一线城市合计成交168万平方米，环比持平，但同比降幅高达41% [4] - 广州10月单月成交61万平方米，环比增6%，但同比降46% [4] - 北京10月成交环比增长19%，但同比仍下降19%，上海、深圳同比降幅均超40% [4][5] - 1-10月广州房企销售金额流量榜单TOP20总销售额为1539.3亿元 [5] 重点城市及房企项目表现 - 保利发展夺得广州1-10月流量及权益金额双冠军，流量销售金额为338亿元 [5] - 越秀地产位居广州双榜单第二，流量金额为287.2亿元 [5] - 珠实地产、华润地产、中海地产分列广州流量金额榜第三至第五名 [5] - 天河区保利天曜以53.8亿元网签金额位居广州项目榜首，海珠区保利天奕以52.8亿元位列第二 [6] 政策环境与未来展望 - 10月多地在供给端针对"好房子"建设落地优化政策，需求端多地优化公积金贷款政策 [7] - 年末房企进入业绩冲刺阶段，重点城市供应或有所改善，对市场形成一定支撑 [7] - 城市间、项目间分化持续加剧，核心一二线城市市场下行压力较大，部分弱二三线城市去化率仍低于20% [7]

核心观点 - 尽管整体房地产市场表现疲软，但一线城市高端住宅项目逆势热销，市场购房主力正从刚需群体转向改善型与高净值人群 [1] - 高端项目凭借其稀缺性、地段价值和产品力，成为房企回笼资金的关键，政策优化也促进了高净值购房需求的释放 [1] - 房企正集中资源在核心城市针对高净值人群发起销售攻势 [1] 深圳市场表现 - 深圳龙岗改善盘中海大运玖章于10月21日晚开盘，一夜实现销售金额超21亿元，大平层产品去化率逾九成 [1][2] - 截至10月24日，中海大运玖章项目备案房源239套，已签认购书房源186套，整体去化率约77.82% [2] - 该项目地块由中海地产于今年1月16日以30.65亿元竞得，溢价率高达70.37%，楼面地价约2.96万元/平方米 [2] - 客户构成以龙岗本地改善型客户为主，同时吸引氢能、半导体等新兴产业的高端人才 [3] - 深圳市2025年四季度计划入市项目共39个，住宅供应约1.01万套，多个豪宅项目排队入市，包括南山、前海、宝安、福田等片区的项目 [5] - 相关片区二手房挂牌价在7.9万-19.8万元/平方米之间 [6] 北京市场表现 - 北京璞樾项目于10月17日开盘，售价在11.46万—12.9万元/平方米之间，累计售出230套房，销售金额达45.65亿元 [8] - 越秀地产在北京推出的和樾系项目表现亮眼，和樾望雲与和樾玉鳴在3月首开当天实现152亿元销售额，刷新北京同期开盘纪录 [8] 上海市场表现 - 上海万科高福云境项目于10月18日开盘，25套总价1.3亿—1.7亿元的大平层即告售罄，销售金额超过2024年全年上海同价段豪宅成交总额 [9] - 该项目均价达21万元/平方米，是上海第二个平均单价达到21万元/平方米的高层住宅项目 [9] - 嘉里金陵华庭二期于9月21日开盘即售罄，套均总价约8200万元的120套房收金98.43亿元 [9] - 上海壹号院套均总价5000万元起，年内四次开盘"日光"，成为2025年上海首个破百亿单盘项目 [9] 广州市场表现 - 广州保利发展旗下保利天曜与保利天奕两大项目年内网签金额合计超百亿元，分别占据单盘销冠与亚军 [10] 产品结构变化 - 高端改善型需求成为市场主要支撑力量，今年三季度四房户型成为新房成交结构中增长最显著的产品类型 [10] - 一线城市四房成交占比达32.8%，较去年提升4.4个百分点；二线城市也提升至30.9% [10] 市场驱动因素与分化 - 豪宅热销源于核心地段土地资源稀缺、高净值人群需求旺盛以及产品的保值与圈层价值 [11] - 市场呈现分化态势，成都近郊怡湖春晓项目因定价过高，开盘去化率仅45%；武汉武昌源著项目去化率不足三成 [11] - 深圳湾澐玺项目启动全民营销，推荐成交每套奖励现金10万元 [12]

广州滨江天地项目销售表现 - 上个周末吸引超500组客户到访，官宣卖出48套，收入2.68亿元[1] - 截至2025年8月20日网签数据显示已售735套，未售481套，畅销指数超过60%[1] - 与截至7月29日数据相比，网签住房增加12套，去化率进一步提升[1] 广州楼市整体态势 - 市场呈现"冰火两重天"格局，热销项目与冷清项目并存[1] - 7月商品住宅成交面积51.09万平方米，同比下降22.92%；成交套数4662套，同比下降16.62%[5] - 8月开发商推货积极性提高，全新盘营销动作和入市速度明显加快[1] 区域成交分化 - 番禺、白云、黄埔、增城为成交主力区域，共成交31.31万平方米，占城市成交面积61.28%[5] - 越秀、黄埔、增城成交面积同比增长，分别增长127.4%、44.6%、6.9%[5] - 天河区7月新房网签仅273套，环比6月暴跌75%[9] 黄埔区市场表现 - 2025年1-7月一手住宅网签套数同比增长近28.5%，网签面积同比增长近20%[6] - 老黄埔板块7月单月网签量达562套，占全区网签量84.7%[6] - 中建某盘7月网签总数达130套，增长3倍；广州地铁·珑岄上城网签比6月增长近两倍[6] 重点项目去化情况 - 中交科城·黄埔未来城首开150套房源，截至7月28日网签105套，去化率70%[6] - 项目二期开售不足三周，2栋、5栋已售75套，去化率48.70%[6] - 广州新盘开盘平均去化率为40%[6] 荔湾区白鹅潭板块 - 7月二手网签环比增长高达22.88%[8] - 120平方米以上产品均价涨至4.92万元/平方米[8] - 广州滨江天地在售109平方米户型将清货，宣称涨价至5万元/平方米[8] 产品价格趋势 - 万科理想花地·傲璟均价约4.8万-5万元/平方米，价格有上调[8] - 力诚榕诚湾月均销售35.2套，近两个月价格稳中有涨[8] - 保利天曜售价为9.5万-12万/平方米，开盘三个月认购金额超40亿元[14] 新盘供应情况 - 越秀贝好家·嘉悦云主打83-126平方米三房和四房，预测售价5万元/平方米以上[14] - 建鑫·鹅潭名郡主推88-125平方米三房、四房[15] - 敏捷·万博金湖壹号容积率仅3.2，约75平方米户型认筹比例达1:3[15] 市场积极信号 - 民企重返土地市场，拿地占比回升至近30%[16] - 全市库存1503万平方米，环比2024年下半年下降3.4%，去化周期从23.76个月降到22.15个月[16] - 黄埔区通过房票消化1108套商品房，贡献金额超20亿元[16]

北京限购政策松动 - 北京五环外购房政策放宽 符合条件的家庭购房不限套数 释放稳楼市重要信号 [1] 广州房企保价行动 - 珠江实业宣布旗下7个项目承诺保价 买贵补差 项目不再降价 [4] - 越秀地产此前已对主流楼盘实施保价保质保换政策 分别在去年10月和今年6月 [4] - 广东保利核心项目内部执行不降价政策 保利天奕和保利天曜两大项目甚至涨价 [4] - 民企项目如侨鑫汇景台 星河湾半岛五號等坚守价格 部分维持10万+高价 [4] 广州楼市成交数据 - 1-5月成交量乐观 但6-7月同比下跌 7月全市网签4665套 同比下滑超20% [6] - 7月成交均价33,183元/㎡ 较6月40,596元/㎡显著下降 价格波动明显 [7] - 1-7月累计成交36,015套 总面积395.6万㎡ 均价34,798元/㎡ [7] 市场波动原因分析 - 去年四季度政策刺激消耗购买力 包括取消限购 降低首付至15% 提高公积金贷款额度等措施 [7] - 购房者心态转变 金融属性减弱 降价预期强化等待心理 [10] - 部分早期拿地项目地价仅几百元/㎡ 降价空间大 带动市场整体价格下行 [10] - 产品代际落后项目被迫降价出货 加剧价格战 [10] 保价政策意义与执行 - 国企联合保价行动对市场信心修复作用显著 效果堪比新政 [12] - 同一楼栋同户型价差可控 通过业主群信息透明化可监督保价执行 [15] - 国企需避免国有资产流失风险 降价可能引发老业主维权 [16] - 政府已介入要求价格稳定 此前曾阻止网红盘降价行为 [17] 当前市场特征与建议 - 广州房价回归理性 7月均价3.3万/㎡ 部分区域300-400万预算可购核心地段 [17] - 现楼供应增加 学位配套提前 买家可充分比选后决策 [19] - 部分项目推出管理费减免 家电礼包 车位使用权等促销优惠 [21]

广州房地产市场分析 - 5月广州一手房价格跌幅扩大至-0.8%，较此前0到-0.3%的跌幅区间显著恶化 [2] - 5月广州二手房价格跌幅同样扩大至-0.8%，4月曾短暂止跌 [4] - 5月广州新房成交5827套，环比增长20.6%，为年内次高峰 [6] - 5月广州二手房网签9228套，同比增长17.73%，前五个月累计成交4.6万套 [9] 市场结构性变化 - 成交榜单出现多个高价改善盘和豪宅盘，如保利天奕(76,204元/m²)、保利天曜(101,193元/m²)等 [12][13] - 主城区部分项目开始停止价格战，敢于提高报价 [13] - 市场呈现"量升价跌"特征，但高端项目表现突出 [12][13] 政策动向 - 广州收紧高容积率政策，叫停新房"高使用率"竞争 [15] - 广州发布提振消费方案，重提全面取消限购、限售、限价 [15] - 政府叫停某项目50套特价房源促销，显示稳价格决心 [20] 政策效果评估 - 高容积率政策收紧有助于缩小新旧盘产品差距，稳定二手房价格 [18] - 取消限购等政策虽非新举措，但对外地购房者仍有显著吸引力 [21] - 政策组合旨在稳定价格同时提振市场信心 [20][22]

楼市政策利好 - 央行5月20日降息10个BP，5月初已官宣降准、降息、降公积金利率等组合拳[1] - 广州作为一线城市对政策敏感度高，"五一"期间一手住宅楼盘到访量同比增30%，认购量同比增73%[1] - 4月广州二手住宅价格环比止跌结束23个月下跌趋势，5月上半月一手住宅网签量同比翻番[30] 豪宅市场表现 - 2025年1-4月广州千万级豪宅成交510套月均127套，均价6.9万元/㎡[29] - 保利"天"字系项目表现突出：珠江天悦网签10亿元居荔湾区榜首，天曜两天成交210套揽金33亿元，天奕网签20亿元登顶广州5月套数第一[3][7] - 豪宅市场呈现产品多元化趋势，更注重设计、智能化、绿色健康等品质提升[30] 保利战略布局 - 2024年拿地金额居广州TOP1，稳坐成交套数、面积、金额和市占率"四冠王"[5] - "天"字系项目占据"琶金珠"黄金三角核心地段，与广州产业发展方向重叠[9][29] - 产品设计独特：天曜为广州首座老钱风豪宅，天奕采用2.5容积率全南全板T2布局，珠江天悦实现户户望江[9][26] 产品力打造 - 天曜采用克罗地亚贝金米黄石材打造56米宽华盖顶门楼，天奕使用巴西奢石镜湖春晓石材打造2500㎡下沉会所[15][20] - 珠江天悦单方造价达普通住宅5倍，采用雪山银狐等奢石；都荟天珺参考新加坡花园设计抬高30米[23][26] - 推出"端菜服务计划"和"保总热线"，建立高管直接响应机制提升服务体验[31] 行业趋势判断 - 政策推动下楼市进入重构价格体系阶段，核心区豪宅因稀缺资源获得支撑[29] - 房企从"物理空间供应商"向"生活方式运营商"转型，服务力闭环成竞争关键[34] - "好房子"概念推动产品升级，保利通过全维度服务重塑豪宅"超配"感[32]

楼市政策利好 - 央行5月20日下调1年期和5年期LPR各10个BP 5月初已宣布降准、降息、降公积金利率等组合政策 [1] - 广州五一期间一手住宅楼盘到访量同比增长30% 认购量同比增长73% [1] - 4月广州二手住宅销售价格环比止跌 结束23个月下跌趋势 5月上半月一手住宅网签量42.51万㎡同比翻番 [14] 广州豪宅市场表现 - 2025年1-4月广州千万级豪宅成交510套 月均127套 均价约6.9万元/㎡ [13] - 豪宅产品呈现多元化、品质化趋势 注重设计、智能化、绿色健康等 [14] - 核心区域高品质住宅受追捧 出现局部"热销"现象 [1] 保利天字系项目销售数据 - 保利珠江天悦网签金额近10亿元 稳居荔湾区豪宅成交榜首 [4] - 保利天曜两天成交210套 揽金33亿元 [5] - 保利天奕网签金额近20亿元 认购超30亿元 登顶海珠区三冠王 [5] - 保利华创·都荟天珺开盘热销10亿元 年度业绩5亿元 [5] 保利市场地位 - 2024年拿地金额广州TOP1 成交套数、面积、金额和市占率"四冠王" [4] - 在广州主城区高端市场占据更多话语权 [4] - 品牌信誉和产品打造能力成为置业关键考量因素 [4] 产品核心竞争力 - 占据"琶金珠"黄金三角稀缺地段 与城市经济发展方向重叠 [6] - 保利天曜为广州首座老钱风豪宅 珠江新城13年首现滨江改善产品 [6] - 保利天奕2.5容积率低密全南布局 户户独梯入户 [6] - 保利华创·都荟天珺采用天然奢石 参考新加坡花园设计 [9] - 保利珠江天悦实现户户望江 单方造价达普通住宅5倍多 [12] 产品设计细节 - 保利天曜120-150米楼高 香槟金弧形玻璃立面 贝金米黄石材主入口 [6] - 保利天奕88米宽门王 巴西奢石外立面 2500㎡下沉式四季会所 [9] - 保利华创·都荟天珺8米高星级酒店式落客大堂 [9] - 保利珠江天悦7+7米盖板架空 3.45米层高 2梯6大堂配置 [12] 客户服务创新 - 推行"端菜服务计划" 设立业主接待日 [15] - 启动"保总热线" 高管直接接听客户电话 [15] - 开售即提供物业服务手册 确定会所运营单位 [16] - 提前做工法演练区和展示样板间 保障交付品质 [17] 公司战略转型 - 从"物理空间供应商"转向"生活方式运营商" [17] - 基于"客户为中心"理念 再造全专业工作流程 [16] - 将好产品、好服务、好生活上升到战略高度 [15]

广州豪宅市场表现 - 5月广州新房网签6572套 环比增长33.6% 其中豪宅成交表现突出 [1] - 保利天奕5月网签176套 总金额超21亿 领衔广州豪宅市场 [1] - 2025年1-5月广州楼市成交前十中保利占据5席 天奕和天曜分列前两位 [4] - 全国30个重点城市3000万以上新房豪宅成交4356套 同比增长65% 其中亿元豪宅成交同比倍增144% [7][8] 保利发展战略 - 公司坚持"好房子 好服务 好生活"理念 巩固差异化竞争优势 [1] - 战略聚焦城市核心稀缺资源 近年重点布局珠江新城 国际金融城 琶洲等政府重点发展板块 [4] - 在琶洲实施"大琶洲成长战略"持续迭代20年 2025年推出天曜 天奕等项目支撑一江两岸升维布局 [5] - 提出"打造独一无二的好房子"理念 引领豪宅从空间尺度到精神满足的进化 [8][9] 产品设计创新 - 保利天奕采用2.5城央低容规划 点状式布局形成超百米景观轴线 提供270°环幕视野 [11] - 通过私家桥设计营造"岛屿领地感" 400米超级归家动线重构"繁华城市-绿洲谧境"体验 [11][12] - 公区场景极致重视情绪价值 88米宽"门王"定调城市封面 2500㎡四季会所满足多元需求 [12][13] - 主力120-190㎡四房户型实现超100%使用率 突破区域天花板 配备独梯入户和3.3米层高 [13] 区位价值 - 项目位于琶洲南区 珠江高质量发展经济带与广州活力创新轴交汇点 [5] - 坐拥会展经济 总部集群 数字创新三大优势 周边聚集腾讯 小米等科技巨头 [5] - 作为"珠金琶"黄金三角南翼核心 与珠江新城并列2024福布斯中国十大CBD [5] - 滨水岛居生活方式结合城市稀缺资源 彰显项目终极价值 [4][14]

广州五月一手楼市表现 - 5月广州一手楼市网签量达68.71万平方米，环比上升28.9%，同比上升22.4% [1] - 成交均价录得36023元/m²，环比上升10.7%，为今年来月度最高 [1] - 五一黄金营销档期带动市场同环比齐升 [1] 区域成交表现 - 越秀区网签均价97534元/m²，环比上涨24%，为11区最高 [1] - 天河区成交均价81672元/m²，环比上涨18%，居第二 [1] - 海珠区成交均价72630元/m²，环比上涨16% [1] - 11区中有6区成交均价环比上涨 [1] 热门项目表现 - 保利天曜、保利天奕占据5月广州网签排行榜前两名 [1] - 长隆万博悦府、越秀珠实·皓悦滨江等改善项目成交活跃 [1] - 高端改善类项目带动效应明显，均价10万+/m²板块增至4个 [2] 市场展望 - 去年底集中供地项目在今年"小阳春"入市，为5月市场打下基础 [2] - 6月为开发商年中冲刺重要节点，预计市场热度将持续 [2]