香港房地产市场分化与选择性复苏 - 2026年二季度香港房地产市场分化加剧，住宅市场在内地买家支持下保持韧性，商业物业持续进行价格重估 [1] - 上半年香港单宗成交额逾5000万港元的非住宅物业投资总额同比急升120%至223亿元，写字楼及酒店分别占投资额67.6%及21.6% [1] - 市场正由低迷走向具选择性的复苏，买家高度重视资产质素、价格、融资条件及稳定现金流 [1] 商业物业价格调整与写字楼回稳 - 甲级写字楼价格较2018年高位下跌约49%，核心街铺价格较2013年高位下跌约65% [1] - 部分接管物业的成交价较原购入价或估值低35%至56% [1] - 写字楼投资活动出现初步回稳迹象，集中于地段优越、质素较高及具长线自用或投资价值的核心资产 [1] - 2026年二季度整体甲级写字楼空置率按季回落0.4个百分点至14.8% [1] 住宅市场需求与内地买家主导 - 2026年上半年内地买家住宅成交金额约1,071亿港元，约相当于2025年全年水平的75% [1] - 逾1亿港元超级豪宅成交达134宗，较去年同期升91%，内地买家占69宗成交 [1] 酒店及学生宿舍市场基本面良好 - 截至2026年5月，酒店平均房价已恢复至2018年高位的98%，二季度入住率达84% [2] - 2024/25学年非本地学生人数较五年前升97%至约9.2万人，学生宿舍床位缺口约7.2万张，支持相关改装及投资需求 [2] 市场展望与资金流向 - 香港市场并不缺乏资金，关键在于买家对价格及回报的要求更为严谨 [2] - 不良资产供应增加短期或继续带来价格压力，但更充分的资产重估有助促成新一轮成交 [2] - 下半年市场料维持选择性复苏，境外投资监管带来的资金配置限制及贷款机构推动的接管物业供应，可能成为影响市场表现的两项重要因素 [2] - 资金将优先流向定价合理、质素优良及具稳定现金流支持的资产 [2] - 上半年非住宅投资市场显著反弹，反映用家、机构及境外资金已开始把握优质资产价格调整后的机遇 [2] - 写字楼及酒店最受市场关注，具改装潜力的酒店、服务式住宅及学生宿舍相关项目持续吸引长线资本 [2] - 投资者将继续聚焦核心地段、优质物业及具明确资产增值空间的项目 [2]