核心观点 - 亚太区投资者正为2026年向商用房地产市场投入更多资本做准备 驱动因素包括企业租户基本面改善 供应减少及融资环境逐步宽松 [1] - 写字楼板块在六年来首次成为最受欢迎投资类别 投资者策略正从防守转向增长 聚焦具备持续租金增长能力的资产 [1][2] 市场趋势与投资者意向 - 超过57%的受访者希望在2026年购买更多房地产 亚太区大部分市场的购买意向较去年进一步改善 [1] - 整体净买入意向全面改善 中国内地及香港特区投资者均展现更强的资本部署意欲 [1] - REITs 机构投资者及大型基金将于2026年更为活跃 延续2025年的回暖趋势 而私人投资者及发展商可能转为净卖方 [2] 投资类别偏好 - 最受欢迎投资类别前三名依次为：写字楼板块 工业及物流板块 居住物业板块 [2] - 大中华区企业自用买家在收购写字楼资产方面变得更积极 尤其关注香港的写字楼资产 [2] - 投资者持续扩大在居住物业类资产上的布局 包括主流的“建造出租”及“建造出售”模式 [2] - 学生宿舍需求持续超越供应 表现亮眼 特别是在澳洲及中国香港等市场 [2] - 2025年内地投资者对生活及酒店板块兴趣显著上升 出现多宗酒店改建为学生宿舍的交易 此趋势预计延续至2026年 [1] 投资策略与市场焦点 - 投资者正集中于价格更清晰 营运需求更具韧性 而融资环境逐步改善的市场 [2] - 投资者越来越聚焦具备持续租金增长能力的资产 尤其是在供应有限的市场 [1] - 复苏过程中的选择性是2026年的突出特点 促使信心温和回升 提高投资者向高质素 收入稳定资产部署资本的意愿 [2] 区域市场动态 - 香港在去年未能登上十大跨境投资目的地之列后 今年重返并排名第五 [1] 主要挑战 - 劳工及建筑成本上升自调查开始以来首次成为投资者面临的首要挑战 [3] - 地缘政治紧张持续引发关注 尤其在中国内地及印度市场 [3] - 利率风险重新浮现 特别是在日本及澳洲 因近期央行释出的讯号所带动 [3]

公司战略与收购事项 - 星星集团附属公司于2026年1月27日交易时段后，与潜在卖方就建议收购Global Student Living Group Holding Limited全部或部分股权订立谅解备忘录 [1] - 建议收购符合公司扩展学生宿舍及住宿市场业务的战略目标，涵盖发展及营运层面 [3] - 董事会认为建议收购如落实，将通过创造协同效应及整合资源扩阔业务范畴，实现持续增长，符合公司及股东利益 [4] 目标公司业务概况 - 目标公司是一家总部位于香港的住宿及物业管理服务供应商，专门从事学生宿舍及共享公寓服务，于2012年成立 [2] - 目标公司持有香港地产代理监管局及物业管理业监管局发出的牌照 [2] - 其业务为本地及海外学生、年轻专业人士及在港工作人士提供安全、价格合理且管理完善的住宿，并为业主提供一站式租务及物业管理服务 [2] - 服务涵盖房间租赁、租客招揽、租务管理、物业管理、维修协调及客户支援 [2] - 目标公司在香港主要市区地点经营多元化的住宅单位组合，并与香港主要大专院校建立了稳固的合作关系 [2] 公司现有项目进展 - 公司一直致力将伟业街107-109号地盘发展为酒店/学生宿舍 [3] - 项目已获城市规划委员会批准将土地用途改划为酒店用途，并获教育局原则性及有条件批准纳入“市区学生宿舍计划” [3] - 该项目预期将成为香港首个及最大型的专用学生宿舍，合共提供约988个房间 [3] - 项目现正与潜在投资者磋商合作发展事宜，已具备进入发展阶段之条件 [3] 收购的战略协同效应与预期效益 - 目标公司是香港知名的住宿营运商，在学生住房及共享公寓营运方面拥有丰富经验 [4] - 透过收购，公司将可即时获得经验丰富的营运平台、成熟的管理系统及行业专业知识，从而降低执行风险并缩短学生宿舍项目的筹备期 [4] - 目标公司与大专院校及学生社群的稳固关系，预计将加强观塘项目的市场推广及租赁能力，支持稳定及多元化的租客需求 [4] - 收购使公司能够建立内部学生宿舍营运团队，为未来宿舍项目及轻资产扩张提供可扩展的平台 [4] - 预计收购将与观塘学生宿舍发展项目产生直接协同效应，通过整合目标公司的营运专业知识，可优化宿舍布局设计、房间组合、定价策略及营运流程 [4] - 预计协同效应将提高入住率、营运效率及营运开始后的长期经常性收入，增强公司的经常性收入基础、提高资产利用率并创造长期股东价值 [4] 行业背景与市场需求 - 伟业街项目落成后，预计将显著增加优质学生住宿供应，有助满足本地、中国内地及海外来港升学学生对宿舍日益增长的需求 [3] - 公司的发展方向与香港特区政府推动香港成为国际教育枢纽及教育之都的政策目标一致 [3]

江苏省民生实事项目完成情况总结 - 江苏省政府12类45件民生实事项目年度目标任务全面完成 [1] 交通基础设施改善 - 新改建完工农村公路1400公里 [1] - 改造升级农村桥梁330座 [1] - 常州前庄村危桥改造为双向通途 [1] - 扬中大道安全设施得到精细提升 [1] 居住环境升级 - 完成771个老旧小区改造焕新 [1] - 金坛春风二村实现外墙出新与管网更新 [1] - 为15年以上老旧电梯更换提供政府补贴 居民基本零成本实现居住安全升级 [1] 养老与托育服务 - 改造提升322个城市社区助餐点 [1] - 75周岁以上老人可享受助餐补贴 [1] - 85家省级社区普惠托育点全新投用 千人口托位数达标 [1] 就业服务与保障 - 优化提升349个标准化“家门口”就业服务站 [2] - 扬中兴隆社区站点实现接娃间隙对接招聘信息 [2] - 25家“苏青驿站”为求职青年提供免费住宿与政策礼包 [2] 教育设施建设 - 30所普通高中完成新建改扩建 [2] - 省属高校49.2万平方米学生宿舍投入使用 [2] - 224个初中标准化心理辅导室正式投用 [2] 医疗卫生服务 - 13家县级妇幼保健院全部建成 [2] - HPV疫苗接种覆盖率提前完成2025年目标 [2] 财政支持与工作机制 - 省财政新增8.58亿元支持高校宿舍维修改造 [3] - 设立专项资金保障HPV疫苗供给 [3] - 形成了一套科学闭环的工作体系 规范流程让实事项目源于群众需求 [3]

全球公寓市场发展动态 - 11月全球租赁市场呈现分化，美国市场受大量新房源入市影响租金持续下降，市场从“房东市场”向租客端转移，欧洲市场租金仍持续高位，亚太地区规模稳步扩张但租金在淡季延续下行 [2] - 美国11月前50主要城市0至2房型租金中位数约1,693美元，年减1%，已连续第28个月年减，全美租金中位数降至1,367美元，月减1.0%，年减1.1%，供给端是租金走弱关键驱动 [3] - 美国区域表现分化，供给扩张最快的阳光地带与西部内陆都会区降幅显著，11月年减幅居前的城市包括奥斯汀(-6.6%)、丹佛(-4.8%)、伯明罕(-4.6%)、杰克逊维尔(-4.2%)、凤凰城(-4.0%)等 [3] - 希腊租赁市场将迎来制度重塑，从2026年起租客支付房租将全面改为银行转账，现金付款退出，旨在遏制“黑租金”乱象 [4] - 荷兰租赁市场特点是投资者持续抛售出租房，导致租赁住房供应减少，尤其是小户型，而大户型更容易进入高租金的自由市场，新的租赁法规预计明年初实施 [5] 亚太租赁市场发展动态 - 澳大利亚维多利亚州从11月25日起实施新租赁法规，全面禁止“无过错驱逐”，房东要求租客搬离或上调租金需提前90天通知，并严格禁止租金竞价行为 [7] - 新加坡11月公寓单位租金微跌0.1%，其中核心中央区和其他中央区租金按月分别下跌0.4%和0.3%，中央区以外上涨0.2%，整体公寓单位租金年比上涨2.3% [8] - 新加坡11月有5295个单位出租，按月减少9.1%，年比增加5.6%，组屋市场租金月比上涨0.5%，年比上涨1.8% [8] - 韩国今年1~11月首尔公寓月租金上涨3.29%，创2015年以来最高涨幅，11月首尔公寓平均月租金为147万6000韩元，相当于全韩4口之家中位收入的24% [9] 中国租赁市场发展动态 - 11月中国重点监测TOP10城市租金环比9跌1涨，全国租金中位数为1700元/月，环比下跌5.45% [11] - TOP10城市中环比跌幅最大的为成都，跌幅6.93%，唯一上涨的城市为三亚，涨幅0.92% [11] - 具体城市平均单价及环比变化为：上海87.64元/月/㎡(-5.08%)、北京85.57元/月/㎡(-6.74%)、深圳81.01元/月/㎡(-4.23%)、杭州51.11元/月/㎡(-5.54%)、广州50.72元/月/㎡(-4.88%)、三亚43.22元/月/㎡(0.92%)、南京41.99元/月/㎡(-4.91%)、厦门40.70元/月/㎡(-0.77%)、成都36.25元/月/㎡(-6.93%)、林芝35.23元/月/㎡(-1.59%) [13] 租赁企业开业与项目动态 - 11月多家租赁企业有项目开业，合肥安居集团“承寓·臻境”租赁社区开业，提供49-101㎡多元户型，国企直租免中介费，集团累计房源超5.7万间 [14] - 合肥馨乐庭庐阳公寓酒店启幕，拥有182间客房，户型从35㎡单房公寓到90㎡两居室套房 [14] - 重庆两江新区龙盛xin智寓开业，首批推出465套精装房源，面积23-42平方米 [15] - 武汉光谷青年公寓之寓·云创开业，提供784套房源，总建筑面积4.3万平方米 [15] - 武汉城建汉悦公寓峯璟开业，首批推出60套一室一厅房源，面积51.17-57.51㎡ [15] - 上实城开阡·集创社区新增LOFT公寓楼，投放240套房源，面积37-51平米，月租优惠后2600-3150元 [16] - 越秀星寓首家上海门店开业，标志着其全国化布局首次落地长三角 [16] - 中建幸孚家公寓上海松江店开业，首批推出536套精品公寓，总建筑面积约1.86万平方米 [16] - 招商蛇口上海壹间公寓·泗泾9号公馆开业，规划租赁住房约900套，建筑面积约4.5万㎡ [17] - 魔方公寓11月在长三角及大湾区多地有新店开业，预计到2025年底在长三角房量总数将突破5万间 [17] - 西安安居集团推出首个市场化长租公寓品牌“乐漾公寓”，首发项目桃花潭乐漾公寓提供640套精装房源 [18] - 宁巢公寓九和路店开业，面向企业员工提供195间35-40㎡四人间，单铺月租390元起 [18] - 憬黎服务公寓签约广东中山首店 [18] - 城家签约北京朝阳大悦城及通州两大核心物业的瑞贝庭公寓酒店项目 [19] 保障性租赁住房与人才公寓入市动态 - 武汉湖北路桥大厦保租房项目预计2026年交付，将提供1368套高品质租赁房源，总建筑面积7.94万平方米 [28] - 泉州市区11月起陆续推出593套青年人才租赁住房，首批100套于11月15日上线 [28] - 济南柏然人才中心保租房项目交付，提供2729间公寓，总建筑面积约15.5万㎡ [29] - 深圳前海珑湾国际人才公寓启用，规划1028套高端人才住房，首批开放T2栋544套服务式公寓，月租统一155.9元/平方米 [29] - 泉州城建集团上线首批100套青年公寓，分布于乐居安达和乐居春华项目 [30] 行业榜单与指数分析 - 2025年11月ABN指数公寓品牌榜单TOP5为：雅诗阁(388.87)、万科泊寓(384.41)、自如租房(370.79)、短電(365.08)、华润置地有巢公寓(364.08) [34] - 11月公寓市场的搜索指数和新媒体指数基本保持平稳，监测均分分别达到58.02和88.61 [42] - 搜索热度TOP5品牌为雅诗阁、魔方公寓、壹间公寓、城家、万科泊寓，热度集中在新店开业签约等动态 [42] - 媒体指数得分TOP5品牌为万科泊寓、有巢、雅诗阁、宁巢公寓、憬黎 [42] - 新媒体指数主要得分平台为微信、抖音、小红书、B站、微博，内容集中在资本动向、签约收购、政企合作等方面 [42] - 11月公寓市场总体稳中有升，各大城市租金涨少跌多，投资人信心保持平稳，投资指数略有下降 [43] 行业资本与交易动态 - 租赁住房大宗交易市场活跃，黑石集团被传启动打包出售约9000套高级住宅单元 [44] - 中原投资以约3.35亿港元收购香港Bonham Residence，计划改装为约170–200床位的学生宿舍 [44] - 商改租盘活存量市场，昆明五华区拟收购改造中天龙泉湾广场C栋部分公寓，新增604套保租房，改造后总建筑面积约2.32万平方米 [46] - 深业集团深圳科技工业园大厦7-12层“非居改保”项目取得保障性租赁住房认定，改造面积1万平方米，提供216间精装公寓 [46] - 凯德集团以约当时楼面价30%的单价收购北京顺义商业独栋，计划改造为服务式公寓并引入“馨乐庭”品牌，预计NOI回报率达5-5.5% [47] 企业战略与模式演变 - 企业公寓成为大厂标配福利，美团推出骑手公寓，首批600人入住，租金低于市场价50%以上，小米武汉青年公寓计划2026年中竣工，以远低于市场价租金向员工开放 [49] - 高端服务式公寓全面入场，第一太平戴维斯报告指出11月香港住宅租赁市场全面活跃，高端板块吸引高净值租客 [51] - 广州城投集团与雅诗阁中国签署战略合作协议，将携手打造高端服务式公寓项目 [52] - 泛太平洋酒店集团扩大东南亚服务式公寓业务布局，将马尼拉湾PARKROYAL服务式公寓纳入旗下，提供169间服务式套房 [53] - 品牌公寓进入轻资产严选模式，行业进入第二次深度调整期，头部品牌如自如、魔方公寓凭借差异化模式占据重要地位，不再执迷于规模化而转向深耕优质好店 [56] - 轻资产托管成主流，万科泊寓向全行业招募加盟商，魔方公寓在完成D轮融资后宣布开启轻资产战略计划 [57]

高校“以购代建”解决宿舍短缺的模式 - 核心驱动因素是高校床位严重短缺 例如湖北大学阳逻校区学生从6000人猛增至7500人 但宿舍床位仅6000个 存在1500个床位缺口 [1] - 高校通过直接购买存量商品房快速补充床位 湖北大学花费近2亿元购买了隔壁小区352套房 新增2800个学生床位 实现了“即买即用” [1] - 购买存量房相比自建宿舍具有速度和成本优势 购买现房改造比等待审批和施工盖新楼快得多 通常自建需两三年 而改造可快速投入使用 [1] 存量房改造宿舍的选址与成本考量 - 高校对购买的存量房有明确的“隐藏条件” 要求位置离学校近、交通方便、楼宇集中、室内环境好 且房型面积符合改造条件 [1] - 购房改造宿舍的成本必须低于自建宿舍 湖北大学所购房屋备案均价相当于市场价的6折 平均每平方米4653元 比市场价便宜一大截 [1] - 除了购买 部分高校选择租赁周边存量房应急 例如浙江大学投入2450万元租赁精装修房源 要求提供至少3000个床位 [2] 模式的双赢效应与推广难点 - 该模式对高校和房地产行业是双赢策略 高校解决了床位紧张 同时帮助开发商去化库存 盘活了存量资产 [2] - 推广该模式需解决三个主要难点 一是位置必须与校区匹配不能太远 二是改造后的租金或售价需能覆盖成本 三是学校需多听取采纳学生意见 [2] - 该模式符合国家“盘活闲置房产”的政策方向 “十五五”规划建议支持将存量房改造为民宿、养老院等 并可能提供资金补贴 [3] 模式的定位与未来展望 - 高校“爆改存量房”操作被视为权宜之计与创新之举的结合 既解决了学生住宿问题 又帮助城市消化房地产库存 探索了存量房的新用途 [3] - 未来通过发展养老、文旅住宿等新业态来盘活存量房产 需要更多政策支持 同时需要地方政府与高校组队合作 根据学生需求选址定价 政府部门需理顺审批流程 [3]

高校宿舍资源短缺现状 - 多所高校包括北京大学、复旦大学、南京大学、南开大学等相继宣布不再为专业学位硕士提供宿舍或仅解决第一年住宿问题[2] - 高校扩招导致学生宿舍出现缺口[2] - 合肥工业大学的学生宿舍面积缺口达到16.21万平方米[13] - 中国矿业大学徐州南湖校区学生宿舍面积缺口约13.76万平方米[14] - 中南大学学生宿舍缺口较大，预计还有约20万平方米缺口（不含在建）[18] “以购代建”创新模式与实施案例 - 教育部、住建部联合调研组将湖北大学学生宿舍改造项目视为全国首个以购置存量房代建设学生公寓的创新实践[2] - 湖北大学整体购置水岸项目5号、6号楼的352套存量房用于学生住宿，新增床位2800个，项目估算投资1.98亿元[2] - 湖北大学收购的水岸项目毛坯房源均价较开盘时折价比例超过35%，相当于折价约2700元/平方米[2][19] - 中国矿业大学购置存量房地产用作学生宿舍项目预算金额约2.93亿元，拟收购观山府C2组团490套现房，总建筑面积约4.58万平方米[15][17] - 中南大学采购旺德府万象时代花园（一期）4号楼预算金额约2.95亿元，整栋楼经改造后可提供2500余个床位[17][18] - 合肥工业大学购置翠湖壹号项目1号楼预算金额约1.18亿元，购置约1.25万平方米精装修房屋，共315个房间[11][12] 项目选址与配套优势 - 湖北大学购置的水岸项目与该校阳逻校区仅一路之隔，直线距离不到400米[8] - 合肥工业大学购置的翠湖壹号1楼距离学校翡翠湖校区约1公里[12] - 中南大学采购的旺德府万象时代花园（一期）4号楼距学校第二临床学院东院区仅500米[18] - 湖北大学对收购的商品房原有户型进行改造，多数宿舍改为双人间，每套房源配有两个卫生间，配套设施齐全[5][7] 政策支持与行业影响 - 2024年1月国家七部门发布《关于加强高校学生宿舍建设的指导意见》，鼓励高校通过购买、租赁学校周边社会用房补充宿舍资源[20] - 高校收购存量房有利于房地产去库存以及开发商回笼资金，促进企业良性循环[24] - 房企对高校的收购需求感兴趣，在楼市去化承压的城市，批量出售给学校是较好的销售渠道[23] - 中指研究院认为，当前在远郊区域的校区自主拿地建宿舍，成本或许并不会低于购置存量房[18] 模式推广与潜在挑战 - 湖北大学首批352套商品房已投入使用，后续还会有收购计划，多所兄弟高校前来调研“取经”[4] - 中国矿业大学、中南大学、合肥工业大学等高校也掀起“置业潮”[4][11] - 浙江大学拟在紫金港校区周边5公里范围内租赁社会用房，要求提供床位不少于3000张[18] - 实际操作中存在收购预算与项目定价分歧的问题，例如浙江大学预算金额被认为与所在板块租赁价格不匹配[23] - 收购房源质量会受到不同开发商品控要求的影响[24]

业绩预期与变动 - 公司预期截至2025年9月30日止6个月将取得公司拥有人应占综合亏损不多于3.9亿港元，而去年同期为溢利约9690万港元[1] - 预期亏损主要归因于出售酒店项目20%权益产生的出售亏损约2.08亿港元[1] - 毛利由去年同期的9270万港元下降至本期间的毛亏损约1660万港元，反映物业销售盈利水平下降[1] - 应占合营企业的溢利由去年同期的2.49亿港元减少至本期间的约6360万港元，主要由于商业房地产市场持续低迷所致[1] 资产出售与财务影响 - 出售资产是策略性决定，旨在加强流动性，在当前市场环境中实现可持续增长[2] - 资产出售带来即时现金流入并大幅减低净负债，自2024年4月1日至2025年9月30日期间，净债务较2024年3月31日减少约12.02亿港元，降低约30.1%[2] - 出售酒店项目20%权益旨在让集团重新分配资源，把握未来投资机会，并扩展至高潜力项目[1] 业务运营与未来展望 - 集团于本期间创下历史新高的订约销售总额，达到约16.37亿港元，较2024年同期的12.47亿港元大幅增加约31.3%[2] - 截至2025年9月30日，已订约但未确认的销售额约为26.74亿港元，预期将于物业项目完成及交付后确认为收入[2] - 出售酒店权益亦考虑到未来与投资伙伴在学生宿舍等领域的潜在合作，该物业此前已成功重建为学生宿舍，入住率高企且营运表现稳健[1]

业绩预期 - 公司预期截至2025年9月30日止6个月将取得公司拥有人应占综合亏损不多于3.9亿港元，而去年同期为溢利约9690万港元 [1] 预期亏损主要原因 - 出售酒店项目合营企业公司20%权益产生出售亏损约2.08亿港元 [1] - 毛利由去年同期9270万港元下降至本期间毛亏损约1660万港元，反映物业销售盈利水平下降 [1] - 应占合营企业溢利由去年同期2.49亿港元减少至本期间约6360万港元，主要由于商业房地产市场持续低迷所致 [1] 资产出售策略 - 出售酒店项目20%权益旨在重新分配资源以把握未来投资机会并扩展至高潜力项目 [1] - 该资产出售为策略性决定，考虑未来与投资伙伴在学生宿舍等领域的潜在合作，以及提高现金流流动性以支持业务增长 [1] - 出售资产为公司在当前充满挑战的市场环境中加强流动性、实现可持续增长的策略性决定 [2] 资产出售财务影响 - 资产出售带来即时现金流入并大幅减低净负债，对支持公司资本结构及维持财务灵活性至关重要 [2] - 自2024年4月1日至2025年9月30日期间，因资产出售，公司净债务较2024年3月31日减少约12.02亿港元，降低约30.1% [2] 销售表现 - 公司于本期间创下历史新高的订约销售总额，达到约16.37亿港元，较2024年同期的12.47亿港元大幅增加约31.3% [2] - 截至2025年9月30日，已订约但未确认的销售额约为26.74亿港元，预期将于相关物业项目完成及交付后确认为收入 [2]

甲级写字楼市场 - 预计至2025年底香港甲级写字楼空置率将升至约19% [1] - 市场吸纳持续改善但新项目落成量高于新增租赁需求导致空置水平上升 [1] - 业主采取更具弹性的租赁策略预计全年甲级写字楼租金将下跌约7% [1] 零售物业市场 - 核心区一线街铺预计录得稳健增长受惠于餐饮业者等多元租户的稳定需求 [1] - 以人气角色为主题的品牌逐渐受到市场关注 [1] - 香港政府推动特色旅游有望吸引高消费力旅客带动零售市场复苏 [1] 工业物业市场 - 在需求疲弱及空置压力加剧情况下预计至2025年底工业租金将下跌约10% [1] - 市场经历结构性转变政策主导的活化措施需时才能在供应层面产生实质影响 [1] 投资市场 - 资本投资者入境计划优化措施预期提升投资者信心吸引资金流入香港地产市场 [2] - 豪宅、分层写字楼及街铺将受惠学生宿舍及改建项目成为市场焦点 [2] - 成交量预计将维持稳定 [2]

资产出售 - 宏安地产两间间接全资附属公司Wickert Investments及Ever Sonic Enterprises分别出售Fortune Harbour及Mega Hope两家合营企业20%权益 代价分别为8644万港元及80万港元 合计8724万港元 [1] - 出售完成后 宏安地产对两家合营企业的持股比例均降至15% [1] - 此次出售预计导致宏安集团及宏安地产集团合计亏损约2 03亿港元 [1] 新业务合作 - 宏安地产与ADPF Member、Prime Resonance签订框架协议 将成立新合营企业开展目标业务合作 [1] - 合作业务范围涵盖香港学生宿舍类物业的收购、开发、运营及品牌推广等全链条活动 [2] - 此次合作基于"日新舍"项目的成功经验 旨在结合宏安地产的物业管理专长与AG伙伴的投资经验 [2] - 新合营企业将帮助宏安地产拓展学生宿舍类资产组合 实现业务多元化 [2]