广州新房市场表现 - 2025年上半年广州新房网签32861套，同比上涨16.97%，网签面积3644019平方米，同比上涨17.31% [2] - 超21个"使用率超100%"的全新盘面市，"好房子"概念有效拉动销量 [2] - 房企通过谨慎定价与创新促销策略（如升佣、加码赠送、让利）推动成交 [2] "好房子"市场趋势 - 改善型需求强势崛起，越秀琶洲南TOD总销售额超350亿元，6月好房子畅销指数达92.25% [3] - 保利天奕首开热销带动5月广州网签均价突破4万元/平方米，中交科学城·黄埔未来城首推150套几乎售罄 [3] - 自住建部发布《住宅项目规范》后，高品质住房需求被激活，房企转向提升产品和服务质量 [3] 成交结构与供应 - 上半年广州新房成交367万平方米，同比增长17%，其中千万元以上高端住宅网签41万平方米，占比11% [4] - 新增供应266万平方米，同比微降3%，但超四成为"使用率超100%"产品 [4] - 下半年多个高端新盘将入市，如保利南方面粉厂地块规划210—640平方米江景大平层 [4] 价格与促销策略 - 上半年新房成交均价34442元/平方米，同比降8.5%，为近四年最低；二手房成交均价27390元/平方米，同比降4% [5] - 房企采取"以价换量"策略，如佣金翻倍、成交赠家电、复访抽奖等促销手段 [6] - 6月全市库存1036万平方米，同比降12%，去化周期约20个月 [6] 旧改与轨交影响 - 天河区环五山创新策源区开出1亿元房票，激活区域楼市，联投文津府等楼盘成交量暴涨 [8] - 黄埔区通过房票认购超1000套商品房，面积超10万平方米，拉动资金流转超20亿元 [8] - 广州轨道交通建设加速，10号线、12号线开通推动沿线房价上涨，白云金沙洲板块半年涨幅12% [9] TOD项目发展 - 广州地铁地产以21.83亿元竞得白云区槎头车辆段一期地块，计划联动华为打造综合功能区 [9] - 广州地铁计划新增20个TOD项目，分布在南沙万顷沙、增城新塘等外围区域 [9] - TOD项目销售火热，印证轨交对住宅价值的提升 [9]

广州房地产市场动态 - 广州收紧高使用率政策，禁止开发商通过砸飘窗、花池等"偷面积"手法提升使用率 [2] - 政策对开发商影响分化：拥有新房库存或已打造高使用率产品的开发商受益，近期拿地未利用政策空子的开发商受影响 [2] 二手房市场现状 - 广州二手房挂牌量达历史高峰，贝壳平台14.6万套，全平台超20万套 [2] - 成交情况：3月、4月成交突破万套，5月回落至9228套 [2] - 成交结构：5月90㎡以下占50%，120㎡以下占80%，刚需自住主导 [13] - 成交板块：前十板块中9个位于主城区，以旧小区为主（如白云区同德国-罗冲国221套，黄埔区府140套） [14][15] 新房与二手房竞争格局 - 高使用率新房显著挤压二手房市场，如花地湾91㎡新房可做四房两卫，而95㎡次新二手房仅三房两卫 [6] - 新房价格持平或低于二手房，加剧竞争压力 [6] - 置换客群体受困于二手房难出售，影响新房购买力 [9] 政策影响分析 - 新规仅限制过度"偷面积"，但保留20%阳台率、80cm飘窗等优势，新房与二手房使用率差距仍存 [12][13] - 二手房核心优势在于填补主城区新房供应空白及价格优势，而非使用率 [15] - 政策可能减缓但无法消除新房与二手房的产品差距 [12] 二手房市场出路 - 等待主城区新房供应减少后稀缺性凸显 [15] - 持续降价保持价格优势，但需更大力度 [17] - 外围区二手房面临持续压力 [16]