广州新房市场表现 - 2025年上半年广州新房网签32861套，同比上涨16.97%，网签面积3644019平方米，同比上涨17.31% [2] - 超21个"使用率超100%"的全新盘面市，"好房子"概念有效拉动销量 [2] - 房企通过谨慎定价与创新促销策略（如升佣、加码赠送、让利）推动成交 [2] "好房子"市场趋势 - 改善型需求强势崛起，越秀琶洲南TOD总销售额超350亿元，6月好房子畅销指数达92.25% [3] - 保利天奕首开热销带动5月广州网签均价突破4万元/平方米，中交科学城·黄埔未来城首推150套几乎售罄 [3] - 自住建部发布《住宅项目规范》后，高品质住房需求被激活，房企转向提升产品和服务质量 [3] 成交结构与供应 - 上半年广州新房成交367万平方米，同比增长17%，其中千万元以上高端住宅网签41万平方米，占比11% [4] - 新增供应266万平方米，同比微降3%，但超四成为"使用率超100%"产品 [4] - 下半年多个高端新盘将入市，如保利南方面粉厂地块规划210—640平方米江景大平层 [4] 价格与促销策略 - 上半年新房成交均价34442元/平方米，同比降8.5%，为近四年最低；二手房成交均价27390元/平方米，同比降4% [5] - 房企采取"以价换量"策略，如佣金翻倍、成交赠家电、复访抽奖等促销手段 [6] - 6月全市库存1036万平方米，同比降12%，去化周期约20个月 [6] 旧改与轨交影响 - 天河区环五山创新策源区开出1亿元房票，激活区域楼市，联投文津府等楼盘成交量暴涨 [8] - 黄埔区通过房票认购超1000套商品房，面积超10万平方米，拉动资金流转超20亿元 [8] - 广州轨道交通建设加速，10号线、12号线开通推动沿线房价上涨，白云金沙洲板块半年涨幅12% [9] TOD项目发展 - 广州地铁地产以21.83亿元竞得白云区槎头车辆段一期地块，计划联动华为打造综合功能区 [9] - 广州地铁计划新增20个TOD项目，分布在南沙万顷沙、增城新塘等外围区域 [9] - TOD项目销售火热，印证轨交对住宅价值的提升 [9]

广州新房市场量价齐升 - 5月广州新房成交5827套环比增长20.6%为年内次高峰[2] - 新房成交均价突破4万元/㎡创一年新高[4] - 豪宅盘贡献显著保利天奕单月网签170套均价7.6万元/㎡保利天曜均价突破10万元/㎡[6][7] 豪宅市场与价格策略转变 - 成交前十榜单中豪宅盘占比提升显示购买力旺盛[6][7] - 新盘定价趋硬气绿城·玉海棠等项目开盘价高于周边二手且无折扣[8] - 开发商逐步退出价格战转向产品力竞争[8] 新规盘主导市场与产品升级 - 5月成交前十中新规盘占比过半旧规盘份额持续萎缩[9][10] - 新拍宅地均为低密属性如天河智谷地块容积率仅2.07[11][12] - 荔湾小梅大街地块容积率2.6限高30米低密趋势明确[13] 土地市场与未来供应结构 - 5月广州成交6宗宅地敏捷包揽4宗番禺地块容积率均控制在3.21[11][12] - 即将出让的天河大观路地块容积率2.3延续低密导向[12] - 未来新盘将聚焦低密+非超高层赛道推动品质升级[14] 行业趋势与深远影响 - 新规盘高使用率优势获市场认可旧规盘竞争力持续弱化[10][14] - 土地供应结构显示开发商转向高品质住宅开发[11][12][13] - 广州住宅市场进入产品力驱动阶段对标江浙品质[14]