报告行业投资评级 * 报告未明确给出统一的行业投资评级，而是对京津冀、山东、东北等不同区域及城市进行了具体分析，市场整体处于调整与分化阶段 [3] 报告核心观点 * 2026年中国房地产市场进入以“稳定预期、缩短调整时间”为目标的新阶段，政策靠前发力，市场筑底与分化态势预计延续 [3] * 区域市场表现分化：北京二手房交易主导，新房聚焦高端改善，节后“小阳春”预期稳定；河北市场承压筑底；山东与东北市场内部分化加剧，刚需与改善需求分层，品质化产品引领新房市场 [3] 北京市场 * 二手房市场以价换量趋势明显，2026年1月成交约1.5万套，创2022年以来同期新高，300万元以下低总价房源成交占比居高位 [4] * 二手房客群结构以教育需求、中老年“卖一买一”改善、年轻刚需三类需求为主导 [4] * 新房市场聚焦改善客群，2026年1月成交约2500套，受供应、产品升级影响，客群进一步向高端、改善型聚焦 [4] * 政策调整（如优化社保年限、五环外不限购）降低了置业门槛，有利于释放积压的刚需与改善需求 [5] * 购房者行为理性，决策核心转向支付能力与还款安全，总价控制成为重要考量，部分购房者主动提高首付以降低月供压力 [5] * 在房价回调与政策支撑下，潜在需求有望释放，2026年成交量预计保持平稳，叠加节后教育置业需求，市场“小阳春”行情仍有一定预期 [6] 河北市场（廊坊、保定、沧州） **廊坊** * 新房市场“价格承压、区域分化”，2025年市区新建商品住宅成交面积约36万平方米，价格跌破万元关口，广阳区改善盘价格有韧性，安次区、开发区刚需盘价格回落更明显 [7] * 二手房市场筑底，呈现“价格下行、区域分化”，广阳区配套成熟的次新房表现较好，70-100平方米、总价50-90万元的房源为成交主力 [7] * 置业需求以本地刚需和本地改善为主，购房者普遍持观望态度，市场信心待修复 [8] * 土地市场冷淡，2025年廊坊市区仅成交5宗住宅用地，“好房子”政策因本地供给稀缺尚未有效带动市场 [8] **保定** * 市场呈现“看多买少”的磨底特征，春节期间房企促销力度平稳，到访量回升但实际转化有限 [9][10] * 市场分化显著，核心区优质项目价格稳定，郊区项目去化压力大，购房者更关注户型、得房率、物业等实际居住要素 [10] * 购房者降杠杆意愿强，普遍倾向于提高首付、缩短贷款年限或全款支付，政策提振作用有限 [11] * 在高库存与人口净流出压力下，房价短期预计震荡寻底，经济基本面改善与居民购买力提振是关键 [11] **沧州** * 价格已明显回调，但短期预期仍偏谨慎，观望氛围浓 [12] * 刚需是市场基本盘，结婚与子女教育需求占成交的60%-70%，返乡置业动力有限 [12] * 需求分化明显，刚需关注总价与学区，改善关注户型与物业，但市场可选项目有限，部分需求转向次新房 [12] * 购房者去杠杆偏好明显，付款方式呈“两头大中间小”特征，全款占比约3成，高首付低贷款占比提升 [12] * 品牌房企收缩，以存量去化为主，政策效果一般，对未来收入预期偏弱是市场核心制约 [13][14] 山东市场（淄博、菏泽单县） **淄博** * 市场呈现深度调整下的分化格局，春节前整体低温，热点楼盘成交活跃度下滑 [15] * 需求分化：刚需群体注重交付安全与性价比，偏好国企开发、现房项目；改善群体聚焦产品品质与核心资源；高端市场进入观望静默期 [15] * 供给端进入品质制胜阶段，房企品牌与交付能力成为重要考量，区域分化突出 [16] * 市场仍处调整期，但存在结构性机会，预计节后在政策与促销带动下或迎来阶段性修复 [16] **菏泽单县** * 新房市场改善化趋势明显，2025年销量前列项目多为具备优质教育配套、大户型设计的改善型产品 [17] * 二手房市场挂牌量增长，价格优势是驱动成交关键因素 [18] * 市场需求结构从刚需主导转向刚需与改善并重 [18] * 产品分化加剧，核心片区项目聚焦改善、价格高位运行，外环沿线项目以乡镇刚需为主、去化相对困难 [18] * 预计2026年市场量价走势仍将面临一定压力 [18] 东北市场（沈阳、长春） **沈阳** * 春节期间新房市场优惠力度延续节前，成交规模有限，但具备核心竞争力的优质项目表现亮眼，如中海·瑞文熙和项目首开销售额达3.8亿元 [19][20] * 二手房市场挂牌量处于较高水平，结构分化，具备地铁、优质教育资源等明确属性的房源价格韧性较强 [20] * “好房子”理念落地，第四代住宅规模化入市，2025年约十个项目先后入市，开盘销售情况较好，推动市场进入产品力竞争新阶段 [21] * 购房者价格预期偏谨慎，加杠杆意愿低，决策理性，部分需求转向性价比更高的二手房 [21] **长春** * 2025年市场整体企稳，新建商品住宅平均成交价格为8835元/平方米，较2024年略有回升，但成交总量下降，板块与产品线分化清晰 [22] * 核心地段尤其是享有优质教育资源的区域价值稳固，房产韧性较强；部分新兴区域价格仍处调整阶段 [22] * 刚性需求构成市场基本盘，婚房与教育置业是主流，偏好总价适中、有教育配套的“小三居”产品 [23][24] * 作为省会城市，持续吸引外市人口，提供潜在购房支撑，但当前释放节奏存压 [24] * 改善需求对“好房子”、“第四代住宅”关注度提升，但市场实际供给有限，需求多处于观望和等待状态 [25]

报告行业投资评级 - 看好（维持） [2] 报告的核心观点 - 2026年政府工作报告基本延续了去年底中央经济工作会议对房地产的相关表述，无新增变化，政府政策思路具有一贯性，即防风险、保民生和去金融化 [4] - 下一阶段政策重心或将围绕城市更新和保障房展开，高能级城市购房门槛可能进一步松动，公积金贷款政策亦有望调整，但深度降息、大规模收储等政策落地难度较大 [4] - 由于过去5年量价的深度调整，参考国际经验国内多数基本面指标已回归均衡区间，即便没有超常规政策刺激，房地产市场也有望在1-2年内止跌回稳，建议市场关注点从政策博弈切换至景气度跟踪和周期拐点判断 [4] - 上海“沪七条”新政后楼市升温明显，二手房单日成交创近一年新高，叠加传统置业旺季，看好核心城市“小阳春”表现 [3][5][32] - 短期看好行业脉冲行情仍可持续，中期若小阳春后景气度回落，推荐把握三条结构性投资主线 [6] 根据相关目录分别进行总结 一、市场表现 - A股房地产指数周跌幅4.09%，跑输沪深300指数 [9][10] - H股板块中，香港内房股指数周跌幅4.76%，港资房企指数周跌幅4.88%，均跑输恒生指数 [13][14] - A股个股中，西藏城投周涨幅11.65% [14] - H股香港内房股中，美的置业周涨幅7.11%；港资房企普跌，新世界发展周跌幅12.80% [15][16][17] 二、二手房周度跟踪 - **挂牌价**：一线城市挂牌价周环比下降0.2%，上海挂牌价周环比下降0.2%，降幅与上周持平 [5][19] - **挂牌量**：节后持续回升，一线城市挂牌量周环比+0.75%（涨幅扩大0.39个百分点），其中上海挂牌量周环比+1.82%（涨幅扩大0.63个百分点） [5][21] - **成交量**：新政叠加传统置业旺季，上海二手房市场活跃。3月8日上海二手房单日成交2053套，创近一年新高；“沪七条”颁布以来（2026/02/26-2026/03/08）二手房累计成交农历同比增长49.9%；分线城市成交回升，一线城市二手房成交周环比+83%、月同比+34%，二线城市周环比+62%、月同比+69%；北上广深二手房成交周环比分别增长82%、71%、118%、125% [5][32] - **议价率**：2026年1月，一线城市整体议价率月环比下降，北京、上海、深圳议价率月环比分别下降0.4、1.0、0.4个百分点，买卖双方趋于理性 [44][46] 三、新房周度跟踪 - **成交**：节后新房成交整体回暖，跟踪的十个样本城市新房成交周环比+91%，其中一线城市周环比+107%，上海周环比+86% [5][48][49] - **库存及去化**：十个样本城市新房库存面积7757.52万方，周环比微增0.1%；一线城市新房库存2990.78万方，周环比转正至0.2%，年同比-2.0% [50][51] 四、重点事件点评：两会地产无新增表述 - 2026年政府工作报告中房地产相关表述延续此前思路，无新增变化 [52][53] - 政策思路依旧是“保民生”和“防风险”，且“保民生”重要性提前 [54] - 需求端政策趋向精细化，与生育政策更多结合 [54] - 供给端政策是主要着力点，强调“因城施策控增量、去库存、优供给”，并探索盘活存量商品房用于保障房，但“鼓励”一词暗示收储政策力度不宜期待过高 [54][55] - “深化公积金制度改革”首次写入政府工作报告，预计是今年地产宽松重要着力点 [55] - 再次强调“好房子”建设，其重要性在政策端和需求端均不断提升 [56] - 城市更新的战略地位不断提升，更可能向修缮改建、提质增效方向演化 [56] 五、房企融资 - 上周有多家房企发行债券，其中杭州滨江房产集团股份有限公司（民企）发行2年期中期票据，发行总额6亿元，票面利率2.75% [58] 六、行业政策及新闻 - 两会召开，政府工作报告划定今年房地产发展重点 [60] - 深圳市印发通知进一步规范城市更新项目管理 [60] - 杭州市余杭区发布通知，在2026年3月31日前购买新建商品住宅给予每套5万元补助 [60] - 中国人民银行行长表示，1月新发放个人住房贷款加权平均利率为3.1%，处于历史低位 [60] 七、投资建议 - **短期**：政策博弈和基本面改善逻辑短期难以证伪，叠加4月政治局会议仍有政策预期，看好行业脉冲行情短期或仍可持续 [6][61] - **中期结构性主线**（若小阳春后景气度回落）：按确定性从高到低排序：1) 受益于香港楼市基本面触底改善的港资房企；2) 受益于商业不动产REITs推出、利率下行趋势下商业地产价值重估，具备优秀运营能力的商业地产相关标的；3) 深耕产品力、去化及盈利能力更优的“好房子”企业 [6][61]

文章核心观点 - 2026年政府工作报告提出着力稳定房地产市场并有序推动“好房子”建设与高质量城市更新 [3] - 全国人大代表樊芸就如何通过提升住房得房率、改革物业管理和改善交通配套来推动“好房子”销售提出具体建议 [3][4] - 以上海为例介绍了通过专项债、存量收储、空间开放及工业用地转型等创新方式推动城市更新的实践方案 [6] - 提出通过立法活化住房维修基金以提升高层建筑防灾救灾能力并投资先进消防设备研发的设想 [9][10] 推动“好房子”销售的建议 - 当前上海“好房子”住宅项目得房率可达93%-94% 与前两年某豪宅项目得房率低至67%形成鲜明对比 [3] - 建议在“十五五”期间推动住房销售逐渐取消公摊面积 让购房者花同样的钱获得更大的居住面积 [4] - 建议让物业可问责、可更换 并鼓励从“物业管理”转型为“物业服务” 实现“好房子”与“好物业”“好社区”结合 [4] - 建议让地铁等公共交通覆盖更多“好房子” 以上海为例 若地铁能建到每个小区门口 远郊购房者也能享受中心城区便利 [4] 城市更新的上海创新方案 - 上海利用超长特别专项债等政府资金有力推动城市更新工作 [6] - 创新做法包括大规模推动存量收储 将资源优先用于科创发展 并为相关企业提供低利率、最长10年还款周期及地块自由调剂政策 [6] - 鼓励政府企事业单位空间向市民开放 推动更多主体参与并精细化提升城市品质 [6] - 将城市工业用地遗址等低效用地更新为高科技产业园区 例如徐汇区滨江某园区在产业集聚后周围房租普涨2元 [6] - 深化责任规划师、责任建筑师、责任评估师“三师”联创工作机制 加强专业技术支撑 为高校相关专业毕业生及市场化机构创造机会 [7] 城市更新的下一步重点与资金设想 - 下一步更新首要是增强房屋质量与安全 尤其关注老旧高层的减灾防灾能力 [9] - 建议通过立法推动住房维修基金活化 用于消防、房屋结构老化等领域以提升城市韧性 [9] - 资金需投向救灾能力提升 以上海为例 中心城区约有6.6万幢高层建筑 楼层多在30层以上 而国内消防救援云梯一般仅达50米左右 100米左右云梯市场少有且面临实际救援障碍 [9] - 提出撬动住房维修基金用于先进救灾救援设备研发 并在设备面市后优化政府招投标方式以提高其市场占有率和使用率 [10]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 消息面对钢材市场预期价格有所提振但力度有限，基本面来看，随着时间推移，钢材产量低位终将与春季需求回暖产生矛盾，预计3月上旬后或将迎来由弱转强的拐点，尽管4年零10个月的下跌周期或接近尾声，但后期反弹路径仍不明朗，投资者或经营者需做好较长时间行情反复的准备 [11] 各目录内容总结 行情回顾与后市展望 行情回顾 - 3月5日，螺纹钢、热卷期货主力合约2605整体先涨后跌 [6] - 3月5日，个别螺纹钢和热卷现货市场价格回升，杭州、郑州、重庆市场螺纹钢价格上涨10元/吨，济南、福州、南宁市场热卷价格上涨10元/吨 [8] - 螺纹钢2605合约日线KDJ指标上升，J值调头小幅回升，K值、D值继续上升；热卷2605合约日线KDJ指标走势分化，J值继续回落，K值调头小幅回落，D值继续上升；螺纹钢2605合约日线MACD红柱连续2个交易日放大，热卷2605合约日线MACD绿柱连续7个交易日收窄 [8] 后市展望 - 消息方面，3月5日有报道称伊朗承诺保障中国船只安全通行，另有报道称中国可能督促企业暂停签署新的成品油出口合同；当地时间2月28日，美以对伊朗发动军事打击，霍尔木兹海峡受影响，国际原油价格走高；唐山地区部分钢厂两会期间（3月4 - 11日）执行阶段性减排管控，高炉负荷按不低于30%比例自主减排 [9][10] - 基本面方面，春节后两周五大钢材品种周产量重回低位，厂库冲高回落，社库延续大幅累库，厂库和社库分别创2024年4月中旬和5月中旬以来新高，周度需求自2024年2月下旬以来新低回升至春节前水平 [10] - 原料方面，春节后一周港口铁矿石库存回升逼近2015年12月以来记录新高，钢厂铁矿石库存降至23天可用水平，近4周进口铁矿石发货量环比降2.6%，到港量环比降15.2%，预计到港量将延续1 - 2周下滑；钢厂铁矿石库存连续2周回落后基本持平，库存压力缓解；2月23日至2月底蒙煤通关量回升正常，但近一周钢厂和焦化厂炼焦煤库存均明显下滑，焦化厂炼焦煤库存创去年10月中旬以来新低 [10] 行业要闻 - 2025年政府工作报告提出《纲要（草案）》6方面109项重大工程，包括引领新质生产力发展28项、构建现代化基础设施体系23项、促进城乡融合发展9项、保障和改善民生25项、推动绿色低碳转型18项、重点领域安全保障6项 [12] - 2025年政府工作报告提出2026年发展主要预期目标，经济增长4.5% - 5%，城镇调查失业率5.5%左右，城镇新增就业1200万人以上，居民消费价格涨幅2%左右，居民收入增长和经济增长同步，国际收支基本平衡，粮食产量1.4万亿斤左右，单位国内生产总值二氧化碳排放降低3.8%左右 [12] - 2025年政府工作报告提出因城施策控增量、去库存、优供给，探索盘活存量商品房，深化住房公积金制度改革，优化保障性住房供给，加快危旧房改造，推动“好房子”建设，实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动，发挥“保交房”白名单制度作用防范债务违约风险 [13] - 山西代表团拟围绕推动煤炭高价值利用等8个方面提出建议 [13] - 中东石油生产商因伊朗战争面临减产威胁，伊拉克已被迫大规模减产，沙特和阿联酋等国可能几周内效仿 [13] - 当地时间3月4日，美国财政部长表示美国新的15%“全球进口关税”预计本周生效 [13] - 2月份，蒙古国ETT公司通过嘎顺苏海图和杭吉口岸出口煤炭221.74万吨 [13] - 2026年2月，俄罗斯铁路累计运输出口煤1358.8万吨，环比降3.98%，同比降4.59%；1 - 2月累计运输出口煤2773.9万吨，同比下降7.76% [13] - 2026年1 - 2月，俄罗斯铁路公司运输网货运量累计1.74亿吨，同比下降3.6%，其中煤炭运输量为5290万吨，同比下降6.7% [13] 数据概览 - 报告展示钢材五大品种周产量、钢厂库存、主要城市螺纹钢和热卷社会库存、主要市场螺纹钢和热卷现货价格、高炉和电炉开工率与产能利用率、全国日均铁水产量、钢材五大品种表观消费量、上海螺纹和热卷现货与5月合约基差等数据图表，数据来源为Mysteel和建信期货研究发展部 [15][21][24]

行业投资评级 - 看好（维持） [6] 报告核心观点 - 2026年政府工作报告对房地产的表述延续了去年底中央经济工作会议精神，无新增变化，重申了政策思路的一贯性，即防风险、保民生和去金融化 [6] - 尽管两会表述未超预期，但前瞻指标显示今年楼市“小阳春”行情确定性较高，且4月政治局会议仍有政策预期，因此行业脉冲行情短期或仍可持续 [3] - 中期维度，若“小阳春”后景气度下行，在周期未满背景下，建议把握三条结构性主线：1) 受益于香港楼市触底改善的港资房企；2) 受益于商业不动产REITs推出及利率下行的商业地产运营商；3) 产品力强、去化与盈利能力优的“好房子”企业 [3] 政策分析总结 - 政策思路核心是“保民生”和“防风险”，且“保民生”重要性提升，相关表述在政府工作报告中的任务位置由去年的第十位提至第八位，措辞由“加大力度”调整为“更大力度” [6] - 需求端政策趋向精细化，未来或更多与生育政策结合，如加强初婚初育家庭住房保障，支持多子女家庭改善性住房需求 [6] - 供给端政策是主要着力点，强调因城施策控增量、去库存、优供给，并探索多渠道盘活存量商品房用于保障性住房等 [6] - 公积金制度改革或是今年地产宽松重要着力点，调整方向可能包括提高贷款额度、扩大使用范围和缴存群体覆盖范围等 [6] - 再次强调“好房子”建设，政策端和需求端对产品力的重视程度均在提升 [6] - 城市更新战略地位提升，但更可能的方向是修缮改建、提质增效，而非大规模拆建 [6] 市场展望总结 - 节前地产板块走势强于大市，动力来自政策宽松预期、核心城市楼市改善、市场风格切换至低估值板块以及通胀修复预期和流动性充裕 [3] - 由于过去5年量价深度调整，参考国际经验，国内多数基本面指标已回归均衡区间，因此即便没有超常规政策刺激，房地产市场也有望在1-2年内止跌回稳 [6] - 下一阶段政策重心可能围绕城市更新和保障房展开，部分高能级城市的购房门槛（如社保年限、落户资格）可能进一步松动 [6] - 市场对深度降息、大规模收储等政策不宜期待过高，存量商品房收储工作仍将以地方政府为主导 [6]

2026年政府工作报告房地产政策核心观点 - 政策重心从“保交房、防风险”的存量风险出清阶段，转向以“好房子、新模式”为引领的增量价值创造与结构优化阶段，在“稳”的基础上更强调“进”的质量 [4] - 行业政策组合拳综合作用下，房地产市场风险化解已取得积极成效，市场正在进入L型筑底阶段 [3] - 2026年工作总体指导方针为“因城施策控增量、去库存、优供给”，以盘活存量为主，同时优化供给结构 [3] 控增量、去库存、优供给 - **控增量**：重点工作之一是控制新增土地供给以改善市场供求关系，全国300城住宅用地成交面积连续回落，2026年1-2月同比下降约三成，预计全年住宅用地供应将延续“提质缩量”特点 [6] - **去库存**：探索多渠道盘活存量商品房，并明确提出“鼓励收购存量商品房用于保障房”，本轮去库存涉及新房和二手房，收购二手房将成为重要举措 [6][7] - **资金来源**：各地较多通过发行专项债等方式收购存量商品房，2025年以来浙江、四川等省市共发行相关专项债超43亿元，未来可推动多元化融资并市场化运作，引入社会资本 [7] - **优供给**：通过“以需定建”和“存量转保障房”匹配新市民等刚需群体需求，同时统筹将非住宅类物业等闲置房源转化为保障房、人才公寓，优化整体供需结构 [8][9] “好房子”建设进入快车道 - **政策延续与深化**：“好房子”建设是2026年重要主题，需有序推动安全舒适绿色智慧的“好房子”建设，实施房屋品质和物业服务质量双提升工程 [11] - **供给结构优化**：需推动产品从同质化增量转向品质化适配，关注不同地域需求差异，并聚焦适老化、高舒适度等用户核心诉求 [11] - **差异化策略**：对人口流入城市，需通过提升住房品质和智能建造技术吸引新增需求；对人口流出城市，则通过开发绿色生态住宅拉动改善需求 [12] - **存量住房品质提升**：需针对性解决已居住房屋的质量问题，例如通过扩大老旧小区加装电梯和适老化改造覆盖面来提升居民满意度 [12] - **物业服务升级**：居民对居住品质诉求升级，63.8%受访者将“小区内部硬件设施”列为改善核心，55.3%受访者迫切需要“高质量物业服务”，物业行业需向“全生命周期服务”转型 [12][13] 多措并举拓展需求 - **深化公积金制度改革**：2026年首次提出该任务，核心在于更好发挥公积金功能，加大购房支持力度，2025年各地出台公积金政策超300条，未来可优化贷款额度、简化异地办理流程，并探索将公积金用于子女教育、大病医疗等更广范围 [15] - **政策与人口生育结合**：创新性地提出“加强初婚初育家庭住房保障，支持多子女家庭改善性住房需求”，政策支持人群更具针对性，有助于为市场培养长期健康的消费力量并引导企业开发符合多代居需求的产品 [16] - **政策精细化趋势**：2026年需求端政策预计将更加体现精细化和精准性，住房政策与人口生育政策结合是重要方向，各地政策着力点也将更加精准 [16]

行业投资评级 - 强于大市（维持） [1] 报告核心观点 - 库存端出现积极信号，楼市调整或已接近尾声 [2] - “好房子”建设加速改善需求释放，居民置业压力大幅减轻 [2] - 楼市“止跌回稳”已初具条件，2026年成交降幅有望延续收敛 [2] 分章节核心内容总结 一、 成交：调整幅度相对充分，绝对值降至中长期中枢 - 2025年全国商品房销售额及销售面积较2021年高点分别下降54%和51%，销售面积绝对规模回到2010年前水平 [7] - 本轮国内成交跌幅（-51%）已接近2005年后美国（-56%）、英国（-71%）、中国香港（-51%）等海外市场的调整幅度 [7][10] - 2024年全国一二手商品房销售（网签）面积为16.9亿平，同比降7.3%，其中二手房同比增长1.3% [11] - 根据测算，2026-2030年全国潜在年均住宅需求中枢为8.14亿平，而2025年全国商品住宅销售面积为7.3亿平，已低于中期需求中枢 [16] 二、 价格：二手房价回到2016，调整或接近尾声 - 截至2025年末，70个大中城市新房、二手房价格指数较2021年8月高点分别下降12.6%和21.3%，绝对房价回到2018年和2016年水平 [19] - 国内一线城市2021年9月-2025年12月平均房价跌幅为38%，剔除CPI后实际跌幅达41%，已超过2005年后16个国家实际房价跌幅均值（35%） [23] - 国内本轮调整持续时间为4.3年，略低于海外平均的5.13年，意味着调整或逐步接近尾声 [23] 三、 库存：控增量逐见成效，库存端现积极信号 - “严控增量”政策逐见成效，2025年全国土地购置费3.1万亿元，较2020年高点累计下跌30.8%；新开工面积5.9亿平米，较2019年高点累计下跌74.1% [26] - 2025年全国房地产开发投资完成额8.3万亿元，较2021年高点累计下跌43.9%；房地产业GDP占比降至5.9%，较2018年高点回落2.4个百分点 [30][34] - 2025年末全国商品房开工未售库存降至33亿平米，去化周期逐步企稳；现房库存7.66亿平米，同比仅增长1.7%，增幅较前几年（单年10%以上）大幅收窄 [38] 四、 产品：“好房子”加速推进，去化率维持高位 - 2025年“好房子”概念首次写入政府工作报告，政策推动产品迭代与品质提升 [43] - 2025年前三季度重点城市平均开盘去化率为53%，较2024年全年提升2个百分点，反映品质改善有助于提升去化 [45] 五、 居民：杠杆率高位回落，月供/可支配收入比降至低位 - 2024年第一季度国内居民部门杠杆率已出现向下拐点，根据海外经验，杠杆率拐点领先房价拐点平均约2.77年 [47][51] - 以一线城市为例，2025年末居民“月供/年可支配收入比”已降至93%，为2010年以来的低点，居民置业压力大幅减轻 [52][56] 六、 止跌回稳初具条件，2026年楼市降幅有望收敛 - 预计2026年全国新开工面积同比下降11.4%（中性假设），降幅较2025年（-20.4%）明显收窄 [58] - 预计2026年全国商品房竣工面积同比下降12.2%（中性假设），降幅较2025年（-18.1%）收窄 [64] - 中性假设下，预计2026年全国商品房销售面积同比下降7.4%，降幅较2025年收窄1.3个百分点 [2][67] - 中性假设下，预计2026年全国房地产投资额同比下降10.7%，降幅较2025年（-17.2%）明显收窄 [70][72] 七、 投资建议 - 建议关注三条投资主线：1）历史包袱较轻、库存结构优化、拿地及产品力强的品牌房企；2）受益于香港楼市止跌回稳的港资地产及相关运营商；3）净现金流及分红稳定的物业行业头部企业 [2][74] - 同时建议持续关注房地产经纪、代建、商业等细分领域的头部公司 [2][74]

报告投资评级 - 行业投资评级：看好（维持）[4] 报告核心观点 - 报告认为2026年房地产行业有三大趋势值得期待：1）房地产调整有望进入尾声，当前中国实际房价调整的长度与深度均已相对充分；2）“好房子”结构性机会，高品质住宅或将迎来发展浪潮；3）香港楼市复苏延续，港资发展商有望迎来新一轮价值重估[6] - 报告维持房地产“看好”评级，并建议关注五类投资标的：港资发展商、地产开发、地产转型、二手房中介及物管企业[6] 板块行情总结 - 本周（报告期）主要股指普涨，房地产板块（申万）上涨0.6%，跑输大盘（上证指数+2.0%，深证成指+2.8%，沪深300+1.1%）[6][9] - 个股方面，涨幅前五为：*ST荣控(+14.4%)、黑牡丹(+12.7%)、京能置业(+11.9%)、万通发展(+9.9%)、西藏城投(+9.8%)；跌幅前五为：三湘印象(-5.7%)、上实发展(-5.3%)、海南机场(-5.1%)、珠免集团(-4.6%)、招商蛇口(-4.1%)[6][9] 数据跟踪总结 新房成交 - 当周（2.21-2.27）表现：42个重点城市新房合计成交76万平米，环比上周大幅上升282.1%，但同比去年同期下降73.1%[15] - 分能级看当周环比：一线4城（+530.7%）、二线15城（+364.6%）、三四线23城（+110.9%）[15] - 当月（2.01-2.27）表现：42城新房合计成交358万平米，环比上月同期下降27.6%，同比去年同期下降44.9%[19] - 年初至今累计：42城新房成交面积同比下降35.8%[19] 二手房成交 - 当周（2.21-2.27）表现：21个重点城市二手房合计成交100万平米，环比上周大幅上升861.9%，但同比去年同期下降59.0%[27] - 分能级看当周环比：一线3城（+944.2%）、二线9城（+1052.8%）、三四线9城（+335.4%）[27] - 当月（2.01-2.27）表现：21城二手房合计成交452万平米，环比上月同期下降38.6%，同比去年同期下降28.0%[30] - 年初至今累计：21城二手房成交面积同比下降5.0%[30] 行业新闻总结 宏观数据 - 2025年全国房地产开发投资82,788亿元，同比下降17.2%；其中住宅投资63,514亿元，下降16.3%；办公楼投资3,203亿元，下降22.8%[42][43] - 2026年1月香港私人住宅售价指数为301.4，按月上升0.53%，连续第八个月上涨，创逾一年半新高[42][43] 因城施策（重点政策） - 上海“沪七条”落地：缩短非沪籍居民购房社保/个税年限；家庭首套住房公积金贷款最高额度从160万元提高至240万元，叠加优惠政策后最高可达324万元；二套额度相应提升[42][43] - 江苏淮安发布新政：对购买新建商品住房给予总价2%至6%不等的补贴，多孩家庭公积金贷款额度最高上浮50%[42][43] - 广州南沙：青年人才购买首套新建商品住宅可获3万元补贴[42][45] 土地市场 - 广州越秀集团以236.04亿元竞得一宗综合用地，成为广州住宅单价地王[45] - 上海长宁区两幅住宅地块组合出让，总起拍价55.64亿元[45] - 北京、南京等地有宅地挂牌，起始价在16.93亿至17.69亿元之间[45] 公司公告总结 业绩公告 - 新鸿基地产2025/26中期业绩：营收527.05亿港元，同比增长32%；核心归母净利润122.13亿港元，同比增长17%[46][47] - 信和置业2025/26中期业绩：营收51.85亿港元，同比增长35%；核心归母净利润22.2亿港元，同比下降1%[46][47] 融资活动 - 首开股份：通过向控股股东申请60亿元借款额度的议案[46][47] - 滨江集团：拟发行6亿元1年期短期融资券[46][47] - 陆家嘴：拟发行5.5亿元3年期中期票据[46][47] 并购活动 - 新大正：深交所受理其发行股份购买嘉信立恒75.15%股权并募集配套资金的申请[46][47]

活动概况 - 2026年新春住房展示交易会于2月21日（农历正月初五）在西宁市城西区唐道·637商业广场开幕，主题为“惠购夏都好房 安家幸福西宁” [7] - 活动由西宁市住房保障和房产管理局指导，西宁市房地产业协会主办，西海都市报社承办 [7] - 展会现场人气火爆，本地市民与外地游客积极参与，多家房企实现现场开单，部分市民完成网签认购 [7] 参展规模与房源 - 共有23家知名房企参展，集中展示了3000余套优质房源 [7] - 展会设置了房地产项目展示区、家居展示区、信贷办理区、政策咨询区、资产推介区五大展区，提供“一站式”购房服务 [8] - 参展项目包括香格里拉十期雅园、三榆·柏朗峰、西宁万科四代洋房等23个精品楼盘 [9] - 房源类型多样，覆盖刚需、改善、养老、避暑等需求，面积从78平方米的两居室到164平方米的四居室 [9] 市场热点与需求 - “避暑房”成为展会亮点，吸引大量来自四川、湖北等夏季高温地区的外地游客咨询 [9] - 西宁夏季平均气温18摄氏度的气候优势是吸引外地购房者的关键因素 [9] - 购房需求呈现多元化，包括婚房、改善型住房、养老宜居房源及外地游客的安家需求 [13] 政策支持与优惠 - 西宁市副市长宣布2026年延续惠民政策，统筹省级补贴与市级配套资金共计1.2亿元，专项支持居民购房 [10] - 政策面向2026年1月1日至12月31日期间，在西宁市“五区两县”购买新建商品住宅并完成网签备案的购房人 [10] - 符合条件者可获得每套1.6万元以云闪付红包形式发放的购房消费券，可直接用于日常消费 [10] - 展会联合住房公积金、银行等部门现场提供政策咨询与贷款办理等“一站式”服务 [11] - 公积金贷款额度可达90万元，且利率有所下降，叠加消费券政策显著提升了购房者意愿 [12] 行业表现与展望 - 西宁市房地产业协会会长表示，近年来西宁房地产市场保持平稳健康发展，房企不断提升产品品质和服务水平 [11] - 展会推出了“好房子”、“适老宜居”等特色住房板块，针对老年人、多子女家庭等群体提供针对性产品和服务 [10] - 活动的火热景象为西宁房地产市场注入了新的活力，并彰显了城市的民生温度与发展活力 [12] - 行业预期展会将持续助力更多市民和游客实现安居梦想，并提升西宁的城市吸引力 [13]

项目预售许可注销事件 - 北京市住建委于2月14日通告，注销了云帆汀澜嘉园项目的《商品房预售许可证》[1] - 该项目由北京北投宏象房地产开发有限公司开发，于2025年1月26日取得预售许可证[1] - 注销原因为项目规划调整，其规划许可证和施工许可证分别于2025年10月23日和11月18日被撤销，且项目自取证以来无任何商品房认购或网签记录[1] 项目背景与土地信息 - 项目地块位于北京通州张家湾，为北京城市副中心1102-6003、6004地块，于2023年6月20日由北投置业以25.9亿元底价摘得，楼面价为2.57万元/平方米[4] - 项目销售指导价为期房5.5万元/平方米，现房5.7万元/平方米[4] - 项目推广案名已由“云帆汀澜”更名为“北投栖澐湾”[4] 项目规划调整核心内容 - 项目在取得预售证约半年后，于2025年8月中旬公示了重新调整的设计方案，旨在打造“好房子”[7][8] - 主要调整包括：取消东西向住宅，全部改为南北向；配套商业由地上改为集中布置于地下一层；增加邻里共享空间；调整道路及出入口等[10] - 项目总占地4.59公顷，建筑规模10.09万平方米，容积率2.2，调整后地上不计容建筑面积增加499平方米，建筑高度由36米调高至45米[12] - 规划24栋住宅楼，包括4-15层的洋房及小高层，多数为11层及以下[12] 产品户型升级变化 - 最大调整之一是将部分南向飘窗改为可封闭阳台，主要针对客厅位置，提升了户型使用率，边户和大户型赠送面积增加明显[12] - 户型全面升级，取消了原有的75平方米两居户型，新户型起步为79平方米三居，调整为79/89/107/110平方米三居及125/140平方米四居[13] - 原预售证下户型包括75平方米两居、85/96平方米三居、120/140平方米四居，产权得房率在75%-82%区间[13] 开发商与项目进度 - 项目开发公司为北京北投宏象房地产开发有限公司，成立于2023年7月13日，注册资本5000万元，是北投置业的全资子公司，隶属于北京市国资委[29][30] - 2025年8月底，项目公司高管发生变更，李国辉接替曹山山成为经理[30] - 北投置业总经理屈晨同时担任本项目及同区域另一项目“晟景汀澜”的项目公司法人[31] - 项目从拿地到首次取证用时约一年半，取证半年后即进行大幅调整，开发周转速度较慢[32] 区域市场与竞品情况 - 同区域兄弟项目“晟景汀澜”自2023年底入市两年，410套房源仅网签129套，成交均价从最初的5万元/平方米一路下行，近期（10月）4套房源成交均价已跌破4.2万元/平方米[33] - 项目处于通州张家湾古镇片区，西邻环球度假区，北靠城市绿心及副中心政务板块，是城市副中心“一河三城”历史文化体系的重要支撑[34][35][37] - 目前距离最近的地铁站（1号线、7号线花庄站）约2.4公里，但距离规划中的M101线张家湾站直线仅200米左右，该线路预计2027年开通运营[35][36] - 区域现状城市界面有待改善，但商业配套和产业将陆续落地，被认为具有发展潜力[39]