"我那套180万的房子，现在挂牌140万都卖不掉。 "2025年初，某二线城市业主李先生在房产论坛的留言引发热议。 三年前他购入的"潜力盘"，如今不仅没升值，反而成了负债资产。 这种案例正成为当前房地产市场的缩影。 市场分化 2024年末，一线城市出现罕见回暖信号。 北京二手房网签量创44个月新高，深圳二手房交易量达50个月峰值，广州成交量同比上涨48%。 这种反弹并非普惠性回暖，而是高度集中于核心资源区。 上海内环内新房价格环比上涨0.36%，而远郊楼盘仍面临10%以上的跌幅。 与之形成尖锐对比的是三四线市场。 例如，某中部省会城市新区，2020年单价8000元的楼盘，2025年降至4000元仍难成交。 这种分化背后，是人口流动与产业格局的重新洗牌。 2025年中国城镇化率虽已突破68%，但人口向长三角、珠三角等城市群集中的趋势加剧，东北、西北部分地区出现常住人口净流出。 政策调控 2024年11月，财政部联合多部门出台新政，将契税优惠面积标准从90平方米提升至140平方米，并统一四大一线城市二套房契税税率。 此举直接降低改善型需求的购房成本，刺激市场活力。 同时，土地增值税预征率下调0.5个百分点，缓解房 ...

10月28日，"十五五"规划建议全文公布，将"推动房地产高质量发展"放在了"加大保障和改善民生力度，扎实推进全体人 民共同富裕"，强化了房地产的民生属性，以及在保障和改善民生中的地位。 出品 | 搜狐财经 作者 | 王泽红 对于推动房地产高质量发展，《建议》明确了五个方向： 一是加快构建房地产发展新模式，完善商品房开发、融资、销售等基础制度； 二是优化保障性住房供给，满足城镇工薪群体和各类困难家庭基本住房需求； 三是因城施策增加改善性住房供给； 四是建设安全舒适绿色智慧的"好房子"，实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动。 五是建立房屋全生命周期安全管理制度。 房地产新模式显"雏形"，高质量发展不仅是建"好房子" 实现房地产高质量发展的主要抓手，就是房地产发展新模式，自2021年12月经济工作会议提出到2025年10月25日，差不 多过去四年时间，一直不断提出探索、推动、构建发展新模式。10月11日，住建部进一步明确新模式的内涵，并且提出 了新的说法。 "新模式的根基包含三大块：基础性制度、供应体系、人房地钱要素联动。" 广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉 总结道，其中基础性制度主要是针对过去旧模式下 ...

10月23日的四中全会对房地产只提了十个字：推动房地产高质量发展。此次《"十五五"建议》增加了许多，并涉及多个方面： 从以上6点来看，核心仍是推动房地产高质量发展，只是更进一步从不同维度发力。归根到底还是用"保障+市场"的方式让人民群众住上"好房子"。对行业 自身而言，这也是房地产行业摆脱旧有路径依赖、穿越周期、实现健康可持续发展的根本出路。 核心城市购房限制性政策 仍有优化空间 《"十五五"建议》在建设强大国内市场，大力提振消费部分提出"完善促进消费制度机制，清理汽车、住房等消费不合理限制性措施。" 当前房地产市场大部分限制性措施皆已退出，仅剩部分城市还有所保留，在这其中，北京、上海、深圳的限购政策最受关注。 房地产未来五年终于定了！ 10月28日，新华社受权发布《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十五个五年规划的建议》（下称《"十五五"建议》），基本确定未来五年房地产发 展方向。 2025年8-9月，北京、上海、深圳先后调整限购政策，三城均采用"分区域差异化松绑"策略，但宽松力度与范围各有侧重。 北京以五环为界划分调控梯度，五环外对京籍及社保满2年的非京籍全面不限购，五环内则维持京籍限购2套、非京籍社保 ...

"手握60万首付，看了半年房，越看心里越没底，开发商天天喊'触底了'，可中介手上还是不停地降价抛售，一不小心就怕成了'接盘侠'。 " 这大概是最近不少准备买房的人最真实的心理写照。 但就在这种普遍的观望情绪中，市场其实已经悄悄划出了一道分水岭。 一、市场真相 如果你只感觉身边楼市冷飕飕，那么国家统计局2025年5月公布的数据可能会让你有些意外：今年1-4月份，全国84个重点城市新建商品住宅销售面积和销售 额同比分别增长了0.1%和2%。 特别是4月份，70个大中城市中，一、二线城市新建商品住宅销售价格环比已持平，各线城市房价同比降幅也在持续收窄。 这些数字背后，是政策效果开始 显现的痕迹。 但为什么体感温度差异这么大？ 答案藏在市场的剧烈分化里。 一面是北京、上海、杭州土地拍卖动不动溢价七八十，房企抢得头破血流；另一面是不少三 四线城市土地无人问津，库存压得喘不过气。 这种分化在土地市场体现得最为直接：2025年上半年，全国300个城市住宅用地出让金同比增长了13%，其中一二线城市增幅分别达到24.5%和26.3%，而很 多三四线城市则难以企及这样的热度。 这就导致了一个现象：全国整体商品房待售面积虽然从20 ...

每经AI快讯，华泰证券指出，"十五五"规划建议围绕地产新模式的构建，基于长期视角对行业发展赋 能。随着"好房子"上升为行业标准，或进一步放大产品能力差异，推动企业竞争格局重塑。标的方面， 我们继续推荐"好信用、好城市、好产品"的"三好"地产股以及分红与业绩稳健的头部物管公司。 ...

文章核心观点 - 房地产行业在“十五五”规划期间的发展核心是推动高质量发展，其定位从“十四五”规划中的城镇化框架调整至民生保障部分，强调回归住房的居住属性和服务居民高品质生活需求的初心 [2][5] - 行业政策将保持连贯性和稳定性，延续近期工作思路，体现“一张蓝图绘到底”的指导原则 [3] - 高质量发展路径体现三个结合：市场与保障结合、增量与存量并重、结果与制度并重 [6] 房地产发展新模式构建 - 加快构建房地产发展新模式是首要任务，重点在于完善商品房开发、融资、销售等基础制度 [2][6] - 开发环节改革预售制度，建议逐步转向现房销售或完善预售资金监管以降低系统性风险，并建立全流程品质管控标准 [7] - 融资环节需优化结构，发展REITs、债券等多元化渠道以降低杠杆率，并建立房企债务风险动态监测和预警机制 [7] - 销售环节将完善监管、规范销售行为，并根据不同城市市场状况灵活调整限购、限贷等政策，同时清理住房消费的不合理限制性措施 [7] 住房供给体系优化 - 住房供给体系坚持市场与保障双轨并行，政策重心从“有效增加保障性住房供给”转向“优化保障性住房供给”，标志着从保基本向促发展、从追求数量向质量与结构并重的阶段性转变 [9][10] - “因城施策增加改善性住房供给”是新提法，要求针对城市特点和居民改善型需求差异进行精准供给 [10][11] - 一线城市政策重点在于创新与存量激活，二线城市重在品质提升与产城融合，三线城市则侧重存量盘活与保障托底 [11] “好房子”建设与存量提质 - “建设安全舒适绿色智慧的‘好房子’”首次被写入五年规划建议，标志着其上升为国家战略，行业从“规模红利”阶段进入“质量红利”时代 [12][13] - 实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动，不仅新建房子要建成“好房子”，还需将老房子改造成“好房子”，显示对存量提质增效的重视度大幅提升 [13][14] - 建立房屋全生命周期安全管理制度，从制度层面为房屋提供持续保障和品质提升支持 [14] 行业发展趋势展望 - 随着房屋品质和物业服务提升行动的推进，住房市场将呈现供给体系更加多元、产品标准持续升级、服务模式不断创新三大趋势 [14] - 未来需打通设计、施工、监管、服务全链条，构建“好房子+好服务”的新格局，实现从“住有所居”到“住有优居”的跨越 [14]

日前，《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十五个五年规划的建议》（后简称《建议》）公布。 与"十四五"规划纲要在新型城镇化的框架中部署房地产工作不同，《建议》对房地产的安排主要集中在 民生保障部分内容，核心任务是推动房地产高质量发展。 为落地这一方向，《建议》部署了五方面具体任务：加快构建房地产发展新模式，完善商品房开发、融 资、销售等基础制度。优化保障性住房供给，满足城镇工薪群体和各类困难家庭基本住房需求。因城施 策增加改善性住房供给。建设安全舒适绿色智慧的"好房子"，实施房屋品质提升工程和物业服务质量提 升行动。建立房屋全生命周期安全管理制度。 清华大学土木水利学院院长吴璟向21世纪经济报道记者表示，《建议》单独用一段话来论述推动房地产 高质量发展，而且将其放在保障和改善民生部分，这释放出重要信号："十五五"时期房地产高质量发 展，将回归住房相关产业的初心与使命，即服务居民家庭对更高品质居住生活的需求。这是"十五五"时 期房地产业发展的首要目标，也是理解和把握房地产高质量发展的首要出发点。 吴璟认为，《建议》对房地产的部署，总体延续了近期有关部门已在开展的工作思路，"十五五"期间将 继续以此为重点持续推 ...

中经记者 吴静 卢志坤 北京报道 10月28日，新华社发布《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十五个五年规划的建议》（以下简称 《建议》），系统阐述了未来五年国家发展的总体方向与重点任务。 《中国经营报》记者了解到，在房地产领域，《建议》明确提出"推动房地产高质量发展"，并从制度建 设、住房供给、房屋品质、风险防控等多个维度作出部署，推动房地产行业向以"人民为中心"的高质量 发展新阶段迈进。 构建新模式 《建议》将"加快构建房地产发展新模式，完善商品房开发、融资、销售等基础制度"置于房地产政策首 位，凸显制度建设的根本性作用。 广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，新模式的根基在于三大板块：基础性制度、供应体 系、人房地钱要素联动。其中，基础性制度主要针对旧模式下的开发风险，重点完善三方面。一是开发 制度，二是销售制度，三是融资制度。 值得注意的是，《建议》首次提出"因城施策增加改善性住房供给"，表明政策将更注重城市差异与居民 需求差异。 中指研究院进一步指出，项目开发公司制、城市房地产融资协调机制、现房销售配套融资政策等，将成 为"十五五"期间重点落地的政策方向。 在消费端，《建议》提出"清理住房消 ...

10月28日，《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十五个五年规划的建议》(以下简称《建议》)发 布。 优化保障性住房供给的表述，也进一步凸显住房保障的重要性。李宇嘉认为，"十五五"期间，筑牢兜底 保障，"投资于人"愈发受到重视，其中，住房保障不可或缺，也是未来的"软基建"，只有住房得到保 障，才能使得更多人扎根城市，有能力消费，敢消费。 回顾"十四五"，我国住房保障工作成效显著，"十四五"时期，全国累计建设筹集保障性住房和城中村、 城市危旧房改造等安置住房1100多万套(间)，改造城镇老旧小区24万多个，超1亿群众直接受益。 严跃进认为，当前推行的"以购代建""房票安置"等模式已取得一定成效。不少地区通过"以购代建"方 式，收购市场上闲置的存量商品房转化为保障性租赁住房，既缩短了建设周期，又盘活了闲置资产；在 城中村改造中推行"房票安置"也有助于带动更多家庭实现安居，更好促进住房保障等工作的推进。进 入"十五五"，这些政策有望继续发力，切实解决居民的住房问题。 建设安全舒适绿色智慧的"好房子" 从房地产的相关表述来看，高质量发展是重要主题。《建议》提及，推动房地产高质量发展。加快构建 房地产发展新模式，完善 ...

报告行业投资评级 - 地产行业评级为“强于大市”（维持）[1] 报告核心观点 - 三四线楼市呈现“分化提质、格局优化”新变化，结构性机会仍存，其演变经验对一二线城市具有启示意义 [1][3][80] - 三四线城市供需格局优化，高品质住宅项目利润率更优，市场对“好房子”接受度高且付费意愿强 [3][35][63] - 未来国内楼市将逐步向“止跌—分化—提质”演变，优质房企有望走出业绩低谷 [3][83] 三四线格局优化，仍存结构性机会 - 三四线城市库存去化周期已相对稳定，截至2025年8月，35城商品房平均出清周期为45.7个月，其中三四线城市达50.5个月，高于一线城市的35.1个月和二线城市的39.9个月，但房价调整幅度逐渐收缩 [9][10][11] - 三四线土拍竞争强度较弱，2025年1-8月三线城市土地成交溢价率较2024年下滑0.7个百分点，而一线和二线城市分别增长7.9和5.9个百分点，为项目利润率留有更多余地 [13][14] - 改善及大户型化趋势明显，三四线城市4房成交占比持续提高，且110平米以上产品市场份额呈增长趋势，居民因家庭观念强、总价门槛低及“熟人社会”属性，更愿意为品质付费 [16][18][20][21] - 市场参与者出清，格局优化，如金华、台州主流房企仅剩滨江、绿城拿地，莆田仅剩建发、联发、保利三家，深耕型房企更易“胜者为王” [29][30][34] - 三四线项目利润率更优，中海宏洋位于三四线城市的项目毛利率达26%，高于其二线城市项目的20%及公司新拿地项目整体毛利率19% [35][36] 三四线布局房企及项目案例测算 - 2025年前9月，仍在三四线保持拿地的品牌房企主要为保利发展、招商蛇口、建发国际集团、绿城中国等国央企，以及滨江集团等，拿地溢价率多数低于10% [41][42][44] - 具体项目测算显示利润率高于公司整体水平：金华绿城·凤起潮鸣项目毛利率15%、滨江城投·和品项目毛利率19%，均高于其公司近年整体毛利率 [45][46][48]；南通中海宏洋项目毛利率31%、建发项目毛利率29% [50][51][53]；莆田联发保利禧悦项目毛利率21%、建发联发望湖项目毛利率27% [55][56][58] 三四线楼市演变对一二线的启示 - 三线城市成交面积占比保持稳定，并未出现明显超跌，反映本地购房者对房价下跌脱敏，更易达成房产“消费品属性”共识 [62][63][64] - 部分三四线城市房价接近成本线，2025年上半年316个三四线城市成交地价为2039元/平米，加上建安成本约2100元/平米，合计约4000元/平米，部分城市成交价已逐步走稳 [66][67][68] - 以中海宏洋、建发国际为例，其在三四线城市的多个标杆项目售价自2022年以来保持相对平稳，显示“好房子”能维持产品溢价，楼市正由普跌向分化、提质演变 [69][71][73][78][79] - 启示一二线城市也将分化提质：核心区好房子有望止跌回稳，项目利润率优化；郊区或旧规产品则因库存压力大延续阴跌，购房者逐渐接受其消费品属性 [80] 投资建议 - 建议关注两类房企：一是历史包袱较轻、库存结构优化、产品力强的房企，如华润置地、中国海外发展、建发国际集团、绿城中国、滨江集团、越秀地产、招商蛇口、保利发展等；二是布局低能级区域、打造本地“好房子”项目的房企，如中国海外宏洋等 [3][83]