地块拍卖核心事件 - 2026年2月25日，广州马场地块经过243轮竞价，由越秀地产以约236亿元竞得，折合可售住宅楼面价约8.5万元/平方米，刷新广州楼面单价纪录[2] - 该地块起拍价高达186.44亿元，开拍时因超过10万人在线围观导致官网短暂宕机，最终成交总价在广州历史“总价地王”中排名第二，仅次于255亿元的亚运城地块[1][4] - 地块采用线上拍卖模式，共有8家房企参与，竞价后期主要在保利发展与越秀地产之间展开激烈竞争[2][5] 地块属性与市场定位 - 马场地块是广州珠江新城最后一块“绝版宝地”，总用地面积19.45万平方米，计容总建筑面积达56.7万平方米，涵盖居住、商业、商务、中小学等多种性质[4] - 地块位于连接珠江新城与金融城两大CBD的黄金位置，肩负衔接两大中央商务区、打造超级集群的使命[2] - 地块综合溢价率约26.6%，其中住宅部分溢价率约35.67%，溢价空间主要集中在住宅用地[4] 竞得房企与市场竞争格局 - 竞得方越秀地产是广州市场的重要房企，2025年在广州实现全口径销售额308.22亿元，位居市场第二；主要竞争对手保利发展同期销售额为542.66亿元，位居市场第一[5] - 专家分析，此类一线城市核心地块必然引发开发商争抢，但需避免非理性竞价和过度竞争[5] - 该地块项目与同处珠江新城板块、即将入市且吹风价达每平方米18万至20万元的保利冼村旧改项目，常被业界对比[6] 对高端住宅市场潜在影响 - 马场地块项目可能凭借得房率、户型设计、社区配套等优势，对周边楼盘形成“降维打击”，导致周边在售项目降价竞争，可能开启全市新一轮新房降价[5] - 地块周边高端住宅云集，包括成交均价高达17万元/平方米、最高单价超30万元/平方米的保利玥玺湾，以及侨鑫汇悦台、凯旋新世界、保利天曜等顶级项目[7][8] - 近期珠江新城高端住宅市场成交分化明显，核心顶级项目如侨鑫汇悦台挂牌均价约25.77万元/平方米，而部分项目如中海花城湾、天銮的成交单价已降至约10.6万元/平方米和9.95万元/平方米[8] - 市场正处于回调阶段，珠江新城板块部分高端住宅单价已跌破10万元/平方米，未来市场竞争加剧将更考验开发商的产品打造能力，并可能面临开发周期延长、成本上升等挑战[9]