地块交易与开发动态 - 越秀地产于2月25日以约236亿元总价成功竞得广州天河区马场1期地块 [3][4] - 该地块住宅楼面地价达8.55万元/平方米 刷新广州历年来楼面地价纪录 位列第一 [4] - 地块总价仅次于255亿元的亚运城地块 位列广州宅地成交总价第二 [4] - 公司拿地后迅速动工 记者2月27日现场观察到地块已围蔽 并有挖掘机在进行拆除工作 [3][4] 地块规划与定位 - 马场片区规划总用地面积为38.42公顷 本次出让的为其1期地块 [5] - 片区定位为“人民文体新客厅·国际商都消费地” 旨在打造具有世界级吸引力的项目 [3][6] - 规划以23公里“超级绿链”为基底 打造多元共享、多维联通的“超级”开放空间 [6] - 将引入高端消费场景 融合公园嵌入式商业和主题型、体验型商业 布局花园式及超甲级总部办公 [6] - 目标打造“顶奢百货+高端酒店+特色体验”一体化消费链 以支撑广州建设国际消费中心城市 [6] 地块地理位置与历史沿革 - 马场片区位于天河区核心地段 地处珠江新城、琶洲CBD与广州国际金融城三大板块的几何中心 [5] - 地块原址为1992年落成的广州赛马场 于1999年停赛停业 [5] - 2008年起转型为汽车城并引入多种业态 汽车城于2014年4月关闭 [5] - 片区南部的马会家居于2024年7月停止营业 为全面改造腾出空间 [5] - 《天河区马场地块控制性详细规划》于2025年12月2日经广州市规委会审议通过 [5]

地块拍卖核心事件 - 2026年2月25日，广州马场地块经过243轮竞价，由越秀地产以约236亿元竞得，折合可售住宅楼面价约8.5万元/平方米，刷新广州楼面单价纪录[2] - 该地块起拍价高达186.44亿元，开拍时因超过10万人在线围观导致官网短暂宕机，最终成交总价在广州历史“总价地王”中排名第二，仅次于255亿元的亚运城地块[1][4] - 地块采用线上拍卖模式，共有8家房企参与，竞价后期主要在保利发展与越秀地产之间展开激烈竞争[2][5] 地块属性与市场定位 - 马场地块是广州珠江新城最后一块“绝版宝地”，总用地面积19.45万平方米，计容总建筑面积达56.7万平方米，涵盖居住、商业、商务、中小学等多种性质[4] - 地块位于连接珠江新城与金融城两大CBD的黄金位置，肩负衔接两大中央商务区、打造超级集群的使命[2] - 地块综合溢价率约26.6%，其中住宅部分溢价率约35.67%，溢价空间主要集中在住宅用地[4] 竞得房企与市场竞争格局 - 竞得方越秀地产是广州市场的重要房企，2025年在广州实现全口径销售额308.22亿元，位居市场第二；主要竞争对手保利发展同期销售额为542.66亿元，位居市场第一[5] - 专家分析，此类一线城市核心地块必然引发开发商争抢，但需避免非理性竞价和过度竞争[5] - 该地块项目与同处珠江新城板块、即将入市且吹风价达每平方米18万至20万元的保利冼村旧改项目，常被业界对比[6] 对高端住宅市场潜在影响 - 马场地块项目可能凭借得房率、户型设计、社区配套等优势，对周边楼盘形成“降维打击”，导致周边在售项目降价竞争，可能开启全市新一轮新房降价[5] - 地块周边高端住宅云集，包括成交均价高达17万元/平方米、最高单价超30万元/平方米的保利玥玺湾，以及侨鑫汇悦台、凯旋新世界、保利天曜等顶级项目[7][8] - 近期珠江新城高端住宅市场成交分化明显，核心顶级项目如侨鑫汇悦台挂牌均价约25.77万元/平方米，而部分项目如中海花城湾、天銮的成交单价已降至约10.6万元/平方米和9.95万元/平方米[8] - 市场正处于回调阶段，珠江新城板块部分高端住宅单价已跌破10万元/平方米，未来市场竞争加剧将更考验开发商的产品打造能力，并可能面临开发周期延长、成本上升等挑战[9]

地块拍卖概况 - 广州马场地块于2026年2月25日正式线上竞价出让，拍卖围观人数超过10万，导致交易官网一度短暂宕机 [1] - 地块起拍价高达186.44亿元，拍卖历时9小时，经过243轮竞价，最终由越秀地产以约236亿元竞得 [2] - 本次拍卖共有8家房企参与，竞价后期主要在保利发展与越秀地产之间展开激烈竞争 [9] 地块价值与纪录 - 该地块是广州珠江新城最后一块“绝版宝地”，总用地面积19.45万平方米，计容总建筑面积达56.7万平方米 [5] - 地块成交总价约236亿元，成为广州历史总价第二高的地块，仅次于255亿元的广州亚运城地块 [2][9] - 地块折合可售住宅楼面价约8.5万元/平方米，打破了广州楼面价最高纪录 [2][9] - 地块起拍价186.44亿元已使其在挂牌时即跻身广州历史总价地王榜单前五名 [2][5] 地块区位与规划 - 地块位于珠江新城核心区，是连接珠江新城与金融城的黄金地块，旨在衔接两大CBD、打造超级集群 [4] - 地块涵盖居住、商业、商务、中小学等多种用地性质，是CBD最后一块大体量核心用地 [5] - 从溢价结构看，住宅部分溢价率约35.67%，综合溢价率约26.6%，溢价空间主要集中在住宅用地 [9] 区域豪宅市场格局 - 地块所在区域是广州豪宅集中区“黄金三角”（珠江新城-金融城-琶洲）的一部分，周边汇聚侨鑫汇悦台、凯旋新世界、保利天曜等顶级豪宅 [13] - 近期珠江新城豪宅市场成交分化明显，侨鑫汇悦台有二手房源挂牌均价约25.77万元/平方米，而保利天曜2025年开盘销售均价约9.4万元/平方米 [14] - 2024年10月，侨鑫汇悦台一套顶层复式以单价约36.86万元/平方米、总价约4.61亿元成交，创下中国内地高层住宅最高总价与单价纪录 [14] - 2025年，距离地块约2.2公里的保利玥玺湾项目成交均价高达17万元/平方米，最高单价超30万元/平方米，开盘当日销售额破百亿 [13] 市场竞争与销售表现 - 2025年，保利发展和越秀地产在广州市场的全口径销售额分别为542.66亿元和308.22亿元，分别位居市场第一和第二 [9] - 珠江新城板块内部分豪宅楼盘单价已跌破10万元/平方米，市场处于回调阶段，产品打造能力与市场竞争加剧成为关键 [17] - 有分析指出，马场地块项目凭借得房率、户型设计和社区配套等优势，可能对周边在售楼盘形成降维打击，引发新一轮价格竞争 [9]