报告行业投资评级 - 行业投资评级为“优于大势”[1][7] 报告核心观点 - 现房销售制度正式落地，是1998年房改以来销售环节最重要的一次制度重构，40年期房贷、放款后移与利率置换常态化从需求端提供对冲，短期供应冲击有限、利于加速去库存，中长期将重塑行业竞争标尺[6][20] - 财务稳健、产品力领先、聚焦核心城市的央国企及优质改善型房企竞争优势有望持续扩大[6][20] 本周观点：40年房贷落地，预售时代渐次谢幕 - 2026年8月28日，住建部、自然资源部、金融监管总局联合发布《关于完善商品住房销售制度的通知》，央行、金融监管总局同步印发房地产信贷管理改革意见，证监会发布资本市场支持文件，现房销售制度正式落地，个人住房贷款期限上限延长至40年[16] - 销售制度改革坚持“先立后破”，以建设工程规划许可证为划断节点，新出让土地及已出让未取证项目优先选择现房销售，已取证项目鼓励现房销售，存量预售项目按原规则执行[16] - 继续实行预售的，门槛统一提升至单体建筑主体结构封顶，购房人首付款与按揭资金全部存入监管账户，竣工验收且配套具备交付条件后方可解除[16] - 创设现房销售定金制，房企取得施工许可证后可收取少量定金且纳入监管[16] - 个人住房贷款期限最长不超过40年，金额不得超过拟购住房评估价值，相较此前普遍执行的30年上限延长十年[17] - 放款时点同步后移，现房销售项目按揭在销售备案后发放，预售项目严格在竣工备案后发放，并一律通过受托支付进入监管账户[17] - 存量房贷利率协商与置换机制常态化，浮动利率与全国新发放贷款利率偏离达到一定幅度时，借款人可协商变更利率或申请新贷款置换存量贷款[17] - 开发端实行主办银行制，项目资金统一存管，开发贷期限预售项目最长5年、现房项目最长7年，首次还本原则上在竣工备案之后，建设期只付息不还本[18] - 房企须以自有资金购地、资本金先于开发贷全额到位，“高负债、高杠杆、高周转”模式正式退出[18] - 全国现房销售面积占比已由2020年的12.7%升至2025年的35.8%，超30个省（市）先行试点且运行平稳[19] - 上半年二手房交易占比达50.4%，重点20城二手成交同比+12%，二手与新房成交之比升至2.3倍[19] - 新开工同比-23.4%、50城供求比降至0.7[19] - 标的方面建议关注存量地产三方向：①商业地产（华润置地、新城控股+华润万象生活）；②二手经纪（我爱我家、贝壳）；③物业服务（绿城服务）；以及优质产品力开发商（中国金茂、建发国际集团）[6][20] 股票市场与信用债 - 本周A股房地产板块涨跌幅为2.59%，跑赢大盘2.80个百分点[3][22][23] - 本周港股地产建筑板块涨跌幅为-2.10%，跑输大盘0.46个百分点[3][22][35] - 本周地产信用债发行43.30亿元，净融资额-89.19亿元[3][22][40] - 截至2026年8月28日，地产信用债累计发行3101.00亿元，净融资额-408.13亿元，去年同期为-292.88亿元[3][22][40] 地产A股 - 本周A股房地产板块涨跌幅为2.59%，跑赢大盘2.80个百分点，在31个行业板块中排名第10[23] - 近一个季度，A股房地产板块涨跌幅为0.24%，同期沪深300涨跌幅为-6.31%，房地产板块跑赢大盘[26] - 近一个月，A股房地产板块涨跌幅为5.74%，同期沪深300涨跌幅为1.31%，房地产板块跑赢大盘[26] - 本周涨幅靠前的地产A股：我爱我家（18.39%）、京投发展（10.19%）、新城控股（9.60%）、中交地产（7.59%）、南都物业（7.39%）[30] - 本周跌幅靠前的地产A股：*ST中迪（-5.46%）、陆家嘴（-4.16%）、招商蛇口（-4.02%）、首开股份（-3.68%）、滨江集团（-1.64%）[30] 地产港股 - 本周港股地产建筑板块涨跌幅为-2.10%，跑输大盘0.46个百分点，在12个行业板块中排名第10[35] - 本周涨幅靠前的地产港股：融创中国（20.54%）、方圆生活服务（16.50%）、佳兆业集团（11.63%）、越秀服务（9.86%）、瑞安房地产（8.14%）[38] - 本周跌幅靠前的地产港股：正荣地产（-31.43%）、弘阳地产（-20.69%）、时代中国控股（-16.67%）、绿地香港（-14.29%）、弘阳服务（-12.50%）[38] 地产信用债 - 本周地产信用债新发行金额合计43.30亿元，到期金额132.49亿元，净融资额-89.19亿元[40] - 截至2026年8月28日，地产信用债累计总发行金额为3101.00亿元，同比持平0.00%，到期金额3509.12亿元，同比上升6.13%，净融资规模为-408.13亿元，去年同期为-292.88亿元[40] REITs市场 - 本周REITs指数涨跌幅为2.54%[4][41][42] - 本周产权型REITs指数收于101.79点，涨跌幅为4.45%[4][41][45] - 本周特许经营权型REITs指数收于113.98点，涨跌幅为0.22%[4][41][48] - 近一个月，REITs指数跑赢沪深300指数2.28个百分点[4][41][52] - 本周领涨的公募REITs为建信中关村REIT，涨跌幅为18.40%[4][41][53] - 本周REITs成交额为9.49亿元，环比8.03%[4][41][55] - 本周REITs换手率为0.47%，环比0.07个百分点[4][41] 指数表现 - 本周REITs指数收于107.25点，涨跌幅为2.54%[42] - 产业园区型REITs指数收于77.13点，涨跌幅为6.37%[45] - 物流仓储型REITs指数收于105.46点，涨跌幅为2.79%[45] - 保租房型REITs指数收于124.46点，涨跌幅为1.42%[45] - 高速公路型REITs指数收于94.49点，涨跌幅为0.31%[48] - 生态环保型REITs指数收于122.38点，涨跌幅为0.70%[48] - 能源型REITs指数收于129.96点，涨跌幅为-0.34%[48] - 近一个月，产权类REITs指数跑赢沪深300指数4.15个百分点[52] - 近一个月，特许经营类REITs指数跑输沪深300指数0.02个百分点[52] - 本周领跌的公募REITs为华泰江苏交控REIT，涨跌幅为-7.87%[53] - IPO以来，领涨的公募REITs为华夏北京保障房REIT，涨跌幅为58.88%[53] - IPO以来，领跌的公募REITs为建信中关村REIT，涨跌幅为-58.78%[53] 成交额 - 本周REITs成交额为9.49亿元，产权型REITs成交额为5.47亿元，特许经营型REITs成交额为4.02亿元[55] - 产业园区型REITs成交额为3.49亿元，保租房型REITs成交额为1.01亿元，物流仓储型REITs成交额为0.97亿元[55] - 高速公路型REITs成交额为2.81亿元，生态环保型REITs成交额为0.36亿元，能源型REITs成交额为0.85亿元[55] 楼市成交 - 本周新房成交面积滚动四周同比-6.85%，累计同比-8.54%[6] - 本周二手房成交面积滚动四周同比-0.18%，累计同比-0.92%[6] 新房 - 45城商品房共计成交207万㎡[6] - 一线城市滚动四周同比+25.21%[6] - 二线城市滚动四周同比-17.71%[6] - 三四线城市滚动四周同比+0.96%[6] 二手房 - 14城二手商品房共计成交151万㎡[6] - 一线城市滚动四周同比+2.22%[6] - 二线城市滚动四周同比-0.11%[6] - 三四线城市滚动四周同比-3.87%[6] 土地市场 - 本周百城供应建面环比+23.58%，成交建面环比-16.87%，溢价率+3.96%[5] - 一线供应建面环比+93.28%，成交建面环比-22.18%，溢价率0.00%[5] - 二线供应建面环比+27.66%，成交建面环比-29.86%，溢价率+10.03%[5] - 三四线供应建面环比+16.45%，成交建面环比-8.16%，溢价率+2.41%[5]