报告行业投资评级 报告未提及行业投资评级相关内容 报告的核心观点 报告围绕锦和商管展开调研，涵盖分红策略、业务拓展、股价提振、政策应对、宏观环境应对等方面，显示公司聚焦城市更新主业，积极调整经营策略以应对挑战并抓住机遇，虽营收受外部影响下降，但净利润因交易和成本管控上升 [23][24][28] 根据相关目录分别进行总结 调研基本情况 - 调研对象为锦和商管，所属行业是房地产服务，接待时间为2025年9月12日，上市公司接待人员有董事长、总经理郁敏珺等 [16] 详细调研机构 - 接待对象为锦和商管2025年半年度业绩说明会的所有投资者，接待对象类型为其它 [19] 主要内容资料 - 分红策略：自2020年4月上市以来，现金分红累计约7亿元（不含本次中报利润分配），此次半年报拟以总股本为基数，每10股派发现金红利1.10元（含税），合计拟派发现金红利51,975,000.00元（含税），旨在增强投资者获得感 [23] - 业务拓展规划：聚焦城市更新领域，聚焦上海、北京等一线城市，也积极关注核心二线城市业务拓展机会 [24] - 提振股价举措：管理层关注股价波动，聚焦主业发展；2025年上半年物业外拓新增和续约项目，盘整项目组合提升管理效率；拟现金分红增强投资者信心，方案已通过股东会审议 [24][25] - 政策影响及机遇：公司有大量城市更新成功案例，运营模式灵活，未来将把握政策红利，提升能力推动多方协同发展和城市更新 [25][26] - 宏观环境应对：围绕主业做好招商运营和管理服务，通过维护租户、提升服务、组建团队、满足需求等举措提升园区出租率 [26] - 核心竞争力及业务融合：公司有全价值链集成管理体系、品牌、区域规模优势，适度关注托育、养老合作机会，实现多方共赢 [27] - 盈利表现：2025年半年度实现营业收入49,072.63万元，同比下降5.18%；净利润7,545.24万元，同比上升224.95%；经营活动现金流量净额31,763.03万元，同比下降6.55%，各指标变动有相应原因 [28]

从资金流向上来看，当日房地产服务板块主力资金净流入1.06亿元，游资资金净流出8218.19万元，散户 资金净流出2417.23万元。房地产服务板块个股资金流向见下表： 以上内容为证券之星据公开信息整理，由AI算法生成（网信算备310104345710301240019号），不构成投资建议。 证券之星消息，9月12日房地产服务板块较上一交易日上涨1.82%，新大正领涨。当日上证指数报收于 3883.69，上涨0.22%。深证成指报收于12996.38，上涨0.13%。房地产服务板块个股涨跌见下表： ...

公司股份回购 - 公司于2025年9月10日斥资699.45万美元回购105.54万股股份 [1] - 每股回购价格区间为6.57-6.68美元 [1]

公司股份回购 - 贝壳-W(02423)于2025年9月10日斥资699.45万美元进行股份回购 [1] - 回购股份数量为105.54万股 [1] - 每股回购价格区间为6.57-6.68美元 [1]

智通财经APP获悉，近日有报道指，香港政府无意在新一份《施政报告》中推出"跨境购房通"及放宽 100港元印花税门槛措施。高力香港研究部李婉菌表示，现时购买400万港元或以下楼房的印花税为100 港元，这个占楼宇成交已有三分之一，若再放宽至购买至600万港元或以下楼房，即令政府额外减少三 分一的印花税税收，这会大大影响库房收入，不建议进一步放宽。 至于"跨境购房通"，她指，因有关购房资金要以"封闭式"处理，一如"港股通"，但购买楼房与买股票不 同，一旦购买物业，当中可能渉及租务收入，从而变为开放式，因此，有很多细节需要时间考量，短期 难以推行。 李婉菌表示，鉴于香港政府较早前已推出多项措施包括"撤辣"，故相信需要时间观察有关成效，认为暂 时无毋再推出其他政策扶助楼市。 ...

股权划转交易 - 珠光集团通过无偿划转方式受让珠海国资委持有的大横琴集团90.21%股权 [1][3] - 交易后珠光集团间接持有世联行30.58%表决权股份、*ST宝鹰37.96%表决权股份及世荣兆业60.28%股权 [1][3][4] - 本次划转属于珠海市属国企战略性重组和专业化整合举措 不会改变世联行实际控制人 [3][4] 企业资产规模 - 珠海市属国企资产总额达12924.06亿元（约1.3万亿元） 其中华发集团、格力集团和大横琴集团合计占比近80% [1] - 珠光集团总资产超1700亿元 净资产500亿元 [2] - 珠光集团2024年营收规模26.99亿元 净利润1981.69万元 [5] 国企改革进程 - 珠海市2025年推进国资国企战略性重组 涉及9家上市公司包括华发科技控股的光库科技等6家及大横琴集团下属3家 [6] - 改革方向聚焦新兴产业和未来产业 通过组建珠海科技集团等实施专业化整合 [6] - 珠光集团于6月11日变更法定代表人及经营范围 显示重组进程持续推进 [6]

公司股份回购 - 2025年9月9日耗资700万美元回购105.06万股股份 [1]

行业投资评级 - 房地产开发行业评级为增持（维持）[6] - 房地产服务行业评级为增持（维持）[6] 核心观点 - 美国住宅市场在高房价与高利率双重压力下，住房可负担性降至历史低位，购房需求显著受抑制，新屋与成屋成交量下滑[1] - 新屋与成屋价格仍保持历史高位，成屋价格连续两个月创下新高，库存虽边际增加但成屋短缺压力持续[1] - 高利率环境强化"利率锁定效应"，限制存量房主换房意愿，导致成屋库存紧张和高房价矛盾短期内难以缓解[1] - 2025年下半年预计建筑商因成本高企和库存压力而减少新开工活动，同时抵押贷款利率短期内难以降至5%以下[1] 成交与房价表现 - 2025年1-6月新屋累计销量33万套，同比-3.7%，成屋累计销量204万套，同比-0.2%，月均销量均处于2020年以来相对低位[2][11] - 新屋1-6月中位价均值41.7万美元/套，较2024年同期下降1.2%，成屋中位价均值41.1万美元/套，同比上升2.4%[2] - 6月新屋中位价40.7万美元/套（2000年以来86.5%分位值），成屋中位价43.3万美元/套创历史新高（2000年以来100%分位值）[2][20] - 6月住房购买力指数94.4，处于2000年以来2.9%分位，低于2008年次贷危机前最低值100.4，显示可负担性达历史低位[2][45] 供给与库存状况 - 截至2025年6月末新屋库存50.2万套，较2024年12月末增长2.7%（2000年以来91.1%分位值），去化月数8.9个月[3][48] - 成屋库存154.0万套，较2024年12月末增长35.1%（2000年以来21.6%分位值），去化月数4.7个月，仍低于合理水平6个月[3][48] - 2025H1美国已批准新屋数量143万套，累计同比-3.6%，同比自2022年以来连续三年下降[3][48] - 成屋市场出现供过于求迹象：2025年4月卖家194万人较买家145万人多出近50万人，创历史最高水平[37] 利率环境与市场影响 - 2025年初以来30年期抵押贷款利率维持在6.65%-6.96%区间，8月均值略降至6.59%（2000年以来80.4%分位值）[4][53] - 高利率推高购房成本并强化"利率锁定效应"，截至2024Q3末73.3%存量抵押贷款利率低于5.0%[1][65] - 7月核心CPI同比上涨3.1%超预期，8月新增非农就业2.2万人低于预期的7.5万人，失业率升至4.3%创2021年11月以来新高[4][54] - 市场预期美联储2025年底前降息50bp或以上概率较大，9月降息25bp概率为88.2%[4][58] 市场结构变化 - 成屋市场出现向"买方市场"过渡迹象：2025Q1有44.4%交易存在价格让步，为2023Q1以来最高水平[40] - 新屋与成屋中位价差从1月+3.62万美元/套收窄至6月-2.55万美元/套，创历史最低值[43] - 新屋成交占比13.9%，较2024年下降0.5pct但仍处于2010年以来相对高位[11] - 租房经济性显著：2025年1-4月全美平均月供款比租金高38%，50大都市区中38个租购差距扩大[45] 成本与建设活动 - 2020-2024年建筑材料成本大幅上涨，钢材成本上涨77%，软木木材外所有材料成本均显著上升[60] - 新屋开工意愿下降，已开工新建私人住宅数量同比连续下滑[62][63] - 建筑商面临材料成本高企、融资成本偏高及库存压力三重挑战[60] 价格指标与趋势 - 6月美国20个大中城市Case-Shiller房价指数336.6，同比+2.1%，环比-0.3%，环比连续四个月下跌[28] - 该指数经历2023年3月以来连续24个月上涨后，于2025年3月首次转负，显示房价上涨边际放缓[28] - 新屋价格除5月外上半年同比均处于负增长区间，成屋价格已连续24个月保持同比正增长[20]

股价表现 - 贝壳美股盘前继续上涨2% 此前已录得7连涨 累计升幅13.7% [1] - 收盘价19.910美元 较前日上涨3.59% 盘前价20.320美元 较收盘上涨2.06% [2] - 当日最高价20.300美元 最低价19.660美元 振幅3.33% 成交量816.37万股 成交额1.63亿美元 [2] 财务指标 - 总市值237.08亿美元 市盈率(TTM)43.00倍 静态市盈率41.14倍 [2] - 市净率2.456倍 股息TTM 0.365美元 股息率(TTM)1.830% [2] - 流通市值137.16亿美元 流通股本6.89亿股 总股本11.91亿股 [2] 战略布局 - 公司围绕"一体三翼"战略打造全周期居住服务生态 覆盖房产交易、家装、租赁及住宅开发 [1] - 存量房业务依托ACN协作网络与楼盘字典形成行业壁垒 新房业务聚焦3P模式贡献交易额超80% [1] - 加快推进惠好居、整装及贝好家三大事业线布局 提升一站式居住服务能力 [1]

板块整体表现 - 房地产服务板块较上一交易日上涨1.0%，领涨个股为皇庭国际（涨幅8.27%）和珠江股份（涨幅5.42%）[1] - 当日上证指数上涨0.13%至3812.22点，深证成指上涨0.38%至12557.68点，板块表现优于大盘[1] - 板块内10只个股中7只上涨，3只下跌，涨幅最高达8.27%，跌幅最大为南都物业（-1.31%）[1][2] 个股交易数据 - 皇庭国际成交量244.16万手居首，成交额7.11亿元；我爱我家成交量155.03万手次之，成交额4.78亿元[1] - 特发服务成交额5.45亿元为板块最高，但股价下跌1.13%；ST明诚成交额最低仅3627.53万元[1][2] - 招商积余（原表误为"指商积余"）涨幅1.22%，成交额1.21亿元；新大正涨幅0.19%，成交额2858.91万元[1] 资金流向分析 - 板块主力资金净流出8329.57万元，游资净流入768.77万元，散户净流入7560.8万元[2] - 皇庭国际获主力净流入3924.22万元（占比5.52%），珠江股份获主力净流入3514.17万元（占比8.25%）[3] - 特发服务遭主力净流出3996.02万元（占比-7.33%），但获游资净流入2171.62万元（占比3.98%）[3] - 世联行主力净流出1597.13万元（占比-12.7%），招商积余主力净流出1019.85万元（占比-8.41%）[3]