美国酒店业整体表现 - 截至9月20日当周，美国每间可用客房收入同比下降1.4%，略低于前一周的降幅 [1] - 入住率是主要拖累因素，下降0.7个百分点，而平均每日房价亦小幅下降0.3% [1] - 自5月1日以来，在143天中有100天RevPAR出现同比下降，入住率在其中118天下降 [4] - 平均每日房价自5月以来下降60次，在此期间仅有40次增长率超过1%，且仅有5次超过约2.7%的通胀率 [4] - 在当周统计的所有美国市场中，有87个市场出现RevPAR下降，较前一周的93个有所减少 [13] 美国Top 25市场表现 - Top 25市场是RevPAR下降的主因，其RevPAR下降2.8%，而其他市场整体持平 [7] - 新奥尔良是Top 25市场中降幅最大的，RevPAR下降22.4%，主要因周末下降41.5%所致，这与2024年橄榄球赛的同期高基数有关 [7][8] - 休斯顿的RevPAR下降20.1%，其市场规模对Top 25市场总体下降贡献了50个基点，对全国下降贡献了30个基点 [7] - 瓦胡岛、迈阿密和华盛顿特区等Top 25市场的RevPAR降幅也超过10% [8] - Top 25市场周末RevPAR已连续四周下降，且当周降幅为四周最大，其下降对全国周度RevPAR下降贡献了80个基点 [9] - 旧金山当周RevPAR下降7.2%，原因是平均每日房价下降11.5%，尽管其入住率连续三周上升至86.7%，与纽约市并列全国最高 [9] - 全国有10个市场当周入住率超过80%，包括波士顿、丹佛、西雅图和路易斯维尔 [9] 美国其他市场表现 - 路易斯安那北部市场表现最佳，RevPAR增长22.5%，主要受强劲的入住率增长推动，其中Bossier City和Alexandria入住率实现两位数增长 [10] - 布法罗市场RevPAR增长21.7%，主要得益于周三和周四因一场周四晚间的NFL比赛带来的强劲增长 [11] - 南卡罗来纳州哥伦比亚市RevPAR下降45.5%，主要受大学橄榄球赛事年度时间变动影响，其在前一周曾有相似幅度的增长 [12] 酒店等级与需求类型分析 - 豪华酒店RevPAR增长1.3%，而其他所有等级的酒店RevPAR均下降，其中经济型酒店降幅最大，为5% [23] - 大多数酒店等级的平日RevPAR表现较好，但所有酒店类型的周末RevPAR均下降，包括豪华酒店 [23] - 豪华和高端高档酒店的团体需求连续第11周下降，但降幅为最小，为1.2% [24] - 多个关键市场（如丹佛、新奥尔良、圣地亚哥、旧金山）的平日团体需求有大幅增长，团体平均每日房价亦再次增长，但增幅1.8%为过去五周最小 [24] 全球市场表现 - 全球（除美国外）同店RevPAR增长5.6%，增幅略低于前一周，增长几乎全部由入住率增长驱动，平均每日房价仅增长1% [25] - 中国是全球平均每日房价增长放缓的主因，若排除中国，全球平均每日房价增长3.8% [27] - 中国平均每日房价增长较低是由于去年中秋节在2024年9月17日（周二），今年同期周日到周二的房价下降，但入住率同比强劲反弹9.9个百分点，推动周度RevPAR增长13.1% [27] - 新加坡平均每日房价下降37%，也拖累了全球增长，因去年同期举办F1新加坡大奖赛导致周末房价涨幅超过100% [28] - 法国和德国表现良好，同店RevPAR增幅均超过14%，由平均每日房价增长驱动 [29] - 德国增长由活动驱动：慕尼黑因四年一度的drinktec贸易展推动市场RevPAR增长52.3%；杜塞尔多夫因两场贸易展RevPAR增长36.4%；柏林因举办有超过5.5万名跑者参加的2025年BMW柏林马拉松，赛前周末RevPAR增长72% [29] - 加拿大RevPAR增长3.4%，与前几周一致，主要由平均每日房价驱动；除蒙特利尔外，所有主要市场均实现稳健增长 [30] - 澳大利亚、意大利和墨西哥的RevPAR出现下降，其中墨西哥因墨西哥城大幅下降而出现16%的锐减 [31] 美国短期展望 - 未来两周美国RevPAR面临更大挑战，因适逢两个重要的犹太节日（犹太新年和赎罪日）的年度影响，以及东南部地区将开始与去年飓风Helene同期的高基数进行比较 [34] - 尽管9月当月至今RevPAR显示增长0.8%，但这主要是由于去年同期的日历变动（当月前20天减少一个周日，增加一个周六）；按日期匹配基准计算，美国9月RevPAR实际下降1.3% [35]

核心财务表现 - 第二季度FFO每股0.52美元 环比持平 若排除80万美元租约终止费则环比下降0.01美元[5][26] - 同店现金NOI整体同比持平 其中零售板块增长4.5% 办公板块持平 多户住宅下降3.9% 混合用途下降5%[5][6][26] - 酒店业务RevPAR下降4%至305美元 ADR下降3%至355美元 但较竞争组别分别高出62美元和86美元[28] 细分业务运营 - 办公组合期末出租率82% 同店办公出租率87% 完成10.2万平方英尺租赁 现金租金差下降2% 直线租金差上升10%[9][12] - 零售组合期末出租率98% 执行22万平方英尺新租约与续约 现金租金差增长7% 直线租金差增长22%[9][16] - 多户住宅组合出租率94% 续约租金增长7% 新租租金增长4% 混合增长6%[9][19] - 混合用途物业Waikiki零售NOI增长7% 但酒店NOI下降15% 主要受夏威夷旅游需求疲软影响[9][22] 租赁与需求动态 - 科技与AI租户成为旧金山办公市场需求主要驱动力 预计未来数年将贡献2000-2500万平方英尺租赁需求[7][58] - 在建租赁管道潜在FFO增量达每股0.30美元 主要来自La Jolla Commons 3和One Beach等办公物业[7][55] - 已签署但未开始的租约占办公GLA的5% 预计对未来业绩形成支撑[7][55] 资本结构与股东回报 - 总流动性5.44亿美元 包括1.44亿美元现金及4亿美元信贷额度[9][30] - 净负债/EBITDA为6.3倍(过去12个月)和6.6倍(年化) 长期目标降至5.5倍或更低[9][30] - 董事会批准第三季度每股0.34美元股息 将于9月18日派发[9][24] 业绩指引与展望 - 上调2025年FFO指引至每股1.89-2.01美元(中值1.95美元) 较初始中值提升0.01美元[9][31] - 业绩上行潜力取决于办公室零售租户租金回收、多户住宅超预期表现及夏威夷旅游复苏[9][32] - 为潜在租金问题预留每股0.02美元FFO储备 年内尚未使用[9][32] 战略投资方向 - 优先考虑多户住宅和零售资产收购机会 暂不关注办公资产投资[7][57] - 重点通过翻新和配套升级提升资产竞争力 如One Beach项目开发停车和 amenities设施[39][40] - 保持现金储备用于机会性部署 当前现金可获取利息收入[7][57]