财务数据和关键指标变化 - 第三季度同店NOI为4430万美元 同比增长64% 主要驱动因素包括嵌入式租金上涨贡献160个基点 入住率提升和正租金价差各贡献100个基点 再开发活动贡献60个基点 百分比租金和附加租金贡献60个基点 净费用报销贡献220个基点 但被60个基点的坏账准备金所抵消 [10] - 年初至今同店NOI为1283亿美元 同比增长59% [10] - 第三季度NAREIT FFO为3840万美元 即每股摊薄收益049美元 同比增长89% [10] - 第三季度核心FFO为每股047美元 同比增长68% [11] - 年初至今NAREIT FFO为1111亿美元 即每股摊薄收益142美元 同比增长60% 核心FFO为每股137美元 同比增长54% [11] - 公司宣布年度化股息为每股095美元 [13] - 公司将全年同店NOI增长指引上调至475%-525% 坏账准备金指引下调至总收入的55-75个基点 NAREIT FFO指引中点上调至每股187美元 核心FFO指引低端上调至每股180-183美元 [14] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第三季度新租约租金价差达到256% 续租租金价差平均为104% 混合租赁价差为115% [17] - 超过90%的续租租约包含年租金上涨条款 涨幅为3%或更高 [17] - 年初至今租户保留率为82% 若剔除佛罗里达州圣彼得堡Gateway物业的一个主力店空间（将进行改造再开发） 保留率为89% [17] - 季度末总租赁入住率为972% 小型店铺租赁入住率维持在938%的高位 主力店空间入住率为993% [18] - 约90%的2026年租赁面积已完成签约 [18] - 餐饮业态需求强劲 特别是快餐服务餐厅和便捷餐饮 在新租赁活动中占比显著 [17] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司战略聚焦于Sun Belt市场 该地区零售销售同比增长 郊区中心客流量和入住率远高于全国平均水平 [6] - Sun Belt主要大都市统计区的就业增长势头健康 全美前十零售大都会区中有九个位于Sun Belt [6] - 近期收购的资产位于北卡罗来纳州的阿什维尔和夏洛特 这些市场拥有强劲的人口增长 高于平均的家庭收入以及健康的就业扩张 [18] - 公司约70%的投资组合由邻里中心和社区中心组成 其余为具有相似市场动态的人口中心和生活时尚物业 [8] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司成功执行"中心-辐射"运营模式 能够以最小的增量G&A影响管理Sun Belt市场的顶级资产网络 [5] - 资本配置策略审慎自律 目标是与严格回报门槛对齐并能提升整体资产质量的机会 [8] - 本季度完成了加州资产组合出售所得资金的再投资 全部投入增长更高的Sun Belt市场 实现了罕见的增值资本轮动 [7] - 行业竞争格局有利 新的开放式零售开发有限 原因是成本上升 资本市场紧缩和限制性分区 同时过时的零售库存持续退出市场 [7] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - Sun Belt地区消费基本面令人鼓舞 但管理层也注意到家庭债务水平上升和消费者信心减弱的警示信号 [7] - 尽管消费者情绪软化 但公司中心内的日常消费行为仍具韧性 凸显了其租户的必要性和资产基础的稳定性 [7] - 展望未来 带状中心的基本面似乎仍然有利 得到低空置率 有限的新开发和稳定的租赁需求支持 [8] - 预计第四季度增长将有所减速 主要原因是物业运营费用更多集中在第四季度 以及剩余的坏账准备金 [14] 其他重要信息 - 资产负债表持续加强 延长了现有定期贷款的期限 加权平均到期年限增至47年 [11] - 签订了起始利率互换协议 锁定了45%和458%的固定利率 将于2026年和2027年现有互换到期后生效 [12] - 截至9月30日 总流动性为571亿美元 包括7100万美元现金和5亿美元的循环信贷额度全部可用 [12] - 加权平均利率为398% 净杠杆率为24% 净债务与调整后EBITDA之比为4倍 处于行业低位 [12] - 本季度完成了四笔收购 总计25亿美元 主要由手头现金和一笔交易中承担的抵押贷款提供资金 [13] 问答环节所有提问和回答 问题: 关于租户在更具可选性的品类（如餐厅）的表现以及续租考量 [22] - 管理层观察到投资组合中对快餐服务餐厅的需求仍然强劲 遇到的租户问题更多是运营层面的 而非普遍现象 对于即将腾退的餐厅空间 已有坚实的需求 部分已租赁给其他餐饮用途 [23][24] 问题: 收购渠道中核心杂货店锚定物业与动力/生活时尚物业的比例 以及定价情况 [25] - 收购渠道保持强劲 通常关注超过10亿美元的资产 主要涉及各种开放式零售业态 但多数具有杂货店成分或必需品性质 预计未来交易的资产构成将与现有投资组合相似 即超过70%具有核心杂货店成分 同时混合少量符合战略的动力中心和生活时尚物业 [26][27] 问题: 未来几个季度的入住率轨迹展望 [32] - 预计小型店铺入住率在年底和明年第一季度会略有下降 但将在2026年重新加速 并可能再创新高 主力店方面 目前有四个空置 年底预计五个 其中三个是战略性清空以进行再开发 需求强劲 预计2026年将重新加速 [32][33] 问题: 2026年相较于2025年的租赁资本支出和租户改善支出展望 [34] - 2025年支出水平相似 但有一些再开发机会需要更多投入 随着主力店租赁和建设完成 预计到2026年中 资本支出负担将下降 从而带来更大的自由现金流增长 [34] 问题: 第四季度后端加载费用的具体情况 [35] - 过去几年第四季度的物业运营费用通常较高 今年也不例外 此外 公司费用在第四季度也往往较高 [35] 问题: 当前净投资范围波动的具体因素 特别是加州处置和收购渠道的时间安排 [39] - 调整指引范围是由于两笔已获批的交易能否在2025年内完成存在时间不确定性 范围低端是已完成的交易 高端取决于这些交易能否在年底前完成 加州的最后一项资产处置预计在2026年 因行政问题 [39][40] 问题: 利用资产负债表能力进行收购时 增值创造的信心 [41] - 加州的资本轮动提供了一个独特的增值机会 当利用资产负债表增长时 资本成本不同 公司正在寻找能够通过多种方式实现增值现金流的交易机会 因为其市场的机会集广泛 [42][43] 问题: 剩余预算坏账费用的可见度 [46] - 指引范围55-75个基点中 55个基点具有较好的可见度 75个基点则预留给了可能出现的不可预见情况 [46][47] 问题: 小型店铺入住率的潜在上限 [48] - 鉴于渠道需求和持续看到的强劲需求 预计入住率可以继续逐步提高 当入住率达到中位90%范围时 主要剩下的是摩擦性空置 公司有针对性地通过较低租金 百分比租金等策略处理较难租赁的空间 高质量租户基础提供了信心 [49][50][51] 问题: 租赁入住率与经济入住率之间的差距及其稳定水平 [54] - 该差距主要取决于时间安排 150-200个基点的差距可能是正常波动范围 本季度有所收窄 公司关注的是已签约未开业的管道 其中500万美元预计80%在明年实现 大部分将在第一季度开始产生租金和新的NOI [54][55] 问题: 杂货店与餐饮业态之间的平衡及消费者行为变化 [56] - 在投资组合中 杂货店和餐饮（包括外卖）更多是互补而非替代关系 两者表现均强劲 这归因于公司所在市场的人口迁入增长 以及合作的杂货店运营商实力雄厚 持续投资于门店并实现同店销售增长 [57][58] 问题: 对增加二级/三级市场投资组合权重的看法及资本化率差异 [63] - 公司不过分关注市场层级标签 但若投资于较小市场 则对资产质量要求更高 必须确保是市场中最优质的资产之一 资本化率通常在较高五点范围到较高六点范围 以实现风险调整后的回报 不同市场 物业类型和业态组合存在资本化率差异 [63][65][66][67] - 退出加州等流动性高的市场 使公司能够利用其他地区的潜在套利机会 专注于为股东创造可持续的长期自由现金流增长 [69][70] 问题: 运营杠杆和利润率提升的潜力 [75] - 随着入住率提升和投资组合增长 预计将继续获得边际运营杠杆 这不仅体现在运营利润率层面 也体现在EBITDA利润率层面 本季度回收率的持续改善也贡献了利润率提升 [75] 问题: 中期同店增长可持续性及入住率影响 [78] - 入住率增益不构成阻力 即使同店NOI增长因更高的租户保留率而从近年约5%的水平略有放缓 但通过嵌入式租金上涨 再开发等 将带来更强的自由现金流增长 [78]

纪要涉及的公司 德州仪器（Texas Instruments，TXN） 纪要提到的核心观点和论据 市场需求与行业周期 - **观点**：半导体行业正处于周期性复苏初期，可能在第一或第二阶段，潜在峰值年份为2026年，也可能因上一轮衰退情况延至2027年 [4][12][13] - **论据**：从宏观趋势看，行业周期性明显，几个季度前触底，目前处于回升阶段；过去几个周期中，半导体销售呈现约两年半上升、一年下降的态势 [8][9][11] 资本支出（CapEx）计划 - **观点**：公司的资本支出计划分三个阶段，前两个阶段需大量资本支出，第三阶段只需增量资本支出来匹配产能与需求 [5][6] - **论据**：第一阶段转移外部产品并扩大基础，第二阶段建设所需建筑并使新工厂达标，第三阶段主要是增加产能 [5] 财务模型与产能利用 - **观点**：公司建议用75% - 85%的转化率来建模毛利率，再调整折旧以得到毛利率；不同营收情景下，毛利率会有所不同，高营收时可能达到85%，低营收时则处于较低水平 [18][19] - **论据**：高营收意味着高产能利用率，从而有更好的转化率和毛利率；20亿、24亿和26亿美元的营收情景下，毛利率将回到60% - 65%，仅20亿美元情景下毛利率维持在50%多 [19] 地理布局与贸易风险 - **观点**：公司主要在美国部署资本支出，拥有成本优势和地缘政治可靠性，同时具备应对贸易关税的灵活性 [29] - **论据**：公司在美国的300毫米工厂具有成本竞争力，可向全球发货；在中国可能加征关税的情况下，公司在日本、中国、德国有工厂，还有海外代工合作伙伴，且存在一些贸易协定可帮助避免或减少关税 [29][30] 竞争态势 - **观点**：在模拟业务方面公司是领导者，嵌入式业务竞争更激烈，但公司通过投资多元化产品组合、内部生产和利用代工合作伙伴来应对竞争 [31][34][35] - **论据**：公司构建了特定应用和目录式的产品组合，可满足不同客户需求；将部分代工产品转为内部生产，特别是嵌入式产品；有代工合作伙伴满足客户对非美国制造产品的需求 [35] 工业市场趋势 - **观点**：工业市场受库存补充和终端市场复苏驱动，目前正接近与终端需求持平，后续增长取决于终端需求变化 [38][43] - **论据**：以库存消耗和补充为例，说明需求的“牛鞭效应”；工业市场此前低于峰值40% - 50%，目前各部门和客户情况不同，但整体接近与终端需求平衡 [39][41][42] 汽车市场趋势 - **观点**：汽车市场从峰值到谷底下降幅度较浅，目前增长较为平缓，低个位数增长态势可能持续；公司在汽车市场布局广泛，受益于汽车内容增加 [53][54][57] - **论据**：汽车市场是最后一个开始疲软的市场，从峰值到谷底仅下降中个位数；中国市场曾有较高增长，目前增速放缓至低个位数；汽车中半导体含量增加，公司服务约1000家汽车原始设备制造商，60多条产品线涉及汽车业务 [53][54][57] 价格趋势 - **观点**：公司是价格接受者，市场价格决定产品定价；目前价格呈低个位数年度下降趋势 [66][67] - **论据**：公司根据市场价格定价以赢得业务，过去几年一直呈现低个位数价格下降趋势 [66][67] 资本回报 - **观点**：随着资本支出下降和营收增加，预计未来股票回购将高于过去几年 [69] - **论据**：过去几年资本分配重点在资本支出、股息和研发，股票回购等处于次要地位；明年资本支出减少，营收上升，将有更多现金返还给股东 [68][69] 其他重要但是可能被忽略的内容 - 公司有一个强大的引擎，根据历史、订单、客户购买情况和产品生命周期来决定生产，自新冠周期开始，库存从150天增加到227天 [45] - 公司不更新季度中期指导，也不讨论除当前季度外的其他季度 [60] - 公司在过去几年保护了股息并持续增加股息，同时持续投资并增加研发投入 [68]