财务数据和关键指标变化 - 第三季度GAAP净收入为100万美元或每股0.01美元，可分配收益为330万美元或每股0.03美元，调整后可分配收益为2120万美元或每股0.16美元 [3] - 当前流动性为2.8亿美元，其中8700万美元为无限制现金 [4] - 截至2025年9月30日，GAAP净账面价值为每股7.53美元，未折旧账面价值为每股8.68美元 [4] - 季度环比，GAAP净账面价值从第二季度的每股7.65美元降至7.53美元，未折旧账面价值从每股8.75美元略降至8.68美元 [17] - 第三季度调整后可分配收益为每股0.16美元，低于第二季度的0.18美元，主要受第二季度Equinor Norway净租赁资产被贷款方止赎以及多租户办公权益投资去合并化影响，部分被净正向贷款发放抵消 [17] - 第三季度记录了约1800万美元的特定CECL准备金，与取得俄勒冈州办公贷款相关物业所有权有关，该贷款在季度内已解决，准备金被冲销 [17] - 一般CECL准备金降至1.27亿美元，占贷款承诺总额的517个基点，第二季度为1.37亿美元或549个基点 [18] - 债务与资产比率为63%，债务与权益比率为1.9倍 [18] 各条业务线数据和关键指标变化 - 贷款组合目前为24亿美元，包含85笔贷款，平均贷款余额为2800万美元，风险评级为3.1 [11] - 观察名单贷款目前占贷款组合的8%，包括5笔贷款，总账面价值为1.82亿美元 [11] - 办公贷款组合目前为6.53亿美元，低于2025年初的7.69亿美元 [9] - 房地产持有（REO）组合未折旧总账面价值为3.64亿美元，包含8处物业 [12] - REO组合中办公物业占8100万美元或22%，多户住宅物业占1.47亿美元或40%，酒店物业占1.37亿美元或38% [12][14][15] - 第三季度完成了亚利桑那州凤凰城多户住宅物业的出售，基本与账面价值持平 [12] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略重点包括解决观察名单贷款和REO物业、重建贷款组合、维持股息覆盖 [5] - 目标是将贷款组合增长至约35亿美元 [8] - 正在为下一次CLO证券化做准备 [6] - 观察到商业地产市场持续改善，信贷和贷款利差继续收窄，贷款咨询量稳步增加 [5] - CMBS和CLO市场保持高度活跃，新发行量增长稳固，加上更有利的利率环境，为增加贷款发放提供了支持性背景 [5][6] - 公司无意进入三重净租赁市场，认为在该市场没有竞争优势，将处理现有资产，若有合适报价会考虑出售 [24] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层对业务整体轨迹感到鼓舞，预计未来几个季度将是最高产的时期 [5][9] - 新贷款发放、观察名单贷款的稳步进展以及REO资产的解决将推动投资组合转型并改善收益 [9] - 经营环境被描述为“金发姑娘环境”，包括温和的美联储、低于4%的十年期国债、贷款人因多年贷款修改而疲惫、低水平建筑贷款有助于2026年末2027年初的吸收、负利差环境减弱、交易量增加 [25][26][27] - 收购融资请求较年初显著增加 [27] - 预计2026年贷款发放总额需接近10亿至15亿美元以抵消还款并达到35亿美元贷款组合目标，相当于每季度约3亿美元 [21] 其他重要信息 - 2024年初观察名单为4.11亿美元，现已降至1.82亿美元 [8] - 第三季度及10月上半月发放了10笔贷款，总额2.24亿美元，目前有7笔贷款在执行中，总额2.42亿美元，自去年末恢复贷款发放以来，新承诺总额达7.41亿美元 [6] - 第三季度资本部署包括7笔多户住宅贷款的总承诺1.46亿美元以及未来拨款1100万美元，总部署1.57亿美元，还款总额9700万美元，连续第二个季度实现净正向贷款发放 [10] - 泽尼亚酒店物业预计持有至2026年上半年以利用体育赛事，同时进行延期维护和资本支出 [8] - 两处REO办公物业正在市场出售，计划明年初营销更多REO资产 [8] - 对一处奥斯汀多户住宅贷款增加了2300万美元的观察名单，主要因物业稳定化资金不足 [11] - 对匹兹堡附近的多租户办公权益投资违约，第三季度指定了接管人，资产和负债去合并化，导致GAAP减值250万美元，但未影响未折旧账面价值 [16] 问答环节所有提问和回答 问题: 季度后发放的贷款对流动性影响及是否放入2024 CLO [20] - 近期发放的贷款持有在资产负债表上，流动性约为1亿美元现金，未来发放资金将主要来自REO解决和资产权益汇回 [20] 问题: 第四季度贷款发放速度预期 [21] - 预计同样活跃，因渠道动能增强，环境良好，贷款咨询量季度环比增加，为达到2026年35亿美元贷款组合目标，需在年底前完成总额接近10亿至15亿美元的发放以抵消还款，相当于每季度约3亿美元 [21] 问题: 对净租赁投资组合的看法及增长潜力 [24] - 对现有资产满意，未探索进入三重净租赁市场，认为无竞争优势，目前计划无变化，若收到有趣报价可能考虑出售 [24] 问题: 美联储降息对需求的影响及市场情绪 [25] - 环境绝对在改善，温和的美联储、低十年期国债、贷款人疲惫、低建筑贷款、负利差减弱、交易量增加等因素构成支持性背景，收购融资请求较年初增加 [25][26][27] 问题: 贷款组合能否开始增长及达到35亿美元目标的路径 [30][31] - 目前已达到增长点，贷款发放动能增强，渠道增长，REO出售虽会带来一些阻力，但其提供的资本是建设贷款组合的燃料，预计贷款组合将增长，未来季度增长率将加快，向35亿美元目标迈进 [31] 问题: 圣何塞酒店2026年对可分配收益的潜在贡献 [32][33][34] - 2026年NOI预计仍低于1000万美元，2025年略低于该水平，2026年上半年有重大活动，同时进行延期维护和资本支出，旧金山酒店交易显示湾区兴趣增加，但需关注旧金山复苏可能分流团体需求，贡献大致在1000万美元NOI左右 [33][34] 问题: 新CLO发行的规模和时机细节 [38] - 因时间临近无法评论，规模将符合当前CLO市场背景 [38] 问题: 准备出售的两处办公物业详情 [39] - 第二处是长岛市的一处物业，目前正在征集报价 [39]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度核心每股收益增长34%，核心税息折旧及摊销前利润增长19% [9] - 自由现金流全年预期提升至约18亿美元 [15] - 净杠杆率在季度末为1.2倍，预计年底前将进一步去杠杆 [15] - 全年核心每股收益指引上调至6.25美元至6.35美元，中点反映24%的增长，并较此前峰值高出10%以上 [8][15] 各条业务线数据和关键指标变化 - 咨询服务业收入增长16%，超出预期，其中全球租赁收入增长17%，美国租赁收入增长18%达到历史第三季度最高水平 [9][10] - 美国工业地产租赁增长27%，数据中心租赁收入同比翻倍以上，办公楼租赁再次实现两位数增长 [10] - 物业销售业务收入增长28%，美国在办公楼、工业地产和数据中心领域表现强劲 [10] - 抵押贷款发起收入实现十几百分比增长 [10] - 建筑运营与体验部门收入增长11%，美洲地区收入增长30% [11] - 项目管理部门收入增长19% [11] - 投资管理部门本季度募集24亿美元新资本，管理资产规模期末约为1560亿美元 [13] - 开发业务组合中蕴含超过9亿美元的嵌入式利润，预计在未来五年内实现 [14] 各个市场数据和关键指标变化 - 数据中心资产类别贡献近7亿美元收入，较2023年第三季度增长40%，约占整体税息折旧及摊销前利润的10% [7][8] - 日本和印度市场合计收入增长超过30%，达到近4亿美元 [8] - 美国以外的销售业务在德国、荷兰和日本表现尤为强劲 [10] - 项目管理业务在英国、中东和北美实现广泛的双位数收入增长 [12] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司的规模和广度有助于在受周期性或结构性利好的领域推动增长，例如数据中心和日印市场 [6][7] - 通过整合特纳汤森德，北美收入自2022年以来翻倍，并预计在该渗透率较低的市场有进一步增长空间 [12] - 正在将数据中心管理和DirectLine业务合并，形成数字基础设施服务线，以抓住数据中心全生命周期机会 [43] - 针对大型占用者，公司提供设施管理、项目管理、定制开发等综合服务，通过卓越服务而非强制捆绑来提升钱包份额 [46][48][49] - 房地产对客户而言变得更具战略性，远超传统存储功能，这为行业带来持续机会 [68] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 对销售业务的复苏预期是更长、更缓慢的，但买卖双方预期差距已显著缩小，预计未来几年将稳步复苏 [24] - 数据中心当前活动激增是周期性的，但公司正在构建能够持续的业务以把握长期生命周期 [41][44] - 办公楼租赁复苏基础广泛，从顶级门户市场扩展到次级市场，甚至出现新的开发活动，表明市场回归常态 [66][72][73] - 工业地产市场已度过拐点，预计空置率将在明年年中开始下降 [75] - 尽管面临某些科技客户在人工智能投资上削减资本支出的软性压力，但整体需求强劲 [12] 其他重要信息 - 公司报告重点从净收入转向总收入，但内部仍关注剔除转嫁成本后的收入作为主要增长指标 [4][9] - 咨询业务增量利润率本季度略高于25%，主要受激励薪酬增加影响 [27] - 公司认为股价被低估，资本配置优先顺序为并购、共同投资，剩余自由现金流用于股份回购 [20][58] 问答环节所有的提问和回答 问题: 第三季度的强劲表现是否透支了第四季度的业绩？哪些业务线的同比基数将变得更具挑战性？ [18] - 回答指出未看到显著的业绩前置现象，但第四季度将面临 tougher comps，例如租赁业务在第三和第四季度都面临高基数，销售业务在第四季度的增长率将从2024年同期的35%开始减速，项目管理部门的季度税息折旧及摊销前利润在去年同期增长30%，基数很高 [18] 问题: 并购管道情况如何？是否因此未在季度内回购股票？ [19] - 回答强调资本配置优先级不变，优先考虑并购和房地产投资共同投资，剩余现金流用于回购，认为股价被低估，在没有并购时会回购股票，对并购目标保持耐心，寻找具有韧性、受益于结构性顺风并能从CBRE平台获益的优质标的 [20] 问题: 对商业地产交易市场复苏阶段的看法？还有多少上行空间？ [23] - 回答认为销售业务的复苏将比历史上更长、更慢，但仍处于早期阶段，利率下降曾刺激活动，买卖双方都存在被压抑的需求，预期差距缩小，预计未来几年将稳步复苏，除非宏观经济出现意外 [24][25] 问题: 第四季度初的交易活动情况？咨询业务增量利润率较低的原因？ [26] - 回答指出管道强劲，10月初租赁和销售活动依然旺盛，如果交易活动符合预期且开发地块顺利变现，全年每股收益可能达到指引区间上限，咨询业务增量利润率约为25%，主要受该板块业绩优异导致的激励薪酬增加影响 [27] 问题: 咨询业务的人才状况、招聘计划和竞争格局？ [31] - 回答表示人员配置适当但仍在增加合适人才，租赁经纪团队有产能，销售和抵押贷款发起团队有较大产能，过去几年通过提升领导力、管理平台和技术工具获得了显著市场份额，目前状况良好，并因市场强劲和管道饱满而继续寻找人才 [32][33] 问题: 特纳汤森德业务的整合情况和利润率前景？ [34] - 回答指出业务已深度整合，运营模式基本统一，下一步将整合财务和人力资源平台，预计技术平台整合将在明年带来成本协同效应，合并后的能力获得市场认可，并带来新业务，特别是来自现有客户的更复杂项目和成本咨询工作，现已视为一个整合业务 [35][36] 问题: 数据中心业务未来两到三年的主要增长途径和对公司业务构成的预期？ [40] - 回答预计数据中心今年贡献约10%的盈利，明年会更高，除了享受当前周期红利，正构建可持续业务：Trammell Crow Company专注于数据中心地块的获取和变现；特纳汤森德提供项目管理和成本咨询；咨询业务协调销售、租赁和融资；建筑运营与体验部门整合数据中心管理和白空间服务，以把握全生命周期机会 [41][42][43][44] 问题: 与占用者关系的发展情况以及提升钱包份额的时间表？ [45] - 回答指出通过收购特纳汤森德和Industrious，服务占用者的能力显著进化，现在提供跨四个部门的综合服务，包括设施管理、项目管理、灵活办公体验、租赁经纪和定制开发，策略是提供卓越的单项服务促使客户自然交叉购买，在某些情况下也提供捆绑服务，客户反应积极 [46][47][48][49] 问题: 建筑运营与体验部门的展望和管道趋势，是否已恢复正常？ [52] - 回答表示管道不仅正常化而且改善，企业业务管道非常强劲，第四季度销售额将显著提升，由于大型合同转化周期长，这些收入预计在明年下半年体现 [53] 问题: 可能推迟至2026年的数据中心处置项目对每股收益的影响？ [54] - 回答指出每股收益指引区间6.25至6.35美元的高低端很大程度上取决于开发项目的变现时机 [54] 问题: 第三季度未回购股票是否与内部讨论的潜在交易活动有关？ [58] - 回答重申并非主动决定不回购，认为股价被低估，在有可用现金流时会进行回购，但无法评论并购管道的具体情况 [58] 问题: 对设施管理业务总可寻址市场和公司市场份额的看法？ [59] - 回答指出总可寻址市场通过进入数据中心、政府、医院、白空间服务等领域不断扩大，内部和外部分析均表明远未触及天花板，相信能持续增长并渗透市场 [59][60] 问题: 数据中心开发地块是否已解决电力接入问题？ [63] - 回答承认电力是主要制约因素，公司策略是通过获取土地、获取开发权、进行改良，使地块处于有利位置，帮助最终用户与电力部门合作获取电力，这个过程竞争激烈 [63][64] 问题: 办公楼租赁活动的广泛性，是集中在门户城市还是不同等级？ [65] - 回答指出活动基础广泛，本季度门户市场如纽约、旧金山相对强势回归，过去12个月管道显示预期是办公楼租赁将普遍增长，认为这不是透支未来，而是市场回归常态，且房地产对客户的文化、协作和生产力变得更具战略性 [66][67][68] 问题: 美国办公楼市场的复苏是由顶级资产驱动，还是已蔓延至更低等级和次级市场？ [71] - 回答指出趋势符合预期，顶级物业需求饱和后，开始出现将次级物业升级改造的现象，门户市场如此，次级和三级市场也在快速去化，甚至出现新的开发活动，例如公司在达拉斯的地块已吸引大型优质租户兴趣，这是一个真实趋势 [71][72][73] 问题: 驱动工业地产本季度增长的因素？ [75] - 回答指出增长来自最佳物业的大面积租赁和较小物业的续租，空置率过去两年较高，但预计明年年中开始下降，大型用户意识到这点并开始行动，此趋势不仅在美国，也在全球出现 [75][76] 问题: 对税息折旧及摊销前利润率的未来展望？ [77] - 回答指出按服务部门看：咨询业务利润率已接近2019年峰值，预计可持续；建筑运营与体验部门今年利润率扩张，明年随着协同效应继续提升；项目管理部门随着成本协同效应实现，明年利润率也将进一步扩张 [77]

财务数据和关键指标变化 - 第二季度GAAP净亏损为2310万美元，摊薄后每股亏损0.19美元；可分配收益为340万美元，摊薄后每股0.03美元；调整后可分配收益为2290万美元，摊薄后每股0.18美元 [4] - 截至6月30日，GAAP每股账面净值为7.65美元，未折旧账面净值为8.75美元；当前流动性为3.25亿美元，其中无限制现金为1.06亿美元 [4] - 第二季度末，公司总CECL准备金为1.37亿美元，较上一季度减少约2000万美元；资产负债率为63%，债务权益比为2.0倍；无公司债务或最终到期日，直至2027年 [24] 各条业务线数据和关键指标变化 贷款业务 - 贷款组合规模为24亿美元，包含81笔贷款，平均贷款余额为3000万美元 [20] - 第二季度新增贷款发放量较少，但还款量也相应减少，贷款组合实现净增长约3%或7000万美元 [14] - 预计下半年贷款发放条件将改善，已有6笔总计1.14亿美元的贷款已完成或正在执行中 [12] REO业务 - REO投资组合包括8处房产，未折旧总账面价值为3.79亿美元，债务资产比率约为31%，未折旧净账面价值为2.63亿美元 [20] - 圣何塞酒店物业账面价值为1.36亿美元，占REO投资组合的36%；办公物业未折旧总账面价值为6000万美元，占REO投资组合的16%；其余4处多户住宅物业和1处多户住宅开发前场地未折旧总账面价值为1.83亿美元，占REO投资组合的48% [18] 各个市场数据和关键指标变化 - 商业房地产债务市场自4月以来市场状况显著改善，波动性下降；信贷和贷款利差稳定，贷款咨询量稳步增加，CMBS市场恢复正常且活跃；银行仓库贷款人在第二季度持续提供有竞争力的融资 [7] - 多户住宅市场方面，租金与购房的性价比优势明显，预计2026 - 2027年租金让步将减少，租金将上涨；建筑贷款较2020 - 2022年周期大幅下降 [48] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将继续处理剩余的关注名单贷款和REO资产，通过出售REO资产获取资金，用于新贷款发放和贷款组合的持续增长 [13] - 公司看好多户住宅市场，偏好新建筑收购和位于高家庭收入地区的全新物业，预计2026 - 2027年市场将收紧 [48] - 公司认为当前贷款市场与2022 - 2023年相比有显著改善，借款人质量和物业结构更好，债务收益率更高；市场仍由贷款人主导，未来两年有大量贷款需要再融资，贷款咨询量大幅增加 [45][49] - 公司认为自己在本季度贷款发放方面表现不佳，与同行相比并未在贷款发放上表现突出，但相信随着贷款人推动借款人行动，下半年情况将改善，尤其是如果9月美联储降息 [78][79] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司对第二季度的进展和结果感到满意，调整后可分配收益覆盖了股息，未折旧账面价值保持不变，净贷款发放再次为正，在降低关注名单贷款风险方面取得了重大进展 [6] - 近期市场状况的改善令人鼓舞，为商业房地产市场的持续发展提供了乐观情绪 [7] - 公司认为股票被严重低估，目前股价较未折旧账面价值约有40%的折扣 [12] 其他重要信息 - 公司Equinor挪威净租赁资产债券融资到期违约，贷款人收回物业，公司从资产负债表中剥离相关资产和负债，记录了约4900万美元的GAAP减值和约2200万美元的所得税收益 [22] - 公司位于匹兹堡郊外的多租户办公股权物业CMBS融资违约，季度末后已指定接管人，公司将在第三季度从合并资产负债表中剥离相关资产和负债，记录了约200万美元的GAAP减值 [22] 问答环节所有提问和回答 问题1：请介绍REO投资组合中圣何塞酒店和多户住宅物业的增值活动及管理前景 - 圣何塞酒店因漫长的止赎过程存在大量递延维护问题，公司计划在未来六个月内投入资金进行资本支出，以解决电梯等基本设施问题；该地区即将举办超级碗、世界杯和三月疯狂等重大活动，公司希望在活动前使酒店全面运营并达到最佳状态，预计在2026年年中出售该酒店；目前酒店净营业收入为正，但净资产收益率较低，未进行抵押，可从预先批准的额度中提取约6000万美元的潜在流动性 [28][30][31] - 多户住宅REO方面，有一处物业即将出售，其余物业的业务计划主要包括解决递延资本支出、进行单元改进、提高租赁率和改善外观等；公司预计在未来几个季度内将其余三处物业推向市场，对市场需求感到鼓舞 [34][35] 问题2：与2022 - 2023年发放的4级和5级过桥贷款相比，公司目前承保的过桥贷款在借款人质量、物业或结构上是否有差异 - 市场在过去存在泡沫，公司在2022年初停止放贷；目前市场情况不同，之前推动市场的联合投资者基本消失，利率环境改变，物业价值得到重置，债务收益率更好 [44][45] - 行业吸取了教训，当前市场对多户住宅市场持乐观态度，预计2026 - 2027年租金让步将减少，租金将上涨；建筑贷款较之前周期大幅下降，租金与购房的性价比优势明显；公司认为市场仍由贷款人主导，未来两年有大量贷款需要再融资，贷款咨询量大幅增加，但借款人寻求更优再融资条件仍有困难，目前贷款需求中75%为再融资，公司更倾向于收购融资 [48][49][50] 问题3：基于目前的资本基础，公司贷款组合有多少增量增长空间 - 公司目前REO投资组合的净账面价值约为2.6亿美元，公司专注于将这些资产变现；基于现有资本基础，公司认为贷款组合有机会增长至约35亿美元，但这将是一个渐进的过程，且会受到现有REO资产处置能力的影响 [53][54] 问题4：第二季度还款额较低，7月还款额仅为700万美元，请问还款轨迹在2025年剩余时间内如何 - 虽然难以准确预测还款时间表和REO收益，但下半年还款和REO资产处置肯定会比第二季度有所增加，公司有一些重大项目有明确的解决路径 [61] - 公司预计一笔小的办公贷款将在月底还清，一些大型办公贷款资产有望在未来实现租赁或出售；如果能将办公投资组合规模降低约20%，公司可能会考虑开展新的办公贷款业务；CMBS市场对办公物业的接受度较过去一年有所提高 [62][64][65] 问题5：德克萨斯州关于旅行HFCs的新立法对公司在德州的现有贷款和未来贷款策略有何影响 - 新立法给予公司两年的税收优惠，但公司预计在两年期限前出售相关资产，因此该立法对公司的REO执行策略没有影响 [69] - 公司在沃思堡的资产即将完成资本支出，预计在梅萨多户住宅物业上市后出售；该资产在翻新后租赁进展顺利，预计2026年推向市场；之后将出售阿灵顿的物业 [70] 问题6：第二季度物业运营利润率下降，主要原因是否为收回的两处物业（特别是圣何塞酒店），未来趋势如何，递延维护是否增加了额外费用负担 - 本季度因收回圣何塞酒店，物业收入和支出均增加，资本支出会影响净营业收入 [74] 问题7：与同行相比，公司在贷款发放方面为何能够获得更多业务，是因为定价、契约结构等因素吗 - 公司认为本季度在贷款发放方面表现不佳，并未超越同行；公司获得的贷款咨询量同比大幅增加，但借款人寻求再融资或现金中性交易的需求难以满足，导致成交率较低；随着贷款人推动借款人行动，公司预计下半年会有更多收购融资业务，尤其是如果9月美联储降息 [78][79] 问题8：请介绍2025年第二季度的交叉抵押优先股权投资情况 - 该优先股权投资涉及位于凤凰城的6处物业或贷款，为交叉抵押；标的物业共有900多套单元，入住率约为92% - 93%，利率为14% [85] 问题9：REO投资组合中圣克拉拉多户住宅物业的账面价值与关注名单时报告的不同，原因是什么 - 账面价值的差异是由于该物业相关的CECL准备金冲销导致的 [88]