**公司概况与业务定位** * 公司为金佰利电子（Kimball Electronics）NASDAQ代码KE 是全球电子制造服务（EMS）和合同制造组织（CMO）[2] * 公司拥有64年历史 总部位于印第安纳州贾斯珀 全球5700名员工 上市11年[5] * 2025财年收入近50亿美元[5] * 业务聚焦于非商品化产品 避开计算机、手机和消费电子等快速商品化领域 专注于汽车、医疗和工业三大高增长垂直领域[3][4][18] **核心竞争优势** * 客户关系粘性强 超70%客户合作超10年[4] * 全球运营一致性 使用单一SAP系统 共享精益六西格玛实践[8][9] * 深厚领域专长 拥有严格监管合规能力（ISO、FDA） 汽车产线能快速适配医疗制造[9][10] * 资产负债表强劲 流动性3.74亿美元 用于机会性增长[7] **财务表现与战略调整** * 2025财年运营现金流创纪录达1.85亿美元 库存同比下降近20%[29] * 因非公司过错失去两大项目（汽车制动和医疗召回）影响收入约2亿美元[30][31] * 全球裁员2000人 削减销售行政费用 以维持利润率[32][33] * 2026财年收入指引13.5-14.5亿美元（中点同比降约5%） 但调整后运营利润率预计与上年持平[35] * 资本支出5000-6000万美元 主要用于印第安纳波利斯新医疗设施[35][41] **垂直领域深度分析** * **医疗领域**： * 排名行业第七 关注睡眠氧疗、手术系统、除颤器、患者监护和药物输送[19][21] * 从PCB组装转向高价值最终设备组装 单位平均售价从35美元升至150美元[22] * 获最大医疗客户呼吸护理独家供应权 生产将于2026财年启动[22][31] * **汽车领域**： * 排名行业第六 聚焦转向系统电子化（线控转向、制动、自动驾驶功能）[19][25][26] * 客户主动上门 行业声誉稳固[27] * 失去墨西哥雷诺萨工厂制动项目 影响2026财年收入6000万美元[36][37] * **工业领域**： * 排名行业第二十二 聚焦IoT、工厂自动化、绿色储能充电、气候控制和智能电表[19][28] **增长战略与未来展望** * **CMO战略扩张**： * 新建30万平方英尺印第安纳波利斯医疗设施 具备注塑、冷链、药物处理、洁净室和复杂组装能力[41][42][43] * CMO瞄准更高EBITDA利润率 服务蓝筹客户 利用行业碎片化机会进行无机并购[44][45][46] * **资本配置**： * 积极股票回购 至少抵消股权激励稀释 常达两倍[16][17] * 过去三年全球扩产：墨西哥和泰国产能翻倍 波兰增40%[18] * 预计2027财年恢复增长 产能利用率提升将推高利润率[34] **其他关键信息** * 出售非核心自动化测试测量业务 关闭坦帕工厂 产能整合至贾斯珀、雷诺萨和泰国以提升利用率[38][39] * 客户质量评分达15年新高 超70%收入客户关系强度历史最佳[40] * 医疗客户委托处置约2500万美元库存 记为非经常性销售[37]

投资评级与估值 - 报告对Swiss Prime Site的12个月评级为"中性"[6] - 12个月目标价为104.00瑞士法郎，当前股价为113.90瑞士法郎(2025年5月15日)[6] - 预测股价下跌8.7%，股息收益率3.0%，总回报为-5.7%[12] - 公司市值87.4亿瑞士法郎(104亿美元)，市净率1.1倍(2025年预期)[6] 公司业务转型与战略 - 公司已完成业务转型，专注于高利润的双支柱战略[4] - 直接房地产业务的盈利贡献从2019年的45%提升至当前的87%[4] - EBITDA利润率从2019年的52%提升至79%[4] - 公司出售了价值高达13亿瑞士法郎的小型物业，并重新投资于开发项目[4] - 新的Swiss Prime Site减少了零售物业，拥有更好的地段和更环保的建筑[4] 中期目标与资本配置 - 直接房地产业务中期目标为2027年达到5亿瑞士法郎以上(之前为超过5亿瑞士法郎)[2] - 资产管理业务中期目标为2027年达到7500万瑞士法郎以上[2] - 公司正在处理总额6亿瑞士法郎的收购管道，预计租金贡献超过2500万瑞士法郎[4] - 已宣布在日内瓦进行一项收购，同时填补了Baar的空置办公室[4] 瑞士商业地产市场展望 - 瑞士写字楼市场主要收益率已扩大至相对有吸引力的200个基点[3] - 主要地段的写字楼供应仍然紧张，郊区供应量正在上升[3] - 2024/25年筹集的大量资本尚未部署，最近开始从住宅转向商业地产[3] - 保险公司主要是卖方，而私人投资者变得更加活跃[3] 资产管理业务增长 - 资产管理规模为130亿瑞士法郎，目标到2027年达到160亿瑞士法郎[9] - 130名员工管理7个产品，计划增长可在现有成本结构下实现[9] - 市场份额约15%，养老基金对房地产的净贡献每年可使资产管理规模增长约6亿瑞士法郎[9] 开发项目进展 - Jelmoli项目50%已预租，预计2027年左右完工[5] - Yond园区处于第二阶段开发，包括三栋建筑，第一栋现已50%预租并进入施工阶段[5] - Grand Passage项目正在评估两种方案，原计划需要Globus共同投资[5] - 小规模改造方案租金增长潜力仅10%(原计划40%)，资本支出仅1500万瑞士法郎(原计划1.5亿瑞士法郎)[8] 财务与运营指标 - 预计净租金收入从2024年的3.97亿瑞士法郎增长至2029年的4.48亿瑞士法郎[7] - 每股收益从2024年的3.47瑞士法郎增长至2029年的4.56瑞士法郎[7] - 股息从2024年的3.45瑞士法郎逐步增长至2029年的3.60瑞士法郎[7] - 账面价值每股从2024年的99.97瑞士法郎增长至2029年的113.56瑞士法郎[7] 租金增长与财务潜力 - 管理层认为投资组合有约10%的额外租金增长潜力[10] - 新收购预计无杠杆收益率为3.5-3.8%，高于当前净收益率3.2%[10] - 贷款价值比预计维持在约38%，平均利率1.1%保持稳定[10] - 租金增长、资产管理增长和规模效率提升预计带来约10%的FFO增长潜力[10]