文章核心观点 - 专家Peter Schiff警告美国房地产市场正面临危机 认为高抵押贷款利率和高房价的错配将导致大量违约和止赎 引发市场连锁反应 [1][2][3] 房地产市场现状分析 - 历史低利率时期（零利率）催生了大量低息抵押贷款（3%-4%） 推动房价上涨至高位 [2] - 房价高企的主要原因是低利率使购房者能够承受更高的月供 而非绝对房价本身 [2] - 当前抵押贷款利率已大幅上升 但房价并未相应回调至与高利率相匹配的水平 形成价格与成本的严重错配 [2] 潜在危机与市场影响 - 价格与利率的错配不可持续 最终将引发"住房紧急情况" [3] - 危机可能表现为大量违约 许多房主因房屋售价低于未偿还贷款额而选择"邮寄钥匙"放弃房产 [3] - 尽管目前低利率锁定的房主抑制了部分卖压 但未来因工作、搬迁或财务压力导致的被迫出售将迫使房价下跌 [3] - 房价下跌可能引发房地产市场"连锁效应" 加剧市场下行压力 [3]

当前美国住房市场状况 - 经济学家Peter Schiff警告美国住房市场可能出现危机，导致大量房主违约并邮寄钥匙给贷款机构[6] - 当前市场与2008年不同，贷款标准更严格，广泛负资产情况较少见[1] - 供应限制是重要因素，Zillow估计美国住房短缺约470万套，这一缺口支撑了高房价[1][4] - 30年期固定抵押贷款平均利率从几年前的低于3%攀升至目前的6%以上[3] - 尽管借贷成本上升，房价仍居高不下，标普CoreLogic Case-Shiller美国全国房价指数在过去五年上涨超过50%[3] 房价高企与潜在风险机制 - 住房购买基于月供能力而非总价，低月供允许支付更高房价，目前房价大幅上涨后抵押贷款利率也大幅上升，但房价未回落至与高利率相匹配的水平[4] - 美联储长期维持零利率政策使许多人获得3%-4%的低抵押贷款利率，这是房价高企的原因[4] - 许多房主因锁定了超低抵押贷款利率而不愿出售房屋，限制了待售房屋数量[1] - 当房主必须出售房屋时，若需大幅降价可能无法偿还抵押贷款，从而产生连锁效应[7] - 房价最终可能下跌以匹配当前高利率，这一调整可能引发"住房紧急情况"[3] 黄金作为避险资产的前景 - 经济不确定性时期黄金重回焦点，因其无法随意印制且不依赖单一国家经济，成为经济低迷时的热门避险工具[8] - 黄金价格在过去12个月上涨超过40%，Schiff预计进一步上涨，认为年底有望达到4000美元[8][9] - 主要银行如高盛和摩根大通均预测黄金价格可能在2026年达到每盎司4000美元[9] 房地产投资的替代途径 - 尽管对美国住房市场持谨慎态度，但承认租金每年上涨的趋势[12] - 房地产可作为对冲通胀工具，通胀推高材料、劳动力和土地成本时房屋价值往往上升，租金收入随之增加，为房东提供与通胀调整的现金流[13] - 投资传奇沃伦·巴菲特指出房地产是生产性创收资产的典型例子，愿意以250亿美元购买全国公寓的1%[14] - 通过Arrived等众筹平台最低100美元即可投资租赁房屋份额，无需管理物业[15][16] - First National Realty Partners为合格投资者提供投资以杂货店为锚的商业地产机会，最低投资5万美元，可投资由全食超市、Kroger和沃尔玛等国家品牌租赁的物业[17][18]