**行业与公司** * 行业为中国房地产行业[1][2] * 涉及公司包括高盛跟踪的开发商（如COLI华润置地、CRL华润万象生活、Poly A保利发展、CMSK招商蛇口、Greentown绿城中国、Jinmao金茂等）[10][18][70] **2025年10月市场表现关键要点** * **价格**：全国平均售价跌幅加速 新房价格环比下降0.5% 二手房价格环比下降0.7% 为连续第二个月所有70个样本城市均录得环比下跌 一线城市新房和二手房价格分别环比下降0.3%和0.9%[9][27][31] * **销售**：新房销售面积和价值同比分别下降19%和24% 低于预期 二手房销售面积在15个主要城市同比下降27% 同样低于预期[2][9][40] * **建设活动**：新开工面积和竣工面积同比均大幅下降近30% 远逊于预期 新开工面积降至本轮下行周期以来（除1月和2月外）的最低月度水平[1][2][9][27] * **土地市场**：土地成交面积同比下降20% 土地成交金额同比下降26% 导致前十个月土地成交金额同比增幅收窄至1%[9][27][34] * **开发商投资**：高盛跟踪的六家开发商10月土地收购支出占合同销售额的比例从9月的54%降至28% 平均项目毛利率为29% 且高度集中于高能级城市[2][10][70] **2025年11月市场展望关键要点** * **价格**：预计价格疲软将持续 尤其二手房价格 新房价格韧性可能以销售速度放缓为代价[3][11][12] * **销售**：预计新房销售面积和价值同比降幅将扩大 二手房销售面积同比降幅将收窄但仍录得显著下降（预计15城同比下降低两位数百分比）[3][11][15][16] * **建设活动**：预计竣工面积同比降幅将收窄至高个位数百分比 新开工面积同比降幅将维持在30%-40%[3][11][17] * **土地市场**：预计土地成交面积同比降幅将进一步扩大 土地成交金额将同比转负[3] **其他重要观察点** * **市场需求强度**：高盛综合需求评分在11月上半月小幅下降至37分（满分100） 较历史周期中位水平低约26% 主要因基本面评分恶化（如租金收益率下降）和情绪评分持续疲弱[53][55] * **开发商流动性**：根据前十个月数据推断 开发商资金缺口预计将环比持平于3.3万亿元人民币 流动性状况依然严峻[54][57] * **政策关注**：需关注核心一线城市是否会完全取消限购 商业房贷利率是否会进一步下调 抵押贷款违约/止赎的相关报道会否引发更强力政策支持 股市上涨对购房需求的潜在溢出效应 以及大规模刺激措施以提振总需求和收入预期[4] * **开发商拿地策略**：预计开发商在年内剩余时间将保持灵活且拿地强度可能降低 进入2026年将保持区域聚焦和利润导向 动态调整投资节奏 并更偏好公开市场拍卖和小型项目[18]

成屋销售市场整体表现 - 9月经季节调整的年化销售量为406万套，环比增长15%，为自2月以来的最高水平 [1] - 9月销售量同比增长41% [1] 市场驱动因素 - 抵押贷款利率从约67%下降至约63%，可能为未来市场提供刺激 [2] - 市场库存持续攀升，9月待售房屋数量达155万套，环比增长13%，同比增长14% [3] 不同价格区间的销售表现 - 高价房销售表现强劲，100万美元以上房屋销售同比激增20% [5] - 75万美元至999,999美元价格区间的房屋销售同比增长144% [5] - 低价房销售增长较慢，首次购房者占比为30%，仍远低于历史平均水平（38%至40%区间） [6]

核心观点 - 根据Realtor.com数据，2025年10月12日至18日这一周是全年最佳的购房时机，为买家提供了最佳的负担能力、房源选择和议价能力组合 [1][10][13] 抵押贷款利率 - 30年期固定抵押贷款利率今年稳定在6%左右的低至中段区间，较2023年10月录得的7.79%的高点有所下降 [2] - 抵押贷款利率通常跟随10年期国债收益率，后者维持在4%至4.3%之间 [2] - 若通胀降温或经济放缓，国债收益率可能下降，抵押贷款利率或随之下降；以35万美元贷款为例，6.5%与7%利率之间的差额约为每月117美元，30年期内总计超过4万美元 [3] 住房库存 - 2025年8月成屋销售达到经季节调整的年率400万套，住房库存上升至153万套，较2024年8月增长11.7%，相当于约4.6个月的供应量，高于一年前的4.2个月 [5] - 新房市场中，建筑商在2025年7月以65.2万套的年速度销售房屋，并有49.9万套房屋待售，相当于9.2个月的供应量，高于2024年7月的7.5个月 [6] - 房屋在市场上停留时间更长，买家有更多空间进行议价和比较房源，改变了过往几年的激烈竞争局面 [6] 房价趋势 - 房价保持高位但增速放缓，联邦住房金融局报告2025年7月房价下降0.1%，而Case-Shiller全国房价指数同比上涨1.7%，低于6月的1.9% [7] - 价格趋势因城市而异，部分地区价格持平或略有下降，其他地区则继续面临高需求和更激烈的竞争 [7] 租金成本 - 租金持续上涨，劳工统计局报告2025年6月至7月主要居所租金和业主等价租金均上涨0.3% [8] - 业主等价租金较一年前上涨约4%，表明住房成本增速继续高于整体通胀 [8] - 月租1500美元的租户，在4.1%的涨幅后，每月租金将增加约60美元，每年约增加720美元 [9] 十月购房条件 - 10月12日至18日这一周提供的房源更多，竞争买家更少，价格较年内其他时段略有下降 [10] - 此期间活跃房源预计较2025年初高出约32.6%，而每处房源获得的浏览量比购房旺季减少约30.6% [10] - 该周挂牌价格通常比年内高点低约3.4%，对于一套43.9万美元的房屋，这意味着节省约1.5万美元；约5.5%的房源出现降价，房屋在市场上停留时间比繁忙月份长约两周，给予买家更多议价筹码 [11][14] 区域市场趋势 - Realtor.com发现，在50个主要大都会区中的45个，最佳购房周落在10月12日至18日窗口期约一个月内 [12] - 部分市场，包括东北部、中西部和佛罗里达州的部分地区，其最佳购房时机可能略早或略晚 [12]

整体销售表现 - 8月成屋销售经季节调整年率为400万套，环比微降0.2% [1][5] - 与去年同期相比，销售增长1.8% [5] - 中西部地区表现最佳，月环比销售增长2.1%，年同比增长3.2% [2][6] 房价趋势 - 8月全美成屋销售中位价为422,600美元，同比上涨2.0%，为连续第26个月同比上涨 [3] - 西部地区房价涨幅最大，中位价达534,200美元，同比上涨6.2% [6] - 中西部地区房价最具可负担性，中位价为330,500美元，较全国中位价低22% [2][6] 库存与市场供应 - 8月住房总库存为153万套，环比下降1.3%，但同比大幅增长11.7% [5] - 按照当前销售速度计算，未售出库存的供应周期为4.6个月，与7月持平，但高于去年同期的4.2个月 [5] 按物业类型划分的销售 - 独栋住宅销售环比下降0.3%，经季节调整年率为363万套，但同比增长2.5% [6] - 共管公寓/合作公寓销售月环比无变化，年率维持在37万套，但同比下降5.1% [6] 区域市场表现 - 东北地区销售环比下降4.0%，年率为48万套，同比下降2.0% [6] - 南部地区销售环比下降1.1%，年率为183万套，但同比增长3.4% [13] 抵押贷款利率与市场情绪 - 8月30年期固定利率抵押贷款平均利率为6.59%，低于7月的6.72%，但高于去年同期的6.50% [8] - 首席经济学家指出，抵押贷款利率下降和更多库存进入市场，预计将在未来几个月提振销售 [2] 市场参与者特征 - 8月房产交易中位待售时间为31天，高于7月的28天和去年8月的26天 [13] - 首次购房者占交易的28%，与7月持平，但高于去年8月的26% [13] - 全现金交易占28%，低于7月的31%，但高于去年8月的26% [13]

成屋销售表现 - 8月份美国成屋销售环比小幅下降0.2%，经季节调整后的年化销售量为400万套，低于7月未经修正的401万套 [1][2] - 尽管月度数据略有下滑，但销售同比上升1.8% [2] - 过去两年销售速度平均约为每月400万套，低于2007-2009年经济衰退期间的水平 [3] 影响销售的市场因素 - 销售疲软主要由于抵押贷款利率高企和市场库存有限 [3] - 近期30年期固定利率抵押贷款平均利率降至6.26%，为去年秋季以来最低水平，但仍显著高于疫情后初期水平 [4] - 美联储自去年12月以来首次降息，市场预期今年将有更多降息，可能预示抵押贷款利率将进一步下降 [4] 区域市场与价格趋势 - 区域销售表现分化，中西部和西部环比上升，而东北部和南部则下降 [5] - 中西部地区因可负担性更好而表现优于其他地区 [5] - 销售中位价同比上涨2.0%至422,600美元，连续第26年同比增长 [5] - 8月份房价较2019年8月疫情前水平高出52% [5] 库存与交易结构 - 总库存下降1.3%至153万套，按照当前销售速度可维持4.6个月，与7月持平 [6] - 全现金交易占比为28%，低于7月的31% [6] - 投资者占全部交易的21%，高于一个月前的20% [6] - 首次购房者占8月销售的28%，与上月持平，但高于一年前的26% [6]

深圳2025年第三季度商品房供应情况 - 2025年第三季度深圳计划预售33个商品房项目 预计供应面积135 12万平方米 供应套数12351套 [1] - 住宅为供应主力 31个项目入市 面积108万平方米 套数10673套 占比86 4% [1] - 非住宅类供应包括商务公寓2 51万平方米/129套 商业6 93万平方米/710套 办公17 7万平方米/839套 [1] - 宝安区为供应核心区域 7个项目/3364套住宅 光明区次之 5个项目/1702套住宅 [1] - 核心区域优质项目包括福田新世界香蜜四季家园331套 龙华塘城壹号花园808套 [1] - 多个热销盘加推 如龙华中建鹏宸云筑 鸿荣源观城 宝安珈誉玖玺 南山观山海家园 光明金硕悦府等 [1] 商品房供应同比变化 - 2025年第三季度供应同比显著下降 项目数量从44个降至33个(-25%) 总面积从202 46万平降至135 12万平(-33 2%) [2] - 住宅供应套数同比降幅超25% 从14955套降至10673套 [2] - 供应收缩趋势延续至上半年 2025年上半年新房住宅供应13877套 同比下滑28 6% 环比下滑32 9% [2] - 上半年供应面积139 8万平 同比下滑29 1% 环比下滑37 4% 创近五年新低 [2] - 上半年新房取证项目52个 较2024年下半年71个减少26 8% [2] 市场成交与政策环境 - 2025年上半年深圳一手住宅网签21868套 其中预售住宅成交15101套 同比增长24 4% [3] - 新房价格同比跌幅收窄 呈现企稳态势 [3] - 1年期与5年期LPR分别下调45个基点 创历史新低 [3] - 开发商加大促销力度 通过折扣降低置业成本 [3] - 当前为政策宽松窗口期 下半年或出台刺激政策 叠加贸易战缓解 市场供需有望改善 [3]

报告行业投资评级 - 对COLI、CR Land、Greentown、Jinmao、Longfor给予买入评级；对China Vanke (H)、Gemdale、ОСТ、Vanke (A)给予卖出评级；对Seazen、CMSK、Poly给予中性评级 [61] 报告的核心观点 - 中国住房供应比率在国家层面合理但城市层面存在差异，库存集中在三四线城市，考虑未售库存后不同情景下住房供应比率变化不同，去库存需万亿资金，看好部分开发商 [5][8][35] 根据相关目录分别进行总结 住房供应比率现状 - 选取78个样本城市，占2023年约一半人口和住房存量、2024年约60%GDP和财政收入，2023年末一线、二线、三四线样本城市住房供应比率分别约为0.7X、0.89X、1.02X，约37%样本城市供应比率低于0.9X，26%高于1.1X，多为三四线样本城市 [8] - 多数发达市场住房供应比率约为1.1X，中国城市人均居住面积提升空间有限 [8] 考虑未售库存的情景分析 - 2025年1季度末样本城市未售住宅库存超15亿平方米，近半为生地，平均可售库存26个月，总未售库存6年 [22] - 设定四种情景计算住房供应比率变化，保守情景下一线和二线城市供应比率仍较稳健，三四线样本城市不然 [27] - 情景1最保守，假设城市家庭数量和人均居住面积无变化；情景2假设家庭数量不变，人均居住面积扩大0 - 5%；情景3假设人均居住面积不变，城市家庭数量增加2 - 10%；情景4最乐观，结合情景2和3假设 [28][29] 结构性去库存资金需求 - 假设1.1X住房供应比率合理，供应不足和长期土地供应短缺城市需额外土地供应，相当于2018 - 2024年平均年土地成交量的5 - 6倍，这些城市占2018 - 2024年全国住宅土地销售的53% - 68% [35][37] - 供应过剩城市需回购超70%的1季度末未售库存，资金约7000亿 - 1.6万亿元，相当于2024年全国GDP的0.5 - 1.2%、财政收入的3 - 7%，政府自3月加速土地回购，截至5月中旬已宣布近4000亿元，70%用于回购地方政府融资平台土地，超80%位于低线城市 [37] 对开发商的观点 - 看好部分开发商，因其一手房均价表现更具韧性，新项目投资与表现好的市场更契合，2024 - 1季度25其土地储备投资86%集中在前十城市，2023年平均住房供应比率为0.8X，保守情景下为0.9X [50] - 2025年投资改善，旧低毛利土地储备销售贡献减少，预计2027年后利润率和净资产收益率提升，支持估值进一步改善，覆盖开发商2025年目标市净率平均为0.6X，较当前高0.1X，2026 - 2027年平均有1个百分点的净资产收益率恢复空间 [51]

楼市降价潮与老破小市场动态 - 老破小房价跌幅显著 因房龄长、设施陈旧、无电梯、人车不分流等问题导致年轻人偏好下降 [2] - 老破小投资回报率吸引投资者 例如十几万总价房产月租金可达1000元 [3] - 大城市老破小销量持续上升 北京90平米以下二手房成交占比达66.3% 上海300万以内二手房占比60% 广州60平米以下老破小销量上涨 [4][5] 楼市三大下行信号 - **库存高位**：2023年新房待售面积6.7亿㎡→2024年7.5亿㎡→2025年3月达7.98亿㎡ 三四线城市库存去化周期超36个月 [7] - **人口趋势**：60岁以上人口占比22% 新生儿数量同比下降15% 城镇化率接近65%天花板 未来十年城镇新增人口年均不足1000万 [8][9][10] - **政策导向**：保障房加速推进（2025年计划新建3.6万套保障房+改造270万户老旧小区） 房产税试点下持有成本上升（如1000万房产年税4.2万） [11][12][14] 逆势增值的三类房产 - **核心城市核心地段**：一线城市土地开发率超85% 上海前滩南板块地铁1公里内次新房单价12万仍抢手 [15] - **高品质改善型住房**：符合绿色建筑等新标准的住宅逆势上涨（如杭州某小区房价涨6% 容积率4.5小区跌4.5%） [16] - **租赁型保障房**：广深计划五年收购10万套存量房 租金回报率3%-4% 高于银行理财收益 [17] 市场影响与策略 - 刚需家庭购房窗口期显现 可货比三家争取优惠 [19] - 投资者需警惕资产缩水风险 避免盲目跟风 [19]