楼市分化现状 - 北上广深核心地段呈现量价齐涨趋势，最差的老房子也上涨2% [2] - 郊区新房价格大幅下跌，购房者面临高试错成本 [2] - 财富转移现象明显，刚需购房需关注方向选择 [2] 购房准则：买旧 - 优先选择现房和次新房，规避烂尾和延期交付风险 [4] - 现房质量、朝向、配套等可实地查验，居住舒适度更高 [7] - 现房可立即入住，节省2年等待期及整体成本 [9] - 案例：某购房者因期房延期交付，面临房贷压力且无法入住 [5] 购房准则：买大 - 120㎡以上大户型因"90/70"政策稀缺，成交占比和带看量同比提升 [11] - 大户型空间实用性更强，契税优惠力度更大（120㎡以下契税1.5%，144㎡以上3%） [12] - 置换成本分析：从小户型过渡到大户型需多掏百万成本（中介费+税费约10万，二套首付多90万，利息增加50万+，装修残值损失15万） [15] - 大户型流通性好，富人抢购推动保值增值 [17] 购房准则：不买三 - 避免海景房、养老房等概念盘：空置率高、维护成本为普通住房3倍、医疗资源不足 [19][20][21] - 避免楼龄超20年老破小：贷款难、维修成本高、转手困难，郊区老房尤甚 [23][25] - 避免三四线超高层住宅：人口外流导致管理松散，消防隐患大，易成"高空贫民窟" [27]

深中通道通车影响 - 深中通道2024年6月30日通车后首日车流量达18 16万车次 刷新清明假期17 84万车次纪录[1] - 通车使中山正式纳入"临深"城市圈 两市时空距离显著缩短[3] - 通道规划2015年确定后曾推动中山房价两波上涨 但后续随市场调整回落[3] 中山房价动态 - 二手住宅均价从2024年6月通车时9657元/平米上涨至2025年4月9802元/平米[3] - 2025年4月24个镇街中仅东区(11209元/平米)和南区(10490元/平米)均价破万 5个镇街进入9000元区间[8] - 核心城区东区街道4月房价环比上涨6 1% 石岐街道涨1 15% 悦来南片区微涨0 26%[11] - 马鞍岛房价达15670元/平米 为近13个月第三高位[11] 新房市场促销 - 火炬开发区永怡聚豪园项目精装房从3月13000-14000元/平米降至8000元/平米起 110平米房源总价从237万降至107万[4] - 马鞍岛粤海城推出首付8万起 总价105万起海景房 西区华润仁恒公园四季送车位装修等附加服务[5] - 五一期间二手住宅看房量同比增30 36% 签约量增14 71% 接近3月峰值[4] 政策刺激措施 - 2025年5-6月期间购房者可获购房款5‰电子消费券补贴[7] - 住房"以旧换新"2 0版本启动 覆盖50+个项目 推动存量房与新房流通[7] 区域分化特征 - 镇街最高与最低房价相差超一倍 边缘城区有进一步探底趋势[8][11] - 东区远洋城某89平米房源挂牌价从140万经四次调降至95万 累计降幅达32%[8]