涉及的行业与公司 * 行业：中国房地产行业 [1][8][67] * 公司：提及的具体公司包括CR Land (华润置地，1109 HK)、C&D (C&D国际投资集团，1908 HK)、COLI (中国海外发展，0688 HK)、Jinmao (中国金茂，0817 HK)、Yuexiu (越秀地产，0123 HK) [6] 其他被覆盖的公司包括万科、龙湖集团、绿城中国、保利发展等 [67] 核心观点与论据 **市场表现恶化** * 2025年10月二手房价格下跌加速，在所追踪的约50个样本城市中环比下降0.9%（同比下降10.4%），而9月环比下降0.7%，8月环比下降0.8% [2] * 价格下跌范围扩大，95%的城市录得环比下跌（9月为84%），约70%的城市跌幅加快（9月为约50%） [2] * 高线城市房价下跌更深更快，环比下降1.2%（9月为-0.7%） [2] **供应与需求动态** * 总挂牌量保持稳定，10月样本城市平均环比下降0.1%（45%的城市录得环比增长，低于9月的71%和8月的50%） [3] * 新增二手房挂牌量持续放缓，环比下降7%，同比下降7%，超过80%的城市录得环比减少（9月为60%，8月为57%） [3] * 与2024年9月政策宽松前相比，74%的样本城市总挂牌量更高（9月为76%），其中31%达到历史新高 [3] * 看房量微升，10月样本城市中介门店访问量平均环比增长3%，同比增长3% [4] **前景展望与风险** * 预计四季度全国性的大规模住房政策仍将缺席 [5] * 高库存水平可能加剧房主对房价的谨慎看法，加上高基数效应，预计年内房屋销售将保持疲软 [5] * 这对2025年二手房价格同比高单位数百分比下降的全年预测构成下行风险 [5] **投资建议** * 对整体实物市场保持谨慎看法，但近期的行业回调可能为有阿尔法机会的优质国有企业提供良好入场点 [6] * 对民营企业保持谨慎，因其老旧且消耗中的土地储备可能长期拖累销售和盈利 [6] * 看好作为长期市场整合者的CR Land和C&D，因其具有吸引力的股息收益率 [6] * COLI、Jinmao和Yuexiu可能因潜在更强的销售表现在四季度跑赢同行 [6] 其他重要内容 * 行业观点为“与大市一致” [8] * 大量二手房挂牌可能继续抑制市场情绪 [1] * 考虑到新房推盘减少，更具竞争力的价格应支持二手房市场份额持续增长 [4]

房价回撤数据 - 温州房价从历史峰值33,162元下跌63.14%至12,225元，为回撤幅度最大城市[1] - 东莞、惠州、*BAH回撤幅度均超48%，当前房价分别为12,511元、6,818元、9,051元[1] - 深圳、上海、北京回撤幅度分别为30.06%、20.02%、17.80%，当前房价56,321元、58,287元、51,876元[2] - 中国香港房价从186,180元下跌32.68%至125,339元[1] 房价下跌原因 - 住房供应过剩，三四线城市新区空置率达70%以上[5] - 居民杠杆率从10%飙升至60%，80%家庭财富集中在房产[7] - 城镇化率增速从1.4%降至0.5%，出生率持续走低导致需求萎缩[9] 多套房家庭困境 - 房产流动性骤降，部分房源挂牌1-2年无法成交[11] - 持房成本持续上升，租金覆盖率不足房贷50%[13] - 三四线城市出租难度加大，年轻人口外流导致租赁需求下降[19] - 房产税试点预期加剧持有压力，维修保养费用逐年递增[15][21] 市场结构性变化 - 保障性住房供给增加，人才公寓分流商品房需求[5] - 租金下行趋势明显，以租养贷模式难以为继[17] - 2015年棚改货币化推动580万套住房入市，加速库存积累[5]

学区房市场 - 北京西城德胜学区房单价从22万/平米降至11万/平米 跌幅达50% [1] - 蜂鸟家园44平小户型从900万挂牌价降至500万 跌幅超44% 但半年未成交 [1] 深圳二手房市场 - 南山网红楼盘单价从12万/平米降至7万/平米 成交量锐减 [3] - 深圳二手房挂牌量突破15万套 去化周期需2.5年 [3] 三四线城市房产现状 - 县城新房库存达75万平米 二手房超3万套 空置率约70% [5] - 县城房价从5800元/平米跌至3000元/平米 跌幅48% 仍无成交 [5] 需求端结构性变化 - 00后人口比前代减少4700万 小学入学人数减少263万 学区房需求萎缩 [6] - 90后群体租房意愿增强 房贷占比超收入30%即触发偿付压力 [6] - 3亿老年人中30%持有2套以上房产 老破小物业因维护成本高被迫折价抛售 [6] 开发商与政策动态 - 政府收储600万套房源 广州杭州新盘成交量下降60% [8] - 上半年127家房企破产 恒大碧桂园等头部企业出现经营危机 [8] - 万科转型物业板块 碧桂园布局建筑机器人领域 [8] 产品分化特征 - 上海智能小区(配备人脸识别/全屋智能)开盘去化率达80% 传统小区不足30% [8] - 老破小贬值速度比市场快30% 带电梯/优质物业资产抗跌性显著 [8] 区域市场两极分化 - 北京上海核心地段房产仍保持流动性 但价格普遍回调 [10] - 人口流出型三四线城市房产陷入"有价无市"困境 [10]

房地产市场现状 - 2025年楼市出现普遍价格腰斩现象，部分房产价值从140万跌至48万，跌幅达66% [4] - 高杠杆购房者面临爆仓风险，部分业主从"房奴"变为"负翁" [4] - 物业费、房屋养老金等固定支出持续存在，加剧业主财务压力 [4] 市场行为分析 - 2019年及时出售房产的业主避免上百万损失，形成"逃顶教科书"案例 [3] - 持有老旧房产的业主面临加速贬值风险，二十年老房可能随时贬值 [3] - 市场出现明显分化：早出售者实现资产保全，晚出售者承受重大亏损 [3][4] 社会反应 - 购房者通过"比惨大会"形式寻求心理平衡，反映普遍焦虑情绪 [1][5] - 8岁儿童5万压岁钱案例引发对贫富差距的讨论，转移部分房价焦虑 [5] - 市场参与者从单纯关注房价转向综合考量社会财富分配问题 [5] 市场心理 - 购房者心态成为影响市场的重要因素，保持心理平衡被视为应对下跌的关键 [5] - "跑得快"策略被市场验证为有效风险规避手段 [3][5] - 市场悲观情绪蔓延，部分参与者认为价格回升困难 [4]

房价数据 - 8月份全国70个城市中69个城市房价下跌 仅吉林未跌 北京上海结束横盘加入下跌行列 [1] - 一线城市二手住宅销售价格环比下降0.9% 降幅比上月扩大0.4个百分点 [2] - 二三线城市二手住宅销售价格环比分别下降1.0%和0.9% 降幅比上月分别扩大0.2和0.1个百分点 [2] - 厦门环比下跌2.2% 同比下跌14.6% 惠州环比下跌2% [3] - 房价下跌趋势加速 呈现典型主跌浪特征 建议继续观望 [3] 房地产行业现状 - 深圳市场疲软导致环深圳城市房价加速下跌 类似股市中龙头股下跌带动跟风股更大幅度下跌 [3] - 持币观望者受益于房价持续下跌 相当于每月节省3-5个月工资 [3] - 传统购房者面临资产缩水压力 前几年购房者亏损严重 [3] 游戏行业 - 黑神话游戏常规通关时长约22小时 小黄龙为最具挑战性boss之一 [4] - 黑神话有望竞争2024年TGA年度最佳游戏 获奖概率30-40% [5][6] - 主要竞争对手为最终幻想7重制版 潜行者2和战锤40k [5] - 游戏直播测试吸引4万多名观众观看 [7]