当前房地产市场状况 - 全国平均房价跌幅超过30%，下跌趋势从二三线城市（如郑州、石家庄、天津）蔓延至一线城市（如上海、深圳）[1] - 救市政策频出，包括绝大多数地区全面放开限购、银行将房贷利率和首付比例降至历史最低、税务部门减免购房家庭的契税和增值税等[1] 未来房价走势核心观点 - 任何救市政策只能迟滞房价下跌进程，从长远来看并不能改变房价长期下跌的趋势[3] - 不同城市房价泡沫程度不同，前期下跌较多的二三线城市未来下跌空间相对有限，而一线城市因房价收入比超过40，未来5年仍有较大下跌空间[3] - 到2030年，300万的房子可能还有30%-50%的跌幅，建议改善型或投资性购房需求等待，避免成为高房价接盘侠[12] 影响未来房价的核心因素 - 刚需购房数量越来越少，原因包括中国进入老龄化社会导致年轻人购房需求减少，以及90后、00后年轻人因不愿被房贷拖累而更倾向于租房[4][6] - 居民收入已无法支撑过高房价，实体经济不景气导致企业裁员降薪，居民收入增长放缓或下跌，且居民购房行为趋于理性[8] - 房地产市场长期处于供大于求状态，全国有6亿栋房子（按每栋住5人计算可容纳30亿人口），96%的家庭已拥有至少一套房产，41.5%的家庭拥有二套及以上房产，人均住房面积达41平米远超国际平均水平[10] - 房产税试点城市范围将扩大，未来5年内可能全面开征，持有多套房产的家庭持房成本将大幅上升，可能导致抛售进而加大房价下行压力[12]

楼市降价潮与老破小市场动态 - 老破小房价跌幅显著 因房龄长、设施陈旧、无电梯、人车不分流等问题导致年轻人偏好下降 [2] - 老破小投资回报率吸引投资者 例如十几万总价房产月租金可达1000元 [3] - 大城市老破小销量持续上升 北京90平米以下二手房成交占比达66.3% 上海300万以内二手房占比60% 广州60平米以下老破小销量上涨 [4][5] 楼市三大下行信号 - **库存高位**：2023年新房待售面积6.7亿㎡→2024年7.5亿㎡→2025年3月达7.98亿㎡ 三四线城市库存去化周期超36个月 [7] - **人口趋势**：60岁以上人口占比22% 新生儿数量同比下降15% 城镇化率接近65%天花板 未来十年城镇新增人口年均不足1000万 [8][9][10] - **政策导向**：保障房加速推进（2025年计划新建3.6万套保障房+改造270万户老旧小区） 房产税试点下持有成本上升（如1000万房产年税4.2万） [11][12][14] 逆势增值的三类房产 - **核心城市核心地段**：一线城市土地开发率超85% 上海前滩南板块地铁1公里内次新房单价12万仍抢手 [15] - **高品质改善型住房**：符合绿色建筑等新标准的住宅逆势上涨（如杭州某小区房价涨6% 容积率4.5小区跌4.5%） [16] - **租赁型保障房**：广深计划五年收购10万套存量房 租金回报率3%-4% 高于银行理财收益 [17] 市场影响与策略 - 刚需家庭购房窗口期显现 可货比三家争取优惠 [19] - 投资者需警惕资产缩水风险 避免盲目跟风 [19]