政策核心与范围 - 2026年多地国企确实下场收购二手房 主要用于保障性租赁住房[1] - 政策已在上海浦东 静安 徐汇启动试点 杭州富阳 济南起步区 福建全省也已跟进[1] 目标房源标准 - 上海浦东优先收购内环内 2000年以前建成 70平方米以下 总价不超过400万人民币的房源[3] - 收购对象主要为房龄长 户型小 流动性差的老旧小户型住宅 而非次新房 大平层或豪宅[3] 目标业主群体与置换机制 - 政策主要面向有置换需求的业主 核心逻辑是以旧换新[3] - 上海浦东模式是将旧房收购款转为“房票” 必须用于购买浦东新区的新房[3] - 杭州富阳模式提供旧房收购价等额的“抵价券”以及额外5%的“购房券” 最高10万人民币 但必须在30天内购买指定的18个新房项目[3] - 济南起步区计划以全款方式收购旧房 目标数量为1000套[3] 收购定价与参与方式 - 收购价格并非基于业主挂牌价 而是由第三方评估确定 上海依据市场价或评估价收购[5] - 参与机会有名额限制且非常年开放 例如杭州富阳计划收购200套 共有206户报名 最终通过摇号确定[5] - 业主需密切关注当地住建部门官方通知并在窗口期内报名[5] 政策优惠与利益点 - 为业主提供确定的旧房变现渠道 解决流动性问题[5] - 换购新房可享受补贴 如杭州富阳提供额外5%的购房券 最高10万人民币[5] - 配套税收优惠 根据国家政策 出售旧房后一年内购买新房可享受个人所得税退税 新房价大于等于旧房价可全额退税[5] - 部分城市如铜陵明确 以旧换新后 适龄子女当年可凭新房证明入学[5] 不适宜参与的情况 - 房源不符合面积 房龄 总价等硬性条件的业主不适宜参与[7] - 无置换新房意愿的业主不适宜参与 因多数方案提供的是购房凭证而非直接现金[7] - 无法接受评估价可能低于心理预期的业主不适宜参与[8] 政策本质与建议 - 该政策本质是为楼市提供托底 同时为保障性租赁住房筹集房源[9] - 对于符合条件且急需变现的业主而言 这是一个有效的资产退出通道[9] - 建议业主通过官方渠道核实本地政策 房源资格并评估价格接受度 而非依赖非正式信息渠道[9]

政策动态 - 中央层面严禁农村集体经营性建设用地入市建设商品住房，并规范宅基地管理与盘活[1] - 中央层面从配租与配售两端保障青年住房需求，重点发展保障性租赁住房、公租房与配售型保障房，并支持为多孩家庭增加保障房面积[1] - 地方层面有14个省市出台稳市场政策，包括四川、天津、海南等多地将商业用房购房贷款首付比例调至不低于30%[1] - 上海启动收购二手房用作保障性租赁住房[1] - 福建出台包含鼓励“卖旧换新”在内的18条稳市场政策，并加码城市更新[1][2] - 辽宁、深圳等地推进建设安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”[1][2] - 中卫、甘肃、天津、盐城、兰州等多城优化公积金政策，涉及提高贷款额度、放宽首套认定及扩大提取范围[1][2] - 佛山推出允许项目缓建等房企纾困举措[1][2] 新房市场成交走势 - 2026年第5周（2.2-2.8）全国重点30城新建商品住宅成交面积环比下降38%，结束此前连续两周上涨，并创近52周新低[5] - 第5周成交面积同比上升36%，主要因去年同期为春节后首周基数较低[5] - 2026年前5周累计成交面积为417万平方米，较去年同期累计下降13.4%[4][5] 各能级城市成交表现 - 第5周一线城市成交面积环比下降41%，降幅最大；三四线城市环比下降40%；二线城市环比下降30%，降幅相对较小[7] - 从累计同比看，2026年以来三四线城市成交面积增长13%，而一线和二线城市分别累计同比下降11%和32%[7] - 具体城市中，第5周广州成交9.94万平方米环比微降3%但同比大增160%，深圳成交2.18万平方米环比骤降71%，上海成交1.52万平方米环比下降77%[8] - 二线城市中杭州第5周成交8.55万平方米环比大幅增长77%，而南京成交2.05万平方米环比下降43%[8] - 三四线城市表现分化，丽水第5周成交9.44万平方米环比增长5%同比激增872%，而汕头成交0.67万平方米环比下降81%[8]