财务表现 - 公司2025年第二季度营收达15亿美元，摊薄每股收益150美元，调整后毛利率197%，超出预期 [1] - 公司下调全年营收指引至63-65亿美元，调整后住房毛利率预期为19%-194%，反映需求挑战及成本控制战略 [1] 股东回报 - 2025年上半年通过股票回购向股东返还29亿美元现金，其中25亿美元以每股5570美元均价回购（低于账面价值） [2] - 自2021年启动回购计划以来累计回购30%流通股，过去四年通过股息和回购向股东返还159亿美元 [3] - 当前剩余回购授权额度45亿美元，预计第三季度回购1-2亿美元股票 [3] 土地投资策略 - 取消9700块不符合新审批标准的地块合同，保留75000块地块所有权或控制权（其中47%为期权控制） [4] - 减少土地支出以保存资本，同时保留市场回暖后快速扩张的灵活性 [5] 运营效率 - 房屋建造周期缩短7天至140天（定制房132天），恢复至疫情前水平 [6] - 第二季度新开工房屋直接成本同比下降32%，5月新开工房屋成本达年内最低 [7][8] 未来展望 - 第三季度住房营收指引15-17亿美元，全年营收指引63-65亿美元 [9] - 第三季度住房毛利率预期181%-187%，全年调整后住房毛利率预期19%-194% [9] - 全年交付量预期13200套，SG&A费用率预计102%-106% [9] - 2026年增长灵活性取决于市场条件及库存部署 [10]

土地拍卖情况 - 锦江区东大街约38.5亩宅地吸引了华润置地、保利发展、中海地产等十家房企参与竞拍，经过超150轮举牌，最终被国贸地产以楼面价35500元/平米竞得，折合总价约23.26亿元，溢价率为75.7%，楼面价跻身成都涉宅用地排名第二 [1] - 武侯区机投街道55亩宅地吸引了中国铁建地产、保利发展、国贸地产3家房企竞争，最终由中国铁建地产以楼面价16600元/平米竞得，折合总价约15.11亿元，溢价率为16.9% [2] 地块特点 - 锦江区东大街38.5亩宅地是近一年成都少有的一环周边宅地供应，也是东大街板块继2022年后的再一次供地 [1] - 武侯区机投街道55亩宅地规划建筑面积91047平米，容积率2.5，起始价约12.93亿元，起拍楼面价14200元/平米 [2] 市场表现 - 今年前五月，成都土地市场持续吸引企业关注，市本级宅地出让金达259亿元，位列全国第五，同比增长73% [2] - 截止5月底，武侯区短期库存去化周期仅8个月，锦江区6个月，区域供不应求态势明显 [2]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度房屋交付收入同比增长11.8%，达到4.95亿美元，创公司历史上第一季度新高 [6][17] - 第一季度房屋建造毛利率同比下降220个基点，至31.2%，仍是同行中最高 [18] - 第一季度销售、一般和行政费用（SG&A）占住宅单位收入的比例同比下降30个基点，至11.1% [18] - 归属于公司的净收入同比下降9.9%，至7500万美元，摊薄后每股收益下降8.2%，至1.67美元；若排除出售Challenger Homes的影响，摊薄后每股收益同比增长3.7% [19] - 第一季度新屋净订单同比增长3.3%，达到1106份，创公司新纪录；新订单平均售价下降6.3%，至53.7万美元；新屋订单收入同比下降3.2%，至5.94亿美元 [19][20] - 第一季度末积压订单价值环比增长29%，至5.94亿美元；积压订单平均售价为68.8万美元，较已交付房屋平均售价高90个基点 [20] - 第一季度开工量调整为865套；在建房屋总数增加2.8%，至2296套；Beck在建房屋占比从2024年底的76%降至2025年第一季度末的64% [20][21] - 第一季度末社区数量同比增长5%，至103个，其中35个为Trophy社区；销售速度为每个活跃销售社区平均10.6套/季度或3.5套/月；取消率为6.1%，是同行中最低 [21] - 第一季度末净债务与总资本比率为9.8%，总债务与总资本比率为14.5%，同比下降380个基点，为2015年以来最低，且在同行中表现出色；100%的债务为固定利率，平均年利率为3.4% [22] - 账面价值同比增长25%，至每股37.09美元 [7] 各条业务线数据和关键指标变化 - Trophy品牌在第一季度交付量中占比54%，房屋交付收入中占比40%；净新订单同比增长15%，占净新订单总量的50%；取消率为6.5% [18][27] - Southgate品牌在达拉斯 - 沃思堡的激励水平持续下降 [28] - 亚特兰大市场保持健康，激励措施仅适度增加；佛罗里达和奥斯汀市场仍面临更多可负担性挑战，但已出现价格稳定和销量环比增长的积极迹象 [28] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司约80%的房屋交付收入来自填充式和填充式相邻子市场 [10] - 土地储备方面，第一季度末拥有和控制的地块超过40500块，同比增加32%；约85.7%的地块为自有，计划自行开发约98%的地块；地块地理分布约92%在德克萨斯州，5%在佐治亚州，3%在佛罗里达州；Trophy品牌地块约占拥有和控制地块的70% [31] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司核心业务围绕土地展开，通过在市场积累数十年经验、采用保守承保和保持投资级低杠杆资产负债表来降低土地风险，实现超过30%的房屋建造毛利率 [9] - 专注于填充式和填充式相邻位置，自行开发大部分地块，避免零售土地价格和土地储备相关的未来复合影响，有效控制地块成本、开发和交付时间 [10] - 有能力承担并成功完成大型、高度配套的长期总体规划社区项目，这是公司的核心优势之一，能为股东带来回报，为购房者提供价值 [11] - 很少参与土地交易竞标，避免高价拿地，与土地卖家建立长期关系，被视为可靠合作伙伴 [12] - 致力于开发具有持久价值的社区，避免低价竞争，在市场动荡和转型期寻找增长机会 [13] - 继续战略增长土地储备，收购理想位置的优质资产，同时评估资本配置以实现股东价值最大化，包括股份回购 [14] - 计划扩大Trophy品牌在休斯顿的业务，预计6月交付第一阶段成品地块，秋季开设第一个社区 [33] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 经济不确定性从多方面影响市场，高利率、关税、贸易战等因素削弱了消费者信心，但公司核心优势使其有信心和灵活性应对挑战 [7][8] - 尽管面临短期宏观经济逆风，但长期来看，千禧一代和Z世代的家庭形成将推动住房需求，而住房市场仍供应不足约400 - 700万套，公司对市场和行业持乐观态度 [15] 其他重要信息 - 公司于2025年第一季度出售了Challenger Homes 49.9%的股权，该公司在2024年第一季度贡献了950万美元或约每股0.21美元的收益 [19] - 公司全资拥有的抵押贷款公司Green Brick Mortgage于2024年12月开始接受申请，第一季度已完成超过100笔贷款，计划扩展到其他运营市场，预计下半年开始贡献可观净收入 [29][30] - 第一季度在土地收购和成品地块上投资5200万美元，在土地开发上投资6200万美元，全年仍计划在土地开发上投资约3亿美元 [30] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 4月关税对公司有何影响，Trophy Signature在第一季度的销售激励措施与其他产品线相比如何？ - 公司尚未看到关税带来的重大影响，关税是行业中的不确定因素，未来影响难以预测 [37] - Trophy的激励措施与公司整体激励措施基本一致，不同位置的Trophy社区激励措施可能有所不同，离核心市场越远激励越高；部分位于优质位置的其他品牌激励较低 [39][40] 问题2: 公司在达拉斯的土地市场是否有变化，如其他建筑商放弃交易或土地卖家降价？ - 一些建筑商放弃了地段选择合同和偏远地段的交易，C - 级位置的地块在当前市场难以出售，公司对此类地块不感兴趣 [42][43] - 德州市场有很多“建造出租”项目交易失败，卖家可能需要降价或项目财务状况改善才能继续推进 [44][45] 问题3: 公司如何考虑股份回购作为资本使用方式，如何决定额外现金资本投入股票还是其他地方？ - 公司的股票回购可能比一些同行更不规律，因为正在进行一项4000万美元的大型复杂土地收购交易，该交易的完成时间可能影响股票回购；若交易在下个季度完成，可能会减少股票购买，但第三季度可能会重新加大回购力度 [48][49]