文章核心观点 - 尽管美联储降息后抵押贷款利率变化不大 但通过特定策略仍可获得低于全国平均水平的利率 文章为2026年住房市场提供了八条获取最低抵押贷款利率的策略 [1] 抵押贷款利率市场现状与数据 - 2024年 向最广泛借款人提供最优惠住房贷款利率的是大型全国性银行 信用合作社以及为自身建设提供融资的住宅建筑商 [2] - 根据Zillow 2024年为期七个月的调查 约45%的购房者获得了低于5%的抵押贷款利率 而当时市场利率高于6.5% [14] - 根据Realtor.com数据 71.3%的现有房主抵押贷款利率低于5% 超过一半（53.4%）的利率低于4% [23] - 房地美数据显示 30年期贷款的最低抵押贷款利率出现在2021年1月 为2.65% [28] 获取最低抵押贷款利率的策略 - **提升信用评分**：信用评分从620提升至640-659区间 利率可能从7.30%改善至7.11% [5][6] - **降低债务收入比**：为获得最低利率 DTI应控制在25%或以下 贷款机构可能接受高达50%的DTI 但更偏好35%或以下 [7][8] - **提高首付比例**：2024年首次购房者的中位首付比例为9% 支付更多首付可获得更低利率 [9][10] - **购买折扣点**：购买一个点（贷款金额的1%）通常可降低利率0.25个百分点 若市场利率接近6% 想降至5%以下需购买4-5个点 [11][15] - **获取利率买断**：一些住宅建筑商 卖家和贷款机构可能提供利率买断以促进销售 例如将前两年的利率从7%降至6.5% [16][17] - **考虑可调整利率抵押贷款**：ARM在初始期（通常3-10年）内利率固定 之后定期调整 过去其初始利率通常远低于长期固定利率 [19] - **选择更短期限的贷款**：20年或15年固定期限抵押贷款通常比传统的30年期贷款利率更低 [21] - **寻找可承继抵押贷款**：可承继抵押贷款允许接手现有住房贷款的剩余还款 但大多数传统抵押贷款不符合条件 需寻找拥有FHA VA或USDA贷款的卖家 [22] 贷款机构与产品选择 - 在寻找最低利率时 应比较零折扣点的贷款报价 贷款机构有时会添加一两个点以使报价利率看起来更诱人 [13] - 对于有买断计划的全国性抵押贷款机构 可关注Guild Mortgage和AmeriHome Mortgage [16] - VA贷款 尤其是15年期VA贷款 通常利率最低 [30] 再融资与长期规划 - 由于多数现有房主利率已很低 目前再融资对许多人而言并非可行选择 [23] - 抵押贷款利率具有周期性 建议关注利率走势 当利率比当前抵押贷款利率低约1%至2%时考虑再融资 但需权衡再融资交割成本及目标 [24][25]

当前抵押贷款利率环境 - 当前抵押贷款利率接近三年多以来的最低点[1] - 近期住房贷款利率处于6%左右的低区间[23] 提供最低利率的贷款机构类型 - 2024年数据显示 全国性大银行 信用合作社以及为自建项目融资的住宅建筑商向各类借款人提供了最优惠的贷款利率[2] 获取最低抵押贷款利率的通用准备 - 获取最低利率需要研究 需了解自身信用评分 债务收入比和首付金额[3] - 根据信用状况收集利率估算 然后向两三家机构申请预批准以获得更精确的利率[3][4] 降低利率的八大策略 - 提高信用评分 例如信用分从620提升至640-659区间 利率可能从7.26%改善至7.09%[5][6] - 降低债务收入比 贷款机构偏好DTI不高于35% 而最低利率通常给予DTI不高于25%的借款人[6][7][8] - 支付更高首付 首次购房者的中位数首付在2025年为10% 支付更多首付可获得更低利率[9][10] - 购买折扣点 一个点相当于贷款金额的1% 通常可降低利率约0.25个百分点[11] - 获取利率买断 由建筑商 卖家或部分贷款机构提供 可暂时降低贷款初期的利率[16] - 考虑可调整利率抵押贷款 其初始阶段为固定利率 之后定期调整[19] - 选择更短期限的贷款 如20年或15年期的固定利率抵押贷款通常利率更低[21] - 寻找可承接式抵押贷款 但大多数传统抵押贷款不符合条件 需寻找FHA VA或USDA贷款的卖家[22] 折扣点与利率买断的详细分析 - 在2024年一项为期七个月的调查中 约45%的购房者获得了低于5%的利率 而当时市场利率高于6.5%[14] - 实现低于5%利率的方法包括 三分之一通过卖家或建筑商协商特殊融资 超过四分之一获得利率买断 近23%购买了折扣点[14] - 若市场利率接近6% 想降至5%以下 需购买4到5个折扣点 例如30万美元贷款购买5点需预付约1.5万美元[15] - 利率买断可能将利率从6%降至5.5% 持续两年 但需基于永久利率获得贷款资格 且折扣期结束后月供会上涨[17][18] 再融资与历史利率参考 - 许多现有房主的利率较低 68.6%低于5% 51.5%低于4% 因此目前再融资对许多人并非选项[23] - 30年期贷款的历史最低利率为2021年1月的2.65%[28] - 利率回归3%的可能性很低 除非再次发生如新冠疫情般的重大事件[29] 其他相关要点 - 比较贷款时 应对比零折扣点的报价 以评估购买点数是否划算[13] - VA贷款 尤其是15年期VA贷款 通常利率最低[30]

2026年住房市场获取最低抵押贷款利率的策略 - 文章核心观点：尽管2025年底抵押贷款利率处于年度低点，但通过审慎策略仍可获得低于全国平均水平的利率，文章提供了在2026年住房市场中获取最低抵押贷款利率的八项具体策略 [1] 提供最低利率的贷款机构类型 - 关键要点：根据对近5,000家根据《住房抵押贷款披露法》报告2024年贷款信息的贷款机构分析，提供绝对最低抵押贷款利率的是大型全国性银行、信用合作社以及为自身建设项目融资的住宅建筑商 [2] 获取最低利率的准备工作 - 关键要点：获取最低抵押贷款利率需要进行研究，借款人需要了解自己的信用评分、债务收入比和首付金额 [3] - 关键要点：在掌握自身信用状况和购房预算后，可以开始联系贷款机构获取利率估算，然后向两到三家候选机构申请预批准以获得更精确的报价 [3][4] 八项具体策略 - **策略一：提高信用评分**：抵押贷款利率因信用评分而异，将信用评分从较低层级提升至较高层级可以节省资金，例如，信用评分从620提升至640-659区间，利率可能从7.26%改善至7.09% [5][6] - **策略二：降低债务收入比**：申请抵押贷款时的月度经常性债务是影响利率的重要因素，债务越多，抵押贷款利率越高，为获得最低利率，DTI应瞄准25%或更低，贷款机构可能接受高达50%的DTI，但更偏好35%或以下，最低利率给予DTI在25%或以下的借款人 [6][7][8] - **策略三：提高首付比例**：支付更高的首付可以获得更低的抵押贷款利率，2024年首次购房者的中位首付比例为9% [9][10] - **策略四：购买折扣点**：预支付利息以降低持续抵押贷款利率被称为购买折扣点，在利率较高时期更受欢迎，购买一个点相当于贷款金额的1%，通常会将利率降低0.25个百分点，点可以购买任意数量，也可以以分数形式应用 [11][12] - **策略五：获取利率买断**：借款人可以通过买断在贷款期限的前几年降低抵押贷款利率，住宅建筑商、卖家和一些贷款机构有时会提供利率买断以促进销售，但这在抵押贷款机构中是一种罕见的选择，提供买断计划的全国性抵押贷款机构包括Guild Mortgage和AmeriHome Mortgage [16] - **策略六：考虑可调整利率抵押贷款**：ARM在初始期（通常3至10年）内利率固定，之后利率定期（通常每年一或两次）调整，过去常见ARM的初始利率远低于流行的长期固定利率，但现在并非总是如此，需要仔细寻找并勇敢谈判 [19][20] - **策略七：选择更短期限的抵押贷款**：与传统的30年期相比，20年或15年固定期限的抵押贷款通常利率更低，但月供往往更高 [21] - **策略八：寻找可承继抵押贷款**：可承继抵押贷款允许您接管现有住房贷款的剩余还款，但大多数传统抵押贷款不符合条件，这意味着需要找到拥有FHA、VA或USDA贷款的卖家 [22] 市场利率环境与再融资 - 关键要点：近期住房贷款利率处于6%中低区间，许多（71.3%）现有房主的抵押贷款利率低于5%，超过一半（53.4%）低于4%，因此目前再融资对许多房主来说并非可行选项 [23] - 关键要点：抵押贷款利率具有很强的周期性，即使利率高于历史低点，也不意味着未来几年不会出现再融资机会，再融资前应寻找比当前利率低约1%至2%的下降机会 [24][25] 其他相关数据与事实 - 关键要点：在2024年为期七个月的Zillow购房者调查中，约45%的人在利率高于6.5%时获得了低于5%的抵押贷款利率，其中三分之一通过与房屋卖家或建筑商谈判获得特殊融资，超过四分之一（超过25%）从卖家或建筑商处获得利率买断，近四分之一（23%）购买了折扣点 [14] - 关键要点：如果抵押贷款利率接近6%而想降至5%以下，则需要购买四到五个折扣点，例如，30万美元贷款的一个点等于3,000美元，购买五个点可能需要支付15,000美元 [15] - 关键要点：30年期贷款的历史最低抵押贷款利率是2021年1月的2.65%，15个月后，抵押贷款利率升至5% [28] - 关键要点：VA贷款，尤其是15年期VA贷款，通常利率最低，因为较短期限的利率比较长期限低 [30]