核心观点 - 2026年中国商业地产投资者整体情绪保持谨慎，但投资与出售意愿均较上年小幅提升，市场潜在交易活跃度有望增强 [1] - 投资者意向呈现内外资分化，内资在机构投资者和地产基金推动下净投资意向由负转正至+7%，外资则维持强烈净出售意愿 [1][16] - 资产价格合理调整与困境资产投资机会是驱动投资者提升房地产配置的主要因素，过去三年国内主要一二线城市优质商业地产资本价值平均下调30% [1][18] 投资意向 - 43%的受访者计划更积极投资，52%计划更积极出售，两项比例较上年均录得小幅增长 [1][16] - 39%的受访者计划在2026年提升房地产资产配置，较上年增长3个百分点，其中12%表示将大幅提升配置 [18] - 推动配置提升的主要原因包括“资产价格已有合理调整”（72%的受访者选择）和“更多困境资产投资机会”（49%的受访者选择） [18] - 2025年中国困境资产交易额达407亿元 [1][18] - 2025年中国商业地产大宗交易总额为2547亿元，其中机构投资者与地产基金合计贡献1078亿元，同比上涨68%，占比42% [16] - 主要风险因素是对经济衰退的担忧（68%）和地缘政治环境的不确定性（47%） [21] - 主要利好因素是具备吸引力的购入价格（60%）和债务成本下降（55%） [21] - 目前国内一线城市甲级办公楼、零售物业及仓储物流的平均资本化率与借贷成本之差已达到280-300个基点，为历史最高水平 [21] 投资策略 - 核心型与核心增益型策略最受青睐，合计占比58%，较去年上涨11个百分点，反映投资者对现金流稳定性的高度关注 [2][34] - 最受青睐的前三大物业类型依次为工业物流、租赁住宅和零售物业 [2][24] - 工业物流中，96%的投资者聚焦主要城市高标仓，预计2026年中西部及华东区域高标仓投资有望迎来周期性机会窗口 [24] - 租赁住宅连续四年位居第二，受益于抗周期特质和REITs链条贯通，2025年全国交易额创119亿元历史新高 [24] - 零售物业位居第三，2025年交易额创839亿元历史新高，社区商业和奥特莱斯受关注 [2][24] - 投资者对多数物业类型的价格预期较2025年有所改善，资产定价正逐步逼近周期底部 [26] - 数据中心是价格预期最乐观的物业类型，57%的投资者认为其2026年价格将保持稳定或有所溢价，主要受AI算力需求驱动 [2][26] - 购物中心价格预期改善幅度最大，认为价格将“有所溢价或无折价”的比例从24%增加到40% [26] - 2025年末购物中心类消费REITs的NAV溢价率为38%，数据中心为43% [26] - 另类资产中，学生公寓关注度跃升至首位，基础设施和生命科学地产分居第二、第三位 [30] - 我国高等教育生均宿舍面积仅约4平方米，远低于10-20平方米的标准，近三年全国高校在校生人数累计增加超400万人，供需缺口加大 [30] 投资目的地 - 上海以64%的占比蝉联最受青睐城市，占比较2025年提升18个百分点 [2][36] - 北京以22%的关注度位列第二，数据中心和租赁住宅成为其市场热门资产类别 [2][36] - 二三线城市关注度上升5个百分点，零售物业成为投资焦点 [2][36] - 广深两城的投资关注度有所下降 [36] 融资和利率环境 - 77%的投资者预计中国央行将进一步降息，大部分预期降息幅度在50个基点以内 [2][10] - 再融资缺口仍是投资者的主要担忧 [2] - 并购贷新规放宽成数和期限限制，为市场提供更灵活融资支持 [2] - 沪深交易所新规降低公募REITs上市净现金分派率要求，未来2年预计每年净现金流分派率要求为原则上不低于十年期国债收益率上浮150个基点 [28] - 考虑到当前十年期国债收益率（1.8%-1.9%）及降息预期，新规意味着分派率要求在原来3.8%的基础上降低40-50个基点，将激活Pre-REITs投资 [28] - 目前私募和公募REITs市场之间，尤其是二三线城市项目大致享有25-100个基点的利差 [28] 环境、社会与治理 (ESG) - 83%的投资者已经或计划将ESG纳入投资决策 [2][10] - 绿色建筑、可再生能源设施和绿色融资是重点举措 [2] - 66%的投资者认可ESG资产溢价，但态度更趋审慎 [2] - 绿色认证楼宇在租金和出租率上均展现出竞争优势 [2]