行业投资评级 - 报告维持全年大宗物业投资额同比增长5-10%的年初预测 [8] 核心观点 - 上半年全国大宗物业投资交易额达1321亿元，同比增长19%，但交易宗数下降29% [3][5] - 机构型买家重点布局消费和居住领域资产，零售物业与租赁住宅交易额分别同比增长166%和200% [3][5] - 数据中心关注度显著上升，人工智能应用爆发将推升一线城市及周边区域投资热度 [8] - 一线城市核心办公楼资本价值自2022年累计下跌43%，具备安全边际的资产受长期资本青睐 [8] 市场回顾 交易表现 - 险资和基金交易额占比升至63%，太盟联合体500亿元收购万达广场资产包贡献上半年交易额的38% [5] - 办公楼交易额66%来自一线城市核心区位项目，核心板块出租率高于全市平均5-8个百分点 [5] 资本化率动态 - 一线城市甲级办公楼、零售物业、高标仓资本化率较2024年末扩大近20个基点，升幅较2024年下半年收窄 [5] - 资本化率与十年期国债收益率利差创历史新高，超过400个基点 [5] 2025年预测更新 投资策略 - 仓储物流受关税战不确定性影响，投资者寻求更高风险溢价，华东和华南为重点关注区域 [8][9] - 消费和居住领域仍是投资主线，零售物业与租赁住宅保持增长潜力 [8] 资本化率展望 - 高标仓资本化率预计下半年上升20-30个基点，较年初预测调升10个基点 [9] - 办公楼与零售物业资本化率年底预测值基本不变，核心资产上行空间有限 [9] - 北京、上海、广州、深圳甲级办公楼资本化率预计年底升至6.15%、6.05%、6.10%、5.50% [9]

房地产市场表现 - 7月百城新建住宅均价为16877元/平方米，环比上涨0.18%，同比上涨2.64%，核心城市优质改善项目入市带动结构性上涨 [1] - 百城二手住宅均价为13585元/平方米，环比下跌0.77%，同比下跌7.32%，"以价换量"现象持续主导市场 [1] - 50个城市住宅平均租金为34.93元/平方米/月，环比下跌0.07%，同比下跌3.81%，毕业季租住需求支撑下环比跌幅收窄 [1] 分梯队城市表现 - 一线城市新房价格环比上涨0.36%，二线城市上涨0.23%（杭州、成都优质项目带动），三四线城市下跌0.19% [3] - 一线城市二手住宅价格环比下跌0.61%，二线城市下跌0.84%，三四线城市下跌0.77% [3] - 杭州新建住宅价格环比上涨1.51%领涨，深圳二手住宅价格环比下跌0.55%，北京二手住宅价格环比下跌0.61% [9][11] 政策动态 - 中央城市工作会议提出"加快构建房地产发展新模式，稳步推进城中村和危旧房改造" [4] - 《住房租赁条例》出台，鼓励盘活存量房源用于租赁，推动租购同权 [4] - 地方政策优化：成都取消限售，广州拟落地"商转公"，北京支持公积金支付首付 [4] - 福建、山东等地发行超400亿元专项债券收回收购闲置存量土地 [4] 市场趋势展望 - 城中村改造、专项债收储等政策将持续落实，城市更新配套政策有望加速 [5][8] - 核心城市优质地块土拍热度延续，优质项目入市有望支撑市场 [8] - 城市和区域间分化行情预计将延续，核心城市有望保持韧性 [8]

百城房价走势 - 6月中国百城新房均价16847元/平方米 环比上涨0.19% 同比上涨2.59% [1] - 6月百城二手住宅均价13691元/平方米 环比下跌0.75% 同比下跌7.26% [1] - 新房价格上涨主要受核心城市优质改善性项目带动 呈现结构性上涨特征 [1] - 二手房市场维持"以价换量"态势 挂牌量高位运行导致价格持续调整 [1] 住房租赁市场 - 6月受毕业季影响 重点城市租赁需求增加 租金跌幅收窄 [1] - 全国50城住宅平均租金同比下跌3.71% [1] 区域市场分化 - 上半年北京新房网签套数同比上涨25% 二手房上涨17.7% [2] - 深圳一二手住宅合计网签套数同比上涨38.8% 其中新房涨41.8% 二手房涨36.6% [2] - 核心城市交易活跃度处于近三年高位 [2] 政策与市场展望 - 预计下半年各级政府将推动已出台政策落地见效 [2] - 城市更新相关金融支持政策有望持续推进 [2] - 市场仍处波动调整期 "好城市+好房子"存在结构性机会 [2] - 全面回稳仍需政策进一步发力 城市分化行情将延续 [2]

报告行业投资评级 - 行业投资评级为强于大市，维持评级 [2] 报告的核心观点 - 5月百城新建住宅均价受部分城市优质改善项目入市带动，环比结构性上涨0.30%，同比上涨2.56%；二手房环比跌幅扩大至0.71%，同比下跌7.24%，挂牌量维持高位，市场以价换量；租赁住宅受淡季影响租金继续回落，5月50个城市住宅平均租金环比下跌0.34%，同比下跌3.44%；整体核心地段高品质住房韧性较强 [4] 根据相关目录分别进行总结 行业基本面跟踪 新房成交及库存 - 上周30大中城市新房成交面积为141.72万方，本年累计成交面积为3902.12万方，累计同比+0.1%；近四周平均成交面积为186.14万方，同比-7%，环比-2.9% [5][14] - 一线城市近四周平均成交面积为55.25万方，同比+12.5%，环比-5.5%；二线城市近四周平均成交面积为85.71万方，同比-20.5%，环比-2.3%；三线城市近四周平均成交面积为45.18万方，同比+4.4%，环比-0.7% [5][14] - 上周14城商品住宅可售面积为7933.07万方，同比-13.91%，环比-0.33%；14城去化周期为16.62个月，一线城市去化周期为11.97个月 [5][18] 二手房成交及挂牌 - 上周20城二手房成交面积为194.29万方，本年累计成交面积为5096.17万方，累计同比+26.3%；近四周平均成交面积为227.45万方，同比+5.2%，环比-0.5% [6][23] - 截至2025/5/26全国城市二手房出售挂牌量指数为15.63，环比-2.1%，挂牌价指数为154.64，环比-0% [6][25] 土地市场成交 - 上周100大中城市新增供应住宅类土地68宗，成交27宗；新增供应商服类土地92宗，成交13宗 [6][28] - 近四周100大中城市平均住宅类土地成交数量/供应数量为0.46，平均商服类土地成交数量/供应数量为0.59 [28] - 近四周100大中城市成交住宅类土地楼面均价为7035.25元/平方米，溢价率为5.23%，环比-1.85pct；成交商服类土地楼面均价为2053.5元/平方米，溢价率为0.88%，环比-0.12pct [6][28] 行情回顾 - 上周A股申万一级房地产行业指数上涨0.86%，沪深300指数上涨0.88%，房地产指数跑输沪深300指数0.02pct；港股恒生物业服务及管理指数上涨0.03%，恒生综合指数上涨2.2%，物业服务及管理指数跑输恒生综合指数2.17pct [7][31] - 上周A股房地产在31个申万一级行业中排名第21，港股地产分类、物业服务及管理在14个恒生综合行业中分别排名第10、第12 [33] - 上周重点A股房地产个股涨幅居前的为栖霞建设（+6.36%）、华联控投（+5.07%）、万通发展（+4.71%）；重点港股房地产个股涨幅居前的为美的置业（+10.53%）、太古地产（+7.91%）、合生创展集团（+7.89%）；重点物业服务企业涨幅居前的为华润万象生活（+4.28%）、特发服务（+1.95%）、招商积余（+1.41%） [35]

房地产市场表现 - 5月百城新建住宅均价为16815元/平方米，环比上涨0.30%，同比上涨2.56% [1] - 百城二手住宅均价为13794元/平方米，环比下跌0.71%，同比下跌7.24% [1] - 50个城市住宅平均租金为35.0元/平方米/月，环比下跌0.34%，同比下跌3.44% [2] 城市梯队分化 - 一线城市新房价格环比上涨0.90%，其中上海涨幅1.47%居首 [5] - 二线城市新房价格环比上涨0.06%，三四线城市环比下跌0.11% [5] - 一线城市二手住宅价格环比下跌0.37%，二线及三四线城市分别下跌0.78%和0.76% [5] 典型项目表现 - 上海翡雲悦府和绿城·潮鸣东方等项目开盘去化率达100%，销售均价分别为107400元/平方米和195000元/平方米 [7] - 入围"2025年1-5月城市典型样本项目"多为市场热销楼盘，开发主体以全国性头部房企和区域龙头企业为主 [15] - 典型项目包括北京和越玉鸣、深圳中海·深湾玖序、上海翡云悦府等标杆项目 [12][13][14] 政策环境 - 央行降低存款准备金率0.5个百分点，下调政策利率0.1个百分点，降低个人住房公积金贷款利率0.25个百分点 [9] - 5年期以上LPR由3.60%调整为3.50% [9] - 浙江、四川发行专项债券收购存量商品房(浙江17.53亿元，四川1.68亿元) [10] - 福建、浙江、四川发行专项债券收回收购闲置存量土地(福建85.01亿元，浙江93.67亿元，四川80.59亿元) [10]