行业整体表现 - 经历了数月的艰难时期后，REIT板块在2025年11月反弹，平均总回报率为+1.02%，这使得年初至今的负总回报收窄至-2.55% [1] - 11月REIT表现优于大盘，平均回报率超过了道琼斯工业平均指数(+0.5%)、标普500指数(+0.2%)和纳斯达克指数(-1.4%) [1] - 市值加权的Vanguard房地产ETF在11月的回报率(+2.42%)是平均REIT回报率(+1.02%)的两倍多，且年初至今表现优异(+5.63% vs. -2.55%) [1] - 68.15%的REIT在11月实现了正总回报，但2025年前11个月REIT平均-2.55%的总回报，比2024年同期+10.45%的回报落后了1300个基点 [10] 按市值分类表现 - 11月，中型市值REIT(+3.53%)、小型市值REIT(+3.38%)和大型市值REIT(+0.32%)平均上涨，而微型市值REIT(-8.76%)表现挣扎 [3] - 2025年前11个月，大型市值REIT的表现优于小型市值REIT 60个基点 [3] - 大型市值REIT的估值溢价在11月扩大，投资者目前为大型市值REIT的每美元FFO支付的价格，比小型市值REIT平均高出26.6% (16.2倍/12.8倍 - 1 = 26.6%) [1][30] - 市场市值与FFO倍数之间存在强正相关关系：微型市值(8.7倍)、小型市值(12.8倍)、中型市值(14.4倍)、大型市值(16.2倍)，行业平均为13.7倍 [31] 按资产类型分类表现 - 11月，18个REIT资产类型中有9个实现了平均正回报，表现最佳与最差的资产类型之间总回报差距高达33.18% [5] - 数据中心(-10.86%)和办公楼(-6.06%)在11月表现不佳，而广告(+22.32%)和医疗保健(+8.50%)领跑所有REIT资产类型 [5][6] - 2025年前11个月，办公楼(-18.35%)、土地(-15.55%)、独户住宅(-15.31%)、基础设施(-14.17%)、数据中心(-13.93%)和购物中心(-10.27%)均录得两位数的负总回报 [6] - 医疗保健(+30.53%)和广告(+24.67%)是2025年前11个月仅有的实现两位数正回报的资产类型 [6] 估值与净资产价值 - 11月，整个REIT板块的平均P/FFO (2026年预测)从13.5倍上升至13.7倍，50%的资产类型平均倍数扩张，44.4%收缩，5.6%保持不变 [7] - 数据中心(22.4倍)、土地(21.3倍)、预制房屋(17.7倍)和购物中心(17.1倍)是目前平均估值倍数最高的REIT资产类型，而酒店(7.8倍)和办公楼(8.9倍)是仅有的平均FFO倍数为个位数的资产类型 [7] - REIT平均交易价格相对于共识净资产价值的折价为-15.02%，市场市值与价格/净资产价值比率呈强正相关：微型市值(-31.33%)、小型市值(-24.19%)、中型市值(-8.48%)、大型市值(-6.67%) [32] 个体证券表现 - OUTFRONT Media在11月以+33.01%的回报率领涨REIT板块，此前该公司公布了强劲的第三季度业绩并上调了指引，强劲的11月股价上涨使其成为2025年至今表现第9佳的REIT [9] - Office Properties Income Trust在10月30日申请第11章破产保护后，11月继续暴跌-54.53%，使其年初至今的总回报达到-98.25% [10] 股息收益率 - 股息收益率是REIT总回报的重要组成部分，该板块特别高的股息收益率是许多投资者投资该领域的主要原因 [14] - 由于许多REIT目前的股价远低于其净资产价值，该板块内许多REIT的收益率目前相当高 [14] - 创新工业地产以15.4%的股息收益率位居榜首，其次是NewLake Capital Partners (13.4%)和Community Healthcare Trust (12.2%) [16] - 部分REIT支付月度股息，其中Gladstone Commercial Corporation收益率最高(10.8%)，其次是Apple Hospitality REIT (8.1%)和Modiv Industrial (7.9%) [20] 运营基本面 - 2025年第三季度，REIT的中位数隐含资本化率从第二季度下降10个基点，同比下降48个基点，至7.7%，已连续5个季度下降，但仍高于疫情前水平 [33] - 酒店和办公楼REIT的中位数隐含资本化率最高，住宅和工业REIT的最低 [35] - REIT中位数同店入住率在2025年第三季度微升至94.4%，自2020年因政府封锁而触底以来呈上升趋势 [39] - 2025年第三季度，REIT平均实现了2.3%的同比同店净营业收入增长，其中数据中心(+8.0%)、工业(+5.2%)、医疗保健(+4.1%)和购物中心(+4.1%)领先，而办公楼(-3.4%)和自我仓储(-2.0%)目前正经历负增长 [45] - NexPoint Diversified Real Estate Trust在第三季度实现了最高的同店净营业收入增长(+26.5%)，American Healthcare REIT (+16.4%)、Welltower (+14.5%)和UMH Properties (+12.1%)也实现了两位数增长 [49] 经济与破产背景 - 11月企业破产数量环比10月有所下降，但仍处于高位，2025年前11个月的破产数量已超过2010年以来的任何全年总数 [21] - 随着美联储在12月会议上再次降息25个基点，并可能在2026年继续降息，高杠杆和财务紧张的公司可能很快能够以较低的利率为其部分高息债务进行再融资，这可能有助于在2025年急剧上升后，引导企业破产数量在2026年回落 [21]

REIT行业整体表现 - 2025年3月REIT行业总回报率为-4.92%，表现逊于道琼斯工业平均指数(-4.1%)但优于标普500(-5.6%)和纳斯达克(-8.1%) [1] - 大型REIT表现优于中小型REIT，大型REIT(-2.04%)、中型REIT(-2.63%)和小型REIT(-4.16%)的回报差异明显 [3] - 2025年第一季度大型REIT累计跑赢小型REIT达568个基点 [3] - Vanguard房地产ETF(VNQ)3月回报-2.58%，年初至今回报+2.69%，均优于行业平均水平 [1] 不同资产类别表现 - 18个REIT资产类别中12个在3月录得负回报，仅33.33%实现正回报 [5] - 3月表现最佳资产类别：赌场(+2.40%)和独户住宅(+2.00%)，表现最差为写字楼(-11.60%)和酒店(-11.11%) [5][6] - 2025年第一季度数据中心(-16.35%)、写字楼(-15.95%)和酒店(-15.74%)表现最差，医疗保健(+10.87%)、赌场(+10.24%)和木材(+9.56%)领涨 [6][7] 估值与市场结构 - 大型REIT的2025年FFO倍数(18.1x)较小型REIT(12.9x)溢价40.3%，差距持续扩大 [1][37] - 行业平均P/FFO(2025)从14.3x降至13.9x，66.7%资产类别经历倍数收缩 [8][9] - 按市值分类：微型REIT平均P/FFO为7.5x，小型12.9x，中型13.9x，大型18.1x [38] - NAV折价呈现明显市值分层：大型-3.42%，中型-8.19%，小型-24.54%，微型-42.45% [39] 个股表现 - 3月最佳表现个股：Peakstone Realty Trust(+13.10%)、Crown Castle(+12.44%)和CareTrust REIT(+11.77%) [10] - 最差表现个股：Wheeler REIT(-75.88%)，2025年前三个月已下跌95.31% [11] - 第一季度表现最佳：Medical Properties Trust(+54.74%)、Welltower(+22.1%)和Ventas(+17.58%) [45] - 第一季度表现最差：FrontView REIT(-28.27%)、Armada Hoffler(-25.23%)和Pebblebrook Hotel(-25.17%) [44] 股息与分红 - REIT行业平均股息收益率较高，最高达14.1%(Innovative Industrial Properties) [17][18] - 3月有8家REIT宣布提高股息，Chatham Lodging Trust(+28.6%)和CareTrust REIT(+15.5%)增幅最大 [22][23] - 按月支付股息的REIT中，Gladstone Commercial(8.0%)、Apple Hospitality(7.4%)和Modiv Industrial(7.3%)收益率最高 [21] 宏观经济环境 - 2025年第一季度企业破产数量为2010年以来同期最高，同比2024年增长35.25% [25] - 3月CPI降至2.4%，核心CPI降至2.8%，为2021年3月以来最低水平 [30] - 工资增长超过通胀，消费者购买力增强，但贸易政策和关税可能带来不确定性 [30]