交易概述 - 越秀房地产投资信托基金于2025年9月8日宣布一项资本重组计划，核心是以34.33亿元人民币出售广州越秀金融大厦50%权益，并对剩余权益进行内部重组 [1] - 交易完成后，基金在该物业的实际实益权益降至49.495%，目标公司不再纳入合并报表 [1][4] - 此次操作被视作通过“降杠杆、提分派、优结构”的组合策略为基金持有人创造长期价值 [1] 交易标的与定价 - 交易标的是位于广州珠江新城核心区的68层甲级写字楼越秀金融大厦，配有827个地下车位 [2] - 截至2025年6月30日止六个月，该物业经营收入为1.65亿元人民币，2024年全年为3.62亿元 [2] - 出售50%权益的作价为34.33亿元，定价基于与外部承让人公平磋商厘定，属于合理水平 [2][3] 交易具体安排 - 交易包含三个关键动作：出售50%权益、内部重组剩余权益、配套再融资 [2][4][5] - 内部重组将剩余50%股权转让至基金非全资附属公司，形成合营架构，基金通过治理安排保留对物业的重大影响力 [4] - 目标公司已获银行承诺提供不超过40亿元人民币的新融资，出售所得净额约23亿元连同新融资提取的30亿元，总计约53亿元将用于偿还现有债务 [5] 财务影响 - 交易完成后，基金的借贷比率预计从48.1%降至约41.2%，年利息支出有望显著下降 [6] - 尽管出售部分权益，但通过利息支出减少和合营分派增加，每基金单位分派有望提升8.7% [8] - 杠杆率下降和财务结构优化为外部信用评级提升奠定了基础，有望形成融资成本下降的良性循环 [9] 战略意义与资产组合影响 - 交易使基金资产组合更加多元化，来自办公物业的经营收入占比将从55%降至46%，降低了单一资产类别风险 [11] - 基金通过保留部分所有权，能继续把握该写字楼资产的未来增长潜力，优化了资产组合的战略布局 [12] - 交易对手方为越秀集团，此举有助于实现资源在集团内的优化配置和协同效应最大化 [12][13] - 交易完成后，越秀房产基金仍将保持中国最大的资产组合，并在香港及新加坡上市的房产基金中按总资产规模稳居前10 [12]