2025年9月8日，越秀房地产投资信托基金（00405.HK）宣布了一项引发市场关注的资本重组计划：以 34.33亿元人民币出售广州越秀金融大厦50%权益，并对剩余50%进行内部重组。相关事项完成后，基金 在该物业的实际实益权益降至49.495%，不再并表。 表面看，这是一次简单的资产出售。但深入剖析，这背后隐藏着越秀房托管理层的深谋远虑——在市场 波动环境下，通过"降杠杆、提分派、优结构"的组合拳，为基金持有人创造长期价值。 三位一体"组合拳"推动降杠杆、增分派、提评级 具体来看，此次交易的核心标的是越秀金融大厦，该项目位于广州珠江新城核心区，是一座68层甲级写 字楼，配有827个地下车位。截至2025年6月30日止六个月，其经营收入为1.65亿元人民币；2024年全年 为3.62亿元。 可以看到，此次出售的资产并非边缘资产，而是公司十分具有价值的优质物业之一。资产质量的优越性 也决定了整个资本重组的底气。公司选择在当前市场环境下出售部分权益，正是用确定性极高的现金流 去置换财务弹性，通过优化资产负债表，为未来的发展创造更多空间。 进一步来看，此次交易所包含的三个关键动作： 首先是出售50%权益。 目标公司 ...

在发出一份平淡的中期报告之后，越秀房地产投资信托基金（越秀房托）开始寻求优化财务报 表。 越秀房托于近期宣布，将通过出售事项、内部重组与再融资的组合方案，向关联方广州越秀发 展集团有限公司出让旗下资产越秀金融大厦50%股权，代价约34.33亿元。这笔股权出售款项 所得净额加上新银行融资，总计约53亿元将全部用于偿还现有债务。 根据公告，越秀房托本次交易分两阶段推进：第一个阶段，由越秀房托旗下全资特殊实体向其 关联方转让越秀金融大厦项目公司50%股权；再将越秀金融大厦项目公司剩余50%股权转让至 越秀房托的非全资附属公司。 事实上，在这次交易之前，为了对越秀房托部分现有债务进行再融资，越秀金融大厦所属的项 目公司已获得一家银行不超过40亿元的融资承诺函，当时的核心担保条款是越秀金融大厦的按 揭、应收租金账款。 在此次交易之后，越秀房托出售事项所得款项净额扣除相关资金后约为23亿元；加之从银行融 资中所提取的30亿元资金，两者总计53亿元拟全部用于现有债务的偿还。 记者丨 吴抒颖 编辑丨张伟贤 越秀房托管理层预计，交易及再融资完成后能够显著降低利息支出，提升每个基金单位分派， 同时将借贷比率从48.1%降至约41 ...

（原标题：34亿元出让资产，越秀房托"轻装上阵"） 21世纪经济报道记者 吴抒颖 在发出一份平淡的中期报告之后，越秀房地产投资信托基金（越秀房托）开始寻求优化财务报表。 越秀房托于近期宣布，将通过出售事项、内部重组与再融资的组合方案，向关联方广州越秀发展集团有限公司出让旗下资产越秀金融大厦50%股 权，代价约34.33亿元。这笔股权出售款项所得净额加上新银行融资，总计约53亿元将全部用于偿还现有债务。 这宗交易完成后，越秀房托对越秀金融大厦的持股比例将下降至49.495%，后者也不再纳入其合并报表范围。这或许是为了降低物业减值、运营 波动等风险对基金整体业绩的直接冲击。 越秀金融大厦于2021年10月被越秀房托收购。其时，越秀金融大厦的收购总对价为78.73亿元，其中绝大部分资金依靠越秀房托供股和借款来支 付，剩余资金来自内部资源。 四年过去，这宗交易兜兜转转绕了一圈终于划上了句号。对于越秀房托当下的境况而言，这宗资产并未在持有的过程中为之带来丰厚的回报，选 择甩掉包袱，更符合长远的规划。 事实上，在这次交易之前，为了对越秀房托部分现有债务进行再融资，越秀金融大厦所属的项目公司已获得一家银行不超过40亿元的融 ...

核心观点 - 公司上半年整体经营保持稳健，通过多元化资产布局和精细化运营实现收入稳定，融资成本显著降低[1][2] - 写字楼业态贡献55%收入，酒店公寓占比26%，零售商业和专业市场协同发展，资产价值获行业认可[3][4] - 财务策略灵活，平均融资成本降至3.92%，外汇敞口管理优化，成功发行全球首单REITs熊猫债券[7][8] 经营业绩 - 2025上半年经营收入9.66亿元，物业收入净额6.79亿元，整体出租率82.2%，租金单价187.5元/㎡/月[2] - 融资成本同比下降13.5%至4.03亿元，节省6300万元，平均付息率3.92%（降64个基点），外汇敞口降至28%（降31个百分点）[2][7] 业态表现 - **写字楼**：收入5.32亿元（占比55%），新签面积48,822㎡（+7.5%），广州IFC续租率70%，武汉财富中心续租率81%[3][4] - **酒店公寓**：收入占比26%，广州IFC雅诗阁公寓收入6030万元（历史新高），四季酒店RevPAR达1762元/间/晚（超竞争群30.5%）[5] - **零售商业**：广州IFC国金天地出租率96.4%，引入首家市内免税店，VT101广场销售额同比增0.6%[6] - **专业市场**：广州白马市场收入1.09亿元，出租率95%，促成采购金额1.4亿元[5] 资产运营策略 - 强化"四维能力"（产品力、招商力、运营力、服务力），写字楼实施"一客一策+产品调改"，精装单元去化率近90%[4] - 酒店公寓优化长短租比例，零售商业推进夜间消费和品牌迭代，专业市场打造"体育+时尚"双平台[5][6] 财务优化 - 人民币融资占比升至72%（同比+31个百分点），利率敞口维持33%，熊猫债券票面利率2.70%[7][8] - 获标普、惠誉投资级评级，入选"2025中国不动产资管TOP10"[7]