专题研究 我国 REITs 产品的发展 —从 Pre-REITs 到持有型不动产 ABS 金融结构部 刘志轩 摘要: REITs 源于上世纪 60 年代的美国,后扩展至日本、新加坡、香港等多个国 家和地区,作为一种新兴的投资品种为普通投资者深入参与不动产市场投资铺平 了道路。2014年是我国 REITs 元年，当年发行的"中信启航专项资产管理计划" 是我国市场上出现的第一支类 REITs 产品,在此之后,经过多年的研究酝酿,我 国先后推出了类 REITs、基础设施公募 REITs 和持有型不动产 ABS (即中国版私 募 REITs),其间为了给公募 REITs 培育合格标的又衍生出 Pre-REITs,初步形成 了具有中国特色的多层次 REITs 市场。 在税务筹划、应用资本弱化结构和优化财务报表方面，类 REITs、基础设施 公募 REITs 和持有型不动产 ABS 共同点明显；但在产品定位、产品类别、评级 角色、投资这类型和基础资产类型方面,它们又有着巨大的差异。 我国多层次的 REITs 市场涵盖了固定收益和权益类两大种类,满足了投资者 不同的久期配置和风险偏好。对市场参与者来说,丰富的 REITs ...