公司评级与业绩展望 - 中信证券予华润万象生活“买入”评级 [1] - 预计公司商管业务分部在“十五五”期间（2025-2030年）收入和业绩年化复合增速均超过20% [1] - 预计“十五五”期间全公司年化业绩增速约为15% [1] - 预计“十四五”期间（2020-2025年）公司业绩年化复合增速为37% [1] 公司业务优势与发展模式 - 公司所管理资产良好的历史回报，令企业更容易获得好位置、好规划条件的订单 [1] - 单城市市占率提升，和同店销售额增长形成正循环 [1] - 随着公司管理规模扩大，公司同店销售额跑赢社零的幅度可能扩大 [1] - 当前阶段公司践行了规模效益同向增长的发展模式 [1] 行业外部环境 - 商管行业迎来了政策友善度最高的历史阶段 [1] - 多层次REITs市场的发展为商管行业带来更多潜在客户 [1]

中经记者 郝亚娟 夏欣 上海 北京报道 自2021年6月21日首批公募REITs（不动产投资信托基金）上市以来，我国REITs市场发展迅速，规模持 续扩大、资产类型不断丰富。截至2025年年底，已发行公募REITs78只（含7只扩募），覆盖十个门类 的资产，发行规模2135亿元。 从国际经验看，商业不动产REITs在欧美等发达市场中长期占据主导地位，不仅是投资者配置不动产的 核心工具，也为商业地产的可持续发展提供了长效资本支持。 随着2025年年底中国证监会《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通 知》及相关扩容政策的陆续落地，特别是商业不动产被正式纳入试点范围，以公募REITs为代表的不动 产证券化工具，正日益成为连接实体资产与资本市场的关键桥梁。 REITs行业联盟秘书长王刚接受《中国经营报》记者专访时表示，在商业不动产纳入公募REITs试点扩 容的背景下，行业需要以更强的资产管理与运营能力为支撑，推动商业地产从"存量持有"向"存量盘 活"转型，加快形成可复制、可推广的投融资闭环与生态体系。 同时，王刚也提到，已上市公募REITs总发行规模超过2100亿元，具备推出公募REI ...

公司荣誉与市场认可 - 申万宏源证券在由瑞思不动产金融研究院主办的“2025多层次REITs投资人大会年会”评选中，获评“机构间REITs市场年度优秀投资机构” [2] - 集团子公司宏源汇智获评“不动产私募基金市场年度优秀投资机构” [2] - 宏源汇智参与投资的“中联基金-新消费基础设施基金收购成都奥特莱斯项目”获评“不动产私募基金市场年度市场标杆交易” [2] 评选背景与公司市场地位 - 评选由中国REITs论坛与瑞思不动产金融研究院联合主办，旨在表彰在公募REITs、机构间REITs及不动产私募基金等领域做出显著贡献的机构与项目 [4] - 评选过程汇聚了多层次REITs市场的资深专家，其成果为推动市场的规范发展与创新升级提供了重要支撑 [4] - 申万宏源作为多层次REITs市场的全产业链参与者，多年来深度参与中国REITs多层次市场建设，全面布局公募REITs、机构间REITs及不动产私募基金 [4] - 公司充分发挥“投资+投行”的协同作用，内部机构如申万宏源证券FICC事业部、固定收益融资总部、承销保荐子公司及宏源汇智公司等协同合作，共同致力推动多层次REITs市场建设 [4] 公司业务布局与策略 - 在不动产私募基金领域，宏源汇智重点投资保障性租赁住房、工业厂房、购物中心（含奥特莱斯）、数据中心等核心资产类别 [5] - 宏源汇智依据资产阶段灵活运用多元策略，以持续增强投资组合的防御能力与价值弹性 [5] - 在公募REITs和机构间REITs领域，申万宏源证券FICC事业部作为全部公募REITs品种的做市商与多只机构间REITs产品的做市商，为市场提升流动性和合理定价提供专业支持 [5] - 公司积极参与多只产品首发、扩募战略配售，并积极参与机构间REITs投资，为完善多层次REITs市场投资体系贡献力量 [5]

公司荣誉与市场认可 - 申万宏源证券公司在2025年多层次REITs投资人大会年会评选中，获评“机构间REITs市场年度优秀投资机构” [1] - 宏源汇智在评选中获评“不动产私募基金市场年度优秀投资机构” [1] - 宏源汇智参与投资的“中联基金-新消费基础设施基金收购成都奥特莱斯项目”获评“不动产私募基金市场年度市场标杆交易” [1] 评选背景与公司市场地位 - 评选由中国REITs论坛与瑞思不动产金融研究院联合主办，旨在表彰在公募REITs、机构间REITs及不动产私募基金等领域做出显著贡献的机构与项目 [4] - 申万宏源是市场上多层次REITs市场的全产业链参与者，深度参与中国REITs多层次市场建设，全面布局公募REITs、机构间REITs及不动产私募基金 [4] - 公司内部FICC事业部、宏源汇智公司、承销保荐公司、固定收益融资总部等机构协同合作，发挥“投资+投行”的协同作用，共同推动多层次REITs市场建设 [4] 公司业务布局与策略 - 在不动产私募基金领域，宏源汇智重点投资保障性租赁住房、工业厂房、购物中心（含奥特莱斯）、数据中心等核心资产类别，并依据资产阶段灵活运用多元策略 [5] - 在公募REITs和机构间REITs领域，FICC事业部作为全部公募REITs品种及多只机构间REITs产品的做市商，为市场提供流动性支持和合理定价 [5] - 宏源汇智和FICC事业部积极参与多只产品首发、扩募战略配售，并积极参与机构间REITs投资 [5] 未来发展方向 - 公司未来将持续贯彻落实党中央重大决策部署，聚焦做好科技金融、绿色金融、普惠金融、养老金融、数字金融“五篇大文章”，以实际行动服务国家发展战略 [5]

基金设立与备案 - 中信金石基金、华夏股权投资基金管理（北京）有限公司与华润置地控股有限公司于2025年12月25日成功设立润盈金石基金及润盈华夏基金 [2] - 该基金已完成在中国证券投资基金业协会的备案 [2] - 基金募集规模合计为人民币30亿元 [2] 基金策略与投资方向 - 本基金为Pre-REITs策略基金 [3] - 基金拟投资于华润置地旗下“在营+在建”的优质购物中心资产 [3] - 优先考虑通过装入公募REITs实现退出 [3] 合作模式与行业意义 - 本次合作再次打造了“私募基金+龙头产业方”的合作范式 [3] - 这是建设多层次REITs市场的又一成功探索 [3] - 基金由华润置地、国内领先的保险机构投资人及另类资产投资人共同参与投资 [2] 法律服务参与方 - 中伦律师事务所担任本基金的法律顾问 [3] - 法律服务范围包括基金设立、经营者集中申报、拟投项目法律尽职调查及交易侧全流程 [3] - 项目由合伙人魏轶东、刘洪蛟、薛熠负责 [3]

广连高速持有型不动产ABS项目概况 - 项目名称为“广连高速持有型不动产资产支持专项计划”，于12月8日在上交所成功发行 [1] - 本次发行规模达150亿元，盘活的底层资产估值超过400亿元，是目前单笔发行规模最大的持有型不动产ABS，也是首单获政策性银行审批通过的此类产品 [1] - 项目原始权益人为中交第四航务工程局有限公司和中国公路工程咨询集团有限公司，计划管理人为中信证券股份有限公司，总协调人为中交资本控股有限公司 [2][3] - 项目于2025年8月6日获受理，于2025年10月22日获批，交易所确认文件文号为上证函〔2025〕3390号 [2][3] 底层资产与战略意义 - 底层资产为广州-连州高速公路，全长231.7公里，南起广州市花都区，北至清远市连州市 [3] - 该高速是中国交建单体投资规模最大的高速公路项目，连接湘粤、纵贯大湾区核心区域，是广东省高速公路网规划“第一射线”的重要组成部分 [3] - 项目强化了湾区与粤北及中部地区的战略联通，为广东省“一核一带一区”区域发展格局提供关键交通基础设施支撑 [3] - 项目成功发行被视为大湾区基础设施投融资创新的新范式，是资本市场精准服务区域重大战略、推动产融协同发展的有力证明 [1] 发行特点与创新机制 - 最终发行规模150亿元，获配机构涵盖保险资金、资产管理公司、银行理财子公司等多类型核心机构投资者，获配家数超过10家，其中多家为首次参与机构间REITs投资 [4] - 项目设置了业绩考核机制，通过对运营管理机构及团队的激励约束机制，平衡产业方专业运营能力与投资方主动管理权 [4] - 存续期间，计划管理人将引入做市商提供双边报价、交易撮合等服务，以降低产品折价风险，完善价格发现机制，提升二级交易活跃度 [4] - 产品设置了灵活的扩募机制，可持续将优质高速公路项目注入该资产上市平台 [4] 持有型不动产ABS市场发展 - 持有型不动产ABS又称“机构间REITs”，定位于权益型上市产品，是构建多层次REITs市场的重要一环 [1][7] - 该产品强调资产信用、不设置主体增信，条款结构灵活，融合了类REITs、公募REITs及私募股权投资基金的操作经验 [7] - 自2023年12月首单项目发行以来，市场规模持续扩容 [1][7] - 2025年上半年，首单数据中心和首单新能源持有型不动产ABS先后发行，资产大类日益丰富 [8] - 截至2025年11月末，全市场共发行持有型不动产ABS产品22单（含1单扩募），规模合计502.25亿元，底层资产涵盖商业物业、基础设施、保租房、能源基础设施、仓储物流、数据中心等多元品类 [8] - 目前仍有近40只项目处于拟发行队列中，全市场发行及储备规模合计超过1100亿元 [8] - 2025年11月单月内，有6单项目完成发行，等同于2023年和2024年发行单数的总和 [8] 政策与市场展望 - 项目成功发行是落实“盘活存量资产、扩大有效投资”国家战略、践行金融“五篇大文章”的标杆实践，展现了引导险资等耐心资本入市、对实体经济精准滴灌的创新路径 [5][6] - 证监会主席吴清在文章中提及，要健全多层次债券市场体系，稳步发展不动产投资信托基金和资产证券化 [8] - 在低利率环境下，固收产品收益率走低，权益市场波动大，而公募REITs存在资产准入门槛高、灵活性不足等痛点，持有型不动产ABS因其能锚定非标不动产、聚焦长期稳定现金流、产品定制化等特点，投资价值凸显 [9] - 在政策支持与资产供给旺盛的双重利好下，持有型不动产ABS市场被认为具备广阔的发展空间，有望与Pre-REITs、公募REITs相辅相成，共同构筑多层次REITs市场 [9]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 我国形成了具有中国特色的多层次 REITs 市场，涵盖 Pre - REITs、类 REITs、基础设施公募 REITs 和持有型不动产 ABS，满足投资者不同需求，是金融产品创新 [2][3] - 各类 REITs 产品在税务筹划、资本弱化结构和优化财务报表方面有共同点，但在产品定位、类别、评级角色、投资者类型和基础资产类型上存在差异 [2][57] - 未来我国多层次 REITs 市场将持续完善，各类型产品将保持发展势头 [65] 各部分总结 引言 - REITs 是汇集资金投资房地产并分配收益的投资基金，起源于美国，1986 年解决双重征税问题后蓬勃发展 [4] 我国多层次的 REITs 市场 我国的 Pre - REITs 产品 - 是对暂不具备发行条件资产进行前端孵化等的私募投资模式，投资标的为建设期或运营初期资产，主要通过公募 REITs 退出 [5] - 公募 REITs 和类 REITs 准入条件严格，催生 Pre - REITs 需求 [6][7] - 华安张江光大园项目是 Pre - REITs 通过公募 REITs 退出的典型案例，退出时需注意锁定限售和净回收资金问题 [8][12] 我国的类 REITs 产品 - 是 ABS 产品，属固定收益大类，截至 2025 年 9 月末发行 309 单，规模达 6089.77 亿元 [14] - 常见双 SPV 结构为资产支持专项计划 + 私募基金/信托，分偏股型和偏债型，在产品期限、还本付息等方面有区别 [15][21] 我国的持有型不动产 ABS - 可填补类 REITs 和基础设施公募 REITs 底层物业空白，视为中国版私募 REITs，截至 2025 年 9 月 30 日，14 支挂牌上市，总发行金额 213.81 亿元 [25][26] - 产品定位强调资产信用和权益属性，监管审批周期短，基础资产范围广，不设双 SPV 结构，杠杆限制放宽，可不进行信用评级 [28][29] 我国的基础设施公募 REITs - 准入门槛高、信息透明、参与者广泛，截至 2025 年 9 月 30 日，75 支挂牌上市，涉及多领域 [34] - 采用“公募基金 + 资产支持证券”双 SPV 结构，沿袭股 + 债结构，构造方式多样 [35][37] 各类型 REITs 产品的共同点 税务筹划 - 构造 REITs 产品可能产生额外税务成本，主要集中在不动产重组阶段，国家对部分税种有特殊处理办法，需与地方税务当局沟通 [49][50] 资本弱化结构 - 均搭建股 + 债结构实现资本弱化，利用税盾效应，但国家对资本弱化有限制 [54] 优化财务报表 - 均涉及项目公司股权转让，具备优化财务报表潜力，类 REITs 可利用出表和并表安排提升指标，持有型不动产 ABS 和基础设施公募 REITs 可降低杠杆率 [56] 各类型 REITs 产品的差异 产品定位 - Pre - REITs 是非标产品，是公募 REITs 的“蓄水池”；类 REITs 是标准化固定收益产品；持有型不动产 ABS 可避免公募 REITs 不足 [58] 产品类别 - 类 REITs 分偏股型和偏债型；持有型不动产 ABS 可评估现金流稳定性；基础设施公募 REITs 分产权类和特许经营权类 [59] 评级角色 - Pre - REITs 和基础设施公募 REITs 无需评级机构参与；类 REITs 需要信用评级；持有型不动产 ABS 可应投资者要求进行投资评级 [60] 投资者类型 - Pre - REITs 适合专业机构投资者；类 REITs 适合寻求固定收益的合格投资者；持有型不动产 ABS 适合资金期限长的机构投资者；基础设施公募 REITs 一、二级市场投资者类型多样 [61] 基础资产类型 - Pre - REITs 基础资产与公募 REITs 相似但不成熟；类 REITs 基础资产类型广；持有型不动产 ABS 基础资产选取标准趋向公募 REITs；基础设施公募 REITs 限于基础设施领域 [62][63] 小结与展望 - 我国形成 REITs 产品业务闭环，涵盖固定收益和权益类品种，满足市场参与者需求，是金融创新 [64] - 未来各类型 REITs 产品将持续发展，基础设施公募 REITs 或扩募，类 REITs 保持特色，持有型不动产 ABS 填补空白 [65]

资产支持专项计划发行概况 - 公司发行设立“吾悦广场持有型不动产资产支持专项计划”，以吾悦广场为底层资产，发行规模6.16亿元，同步配套4.1亿元债权部分，产品期限约25年 [1] - 该产品是全国首单消费类持有型不动产ABS，也是全国首单A股上市民营企业发行的持有型不动产ABS，创下行业“双首单”纪录 [1] - 资产支持证券起息日为2025年11月28日，预期产品到期日为2050年4月10日，按半年进行收益分派，计划管理人为国金证券资产管理有限公司 [4] 产品结构与创新特点 - 底层资产为上海青浦吾悦广场，地处青浦淀山湖商圈核心地段，覆盖周边160余个成熟社区、超40万常住人口 [2] - 产品设置持续扩募机制，已挂牌上市的持有型不动产ABS可通过扩募等方式筹集资金持续购入优质资产，促进产品可持续发展 [2] - 此类ABS项目可帮助企业盘活存量资产、优化资产负债结构，为商业地产“投融管退”构建全周期管理新范式 [2] 公司商业运营表现 - 截至2025年三季度末，公司已在全国141座城市布局205座综合体项目，已开业及委托管理在营数量达176座，出租率保持97.7%的高水平 [2] - 根据2025年半年报，吾悦广场客流总量达9.5亿人次，同比增长16%，总销售额超515亿元（不含车辆销售），同比增长16.5%，会员人数达4917万人 [3] - 今年前三季度，公司实现商业运营总收入约105.11亿元，同比增长10.82%，继续保持增长势头 [3] 行业背景与市场动态 - 在监管层推动建设多层次REITs市场的政策指引下，持有型不动产ABS迎来爆发式增长，截至2025年11月累计申报已超40单，申报规模突破1000亿元 [3] - 资产类型从收费公路、保租房扩展至商业不动产、数据中心、能源类基础设施等多元领域 [3] - 消费类持有型ABS发行为整个商业地产行业的多元化融资开辟新道路 [3] 公司融资活动与资金状况 - 此次发行计划基于今年5月份公司提出的总额不超过200亿元的直接融资方案，包括企业债券、中期票据、资产支持证券、REITs等多种融资品种 [5] - 今年6月，“新城控股集团股份有限公司2025年面向专业投资者公开发行公司债券”获受理，拟发行金额60亿元，其中不超过36亿元用于偿还有息债务 [6] - 公司于今年6月、9月先后发行两笔票面利率高达11.88%的美元债以应对到期美元债，在偿还10月份到期美元债后，年内已无到期美元债，但面临2026年到期的4.04亿美元债需要偿付 [6] - 截至三季度末，公司持有货币资金84亿元，比去年末102.94亿元减少约19亿元，一年内到期的负债超过140亿元 [6]

项目概况 - 中信建投-外高桥集团持有型不动产资产支持专项计划于2025年11月25日在上交所成功设立，发行规模18.30亿元[1] - 该项目是市场首单以工业厂房作为底层资产的持有型不动产ABS（机构间REITs）[1] - 项目采用询价发行机制，询价区间17.76亿至18.30亿元，最终实现发行规模18.30亿元，较项目公司股权估值溢价约3%[1] - 获配投资人合计21家，覆盖保险、银行理财、券商、地方国资等多种类型[1] 资产特征 - 底层资产为外高桥集团持有的4个标准厂房项目，均位于上海市外高桥保税区，合计建筑面积约19.06万平方米[2] - 资产平均出租率93.16%，主要租户覆盖IDC数据中心、智能制造、生物医药研发等行业[2] - 工业厂房相较于商业物业通常具备更长的租约期限，保证了底层现金流的长期稳定和可预测性[2] - 部分厂房为定制化建设，租户初期投入高、租约长期稳定，底层现金流持续、稳定、可预期[3] 市场意义与创新 - 本项目是全国首单工业厂房机构间REITs，也是上海地方国企首单机构间REITs，具备极强的示范效应[2] - 机构间REITs作为创新权益融资工具，是构建多层次REITs市场的重要一环[2] - 外高桥集团成功打造优势互补、协同发展的双REITs资产上市平台，实现资产盘活领域的“双轮驱动”[3] - 项目开创性采用“基准收益+超额收益”的分配机制，并设置了灵活的扩募机制[4] 运营与治理机制 - 项目设置运营收入考核机制，并对运营管理机构及运营团队实施激励约束机制[3] - 引入产品管理委员会决策机制，投资人代表可作为委员参与标的资产的运营管理和考核决策[3] - 产品按季度进行信息披露，围绕出租率、租金单价水平、租金收缴率及运营净收入等指标及时披露[3] - 计划管理人提供包括交易撮合、报价服务在内的二级交易支持，以提高产品二级市场流动性[4] 市场发展现状与展望 - 自2023年推出首单机构间REITs以来，上交所已有50单项目申报，申报规模近1200亿元，并已成功发行20单项目，发行规模超过450亿元[5] - 上交所坚守安全底线，严把项目入口关，聚焦“货真价实”核心要求，同时尊重市场规律，激发内生动力[5] - 未来将积极研究在机构间REITs中引入基金经理制度，由基金经理作为项目公司高管，切实做好存续期间底层资产的运营管理[4] - 下一步将围绕机构间REITs市场组织和生态建设，进一步有效推动项目落地，完善相关机制及配套规则[5]

产品发行概况 - 市场首单以工业厂房作为底层资产的持有型不动产资产支持专项计划设立，发行规模18.30亿元[1] - 该项目是全国首单工业厂房机构间REITs，也是上海地方国企首单机构间REITs[1] - 底层资产为外高桥集团持有的4个标准厂房项目，合计建筑面积约19.06万平方米，平均出租率93.16%[1] 底层资产详情 - 资产均位于上海市外高桥保税区，大部分物业位于海关特殊监管区域内[1] - 主要租户包括万国数据、斯凯孚、卡尔蔡司、惠永药研等知名企业[1] - 覆盖IDC数据中心、智能制造、生物医药研发等行业，聚集了多家外资企业在中国的分拨中心、研发总部[1] 市场发展与定位 - 机构间REITs定位于权益型上市产品，是构建多层次REITs市场的重要一环，是“盘活存量资产，扩大有效投资”的重要创新工具[2] - 上交所率先实现商业物业、基础设施、保租房、能源基础设施、仓储物流、数据中心、扩募等标杆项目持续落地[2] - 截至目前，已有50单项目申报，申报规模近1200亿元，并已成功发行20单项目，发行规模超过450亿元[2] 监管与市场建设 - 上交所坚守安全底线，严把项目入口关，聚焦“货真价实”核心要求，确保底层资产真实可靠、信息披露准确完整、资产预期回报稳定合理[3] - 尊重市场规律，对估值不作刚性限制，通过完善市场机制促进资产真实价值的形成与发现[3] - 下一步将围绕机构间REITs市场组织和生态建设，进一步有效推动项目落地，完善相关机制及配套规则[3]