助力工业厂房类资产首次入池 本项目是全国首单工业厂房机构间REITs，也是上海地方国企首单机构间REITs，既扩充了机构间REITs 的资产范围，又为地方国企存量资产盘活开创了新的权益融资渠道，具备极强的示范效应。 本项目底层资产为外高桥集团持有的4个标准厂房项目，均位于上海市外高桥保税区，合计建筑面积约 19.06万平方米，平均出租率93.16%，主要租户覆盖IDC数据中心、智能制造、生物医药研发等行业， 聚集了多家外资企业在中国的分拨中心、研发总部等，契合区域产业发展导向和战略部署。 工业厂房相较于商业物业通常具备更长的租约期限，保证了底层现金流的长期稳定和可预测性，与 REITs产品要求的长期稳定分红特点高度契合。机构间REITs作为创新权益融资工具，是构建多层次 REITs市场的重要一环，具备更广泛的准入资产类型及更灵活的机制设置，可作为工业厂房类资产在资 本市场开展权益融资的重要渠道。 本报讯(记者毛艺融)记者获悉，中信建投（601066）-外高桥（600648）集团持有型不动产资产支持专项 计划于2025年11月25日在上交所成功设立，发行规模18.30亿元，是市场首单以工业厂房作为底层资产 的持 ...

产品发行概况 - 市场首单以工业厂房作为底层资产的持有型不动产资产支持专项计划设立，发行规模18.30亿元[1] - 该项目是全国首单工业厂房机构间REITs，也是上海地方国企首单机构间REITs[1] - 底层资产为外高桥集团持有的4个标准厂房项目，合计建筑面积约19.06万平方米，平均出租率93.16%[1] 底层资产详情 - 资产均位于上海市外高桥保税区，大部分物业位于海关特殊监管区域内[1] - 主要租户包括万国数据、斯凯孚、卡尔蔡司、惠永药研等知名企业[1] - 覆盖IDC数据中心、智能制造、生物医药研发等行业，聚集了多家外资企业在中国的分拨中心、研发总部[1] 市场发展与定位 - 机构间REITs定位于权益型上市产品，是构建多层次REITs市场的重要一环，是“盘活存量资产，扩大有效投资”的重要创新工具[2] - 上交所率先实现商业物业、基础设施、保租房、能源基础设施、仓储物流、数据中心、扩募等标杆项目持续落地[2] - 截至目前，已有50单项目申报，申报规模近1200亿元，并已成功发行20单项目，发行规模超过450亿元[2] 监管与市场建设 - 上交所坚守安全底线，严把项目入口关，聚焦“货真价实”核心要求，确保底层资产真实可靠、信息披露准确完整、资产预期回报稳定合理[3] - 尊重市场规律，对估值不作刚性限制，通过完善市场机制促进资产真实价值的形成与发现[3] - 下一步将围绕机构间REITs市场组织和生态建设，进一步有效推动项目落地，完善相关机制及配套规则[3]

中证报中证网讯（记者 黄一灵）近日，"中信建投-外高桥集团持有型不动产资产支持专项计划"在上交 所设立，发行规模18.30亿元，是市场首单以工业厂房作为底层资产的持有型不动产ABS（以下称为机 构间REITs）。 据介绍，本项目是全国首单工业厂房机构间REITs，也是上海地方国企首单机构间REITs，既扩充了机 构间REITs的资产范围，又为地方国企存量资产盘活开创了新的权益融资渠道，具备极强的示范效应。 本项目底层资产为外高桥集团持有的4个标准厂房项目，均位于上海市外高桥保税区，合计建筑面积约 19.06万平方米，主要租户覆盖IDC数据中心、智能制造、生物医药研发等行业。 外高桥集团相关负责人表示："外高桥集团承担着浦东新区外高桥区域内的综合开发、招商引资、产业 培育、物业运营和管理服务，历经30多年的开发运营，积累了丰富的经营性物业资源。但这些物业以租 赁为主、销售为辅，因此，资金回收周期较长、资产周转率较低、资产流动性较弱。当前公司仍持续推 动外高桥区域内重点项目开发建设，面临较大的开发资金需求，在举债融资空间有限的背景下，可通过 资本市场权益融资工具，盘活存量资产，满足投资发展需求。" 中信建投相关负 ...

我国多层次REITs市场发展现状 - 我国REITs市场已初步形成涵盖公募REITs、私募REITs和Pre-REITs的多层次市场 [2] - 公募REITs市场已成长为亚洲第一、全球第二大REITs市场，截至2025年7月已上市产品68只，发行规模1770亿元，总市值2045亿元 [4] - 私募REITs市场进入快速成长期，2025年上半年已申报22只产品，总申报规模超过300亿元，已超过2024年全年 [7] 私募REITs的产品特征与定位 - 私募REITs是持有型不动产资产支持证券（ABS），产品结构为平层设计，无优先劣后分级，具有显著的权益属性 [11][12] - 产品兼具“上市”和私募特征，是标准化产品，在机构间市场上市交易，审批周期仅1-2个月，远短于公募REITs的1-2年 [6][16][17] - 私募REITs募集资金用途无明确限制，而公募REITs资金主要用于新增基础设施建设 [12][17] - 私募REITs作为衔接产品，可有效平衡灵活性与收益性，是公募REITs的前置培育平台，未来发行规模有望超千亿元 [19] 私募REITs的风险收益与流动性 - 私募REITs收益主要依赖基础资产现金流分红及二级市场交易增值，收益率一般高于公募REITs [14] - 产品流动性相对较弱，二级交易不活跃，价格波动介于公募REITs和类REITs之间，估值主要依赖第三方专业机构 [15][18] - 退出路径较广，可通过存续期份额转让、发起人开放退出赎回、发行公募REITs或资产处置等方式实现 [16] 私募REITs的市场参与者与投资偏好 - 保险资管是私募REITs的基石投资人，持仓占比约45%，银行理财约占25%，券商自营约占15% [20] - 保险公司以长期持有配置策略为主，更关注底层资产合规性、经营收益稳定性及退出条款安排 [21] - 银行理财将私募REITs视为“固收+”配置选项，但面临产品期限匹配、估值波动和监管比例限制等挑战 [22] - 投资人对项目的评估主要从基础资产、主体信用资质和运营管理水平三个维度进行 [20] 私募REITs市场发展面临的挑战 - 产品期限较长，收益浮动，未来如何退出及确定退出价格是投资人面临的最大挑战 [24] - 估值方法对长期参数预测准确性要求高，现金流预测偏离可能导致投资人面临较大压力 [25] - 产品由债务属性变为权益属性，风险和收益被放大，固收类投资人评估审批难度相对更大 [26] - 产品条款设计由发起人主导，可能忽视投资人的长期利益 [27] 私募REITs市场的发展建议 - 完善做市商制度，提升二级市场流动性，优化做市商考核激励机制 [29] - 推动落实并优化私募REITs扩募机制，支持通过多种融资方式开展并购重组，提升内生价值创造能力 [29] - 加大对运营管理机构的激励力度，优化收益分配动态调整机制，引导投资人关注底层资产运营 [30] - 建立超额退出补偿机制，丰富退出机制设计，推动退出条款标准化以降低投资门槛 [31] - 加强信息披露和事后监督检查，增强投资人对产品的信心 [32]

市场发行概况 - 2025年1-7月CMBS/CMBN和类REITs发行76单，同比增长35.71%[7] - 发行规模合计1026.75亿元，同比增长21.36%[7] - 交易所市场发行占比92.11%（70单），规模占比93.05%（955.43亿元）[8] - 特定标识项目达22单，包括绿色/蓝色/碳中和（11单）、乡村振兴（5单）等多元类型[9] 产品结构与资产类型 - CMBS/CMBN发行45单（增长28.57%），类REITs发行31单（增长47.62%）[13][14] - 持有型不动产ABS发行4单，较2024年同期增长3单[14] - 底层资产以商场、园区、写字楼和能源为主（均超15%），新增数据中心资产类别[17] 利率与利差表现 - AAAsf级证券平均发行利率2.44%，同比下降36bps[19] - 类REITs平均利率2.40%，较同级别CMBS/CMBN低8bps[20] - AAAsf级证券平均利差0.99bps，同比走阔但二季度收窄趋势明显[20] 融资主体特征 - 实际融资人区域集中度较高：北京、广东、江苏位列前三[23] - 地方国企融资占比近50%，城投企业占CMBS/CMBN融资超半数[23][24] - 央企主要通过类REITs融资，持有型不动产ABS发行主体以央国企为主[24] 存续期表现与风险 - 2025年1-7月违约展期债券余额35.92亿元，同比下降17.29%[33] - 仅6只证券发生级别调整（4降2升），主因资产保障度下降或增信主体调整[32] - 一线城市写字楼空置率高达20.2%，租金跌破241.70元/平方米/月历史低位[30]

中国公募REITs市场四周年回顾与展望 市场发展现状 - 中国公募REITs市值突破2,000亿元（2025年6月13日数据），较上年同期的1,050亿元增长90%，项目数量达66个，为亚太地区最多 [7] - 新资产类型项目获高倍数认购：汇添富九州通仓储物流REIT（医药仓储）网下认购倍数50x，国泰君安济南供热REIT（供热）141x，二级市场累计涨幅分别为47%和68% [7] - 持有型不动产ABS已发行8单（含发行期），规模136.03亿元，底层资产覆盖租赁住房、商业物业、数据中心等 [9] 政策与制度建设 - 发改委1014号文构建REITs常态化发行机制，优化审批流程并拓宽资产边界 [7][23] - 交易所完善信息披露规则体系，强化以"管资产"为核心的存续期管理 [7] - 当前市场仍处于政策红利期，制度框架支持规模持续扩张 [7][23] 市场表现与估值 - 2025年初至6月13日，公募REITs整体回报率17.4%，P/NAV从1.09x提升至1.33x（历史前4.4%分位数） [12] - 板块分化显著：消费REITs年初涨幅34.7%（利差197bp），保障房REITs涨幅21.8%（利差106bp） [17] - 产权类TTM分派率：仓储物流4.24%、产业园4.19%、消费3.62%、保障房2.71% [36] 下一阶段发展展望 资产扩容与产品创新 - 新资产类型如数据中心、景区、养老等将丰富市场生态，提供差异化风险收益选择 [3][24] - 常态化扩募机制激活单体REIT生命力，2024年7月发改委1014号文明确支持扩募提速 [23][24] - 多层次市场建设推进：Pre-REITs（培育期）、私募REITs（成熟期）、公募REITs（退出平台）形成全生命周期覆盖 [25] 投资者结构优化 - 当前机构投资者占比96%（券商自营22%、险资12%），对比美国头部REIT安博（PLD.US）以公募基金（29%）、ETF（21%）、养老金（11%）为主 [27] - 未来需引入公募基金专户/FOF、年金养老金、个人投资者及外资，平衡持有型与交易型策略 [3][27] 投资策略分析 中长期配置逻辑 - 低利率与"资产荒"背景下，优质资产长期持有价值凸显，建议关注战配或二级逢低配置机会 [4][35] - 基本面韧性板块：保障性租赁住房、消费基础设施、风电/水电项目 [36] 短期交易策略 - **打新策略**：2025年上半年平均打新收益率0.20%（胜率40%），上市首日卖出为主流操作 [41] - **分红策略**：历史平均收益率0.36%（胜率57%），2025年除息后20日持有收益率可达2.31% [42] - **解禁博弈**：市场上行期解禁后20日平均涨幅8%（如2022年6月首批REITs解禁案例） [44] - **扩募博弈**：关注DPU提升的扩募项目，分阶段参与公告后、交易所受理、持有人大会等节点 [45]

中国公募REITs市场发展回顾 - 中国公募REITs市场市值已突破2,000亿元，项目个数达66个，为亚太地区最多[2][7] - 新资产类型项目获高倍数认购，如汇添富九州通仓储物流REIT网下认购倍数50x，国泰君安济南供热REIT达141x[7] - 持有型不动产ABS已发行8单共计136.03亿元，底层资产包括租赁住房、商业物业等[11] - 2025年初至今公募REIT市场整体回报率17.4%，P/NAV由1.09x提升至1.33x[14] - 消费与保障房板块表现突出，年初至今涨幅分别为34.7%和21.8%[14] 政策与制度建设 - 发改委1014号文构建REITs常态化发行机制，具有里程碑意义[6][25] - 交易所发布信息披露指引新规，完善以"管资产"为核心的规则体系[6] - 市场仍处于政策红利期，有望在政策呵护下持续发展[6] 市场发展展望 - 新资产类型如数据中心、景区、养老等将进一步丰富市场资产生态[3][25] - 存量项目常态化扩募将激活单体REIT生命力，打通外生增长路径[3][25] - 多层次REITs市场建设将覆盖资产从"培育"到"退出"全生命周期[3][27] - 投资者结构将增加公募基金、年金养老金及外资等，平衡持有型和交易型策略[3][29] 投资策略分析 - 中长期可考虑在成本优势下长期持有优质资产[4][42] - 短线策略包括打新、分红、解禁和扩募博弈[4][42] - 分红交易策略平均收益率0.36%，胜率57%[45] - 解禁交易策略需判断市场环境，上行期配置效果更佳[47] - 扩募博弈策略可关注能提升DPU的项目[49][50] 市场表现与估值 - 产权类板块TTM分派率：仓储物流4.24%、产业园4.19%、消费3.62%、保障房2.71%[37] - 经营权类板块中债IRR：高速公路4.58%、市政环保2.34%、能源1.55%[37] - 各板块利差分位数：仓储物流1%、产业园13%、消费0%、保障房2%、高速公路0%、市政环保0%、能源0%[37]

持有型不动产ABS发展现状 - 中国证券投资基金业协会提出推动持有型不动产ABS发展，政策推动下该业务进入快车道 [1] - 截至5月17日持有型不动产ABS备案规模突破175亿元，数据中心、商业物业等领域项目加速落地 [1] - 上交所已有8单持有型不动产ABS备案通过合计规模超160亿元，另有9单获反馈 [2] - 深交所中信证券-越秀商业持有型不动产ABS发行规模达14.13亿元 [2] 产品机制创新 - 持有型不动产ABS以"资产信用"重构金融逻辑，允许不进行结构化分层、保留外部负债、不设定预期收益率 [2] - 禁止在产品层面设置担保差补以确保权益属性，回收资金可用于新项目资本投入形成投资良性循环 [2] - 资产范围包括写字楼、酒店等暂无法发行公募REITs的资产，不强制自持及战配比例、资金用途灵活 [3] 多层次REITs市场构建 - 形成以公募REITs、持有型不动产ABS为主，类REITs、商业房地产抵押贷款支持证券为辅的产品体系 [4] - 持有型不动产ABS是公募REITs的"育苗田"，可培育项目和投资者并最终实现公募REITs发行 [4] - 与公募REITs形成互补：公募REITs标准化流动性好，持有型ABS面向特定投资人灵活度高 [4] - 与Pre-REITs共同构筑基础设施与不动产领域权益资本生态系统，为重资产过渡到公募REITs提供关键环节 [5] 未来发展方向 - 建议从制度层面明确持有型ABS与公募REITs衔接机制，包括底层资产标准、转板规则等 [5][6] - 新能源领域（风电、光伏电站）因装机规模年增超15%、现金流稳定成为优质底层资产 [7] - 三大潜力赛道：数据中心（数字化需求增长）、长租公寓（租赁行业发展）、商业物业（机构关注） [7] - 底层资产范围广泛包括经营权资产、不动产及新型基础设施，各领域均有大量级资产可供扩容 [8]