融资活动显著回暖 - 9月房地产行业债券融资总额达561.0亿元，同比增长31.0% [3] - 9月信用债融资规模为322.0亿元，同比大幅增长89.5%，占总融资额的57.4% [3] - 进入10月，房企融资活动持续活跃，招商蛇口、信达地产、北京城建等多家公司启动或完成大额债券发行 [3][6] 融资渠道与结构特点 - 信用债是当前融资主力，ABS融资规模为227.7亿元，同比下降11.9%，海外债融资规模较小，仅为11.4亿元 [3] - 融资主体以央国企为主导，如华润置地发行50亿元，招商蛇口、陆家嘴集团等发行额均超20亿元 [4] - 部分民营房企如绿城中国、新城控股、新希望地产等亦成功发行信用债，合计金额约36.2亿元 [4] - 海外债市场向部分房企开放，但融资成本高，如新城控股发行1.6亿美元债券，票面利率达11.88% [4] 融资期限与产品创新 - 融资期限呈现优化趋势，9月信用债平均发行年限达到3.65年，以1-3年期和3年以上债券为主 [7] - ABS领域出现结构性亮点，类REITs成为发行规模最大的产品，占比达37.2% [7] - 市场创新取得进展，如首单外资消费REITs——华夏凯德商业REIT成功设立，募集资金22.87亿元 [7] 债务重组进展 - 部分出险房企债务重组取得实质性进展，龙光集团、融创中国、花样年控股的境外债重组方案获超75%债权人通过 [8] - 金科股份重整计划执行进展顺利，转增股票已完成过户，并与中信信托签署破产重整专项服务信托合同 [8] 销售回款压力持续 - 房企主要资金来源销售回款面临较大压力，1-9月房地产开发企业到位资金7.23万亿元，同比下降8.4% [9] - 与销售直接相关的定金及预收款和个人按揭贷款降幅明显，分别下降10.3%和10.6% [9] - 销售市场持续低迷是拖累房企整体资金面的主要因素 [10]

进入四季度以来，房地产行业迎来一波融资活跃期。 继9月份房地产信用债融资322亿元、同比增长近九成之后，进入10月份，在土地市场优质地块供应增加的 背景下，房企正通过信用债、海外债、资产证券化等多种渠道加速资金筹措，以应对年底债务到期压力并 为未来发展储备"弹药"。 然而，销售端回暖乏力导致的回款压力仍是房企们面临的挑战。能否在融资"输血"与销售"造血"之间找到 平衡，顺利完成土地储备与销售去化的"关键一役"，将决定房企能否平稳"过冬"。 9月信用债融资322亿，同比增长近九成 临近年底，随着土地市场供应增加，房企也在加速融资。10月22日，招商局蛇口拟发行的40亿元公司债券 向专业机构投资者询价，最终确定本期债券品种一票面利率为1.90%；信达地产也启动同期公司债券发 行，规模不超过24亿元。同是在10月，北京城建集团成功发行18亿元中期票据、保利发展150亿元公司债 获上交所受理…… 而在9月份，据中指研究院监测数据，房地产行业债券融资总额达到561.0亿元，同比实现31.0%的增长。 其中，信用债融资表现尤为亮眼，融资规模达322.0亿元，同比大幅增长89.5%，占总融资额的57.4%，成 为绝对的融资 ...

公司控股公司特变电工新疆新能源股份有限公司(简称"新能源公司")以其所持有的2个新能源发电项目 作为底层资产，在上海证券交易所申请发行首期资产支持专项计划(简称"首期类REITs")，发行规模不 超过15亿元。 格隆汇10月16日丨特变电工(600089.SH)公布，为进一步优化资本结构，盘活存量资产，提升公司资产 周转速度，公司以下属控股公司持有的电力能源基础设施作为底层资产，在上海证券交易所申请注册储 架发行资产支持证券(简称"类REITs")，申请储架额度30亿元，在上海证券交易所出具无异议函后，可 发行多期产品。 ...

绿色金融政策背景 - 绿色金融成为支持中国经济可持续高质量发展的重要引擎 随着全球气候变化加剧与双碳目标推进 [1][2] - 2020年中国提出双碳目标 减碳控排已成为国家部署的核心任务之一 [4] - 2023年中央金融工作会议明确将绿色金融作为金融五篇大文章之一 是实现碳达峰碳中和目标的关键要素 [4] 中信银行绿色金融战略定位 - 公司深刻理解绿色金融战略意义 致力于通过金融创新支持实体经济绿色转型 [4][5] - 依托中信集团资源形成金融+产业与科技+智库协同服务模式 [5] - 提供绿色金融+碳管理+产融协同一站式服务模式 涵盖绿色金融、双碳服务、绿色产业等多元化服务内容 [5] 业务发展规模与成效 - 截至2025年6月末 绿色信贷余额达7014.15亿元 较上年末增长17% [5] - 采用1+N+N产品服务体系 以母行信贷为核心 协同银行子公司及集团子公司提供绿色贷款、债券、保险、基金、租赁等多元金融工具 [7] - 通过REITs创新模式完成深交所首单户用分布式光伏类REITs 发行规模达6.94亿元 预计年减排二氧化碳16.64万吨 [9] 创新产品与服务案例 - 广州分行创新绿色+碳中和+乡村振兴类REITs投资 通过中信证券、信银理财协同实现资产证券化 [8][9] - 南京分行首创利率浮动-碳效对赌机制 将企业碳排放与贷款利率挂钩 形成技术升级-碳效提升-融资成本下降良性循环 [12] - 合肥分行通过可持续挂钩贷款 设定温室气体排放强度KPI 达成减排目标即可享受利率优惠 [14][15] 科技与平台建设 - 开发绿色低碳平台 涵盖碳咨询、碳核算、碳资产开发、碳交易、碳金融、碳普惠等全方位碳管理服务 [13] - 通过构建企业碳数据护城河 为未来开发精准金融产品及风险定价奠定基础 [13] - 制定《可持续挂钩贷款业务管理办法》 成为国内较早系统化建立该制度的商业银行之一 [11] 未来战略方向 - 公司将继续深化绿色金融战略 联动集团子公司及外部合作伙伴协同合作 [17] - 以产品创新、技术应用和市场拓展为抓手 推动更多绿色金融产品落地 [17] - 致力于成为企业绿色转型的数据伙伴和生态共建者 持续引领中国绿色金融创新与发展 [17]

8月及1-8月债券融资总览 - 8月房地产行业债券融资总额为553.1亿元，同比下降4.3% [1] - 1-8月房地产企业债券融资总额为3808.9亿元，同比微增0.8% [1][2] - 8月债券融资平均利率为2.51%，同环比均下降 [1][3] 8月融资结构分析 - 8月信用债融资307.8亿元，同比下降18.4%，占比55.6% [1] - 8月ABS融资245.3亿元，同比增长22.0%，占比44.4% [1] - 信用债发行以央国企为主，中海、苏高新、首开发行总额超20亿元 [1] 1-8月融资结构分析 - 1-8月信用债融资2290.9亿元，同比下降6.9%，占比60.1% [2] - 1-8月ABS融资1460.7亿元，同比增长16.8%，占比38.3% [2] - 1-8月海外债融资57.3亿元，同比下降14.4%，占比1.5% [2] 融资产品与利率详情 - 8月ABS中CMBS/CMBN占比最高达55.4%，类REITs占比25.3%，供应链ABS占比19.3% [2] - 8月信用债平均利率为2.34%，同比下降0.17个百分点 [3] - 8月ABS平均利率为2.71%，同比上升0.19个百分点，环比下降0.21个百分点 [3] 典型企业融资与债务重组动态 - 8月中海发行金额最高达53亿元，苏高新融资成本最低为1.66% [4] - 民企和混合所有制企业如绿城、美的置业等成功发行信用债，合计金额约22亿元，期限多为3年以上 [1] - 多家房企债务重组取得进展，禹洲、佳兆业境外债重组方案生效，旭辉百亿元境内债重组议案通过 [4] - 截至2025年8月末，20余家出险房企债务重组、重整获批，化债总规模超过12000亿元人民币 [4]

市场发行概况 - 2025年1-7月CMBS/CMBN和类REITs发行76单，同比增长35.71%[7] - 发行规模合计1026.75亿元，同比增长21.36%[7] - 交易所市场发行占比92.11%（70单），规模占比93.05%（955.43亿元）[8] - 特定标识项目达22单，包括绿色/蓝色/碳中和（11单）、乡村振兴（5单）等多元类型[9] 产品结构与资产类型 - CMBS/CMBN发行45单（增长28.57%），类REITs发行31单（增长47.62%）[13][14] - 持有型不动产ABS发行4单，较2024年同期增长3单[14] - 底层资产以商场、园区、写字楼和能源为主（均超15%），新增数据中心资产类别[17] 利率与利差表现 - AAAsf级证券平均发行利率2.44%，同比下降36bps[19] - 类REITs平均利率2.40%，较同级别CMBS/CMBN低8bps[20] - AAAsf级证券平均利差0.99bps，同比走阔但二季度收窄趋势明显[20] 融资主体特征 - 实际融资人区域集中度较高：北京、广东、江苏位列前三[23] - 地方国企融资占比近50%，城投企业占CMBS/CMBN融资超半数[23][24] - 央企主要通过类REITs融资，持有型不动产ABS发行主体以央国企为主[24] 存续期表现与风险 - 2025年1-7月违约展期债券余额35.92亿元，同比下降17.29%[33] - 仅6只证券发生级别调整（4降2升），主因资产保障度下降或增信主体调整[32] - 一线城市写字楼空置率高达20.2%，租金跌破241.70元/平方米/月历史低位[30]

焦点关注 - 国债期货全日震荡下跌 TL合约午后跌幅扩大至0.3% [1] - 现券收益率表现强于期货 10年期国债收益率报1.7675% [1] - 30年期国债主连跌0.18%报116.68元 10年/5年/2年期分别跌0.03%/0.02%/0.02% [1] 宏观动态 - 央行开展2557亿元7天逆回购操作 利率1.40% [2] - 因4058亿元逆回购到期 实现净回笼1501亿元 [2] 区域热点 - 河南省发行237.25亿元再融资专项债 票面利率1.85% 期限5年 [3] - 四川发行土地储备专项债券186.66亿元 涉及项目131个 [4] - 其中174.87亿元用于收回收购存量闲置土地项目 占比93.68% [4] - 攀枝花市对发行绿色债券企业按发行总额1‰给予奖励 单户不超过10万元 [5] 发行动态 - 焦作国资集团拟发行10亿元科技创新债 主体信用评级AA+ [6] - 信阳建投投资集团发行4.82亿元中期票据 利率3.06% 期限5年 [7] - 许昌投资集团拟发行20亿元短融/3亿美元境外债/20亿元类REITs [8] - 开封城建集团拟发行11亿元公司债 承销费率1.6‰-1.8‰ [9] - 栾川国投控股拟首次发行不低于10亿元公司债 期限不超过10年 [10] 债市主体 - 甘肃水投集团退出政府融资平台 化解债务50亿元 [11] - 上半年营业收入21.17亿元 同比减亏15.04% [11] - 供排水企业利润总额同比增长16% 资产负债率55.97% [11] - 周勇士任湖北港口集团党委书记、董事长 [12] - 佳兆业境外债务重组方案生效后将削债约86亿美元 债务平均展期5年 [13] 债市舆情 - 上交所对长沙星城控股、长沙星城发展集团出具书面警示 [14] - 因定期报告披露不准确 中融新大集团未按期披露年报被警示 [15] 市场观点 - 8月城投债发行5174亿元 偿还5258亿元 净偿还84亿元 [16] - 地市级主体净融资规模回正 AAA主体净融资规模延续高位 [16] - 城投债平均认购倍数2.88倍 较前月降低0.19倍 [17] - 1年以内债券需求提升 平均认购倍数2.43倍环比增0.12倍 [17] - 信用债市场呈现震荡上行态势 短端品种利差整体压缩 [18]

核心观点 - 湘江集团通过金融创新和双轮驱动模式实现资产证券化突破和产业转型升级 开创了地方国企转型的成功样本 [2][9][11] 资产证券化突破 - 成功发行湖南省首单租赁住房类REITs产品 优先级发行利率2.20% 创湖南省最低纪录 并获得1.85倍超额认购 [2] - 创新设计"国有资产转让安全阀"机制 在监管框架内实现资产盘活 [6][8] - 运用知识产权ABS等创新工具将专利证书转化为融资工具 [5] 基金投资布局 - 累计设立和参与45支基金 总规模达467亿元 重点投向半导体、智能制造、生物医药、低空经济等战略性新兴产业 [3][5] - 通过科技成果转化基金向汇思光电投资3000万元 助力企业完成设备升级和产能扩张 [3] - 设立2亿元湘江通航产业基金布局低空经济 11亿元生物医药基金培育11家优质企业 [5] - 投资余额48.35亿元 带动社会资本超300亿元 孵化10家上市企业和10余家IPO推进企业 [5] 财务表现提升 - 综合融资成本实现连续六年下降 累计降幅达227个基点 [2][8] - 资产总额在不到6年内实现翻倍增长 截至2024年底达1270亿元 [11] - 营业收入和利润实现超五倍增长 [11] 战略转型成果 - 从"城市建设者"成功转型为"产业组织者" 形成六大产业板块协同发展格局 [9] - 构建市场化融资与政策性争资双轮驱动模式 获得国内AAA评级和三大国际评级机构认证 [5][8] - 通过政策性资金导入上百亿元支持湘江科学城等战略项目 [8] - 建立"投资+服务"全过程赋能机制 形成"高校研发—基金孵化—产业落地"的闭环生态 [5]

房企债券融资总额 - 2025年7月房企债券融资总额达713.9亿元 同比增长90.3% 主要得益于去年同期低基数和市场信心修复 [1] - 信用债融资规模为456.5亿元 同比增长104.8% 占比64.0% [1] - 资产证券化产品(ABS)发行总额为257.4亿元 同比增长90.0% [2] 融资结构 - 央国企为发行主力 中国金茂、保利发展、华润置地等企业月内发行规模超30亿元 [1] - 北京首都开发股份有限公司、大悦城地产有限公司完成20亿元以上信用债发行 [1] - 民营房企信用债融资回暖 绿城中国、滨江房产、新城控股、金辉集团合计发行30.1亿元 其中新城控股和金辉集团为2025年以来首次发债 [2] 期限与利率 - 信用债平均发行年限为3.79年 以1-3年期和3年以上债券为主 绿城中国、新城控股、金辉集团发行债券均为3年以上长期品种 [2] - 房企债券融资平均利率为2.54% 同比下降0.24个百分点 环比下降0.51个百分点 [3] - 信用债平均利率为2.32% ABS平均利率为2.92% 招商局蛇口工业区控股股份有限公司融资成本最低 仅为1.70% [3] 资产证券化产品 - CMBS/CMBN类产品占比最高 达41.5% 其次为类REITs占比36.8% 供应链ABS占比15.2% 保障房占比6.4% [2] - 全国首单产业园区持有型不动产ABS正式设立 与公募REITs形成互补效应 [3] 市场动态 - 优质民企逐步获得市场信任票 民营房企市场化融资能力正逐步恢复 [2] - 融资利率下行叠加优质民营房企信用债扩容 显示融资环境边际改善 [3]

融资规模与结构 - 2025年7月房地产行业债券融资总额713.9亿元 同比增长90.3% 主要受低基数效应影响且连续三个月保持增长态势 [1] - 信用债融资456.5亿元 同比增长104.8% 占比64.0% ABS融资257.4亿元 同比增长90.0% 占比36.0% [1] - 债券融资平均利率2.54% 同比下降0.24个百分点 环比下降0.51个百分点 [1] 信用债发行特征 - 发债主体以央国企为主 金茂发行40亿元 保利发展38亿元 华润30亿元 首开29.05亿元 建发27.5亿元 苏高新24亿元 大悦城20亿元 [3] - 民企和混合所有制企业绿城、滨江、新城、金辉合计发行30.1亿元 其中金辉和新城为2025年首次发行信用债 [3] - 发行期限以中长期为主 平均发行年限3.79年 绿城、新城、金辉发行债券均为3年以上 [3] ABS产品结构 - ABS发行规模257.4亿元 同比增长且环比增长 CMBS/CMBN占比41.5% 类REITs占比36.8% 供应链ABS占比15.2% 保障房占比6.4% [4] - 深圳安居类REITs二期项目发行规模38.76亿元 优先级收益率2.15% 底层资产为4个保障性租赁住房项目 共8942套 建筑面积60.3万平方米 [4] - 全国首单产业园区持有型不动产ABS在无锡设立 规模6.6亿元 底层资产为国家传感信息产业园 [5] 融资成本分析 - 信用债平均利率2.32% 同比下降0.21个百分点 环比微增0.05个百分点 [6] - ABS平均利率2.92% 同比下降0.11个百分点 环比下降0.11个百分点 [6] - 典型企业中招商蛇口融资成本最低为1.70% 金茂发行额度最高达40亿元 [7] 资本市场动态 - 多家房企获取新增资金 华润置地获20亿元三年期贷款 万科获深铁集团16.81亿元借款 建发配股融资10.11亿港元 [9] - 债务重组进展显著 时代中国和世茂集团境外债重组方案获批 龙光21笔境内债重组议案通过 远洋公布境内债重组方案 [9] - 大悦城地产拟进行私有化 理由包括提升治理效率和解决流动性问题 涉及金额约29.32亿港元 [9]