智通财经APP获悉，据中指研究院监测，2025年11月房地产行业债券融资总额为620.4亿元，同比增长28.5%。从融资结 构来看，房地产行业信用债融资262.2亿元，同比下降1.6%，占比42.3%；海外债融资64.2亿元，占比10.3%；ABS融资 294.0亿元，同比增长36%，占比47.4%。债券融资平均利率为2.66%，同比下降0.07个百分点，环比上升0.1个百分点。 从典型房企债券发行来看，本月招商蛇口发行金额最高，达50.4亿元；苏州高新融资成本最低，为1.73%。 数据来源：中指数据CREIS 2025年1-11月，房地产企业债券融资总额为5502.8亿元，同比增加10.5%。从融资结构来看，房地产行业信用债融资 3202.0亿元，同比微增2.9%，占比58.2%；海外债融资161.5亿元，同比增长141.0%，占比2.9%；ABS融资2139.3亿元， 同比增长19.0%，占比38.9%。 11月信用债发行同比小幅下降，发债房企主要为央国企，本月招商蛇口、保利发展等发行总额超30亿元，中交房地产等 信用债发行金额超20亿元。本月绿城等混合所有制企业成功发行信用债，合计金额约15亿元，为3年 ...

专题研究 我国 REITs 产品的发展 —从 Pre-REITs 到持有型不动产 ABS 金融结构部 刘志轩 摘要: REITs 源于上世纪 60 年代的美国,后扩展至日本、新加坡、香港等多个国 家和地区,作为一种新兴的投资品种为普通投资者深入参与不动产市场投资铺平 了道路。2014年是我国 REITs 元年，当年发行的"中信启航专项资产管理计划" 是我国市场上出现的第一支类 REITs 产品,在此之后,经过多年的研究酝酿,我 国先后推出了类 REITs、基础设施公募 REITs 和持有型不动产 ABS (即中国版私 募 REITs),其间为了给公募 REITs 培育合格标的又衍生出 Pre-REITs,初步形成 了具有中国特色的多层次 REITs 市场。 在税务筹划、应用资本弱化结构和优化财务报表方面，类 REITs、基础设施 公募 REITs 和持有型不动产 ABS 共同点明显；但在产品定位、产品类别、评级 角色、投资这类型和基础资产类型方面,它们又有着巨大的差异。 我国多层次的 REITs 市场涵盖了固定收益和权益类两大种类,满足了投资者 不同的久期配置和风险偏好。对市场参与者来说,丰富的 REITs ...

政策启动 - 中国证监会于11月28日发布公告，启动商业不动产投资信托基金试点 [1] - 相关规则处于征求意见阶段，沪深交易所正推进配套规则修订、系统改造和试点项目培育 [1] 交易所举措 - 上交所将稳步推进试点，完善业务规则，协同市场培育，并以优质商业不动产先行开展试点 [1] - 深交所将优化配套规则，开展系统改造，联合市场各方做好项目培育和储备 [1] 市场基础 - 全市场已有77只REITs产品上市，发行规模达2070亿元（含扩募），市场运行整体平稳 [1] - 自2024年以来，以酒店、写字楼、购物中心为底层资产的CMBS、类REITs等产品发行规模近千亿元 [2] - 市场各方对商业不动产的估值逻辑、运营管理等已形成广泛共识 [2] 行业意义 - 启动商业不动产REITs试点将进一步发挥REITs市场功能，有效盘活存量资产 [2] - 试点将为经济社会发展注入新的动力 [2]

市场发展现状与规模 - 2025年中国不动产证券化市场蓬勃发展 持有型不动产ABS（私募REITs）、CMBS、类REITs等产品呈现稳健发展良好态势 [1] - 中国REITs数量已超新加坡与香港总和 但市场规模仅占全球不到1% 发展空间巨大 [2] - 公募REITs市场发展速度有所放缓 资产类型结构变化明显 产业园与消费基础设施占比提升 [3] - 持有型ABS自2023年末首单落地以来发展迅速 已成为盘活存量资产、连接资产端与资金端的重要工具 [3] 产品体系与功能定位 - 三类主要不动产证券化产品为类REITs、公募REITs和私募REITs（持有型ABS） 共同构成多层次市场体系 [3] - 类REITs发展成熟 兼具报表优化与融资功能 [3] - 公募REITs权益属性最强 流动性高 已成为公开市场重要组成部分 [3] - 私募REITs快速发展 在结构化设计和满足特定融资需求方面优势显著 [3] - 持有型ABS通过平层设计、资产信用替代主体信用等特点 为投资人提供稳定现金流与资产增值潜力的双重收益 [3] 行业生态与价值创造 - 资产证券化核心在于通过风险识别、分解和结构化 将不动产等资产转化为资本市场标准化产品 实现风险重新分配和管理专业化 [1] - REITs构建了涵盖多方专业机构的生态体系 实现"资产"与"管理"的分离 优化资本结构 [1] - REITs上市只是起点 真正价值在于存续期的精细化管理 [1] - 呼吁行业构建覆盖"Pre-REITs–私募REITs–公募REITs–扩募"的全生命周期管理体系 通过专业化运营与生态协作推动市场成熟 [2] 细分领域应用与创新 - REITs被视为持有新能源资产的最佳工具 尤其适用于新能源开发的运营阶段 [2] - REITs后的基金份额如果可以二次RWA发行将具有全球化优势 能提升流动性 可延伸至数字资产领域 [2] - 2025年租赁住房REITs发展呈现六大特点：资产包跨区布局增强抗风险能力、底层资产更趋稳定、出租率与租金收缴率保持高位、租金表现优于市场、首发与扩募双轮驱动、现金流与分派率可期 [2] - 持有型ABS为产业方（包括国企、民企及外资）提供了优化资产负债表、引入专业运营的新渠道 [3]

行业与公司 * 行业为中国资产证券化市场 具体包括银行间市场和交易所市场的标准化ABS产品 以及非标ABS[1] * 公司类型涉及广泛 包括银行类金融机构 消费金融公司 租赁公司 城投公司 央企 地方国企等各类发行主体[10][11][24] 核心观点与论据 市场规模与结构变化 * 中国ABS市场总存量约3.5万亿人民币 每年新发行规模约2万亿人民币[1][7] * 市场结构从信贷ABS主导转变为以交易所ABS和ABN为代表的企业类产品为主流[1][7] * 整体存续规模因宏观经济和房地产行业变化有所下滑 但消费金融类产品表现强劲 支撑发行增速企稳[1][7] 各类资产发展趋势 * 泛消费金融类ABS预计将成为最大增长板块 受益于扩内需促消费政策 小额分散特性适合证券化[1][10] * 应收账款/供应链金融ABS正向新能源 数据及海外供应链票据等新兴领域拓展 征信模式从全征信向结构化征信转变[1][10] * 租赁类ABS活跃度提升 新主体不断涌现 并拓展普惠 养老 绿色等新资产类别[1][10] * 不良贷款ABS增长迅速 今年前三季度累计发行规模超去年全年 主要来自银行出表需求 预计中短期继续放量[10] * 汽车相关ABS需求下降 但新能源车 二手车和商用车可能成为新增长点[10] * 不动产类ABS中 CNBS增速有限但城投参与活跃 类REITs以能源设施和商业物业为主 能源设施占比提高 持有型不动产ABS有望成为重要增长引擎 已有新型不动产累计发行200多亿 800多亿正在加速受理[10][11] 市场流动性 * ABS市场流动性偏弱但呈提升态势 成交量与成交笔数增加 得益于产品稳定性验证和交易性投资人扩容[12] * 与传统债券相比 ABS月度换手率仍较低 但绑定主体信用的品种如类REITs 应收账款以及CNBS活跃度相对较高[12] 投资价值与风险收益特征 * ABS投资价值在于丰富信用投资品种 基础资产分散能抵御信用风险冲击 以及通过增信措施具备低波动属性 可平滑组合净值波动[13] * 品种利差主要来源于流动性溢价和另类信用溢价[2][14] * 零售类ABS底层资产业绩分化 房贷车贷违约率较低 消费贷小微贷违约率较高 但小额分散资产总体表现稳定[15] * 在极端风险事件下 抵押类型ABS相比传统债券更具抗跌能力 对组合净值伤害较小[16] * 历史数据显示 ABS估值波动更小 在市场下行阶段可作为有效防守配置品种[17] 投资机会与策略 * 当前投资机会包括基利利差 期限利差 季节性溢价 打新溢价和搭售规则带来的折价机会[2][19] * ABN市场因公募和保险无法购买 利差较交易所更高 例如租赁类资产可能高10-15个BP左右[20] * 应对估值定价困难和交易难度大的挑战 可采取集成策略 波段交易 跟随策略和发掘异常估值等策略[21] * 不同类型ABS产品风险收益特征各异 需根据现金流稳定性 行业景气度等因素具体评估[22][23] 投资者结构 * 主要投资者包括银行自营 公募基金 银行理财 保险公司等 偏好各异 银行自营偏好高评级高资本效率产品 公募基金注重流动性 银行理财追求稳定净值 保险公司则将长期限不动产ABS作为非标替代[24] 其他重要内容 * ABS关键原理包括资产重组 风险隔离 信用增级和流动性增强[4] * 中国企业类ABS中存在基础设施和底层资产的区别 复杂设计可能包含双层或多层SPV结构[8] * 标准化债权规定将信贷ABS ABN及交易所ABS认定为标准化产品[6]

公司荣誉与市场认可 - 公司在第十届不动产证券化合作发展大会上获评"年度最佳评级机构" [1] - 公司子公司东方金诚信用在大会上荣获"年度最佳认证机构" [1] - 获奖反映了公司在推动不动产证券化市场发展、产品创新及风险管理方面的突出贡献 [1] 公司专业能力与业务范围 - 作为国有信用评级机构，公司积极参与并推动不动产证券化产品的创新与规范发展 [1] - 公司在传统与新兴基础资产类型中展现出深厚的评级专业能力，覆盖类REITs、CMBS和RMBS等产品 [1] - 公司及其子公司在绿色金融领域深耕，完成了多单具有市场影响力的绿色ABS/ABN项目评级和绿色认证 [1] - 公司服务领域包括绿色建筑、可持续能源、生态环保等领域的资产盘活 [1] 行业发展趋势与机遇 - 中国不动产证券化市场正迎来新一轮创新与扩容 [1] - 市场发展趋势包括公募REITs试点扩围、绿色金融政策持续发力以及跨境证券化产品的逐步发展和探索 [1] - 市场对专业评级服务的需求日益提升 [1] 公司未来发展方向 - 公司将不断深化对不动产证券化、绿色金融、供应链金融等前沿领域的研究 [1] - 公司计划优化评级方法与模型，为市场提供更为精准和高效的信用评级服务 [1] - 公司致力于携手各方为服务国家双碳战略目标做出贡献 [1]

行业债券融资总额 - 10月房地产行业债券融资总额为512.4亿元，同比增长76.9% [1] - 1-10月房地产企业债券融资总额累计为4882.4亿元，同比增加8.6% [3] - 10月融资总额大幅增长主要受上年同期低基数影响，上年同期债券融资总额仅为289.7亿元 [1] 融资结构分析 - 10月信用债融资327.0亿元，同比增长50.7%，占比63.8% [1] - 10月海外债融资28.5亿元，占比5.6% [1] - 10月ABS融资157.0亿元，同比增长115.8%，占比30.6% [1] - 1-10月信用债累计融资2939.8亿元，同比微增3.3%，占比60.2% [3] - 1-10月海外债累计融资97.2亿元，同比增长45.1%，占比2.0% [3] - 1-10月ABS累计融资1845.3亿元，同比增长16.7%，占比37.8% [3] 融资成本变化 - 10月债券融资平均利率为2.56%，同比下降0.42个百分点，环比下降0.13个百分点 [1][2] - 10月信用债平均利率为2.36%，同比下降0.56个百分点，与上月持平 [2] - 10月海外债平均利率为3.3% [2] - 10月ABS平均利率为2.82%，同比下降0.31个百分点，环比上升0.14个百分点 [2] 典型发行主体与产品 - 信用债发行主体主要为央国企，招商蛇口、中海、保利发展发行总额超30亿元，华润、信达、首开、苏高新发行金额超20亿元 [1] - 10月民企如滨江、卓越成功发行信用债，合计金额约12.4亿元，债券期限分别为2年期和5年期 [1] - 10月ABS发行中，类REITs是规模最大的一类产品，占比达36.8%，其次是CMBS/CMBN占比31.4%，供应链ABS占比27.1% [2] - 10月招商蛇口发行金额最高达45亿元，苏高新融资成本最低为1.84% [3] 其他重点融资活动 - 华侨城集团发行20亿超短期融资券 [3] - 大悦城地产签署1.5亿美元定期贷款授信 [3] - 信达地产完成发行24亿元2025年第二期公司债 [3] - 越秀地产拟发行3年期人民币绿色债券 [3]

政策核心与影响 - 金融监管总局发布新规，显著扩大养老理财试点范围、期限、机构数量及资金规模上限，为业务发展打开新空间[2][4][5] - 试点机构数量从11家最高提升至29家，试点地区扩大至全国，试点期限从1年延长至3年[2][5][6] - 资金募集上限改为与理财公司净资本挂钩，测算显示试点募集资金规模最高可达8300亿元，为此前试点规模上限的3倍[2][7] - 新发养老理财产品可自动纳入个人养老金理财产品名单，扩充个人养老金投资选择[2][9] 产品设计与投资导向 - 引导理财公司发行10年期以上或最短持有期5年以上的长期限产品，鼓励吸收长期稳定资金[3][10] - 支持建立产品转让、质押等服务机制，以提升长期限产品的流动性[3][10] - 允许投资债券、股票、非标债权及衍生品等多种资产，建设匹配养老特征的长期资产配置体系[10] - 未来或拓展对REITs和类REITs产品的投资，以在低利率环境下获取稳定分红[3][11] - 支持优化封闭期内债券资产估值方法，平滑产品净值波动[12][13] 服务机制与行业展望 - 支持理财公司探索基于养老理财产品的账户管理、顾问咨询、场景结合等综合性服务[3][14] - 未来可能参考个人养老金制度，建立统一的投资者养老理财账户机制，便于统筹管理[3][14] - 养老理财或成为银行探索落地投顾服务的重要抓手，借鉴境外养老金投资顾问经验[15]

融资活动显著回暖 - 9月房地产行业债券融资总额达561.0亿元，同比增长31.0% [3] - 9月信用债融资规模为322.0亿元，同比大幅增长89.5%，占总融资额的57.4% [3] - 进入10月，房企融资活动持续活跃，招商蛇口、信达地产、北京城建等多家公司启动或完成大额债券发行 [3][6] 融资渠道与结构特点 - 信用债是当前融资主力，ABS融资规模为227.7亿元，同比下降11.9%，海外债融资规模较小，仅为11.4亿元 [3] - 融资主体以央国企为主导，如华润置地发行50亿元，招商蛇口、陆家嘴集团等发行额均超20亿元 [4] - 部分民营房企如绿城中国、新城控股、新希望地产等亦成功发行信用债，合计金额约36.2亿元 [4] - 海外债市场向部分房企开放，但融资成本高，如新城控股发行1.6亿美元债券，票面利率达11.88% [4] 融资期限与产品创新 - 融资期限呈现优化趋势，9月信用债平均发行年限达到3.65年，以1-3年期和3年以上债券为主 [7] - ABS领域出现结构性亮点，类REITs成为发行规模最大的产品，占比达37.2% [7] - 市场创新取得进展，如首单外资消费REITs——华夏凯德商业REIT成功设立，募集资金22.87亿元 [7] 债务重组进展 - 部分出险房企债务重组取得实质性进展，龙光集团、融创中国、花样年控股的境外债重组方案获超75%债权人通过 [8] - 金科股份重整计划执行进展顺利，转增股票已完成过户，并与中信信托签署破产重整专项服务信托合同 [8] 销售回款压力持续 - 房企主要资金来源销售回款面临较大压力，1-9月房地产开发企业到位资金7.23万亿元，同比下降8.4% [9] - 与销售直接相关的定金及预收款和个人按揭贷款降幅明显，分别下降10.3%和10.6% [9] - 销售市场持续低迷是拖累房企整体资金面的主要因素 [10]

行业融资概况 - 四季度以来房地产行业融资活跃度提升，房企正通过信用债、海外债、资产证券化等多种渠道加速资金筹措，以应对年底债务到期压力并为未来发展储备资金[1] - 9月份房地产行业债券融资总额达561.0亿元，同比增长31.0%，其中信用债融资322.0亿元，同比大幅增长89.5%，占总融资额的57.4%[2] - 尽管融资端出现回暖迹象，但销售回款方面依然面临较大压力，1-9月房地产开发企业到位资金7.23万亿元，同比下降8.4%[9] 信用债融资 - 信用债成为绝对融资主力，9月融资规模达322.0亿元，同比大幅增长89.5%[2] - 融资主体仍由央国企主导，华润置地发行金额最高达50亿元，招商蛇口、陆家嘴集团、中国铁建等企业发行总额均超过20亿元[3] - 部分民营和混合所有制企业也在债券市场有所斩获，绿城中国、新城控股、新希望地产等企业成功发行信用债，合计金额约36.2亿元[3] - 10月份融资活动持续活跃，招商蛇口拟发行40亿元公司债券，信达地产启动不超过24亿元公司债券发行，保利发展150亿元公司债获上交所受理[2][4] 海外债融资 - 海外债融资规模较小，9月仅为11.4亿元[2] - 新城控股于9月成功发行1.6亿美元为期2年的无抵押固定利率债券，票面利率11.88%，资金主要用于偿还即将到期的境外债务[3] - 境内外融资成本差异显著，反映出国际投资者对民营房企仍保持较高风险溢价[3] 资产证券化融资 - 9月ABS融资规模为227.7亿元，同比下降11.9%[2] - 类REITs成为发行规模最大的ABS产品，占比高达37.2%，CMBS/CMBN和供应链ABS分别占比32.0%和21.4%[8] - 市场创新取得关键进展，首单外资消费REITs华夏凯德商业REIT成功设立，募集资金22.87亿元[8] - 持有型不动产ABS继续扩容，如"中铁诺德持有型不动产资产支持专项计划"成功发行，规模达25.6亿元[8] 融资期限结构 - 9月信用债平均发行年限达到3.65年，以1-3年期和3年以上债券为主[7] - 长期资金的注入有助于企业优化债务结构，缓解短期偿债压力，为业务调整和转型争取更长时间窗口[7] - 绿城中国和新城控股发行的债券期限分别为3年和5年，体现了融资期限的优化趋势[7] 债务重组进展 - 部分出险房企的债务重组工作取得实质性进展，龙光集团、融创中国、花样年控股的境外债重组方案均已获得超过75%的债权人通过[8] - 旭辉集团、碧桂园仍在继续推进其境外债重组流程[8] - 金科股份的重整计划执行进展顺利，转增股票已完成过户，董事会完成换届，并与中信信托签署了破产重整专项服务信托合同[8] 销售回款压力 - 1-9月房地产开发企业到位资金7.23万亿元，同比下降8.4%，其中定金及预收款和个人按揭贷款降幅分别达到10.3%和10.6%[9] - 定金及预收款、个人按揭贷款降幅明显，直接反映出房企在销售回款方面遭遇的困难[9] - 销售市场的持续低迷仍在很大程度上拖累着房企整体的资金面，使其资金压力依然严峻[9]