核心观点 - 报告核心观点认为，尽管需求端政策释放边际利好，但目前可能更多停留在情绪层面，对市场的实际推动效果仍有待观察[2] 随着REIT一季度报发布临近，可继续博弈季度报行情[2][5][11] - 当前资金仍拥挤在一级市场，二级市场缺乏交易主线，与权益市场联动性增强[5][11] REITs市场行情总结 二级行情回顾 - 过去一周（2026年4月3日-4月10日）REITs指数整体上行，中证REITs全收益指数周度涨幅0.64%，收于1019.81[5][7] - 从底层资产板块看，过去一周各板块整体上涨，涨幅由高到低分别为：新型基础设施（3.68%）、仓储（1.65%）、产业园（1.50%）、市政环保（1.42%）、消费（1.25%）、保障房（1.01%）、能源（0.08%）、交通（-0.37%）[5][7] - 截至2026年4月10日，国内REITs市场共上市79只，总市值2229亿元，流通市值1267亿元[5][7] - 过去一周，国内公募REITs市场呈现“倒V型”走势 周初受伊美局势边际缓和及部分二级债基将公募REITs纳入投资范围影响，市场情绪回暖，行情放量上行，单日成交金额一度突破5.8亿元，新型基础设施与消费板块表现突出[5][8] 进入后半周，随着伊美局势再度反复，投资者止盈情绪主导市场，行情随之回调[5][8] 一级发行情况 - 一级市场方面，中航北京昌保租赁住房REIT网下认购倍数434.92倍，公众有效认购倍数1249.33倍，显示一级打新套利情绪仍较高[5][8] - 报告列出了基础设施REIT和商业不动产REIT的申报进度，包括多个处于“已问询”、“注册生效”等不同阶段的首发及扩募项目[27][28] - 过去一周有多只REIT发布分红公告，例如创金合信首农REIT单位分红0.1300元，分红比例2.59%；平安广交投广河高速REIT单位分红0.1600元，分红比例1.96%[29] - 南方顺丰物流REIT将于2026年4月21日解禁，解禁前可流通份额3亿份（占30%），本次解禁1.447亿份，解禁后可流通份额增至4.447亿份（占44%）[29] 政策与产品创新动态 - 近期部分二级债基将公募REITs纳入可投范围，源于2026年年初63号文提及丰富REIT市场投资工具，推动包括REIT指数基金、公募基金投资REITs、REIT ETF等产品创新[5][9] - 截至2026年4月10日，已有五只混合债券型二级基金投资范围中纳入公募REITs，其中四只在3月份后获批[5][9] 这些基金的业绩基准尚未与REIT市场挂钩，且REITs可投上限限制在基金净值的10%以内[5][9][10] - 当前二级债基实际参与REITs市场力度可能相对有限 一方面，公募REITs在合同中仅为可选项，基金可选择不投资；另一方面，10%的投资上限及业绩基准未纳入REITs，使其短期内难以成为主流配置资产[5][9][11] 但可期待后续政策持续扩围[5][9] 市场交易与估值数据 - 过去一周REITs市场日均交易额4.41亿元，较前一周边际上行，但整体仍位于相对低位[22][26] - 报告提供了详细的各REIT项目周度涨跌幅、今年以来涨跌幅数据，以及各项目板块的估值指标，包括REITs收益率和现金分派率等[17][18][22] - 过去10日（2026年3月26日至4月10日）数据显示，中证REITs全收益指数上涨0.69%，产权类指数上涨1.21%，特许经营权类指数下跌0.63%[17]