当前REITs市场状况 - 二级市场价格受早期投机行为影响持续攀升 部分REITs处于高溢价率状态但交易量下滑 市场呈现流动性枯竭下的高位徘徊[1] - 宽幅震荡与流动性失衡预计将成为2026年REITs市场的焦点话题[1] 高溢价率REITs的风险 - 业绩完成度与资产价值对高溢价的支撑面临考验 部分REITs市值增长幅度已大幅偏离其资产价值与资本价值[4] - 以“嘉实物美消费REIT”为例 其溢价率最高达77.26% 资产价值与资本价值产生较大偏差[4] - 部分REITs上市后业绩呈现负增长 若未来业绩与资本溢价持续脱钩 将挑战市场稳定[4] - 高溢价率与投资者喜好相关 但机构投资者账面利润缺乏可持续性 公众投资者减少背景下机构收益兑现可能导致高溢价REITs巨震 市场伤害短期难修复[4] 溢价率历史参照与当前对比 - 专业分析建议以±30%作为C-REITs市场溢价率波动的参照区间[5] - 当前市场与2022年高位阶段相似 但机构投资者更多元 大宗交易更频繁 新上市REITs平均溢价率创新高 消费、保障房、数据中心等领域溢价率大幅高于此前高位均值[5] 各领域REITs潜在溢价空间 - 以分派率为参照指标 产业园领域平均尚有18.23%的溢价空间[5] - 仓储物流领域尚有33.19%的溢价空间[5] - 保障房领域尚有26.03%的溢价空间[5] - 消费领域尚有21.76%的溢价空间[5] 年末市场动态与投资者行为 - 临近年末投资者兑现需求明显 2024年底受分派率提升、业绩良好及机构自救等因素推动的主升浪已呈现高位钝化[6] - 部分投资者后市可能面临加速抢跑的被动局面[6] 发行定价影响 - 部分REITs发行定价计算的募集资金规模较拟募集规模增长近20% 发行定价对二级市场波动影响较大[1]