报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 2025年10月上半月公募REITs市场持续下探，流动性降至历史低位，结构分化明显，网下机构报价趋于谨慎，首发估值折价率走低，同时有多只REITs面临解禁、扩募等情况，部分REITs经营数据下滑 [4] 根据相关目录分别进行总结 市场持续下探显结构分化，流动性降至历史低位 - 10月上半月，受外部冲击影响沪深300收跌0.74%，避险情绪下中证红利和大宗商品上涨，10Y国债收益率回落，债指走势回暖，中证REITs收跌0.93%，较9月同期跌幅基本持平 [14] - 各类REITs指数中仅IDC上涨0.10%，消费和保租房领跌，分别下跌1.48%和1.26%，仅产业园和公用事业跌幅较9月同期收窄 [18] - 10月上半月REITs个券涨、跌数量占比分别为19%、81%，保租房和仓储物流个券全线下跌，易方达广开产园领涨，深圳安居、联东科创跌幅较深 [22] - 9月以来沪深REITs市场缩量加剧，10月上半月日均换手率为0.29%达历史低点，但节后有修复趋势，IDC、仓储物流和保租房日均换手率相对较高，消费呈现缩量下跌趋势 [26] - 产权类REITs派息率为3.94%，与10Y国债收益率息差为2.10%处于42%分位，与中证红利股息率息差为 -0.52%处于70%分位，较红利股息差走扩，除消费和公用事业外派息率均超过50%分位 [32] - 产权类P/NAV最新值为1.27X处于历史46%分位，经营权类P/FFO最新值为13.78X处于历史47%分位，各类资产估值分位值多有回落 [35] - 产权类和经营权类最新IRR分别为4.1%和3.6%，各类型资产IRR绝对值均调高，产业园、仓储物流和IDC最新IRR已处于历史50%以上 [39] 网下机构报价趋于谨慎，REITs首发折价率走低 - 2025年10月上半月，华夏中海商业REIT、中信建投沈阳国际软件园REIT网下发行，发行规模分别为15.84亿元、10.98亿元，截至10月15日沪深上市REITs达75只，总市值2191亿元 [43] - 近两单公募REITs发行规模较小，平均顶格申购资金为2.82亿元，华夏中海商业REIT和中信建投沈阳国际软件园REIT网下顶格申购所需资金分别为3.33亿元和2.31亿元 [46] - 华夏中海商业REIT网下询价产品破千，认购倍数创新高，中信建投沈阳国际软件园REIT遇冷，认购倍数不足100倍，网下中签率达1.2% [51] - 网下报价趋谨慎，华夏中海商业REIT、中信建投沈阳国际软件园REIT分别84%、61%的产品以询价上限报价，后者让利幅度创新高，今年首发估值与二级市场的差值收敛 [52][63] - 受网下报价走低影响，两单REITs入围率双双下滑，华夏中海商业REIT网下入围率较前3单消费REITs有所下滑，网下配售比例创历史新低 [66][69] - REITs指数回调、二级市场换手率低迷，叠加个券首发估值抬升，9月首发REITs上市初期涨幅较此前明显收窄，中信建投沈阳国际软件园REIT上市首日仅能卖出50%获配份额 [73] - 2025年1 - 9月，1亿元资金REITs网下申购的收益率为3.50% [74] 蛇口租赁将大规模解禁，两单Q3经营数据下滑 - 9月最后2个交易日及10月上半月，3只REITs发布分红方案，易方达深高速REIT、中信建投国家电投新能源REIT发布25Q3经营情况临时公告，核心运营指标同比下滑逾20% [80] - 招商蛇口租赁住房REIT将在10月23日解除限售，解禁份额占比达48%，解禁后流通份额占比75%，中信建投沈阳国际软件园REIT、华夏中海商业资产REIT均提前结束公众发售，国泰海通东久新经济REIT对扩募项目召开持有人大会 [84] 华夏华润商业扩募受理，华润有巢扩募估值下调 - 2025年10月上半月，华夏华润商业REIT扩募获受理，华夏华润有巢REIT公布扩募反馈回复材料，国泰君安东久新经济REIT扩募程序启动，截至10月15日，首发排队项目9单，其中华夏安博仓储物流REIT已注册通过 [89] - 华夏华润有巢REIT新购入资产有巢马桥项目最新评估值9.89亿元，较申报稿变化 -4.6%，华夏华润商业REIT扩募被受理，新购入资产苏州昆山万象汇评估值24.44亿元 [93] - 华夏华润有巢REIT扩募资产的评估值压降力度在同类资产中相对较大，其扩募资产运营状况基本成熟稳定，此次评估时点、折现率、出租率、租金、净收益增长率等均有调整 [94][98] - 2025年9月底及10月上半月，兰州高科投资（控股）集团有限公司对旗下兰州国家生物医药产业基地创新园发行公募REITs公开招标财务顾问 [99]