文章核心观点 - Kimco Realty Corporation (KIM) 被评级为“强力买入” 其估值相对于行业和绝对水平已变得更便宜 投资者无需再为其规模支付溢价[1] - 零售地产行业基本面发生根本性改变 高需求与供应短缺共同推动租金上涨和快速去化 行业前景乐观[4][7][29] - Kimco凭借其运营优势 如行业最短的交易 gestation period 和专有租赁工具 能够在当前环境中获得超额增长[1][19][21] 零售地产行业供需动态 - 零售地产需求强劲 供应严重受限 高质量空间接近满租 导致租户因害怕错失机会而快速行动[2][3][4] - 购物中心自2010年以来没有实质性新增供应 建筑成本高达每平方英尺300-600美元 而平均净营业收入仅为每平方英尺14美元 导致新开发项目在经济上不可行[5][6] - 行业平均租金为每平方英尺20.33美元 但新签约租金已接近27-30美元 要达到促使新开发出现的35美元水平尚有巨大增长空间[6][8] Kimco的经营业绩与增长动力 - 公司快速填补了Party City、JOANN和Big Lots等租户破产留下的大型空置空间 超过90%的重新租赁实现了两位数的高租金溢价[15] - 已签约但未开业管道价值6600万美元年基本租金 其中4500万美元将在2026年底前开始贡献 88%将在明年年底前开业[15][16] - 租赁价差显著 新租赁价差超过30% 续租价差为高个位数百分比 这6600万美元SNO管道预计将带来每股约0.10美元的AFFO增长[16][17] Kimco的运营优势 - 公司拥有行业最短的交易 gestation period 例如T.J. Maxx交易在10天内完成 Sprouts五店打包交易在一个月内完成 创下新纪录[1][3][21] - 专有的租赁技术平台压缩了交易周期 降低了运营的摩擦成本 可能使公司实现高于传统95%的峰值出租率[19][20][21] - 租户观察清单是有史以来最小 预示着近期到中期内的租户问题非常少 最小化的流失有利于利润增长[16] 估值与投资前景 - Kimco当前股价相对于资产净值有16.6%的折价 并以其杠杆调整后的AFFO倍数在行业中位数交易[25] - 整个购物中心REIT行业以15.4倍AFFO交易 被认为被低估 鉴于嵌入的租金增长 合理估值应接近18倍[27] - 行业基本面已改变 大型租户破产不再是稀释性事件 反而因能快速以更高租金再租赁而变得增值 但股票倍数尚未反映这一变化[28][29]

财务数据和关键指标变化 - 2025年第一季度可比FFO为每股0.63美元，较去年同期的0.55美元增加8美分，主要因PENN1有利的地租重置、更高的招牌净营业收入和租金起租带来的净营业收入增加，部分被已知的租户迁出和较低的利息及投资收入影响所抵消 [20][26] - 整体GAAP同店净营业收入增长3.5% [20] - 年初零售合资企业优先股权益为18.28亿美元，现降至10.79亿美元；债务减少9.15亿美元，现金增加5亿美元，现金余额达14亿美元，未动用信贷额度16亿美元，即时流动性达30亿美元；上述交易预计使GAAP收益增加约3600万美元 [19] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 第一季度共完成31笔交易，租赁面积70.9万平方英尺，平均起始租金95美元/平方英尺，现金市价调整为6.5% [20][29] - 旧金山555 California Street自2022年以来已租赁65.7万平方英尺，第一季度完成两笔大型总部续租和扩张交易，均实现正现金市价调整 [31] - 纽约租赁管道有200万平方英尺的租赁处于不同谈判阶段，其中约50%来自PENN1和PENN2 [21][38] 开发业务 - 350 Park Avenue已与Citadel合作，开始开发180万平方英尺的总部塔楼 [24] 各个市场数据和关键指标变化 纽约市场 - 纽约曼哈顿是美国最好的房地产市场，特别是写字楼、公寓和零售市场。在1.8亿平方英尺的A级优质建筑市场中，需求强劲，可用空间迅速减少，新建成本高（每平方英尺2500美元）且利率在6% - 7%，暂无新供应，是典型的房东市场 [10][11] - 纽约写字楼租赁市场在第一季度保持强劲势头，是2019年第四季度以来季度成交量最强的一次。最佳市场的可用性持续下降，预计未来几年市场将继续收紧，租金将强劲增长 [28][29] 旧金山市场 - 旧金山市场自疫情后一直具有挑战性，但现正显示出改善迹象，555 California Street作为该市旗舰写字楼，租户优质，租赁情况良好 [31][32] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将继续专注于核心市场的优质资产，通过租赁和交易增加流动性，减少债务，提高现金储备 [12][19] - 计划利用现金进行再投资和发展，包括350 Park Avenue和宾州区的开发项目，以及可能的其他项目 [24][47] - 考虑出售非核心资产，特别是纽约以外的一些大型资产和曼哈顿的非核心建筑 [49] - 虽然主要是一家写字楼公司，但也会考虑在宾州区开发一些公寓项目，但对购买现有公寓楼持谨慎态度 [83][104] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 宏观环境与三个月前不同，关税政策虽带来不确定性，但预计全球纷争将比预期更快解决 [7][9] - 公司股票表现优于写字楼类股，2024年上涨49%，2023年上涨36%，尽管年底下跌12%，但跌幅小于其他中央商务区写字楼公司 [9] - 对公司未来前景充满信心，宾州区将成为公司未来几年的增长引擎，随着PENN1和PENN2的租赁完成，预计2027年将实现显著盈利增长 [22][28] 其他重要信息 - 公司在可持续发展方面表现出色，是美国首个在所有运营建筑组合中实现100%认证的公司，相关可持续发展报告可在公司网站的可持续发展页面查看 [24][25] - 多数有担保贷款反映当前市场利率，而其他公司仍依赖低利率贷款，在利率上升市场中，到期贷款面临风险 [25] 问答环节所有提问和回答 问题1: 能否分解200万平方英尺的租赁谈判情况，以及对PENN2年底达到80%租赁率的信心 - 200万平方英尺的租赁管道中，约50%来自PENN1和PENN2，PENN2有很多优质活动，PENN1也不断有新租户入驻，租金每周都在上涨；对PENN2达到80%租赁率的信心与上季度相同，虽不确定是否在年底实现，但肯定会达到，且租金会更高 [38][40] 问题2: 现金余额的用途 - 现金用于去杠杆化，同时为新投资机会做准备，也可用于偿还部分高成本债务；还将用于支付一年多后到期的无担保债券，以及支持350 Park Avenue和宾州区的开发项目 [46][47] 问题3: 出售资产的意愿和奢侈品零售商购买房地产的情况 - 公司愿意在合适价格出售非核心资产，包括纽约以外和曼哈顿的一些建筑；不仅零售商，一些大公司也从租赁转向购买房地产，如亚马逊在纽约购买资产，这对纽约房地产市场是好事 [49][50] 问题4: 房地产估值是否会回到或超过2019年水平 - 公司不会以受疫情影响的低价出售优质资产，基准是2019年，这些资产已恢复并将随时间增值，优质资产始终能获得高价 [56][57] 问题5: 租赁管道中能推动入住率的比例，以及公司预期入住率 - 租赁管道中很大一部分将增加入住率，包括新交易和扩张；公司预计未来12个月入住率达到90%以上，若PENN1和PENN2在未来24个月内全部租出，入住率将达94%，长期目标是回到95% - 96% [58][62] 问题6: 宾州区GAAP净营业收入和现金净营业收入差距会持续多久，何时现金净营业收入会超过GAAP净营业收入 - 大部分情况将在后期出现，2027年盈利预计会大幅增长，具体细节需进一步线下讨论 [68][69] 问题7: 是否考虑展示核心入住率或在运营物业的入住率 - 公司会认真考虑该建议，因部分资产因再开发或其他原因空置，影响了公布的入住率 [71][72] 问题8: Deloitte项目与PENN15项目的数学计算比较，以及200万美元以上项目的可行性 - 公司认为自己在曼哈顿西区拥有最佳空置土地，Deloitte交易对租户来说很有吸引力，但价格较紧，公司不会接受不能为股东带来财务回报的交易；市场正朝着房东牛市发展，价值、价格和交易量将上升，新项目供应稀缺，公司财务状况良好，有耐心等待合适机会 [77][79] 问题9: 如何考虑公寓开发项目，是大规模还是小规模，是现有场地还是新场地 - 公司主要是写字楼公司，但不能忽视公寓市场长期创造的价值；会在宾州区开发一些公寓项目，但不会是纯公寓开发项目，对购买现有公寓楼持谨慎态度 [83][104] 问题10: 纽约市业主自用趋势及出售资产的看法 - 在零售方面，一些零售商希望永久拥有优质地段，如第五大道、苏豪区等，愿意支付高价；在写字楼方面，因人才想在纽约工作，雇主能让员工回办公室，且租金上涨、供应短缺，一些大公司如亚马逊等愿意使用资产负债表进行长期投资；这种趋势不会每周都出现，但有资本且能有效配置的公司会继续这样做 [91][94] 问题11: 租户行为有何变化，如租金优惠、提前续约和扩张情况 - 租金上涨，租户意识到市场向房东倾斜，开始提前续约；免费租金套餐开始减少，租户装修补贴基本保持不变；纽约市场各行业都有扩张，包括科技、法律、咨询、媒体和娱乐等行业 [97][99] 问题12: 办公室和公寓的资本密集度对长期投资组合的影响 - 公司倾向于投资优质建筑，因这类建筑需求高、租金上涨潜力大、能减少优惠；过去几年一直在重塑投资组合，出售非优质资产；预计租金和免费租金会改善，但现金租户装修补贴不会改善；主要开发写字楼项目，也会在宾州区开发一些公寓项目，但对购买现有公寓楼持谨慎态度 [101][104] 问题13: 宾州区的下一个项目是什么，联邦政府参与宾州车站规划的影响 - 公司不会提前公布公寓开发项目的具体情况，已在第八大道和第34街的一块小土地上计划开发一个小公寓项目；欢迎联邦政府参与宾州车站规划，公司过去与政府合作改善宾州车站，任何有助于完成地下工程的合作都受到欢迎 [109][114] 问题14: 第五大道合资企业优先股的剩余面值和收益率 - 剩余面值约10.5亿美元，收益率约5.5%，综合收益率约5% [115][116] 问题15: 宏观不确定性为何不影响租赁，以及第一季度、4月和5月的趋势 - 截至目前，租赁未受影响，但公司会关注；近期亚马逊、Deloitte和纽约大学的交易表明，租户仍在做决策；零售商中，从海外采购产品的商家会受到较大影响，可能会暂停决策 [118][119] 问题16: 2025年剩余时间和2026年初到期债务的再融资情况 - 团队正在努力处理到期债务，市场开放，有信心完成再融资；多数债务可按面值再融资，但具体决策会根据定价情况而定，部分债务可能会有息差扩大情况，但整体利息增加不显著 [122][123] 问题17: 同店净营业收入是否会在2027年加速增长，以及资本分配的优先顺序和酒店宾州场地的出售情况 - 随着资产租赁完成，同店净营业收入预计会在2027年跟随入住率增长；目前资本分配重点是投资现有业务，包括新开发和偿还债务，股票回购不是当前重点；对于外部机会，不确定是否会推进 [127][129] 问题18: 纽约大学交易的收益抵消因素和净营业收入的现金与GAAP处理差异 - 若排除公司层面的掉期交易，该资产的利息支出为4700万美元，当前净营业收入约4950万美元，基本持平；考虑纽约大学的付款、韦格曼斯交易和保留的2亿美元利息，未来净营业收入约2900万美元 [133] 问题19: PENN1的租赁率 - PENN1的租赁率与入住率相同，为88% [135] 问题20: 地租仲裁和诉讼的情况 - 仲裁小组确定的年地租为1500万美元，若房东在诉讼中获胜，年地租将追溯至2023年6月17日起变为2000万美元；公司认为自己在诉讼中有很好的立场，无论结果如何，价值已确定 [139][140]