The real estate market is challenging for buyers and sellers alike. With national average prices essentially flat in 2025, according to Zillow Research, sellers are disappointed to find they don’t have the advantages afforded to them during the pandemic. But those steady prices don’t help buyers who are already priced out of the market. Add that uncertainty about mortgage rates, and you have a perfect recipe for stagnation. But real estate markets are cyclical, so what’s true in October 2025 might not be ...

人口结构变化 - 70后和80后总人口超过4亿 其中70后2.01亿 80后2.1亿[2] - 90后和00后总人口仅3亿多 其中90后1.75亿 00后1.6亿 人口基数较前代大幅下降[2] - 2023年新生儿数量跌破900万 仅为2016年水平的一半[2] - 10后人口总量约1.6亿 主力购房人群规模显著收缩[2] 政策效果与市场认知 - 2021年起推出降首付、降利率、放开限购、提高公积金贷款额度等多项楼市刺激政策[4] - 政策效果呈现边际递减态势 对市场拉动作用有限[4] - 市场共识形成政策仅能托底 无法创造牛市行情[5] - 在经济增速放缓和收入不确定性背景下 居民加杠杆意愿显著降低[5] 宏观经济与房产属性转变 - 中国GDP增速从过去年均10%降至当前5%左右水平[7] - 房产正从增值资产向居住属性回归[8] - 房价普涨时代终结 资产分化趋势加剧[10] 区域市场分化预测 - 一线城市核心地段（北京/上海/深圳市中心）预计保持价格稳定 具备保值功能[11] - 强二线优质地段（杭州/成都）到2030年可能出现阴跌或横盘 当前300万房产或贬值10%-15%[13] - 普通二线及三四线城市因人口外流和产业不足 房价下跌风险显著 300万房产可能贬值30%至210万[13] - 二手房市场挂牌量激增 交易价差扩大 300万房产可能面临50万估值折价[13] 购房策略建议 - 刚需自住群体应控制月供在收入40%以内 重点保障现金流安全[15] - 多套房产持有者建议优先处置三四线资产 优化强二线非核心区配置[15] - 一线核心区资产虽无暴涨可能 但具备更高出租收益和资产稳定性[15] - 房地产投资致富时代终结 未来机会集中于科技、消费、健康等行业[15]

报告行业投资评级 未提及相关内容 报告的核心观点 预计行业呈弱式稳定态势，而非强劲复苏 [10] 根据相关目录分别进行总结 1. 全国预测 - 2017 - 2025E 年全国房地产多项指标数据呈现波动变化，如销售价值、销售量、平均售价、施工面积、房地产投资、土地销售等指标在不同年份有不同幅度的增长或下降 [7] 2. 销售 - 预计销售呈弱式稳定，非强劲复苏 [10] - 展示了全国住宅销售与百强开发商合同销售在不同时间维度（年度、半年度、季度）的同比变化情况 [11][13][15] - 呈现了不同类型开发商（国企、民企、困境企业）合同销售的同比变化 [17][31] - 展示了高频销售数据，包括 60 城周度、20 城日度、8 城日度销售情况及相关指标同比变化 [36][38][43] - 呈现了销售领先指标，如 JPM 房产中介网络流量指数、中原二手挂牌价指数等 [45][46] - 对比了一级和二级市场销售同比变化、房价倒挂情况及二手房挂牌情况 [53][55][57] - 展示了房价指数变化及不同统计机构的二手房价格指数环比对比 [63][64][69] - 呈现了购房 affordability 相关指标，如房贷利率、房价收入比等 [73][75][77] - 展示了开发商市场份额情况，包括国企开发商市场份额及前 10 开发商排名 [81][82][83] 3. 底部在哪里 - 房地产下行周期平均时长（剔除异常值）为 39 个月，平均跌幅为 51% [88] - 从绝对回调幅度、租金收益率、房价收入比三个角度探讨房价底部，平均绝对回调幅度为 -20%，租金收益率平均为 4.9%（整体）和 3.1%（一线城市），中国一线城市房价收入比平均为 15x，全球城市平均为 11x [91][95][101] - 从成熟市场平均周转率、家庭形成、城市层级细分三个角度探讨一级市场销售量底部，如假设 70% 一级市场份额，家庭形成对应一级市场销售量为 63600 万平方米 [105][108][113] 4. 建设 - 展示了全国住宅新开工、竣工的同比变化及与 4 年平均水平对比情况 [120][122] - 呈现了住宅竣工与新开工的关系，如竣工占 3 年前新开工的比例及两者同比增长对比 [129][131] - 展示了建筑材料相关工厂开工率与新开工的关系 [132][134] - 分析了城市更新对房地产投资、住宅销售、新开工的最大影响情景（非基准情景） [135][142][145] 5. 供应 - 展示了中国全国土地销售价值及同比变化、百强开发商土地收购占销售比例、土地销售溢价等情况 [151][153][156] - 呈现了不同层级城市可售资源、库存月数等库存相关指标 [159][161][163] 6. 政策 - 梳理了 2022 年 1 月以来政策宽松的阶段及主要政策措施 [170] - 展示了央行货币政策工具情况，如保障性住房再贷款、开发商救助基金再贷款等 [173] - 呈现了闲置土地回购目标、专项地方政府债券发行收购商品房情况、棚户区改造目标及抵押补充贷款情况 [175][180][185] 7. 融资 - 展示了房地产行业信贷相关指标，如未偿还抵押贷款余额、净融资、开发商贷款余额等的变化情况 [192][193][196] - 呈现了开发商资金来源及融资情况，如债券发行、开发商贷款占总贷款比例等 [198][202][206] 8. 风险评估 - 展示了前 50 开发商中非困境民营企业的占比情况 [212] - 呈现了前 100 家上市中国开发商的信用指标，如现金、净债务、总债务、现金覆盖短期债务比率、平均净负债率等 [216][217][219] 9. 长期预测 - 预计行业呈结构性长期下行趋势 [225] - 展示了房地产需求按类别和来源的分解情况，包括城市化、新婚、安置、改造现金补偿、升级、投资等 [226][229] - 呈现了家庭形成相关指标，如城市化、婚姻情况及与出生的相关性 [231][232][235]