广州楼市现状 - 截至7月20日广州网签3101套，均价3.26万/平，仅略高于春节月水平，远低于去年同期的5596套 [1] - 7月网签量环比6月6707套下降53.7%，成交面积下降41.1%，成交均价下降19.9% [2] - 市场疲软原因包括：6月冲量消耗购买力、传统淡季影响、新盘供应不足、户型新规观望情绪 [3] 政府稳定楼市措施 - 释放旧改购买力：天河村改造带动城投天禧等项目清盘 [5] - 百亿资金收购存量商品房，部分项目收购量达千套级 [8] - 调整供地策略：增加老城区和珠金琶核心地块供应，越秀广府系、保利天曜等项目取得三赢效果 [8] - 推出8宗优质地块包括越秀区客运站、天河金融城等核心区域 [9] 户型新规调整 - 6月7日新规收紧主要针对存在安全隐患的"偷面积"设计，规范得房率标准 [9] - 实际使用率仍可达到100%以上，主要约束高风险设计而非正常户型 [9] 城市经济活力 - 重点企业落户：抖音华南总部、蚂蚁双中心落户琶洲，华为研发中心开园，微信总部竣工 [11] - 本土企业表现突出：小鹏汽车新能源赛道崛起，SHEIN成为全球时尚独角兽 [11] - 7月地铁客流连续10个工作日破千万人次，城市活力强劲 [12] - 拥有59个线上网红品牌，数量全国第三，涵盖服饰、美妆、家居等多个领域 [12][13][14] 行业发展趋势 - 开发商推盘策略转向现楼销售，迎合村民等务实买家需求 [7] - 楼市调整伴随城市竞争力提升，产业集聚效应逐步显现 [15] - 政府通过土地供应优化、购买力释放、产品规范等多维度稳定市场 [8][9][15]

上海二手房市场现状 - 2024年3月上海二手房累计成交29369套 略低于2024年最高的12月份 是自2021年以来的小高峰 [1] 2021年限售新盘解禁情况 - 2021年首批触发积分的上海新盘将在2026年4月进入二手市场 [4] - 2021年新盘触发限售占比达47% 共119次开盘触发限售 涉及超过3.3万套 [5][6] - 2026年4月将有2582套新房解禁 6-7月集中解禁13725套 全年解禁总量达33561套 [8][9][10] - 解禁房源占2021年新房总成交量8.1万套的41% [12] 区域分布特征 - 浦东以7016套解禁量居首 青浦5046套 嘉定4731套 宝山4492套 奉贤3123套 [12] - 三大解禁量超千套的楼盘：融创未来金融城1477套 金地峯范1116套 融信海纳印象1012套 [14] 重点板块影响分析 - 大虹桥板块2026年将解禁4506套 远超当前徐泾和江桥2715套的二手房挂牌总量 [16][17][18] - 临港板块2026年解禁2508套 平均每个楼盘358套 [20][21] - 其他重点板块解禁量：浦东唐镇1477套 周康1369套 嘉定安亭1229套 奉贤蓝湾1090套 [24] 市场供需变化趋势 - 2026-2028年累计解禁量达11.3万套 其中约5.6万套为90-120平小户型 [28] - 2024年8月"7090"政策调整后 新房供应转向120平以上大户型 将与解禁房源形成竞争 [30][32] - 新盘触发限售比例从2021年47%降至2024年12% 80分以上新盘从11个降至6个 [33] 价格走势观察 - 大虹桥徐泾和江桥二手房挂牌价分别下跌4.1%和8% [18] - 部分2021年限售新盘当前售价已高于板块二手均价 如君御公馆3.99万/平 vs 惠南2.79万/平 [34]