项目销售与去化情况 - 金茂满曜项目当前面临去化压力，仍有400多套未售房源，项目通过降价策略加速销售 [2] - 项目成交均价持续下探，从2025年6月的78,030元/㎡降至12月的73,870元/㎡，2026年1月一套115㎡房源均价进一步降至66,889元/㎡ [2] - 截至报道时，项目累计网签312套，成交均价7.67万元/㎡，成交额30.4亿元，全盘去化率为43.4% [4] - 项目在2025年朝阳区新房网签中表现突出，位列套数榜第二、金额榜第三 [4] 产品定位与户型销售分析 - 项目规划19栋8-26层洋房及小高层，共计719套房源，主打“质价比”，吸引预算有限客群 [5][6][7] - 主力户型为115/116㎡三居和129/133/159㎡四居，建面140㎡以下房源占比近八成 [8][23] - 115/116㎡小户型因总价低（不到1000万）、门槛低而畅销，供应220多套，部分楼栋单元已售罄，其成交均价从2025年8月的77,823元/㎡降至12月的73,058元/㎡，再到2026年初的66,889元/㎡ [10] - 129㎡四居户型去化困难，供应170多套仅网签15套，主要因位置临街或靠近车行出入口受噪音干扰，且赠送面积较少 [12] - 133㎡户型销售表现较好，成交均价约7.7万元/㎡，部分楼栋已售罄 [13] - 顶配159㎡四居共49套，分布于9和10楼，目前网签27套，成交均价7.96万元/㎡，其中9楼王拟售均价达9.13万/㎡ [13][14][15] 项目开发与股权变动 - 项目地块为金茂与保利于2025年2月11日联合以总价87.3亿元竞得的三间房组合地块之一 [21] - 金茂操盘的D区07地块（满曜）楼面价约4.8万元/㎡，而保利操盘的06地块（朝观天珺）楼面价约5.6万元/㎡，两者相差8000元/㎡ [24] - 2025年9月，中国金茂公告进行股权调整，增持金茂满曜股权至70%，同时减持保利朝观天珺股权至30%，结束了此前各持股50%的局面 [24][25] - 股权调整后，满曜项目公司北京满茂置业注册资本从20亿元增至45亿元，核心管理团队也进行了更换 [26] 竞争环境与市场对比 - 毗邻的竞品项目保利朝观天珺，网签133套，去化率近25%，成交均价约8.16万元/㎡，成交金额约14亿元 [23] - 两个项目面积段大部分重合，但金茂满曜主力面积段更小，朝观天珺则推出了朝青板块首个140㎡面积段的四居三卫双套房产品 [23] 项目特殊事件处理 - 项目西北角原有一座清代石文晟继妻佟氏诰封碑，土地出让文件要求“依法应当实施原址保护” [15][17] - 金茂最终克服困难，将诰封碑迁走，此举措被认为提升了项目好感度，并助推了其2025年的销售业绩 [3][18] - 类似案例在行业中存在，如中海地产在丰台万泉寺地块也曾将明代祭祀台移出，因其保护要求未明确“原址保护” [19][20]