项目概况 - 中国金茂与越秀地产联合开发朝阳黄杉木店项目，定名为「璞樾」，融合金茂「璞系」与越秀「樾系」两大高端产品线，定位中国豪宅市场 [1] - 金茂「璞系」主打东方文化美学与现代技艺结合，代表项目包括丰台璞逸丰宜 [1] - 越秀「樾系」聚焦城市核心地段1%土地开发，强调在地文化演绎与高端定制，代表项目为海淀香山樾 [1] 土地交易与规划 - 4月28日，中建智地+金茂+越秀+朝阳城发联合体以126亿元底价竞得朝阳黄杉木店地块 [1] - 地块分为南北两部分： - 2107-01/02地块为住宅+幼儿园用地，住宅建筑面积78182.44㎡，容积率2.6，限高80米，配建4727.75㎡幼儿园，起始价42.63亿元 [1] - 2107-03地块为纯住宅用地，建筑面积141125.51㎡，容积率2.6，限高80米，起始价76.96亿元 [1][2] - 商业金融用地2902-73地块建筑面积58700㎡，容积率1.0，建筑高度分区域限制12-30米 [2] 区位优势 - 地块距地铁6号线青年路站约1公里，毗邻国贸、城市副中心及望京商务区 [2] - 周边商业配套包括青年大悦城、姚家园万象汇、惠通时代广场 [2] - 生态资源覆盖星河湾生态公园等三大绿地，西侧紧邻朝青板块豪宅星河湾（二手房挂牌价约10万元/㎡） [2] 市场供需 - 朝青板块近10年缺乏成规模新房供应，改善需求外溢至奶西、崔各庄等周边板块 [4] - 当前板块内主力改善项目包括朝观天珺（建面122~176㎡）和金茂满曜（建面115-157㎡） [4]

项目销售表现 - 保利朝观天珺5月29日开盘至7月7日仅网签43套 网签均价8.35万元/㎡ 首开官宣成交21亿元 [1] - 金茂满曜6月16日开盘至7月7日已网签103套 网签均价7.8万元/㎡ 首开销售182套房源 成交18.75亿元 [1] - 金茂满曜热销原因包括价格较保利项目低6000元/㎡ 以及科技住宅的品牌差异化优势 [2] 土地获取背景 - 三间房地块于2025年2月11日竞拍 保利+金茂联合体经过103轮竞价以87.2亿元竞得 楼面价约5.16万元/㎡ 溢价率10.5% [4] - 地块分为南北两区 保利操盘南区(案名保利朝观天珺) 金茂操盘D区(案名金茂满曜) [4] 项目规划对比 保利朝观天珺 - 地上建面7.71万㎡ 容积率2.8 控高60米(局部80米) 折合楼面价约5.6万元/㎡ [6] - 规划7栋10-25F住宅 共524户 主力户型122/139/157㎡ 少量92㎡ [6] - 距离地铁6号线褡裢坡站D口仅50米 属地铁上盖项目 [12] 金茂满曜 - 地上建面9.21万㎡ 容积率2.5 控高80米 折合楼面价4.8万元/㎡ [8] - 规划13栋8-26F住宅 共719户 户型116-159㎡ [8][13] - 距离地铁黄渠站约800米 在建平谷线定福庄站直线距离1km [12] 产品差异化 - 金茂主打"五恒科技住宅"(恒温 恒湿 恒氧 恒静 恒洁) 形成差异化竞争优势 [2] - 项目配备2000㎡星空穹顶艺术会所 含恒温泳池 瑜伽房等高端设施 [55] - 外立面采用香槟金铝板+单元式玻璃幕墙 社区大门使用2吨铜材打造8.5米穹顶大堂 [45] - 创新设计150米爱马仕同款陶板景观墙 由1300块经1200℃高温烧制的陶板拼接而成 [47] 户型设计 - 主力户型包括115-116㎡三居 129-133㎡四居 159㎡四居三卫 [24] - 得房率普遍达90%左右 通过南阳台+北设备平台+飘窗实现面积赠送 [24] - 159㎡户型实现南北通透+南向三面宽 客厅面宽6.3米 主卧带步入式衣帽间+浴缸 [41] - 133㎡采用四叶草户型 南向面宽11.6米 客厅面宽5米 南北双阳台 [35]

核心观点 - 金茂满曜项目凭借CBD外溢价值、金茂豪宅基因及创新设计，成为北京楼市"安全资产选项"，精准匹配当前购房者"当下折现"的决策逻辑 [1] - 项目通过"成熟区位+稀缺供应+科技住宅+艺术设计"组合拳，构建不动产确定性增长逻辑，价格策略预留安全空间 [3][7][9][11] 区域价值 - 朝青板块位于国贸、望京、北京城市副中心三大商圈交汇处，产业密度高且国际化配套成熟，形成"稀缺资源+高产业浓度+强流通性"抗跌铁三角 [3] - 区域内住宅土地供应稀缺，最近两项目以8.5万元/㎡指导价开盘均售罄，显示朝阳东部供需失衡 [3] - 交通网络覆盖东四环/五环、机场二高、3条地铁线（含在建22号线），5分钟核心商圈含朝阳大悦城等三大商业体 [3] - 全龄教育链覆盖爱迪国际双语学校至陈经纶中学等名校，十大公园环抱形成"规划—产业—配套"三位一体增长逻辑 [4] 产品竞争力 - 金茂品牌26年高端地标开发历史，北京广渠金茂府开创科技豪宅标准，老带新+复购率超40% [7] - 十二大科技系统3.0版本解决温湿度等六大生活痛点，在京服务超1.3万户形成技术护城河 [7] - 户型设计115-159㎡三至四居，115㎡户型总价约900万为区域唯一千万内新房，133㎡洋房四居可平替市场150-160㎡产品 [10] - 得房率90%，采用三面宽设计+全屋智能系统，精装选用国际一线建材如天然石材整板电视墙 [10] 艺术与溢价设计 - 150米艺术展廊式归家界面含25米转角艺术墙+65米奢阔大门，材质采用葡萄牙石材+爱马仕同款陶板 [9] - 2000㎡星空穹顶艺术会所含天幕泳池等四大主题场景，园林打造"都市山水微度假"四重景观 [9] - 建筑立面融合宝格丽香槟金与东方窗格元素，顶部鎏金冠塔形成360度无死角美学体系 [9] 价格策略 - 单价7.7万-8.2万元/㎡低于区域此前8.5万元/㎡新房价格，与二手房形成倒挂 [11] - 115㎡户型通过低总价门槛与功能平替大户型的设计，瞄准高净值人群资产配置需求 [10][11]

中国建筑地产业务扩张 - 中国建筑旗下地产业务近年来逆势扩张，中建一局地产业务去年大幅增长近180% [2] - 中建一局地产平台中建智地2021年开始深度布局北京市场，2023年在京拿地金额达133亿元，同比增长超过50% [2][8] - 2024年中建智地以联合体形式拿下朝阳组团地块，地价高达126亿元，刷新近两年朝阳宅地总价纪录 [3][5] 朝阳黄杉木店地块项目 - 黄杉木店地块位于东四环与五环之间，是朝青板块近十年唯一新增住宅地块，成交楼面价5.45万元/平方米 [5][6] - 地块由中建智地+金茂+越秀+朝阳城开联合体开发，中建智地持股48.5%，定位为140～300平方米的改善型产品 [5][6] - 地块周边配套成熟但城市界面相对杂乱，距离地铁站900米，周边二手房如星河湾挂牌价约9.5万元/平方米 [5][6] 北京新房市场竞争格局 - 黄杉木店地块5公里范围内多个竞品项目集中入市，包括保利+金茂开发的朝阳天珺(拟售单价8.84万～9.25万元/平方米)和金茂满曜(拟售单价8.2万～9.1万元/平方米) [6] - 和记黄埔开发的御翠园项目近期降价至7万～7.1万元/平方米，较备案价打七折，加剧区域竞争 [7] - 中海·万吉玖序项目成交均价达114652元/平方米，与黄杉木店地块客群存在部分重合 [6] 中建智地现有项目表现 - 北京宸园项目5个半月实现110亿元销售额，606套房源已网签517套，成交均价11万元/平方米(指导价12.5万元/平方米) [9][10] - 中建璞园PARK(二期)298套房源已网签224套，成交均价7.29万元/平方米，但144套房源半年仅网签44套 [10] - 中建璞园(一期)983套房源网签685套(去化率69%)，成交均价由7.1万元/平方米降至6.9万元/平方米，近期推出特价房源降价近100万元 [11][12] 中建智地战略布局 - 中建一局地产业务占总营收比例从2020年1.11%提升至2024年9.38%，2024年营收152.9亿元(同比增长179.6%) [8][9] - 2024年6月中建智地以112亿元竞得北京首宗"住宅+产业+配套"组合用地，后转为全资持有 [9] - 公司在北京昌平北七家地块开发国贤府二期，850套房源已网签213套，成交均价由5.4万元/平方米降至5.1万元/平方米 [12]

北京土地市场动态 - 6月5日北京成功出让4宗地块 总金额达1306亿元 涉及海淀 石景山 昌平3个区 单宗地块体量扩容为开发提供更大空间 [1] - 贝壳系贝好家联合越秀地产 北京城建 未来科学城置业以2395亿元摘得昌平区中关村生命科学园地块 用地规模307公顷 建面799万平方米 [4] - 中建系成为土拍最大赢家 中海和中建壹品合计拿地7301亿元 占总金额7047% [6] - 中海以4523亿元竞得石景山西黄村地块 总面积797万平方米 建面1646万平方米 [7] - 中建壹品以2778亿元竞得海淀宝山村地块 溢价率176% 土地面积24万平方米 建面504万平方米 [7] - 中建玖合6月4日以7491亿元摘得北京城市副中心地块 两日内中建系在京拿地金额近150亿元 [8] 房企战略布局 - 贝好家近期频繁活跃于北京市场 5月30日与招商蛇口 中海合作开发通州八里桥地块 首个项目门头沟长安华曦府实现"三开三罄" [4] - 中建系将北上广深及杭州等高能级城市作为核心布局区域 当前抓住土地供给优化契机启动战略补仓 [8] - 贝壳系通过平台全产业链布局 在土地市场积累操盘经验 并非转型传统房企 [5] 北京新房市场趋势 - 5月北京新房成交3917套 环比上涨147% 同比上涨221% 市场回暖提振房企拿地信心 [9] - 近期北京推出10余个"好房子"项目 包括华润臻澐 建发·海晏 中海·丽泽叁號院等 开发商围绕得房率 阳台 层高等指标展开产品力竞争 [9] - 新项目普遍具备更高标准 得房率提升与产品优化形成叠加效应 拉动市场需求 [10]