7月11日，位于宁津县的东方花园小区内，电梯工人正忙着为刚刚装好的第61部电梯进行调试。这 个建于2003年的老小区，有八成多的单元加装了电梯。 "过去出一次门要买好几天的菜，打桶水中间得歇好几次。"家住五楼的吕文训老人说，装上电梯就 不一样了，一天出去几趟都不愁。 老楼加装了电梯，口袋公园"推窗见绿"，老街区变"网红"…… 老城何以"逆生长" 城市如生命体，亦有新陈代谢，需要持续除旧布新，方能永葆生机与活力。 山东加快推进城市更新，不断优化城市空间布局，提升城市的功能和品质。老楼加装了电梯、粉刷 了墙面、更换了燃气管道，一个个社区公园、口袋公园让市民"推窗见绿、出门入园"，历史文化街区焕 新成为网红打卡点……通过更新改造，居民生活环境持续改善，城市综合承载能力稳步提升，越来越多 的老城区、老街区实现"逆生长"，焕发"新活力"。 从楼道革命到环境革命、管理革命—— 老小区改出"新生活" "最难的是统一意见。"宁津县住房和城乡建设局局长杨卫兵说，这个小区老年居民多，加装电梯需 求迫切，但一部电梯动辄几十万，除去政府补贴，每户分摊的费用也不低，尤其低楼层用户使用频率 低，即使出钱少也不愿意。 当地成立工作专班，挨 ...

房企融资 - 2025年上半年房企融资规模达1844亿，同比下降30%，其中二季度融资1004亿，环比上升19%但同比下降25%，仍处于历史低位 [1] - 非银融资规模持续下滑，多数民营房企尤其是出险房企融资难问题突出，尽管2024年政策边际改善且推广"白名单"机制 [1] 融资成本 - 2025年上半年境外债券融资成本为8.6%，绿城中国发行3.5亿美元优先票据利率8.45%，新城发展发行3亿美元境外债利率高达11.88%，发行主体极少且多为借新还旧 [3] - 境内债券融资成本降至2.71%，较2024年下降0.2个百分点，发债主体以国企央企及优质民企为主，如招商蛇口、中交地产、美的置业，上半年整体新增债券类融资成本为3.28% [3] 债务压力 - 2025年房企债务到期规模达5327亿元，高于2024年的4829亿元，其中三季度为偿债高峰约1600亿元，销售低迷可能导致已重组房企再次违约 [4] - 2024年债券发行规模仅2209亿，无法覆盖到期债务，展期或置换加剧2025年偿债压力 [4] 风险出清 - 2025年上半年协信远创与金科股份完成司法重整，为行业提供可复制重整路径，推动风险从"个案突破"转向"模式复制" [5] - 房企债务重组进展被视为市场信心恢复的关键，也是应对贸易战等外部挑战的"压舱石" [5] 行业新模式 - 城市更新成为破局抓手，2025年住建部提出"四好"建设（好房子、好小区、好社区、好城区），前4月全国新开工改造老旧小区5679个，河北等六地开工率超50% [6] - 政策支持包括规划、土地、财政、金融等，国务院要求将"好房子"建设纳入城市更新机制，房企需把握机会提升产品竞争力 [6]

老旧小区顶楼投资的核心观点 - 老旧小区顶楼因低廉房价、采光视野好、公摊面积小吸引年轻家庭和投资者 [3] - 投资价值主要来自学区房价值、旧改升值潜力、拆迁补偿三大因素叠加 [3] - 该类型房产具有高风险高回报特性 [9] 拆迁补偿价值 - 城市更新背景下顶楼拆迁补偿存在以小博大的机会 [4] - 顶楼补偿单价虽低但购入成本更低使回报率更高 [4] - 拆迁时间难以预测导致投资回报不确定性高 [4][9] 旧改升值潜力 - 电梯加装显著提升顶楼居住舒适性和市场价值 [4] - 当前市场调整期可能限制旧改后的升值空间 [4] - 存在旧改后房屋滞销的风险 [4][9] 学区房价值 - 老旧小区顶楼因价格低廉成为学区房投资标的 [5] - 市中心区位带来优质教育资源配套 [5] - 各地政策调整导致学区房价值存在不确定性 [5][9] 购房考量因素 - 需评估周边学校、医院、交通等配套设施完善度 [5] - 需考察小区环境卫生、治安和物业管理水平 [7] - 需了解物业费标准和服务质量避免后期纠纷 [7] 投资风险提示 - 教育政策变化可能导致学区房价值下跌 [9] - 市场环境限制旧改后的升值空间 [9] - 拆迁发生概率和时间难以预测 [9]

报告核心观点 - 中国主要汽车制造商在激烈价格战中承诺60天内付款给供应商，地方政府用专项债券偿还企业欠款，房地产政策强调支持城市更新和保障性住房，陆家嘴论坛或推出消费和科技相关金融政策 [8] 各行业情况总结 汽车行业 - 中美贸易紧张局势缓和，国内事务受关注，汽车行业价格竞争激烈，价格下降但销量上升，利润受影响，库存增加，影响产业链流动性 [2] - 2024年12家上市中国汽车制造商平均应付账款周转天数超170天，最高达248天，应付账款和应付票据占总负债高达46.2% [3] - 6月10 - 11日，17家汽车制造商承诺统一将付款周期缩短至60天，北汽和上汽承诺不用商业承兑汇票支付供应商，缓解产业链流动性紧张 [3] 地方政府债务 - 到2024年底，发债LGFV的“应付账款”约3.1万亿元，占LGFV短期债务的9% [4] - 6月13日，湖南发行200亿元专项债券偿还地方政府欠款，预计其他省份将效仿，改善企业流动性 [4] 房地产行业 - 5月房地产活动数据恶化，新房销售和房地产投资同比分别下降4.6%和12% [9] - 6月13日国务院常务会议提出优化政策，支持城市更新纳入高品质住房建设，前五个月16.4%的地方政府专项债券用于房地产相关项目，高于2024年的8.6% [9][10] - 中央预算资金80亿元用于城市更新项目，惠及550万套住房，浙江和四川发行专项债券购买商品房转为保障性住房，广州计划全面取消住房限购、限售和价格管制，预计其他一线城市将跟进 [10][11] 金融论坛 - 2025年陆家嘴论坛6月18 - 19日举行，主题为“金融开放与合作推动全球经济高质量发展”，预计将推出聚焦消费、科技和创新的金融政策工具，上海和香港将深化金融合作 [12] 经济活动指标 - 半钢胎开工率、化工行业生产率、高炉开工率、石油沥青开工率等有不同表现，全国邮政投递量、汽车销量、票房收入、航班执行数量、房屋销售和土地交易等数据呈现不同态势 [14][25][30] 旅行和物流 - 大城市地铁客流量上升，跨城旅行高于历史水平，中国对美集装箱出口回升，主要港口货运吞吐量季节性下降 [52][57][61] 通胀和政策 - 原油价格因伊朗 - 以色列冲突飙升，水泥和玻璃价格下降，农产品价格下跌，集装箱航运成本上升，央行上周通过公开市场操作净回笼资金 [59][63][70] 粤港澳大湾区 - 内地赴港游客减少，广东对主要市场出口除韩国、美国和日本外增长稳健，深圳二手房销售保持高位，香港二手房价格同比跌幅收窄 [78][80][84] 广东贸易和半导体 - 5月广东外贸总额7901.2亿元，同比增长0.8%，出口5063亿元，下降3.1%，进口2838.2亿元，增长8.7%，对“一带一路”国家贸易占比近40% [86] - 广东近70%出口为机电产品，PC、电气设备和集成电路出口保持两位数增长，是全国最大集成电路进口省份，2024年进口1896亿个，价值1.12万亿元，2025年前五个月进口同比增长近15%，芯片产量在2023 - 2024年每年增长超20% [87]

昨天晚上，合肥发布国有建设用地使用权出让公告，计划6月28日出让包河区7宗、经开区5宗、新站区1宗、瑶海区1宗、庐阳区3宗，合计17宗居住用地。 加上此前发布在6月27日出让的高新区2宗、经开区1宗居住用地，以及6月28日肥西1宗居住用地，也就是6月已公布的就有21宗居住用地出让。 如此大规模供地在合肥市场极为罕见，很多人都猜测是否和网传下半年要实施现房销售有关，但暂时还没有明确消息，我们先来看看这些地块的位置图。 （PS：部分地块位置公示信息模糊，可能有偏差，如有错误欢迎指正） | | | 合肥市第六轮土拍2025年6月27日 | | | | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | ○、地块名称 | 房企 | 位置 @合肥班长 (0)合肥元元 | 地块面积 | 住宅部分面积 | | | 经开区JK202502号 | 1 | 和雅路以南、至善路以西 | 26.8723亩 | 26.8723亩 | 1280 | | 研长高新区GX202503号 | /合肥班长 | 侯店路以东 习友路以北 | 35.6216亩 | 35.6216面班 | < 948) | | 高新区GX2 ...

政策与市场环境 - 5月出台"一揽子金融政策支持稳市场稳预期"及《关于持续推进城市更新行动的意见》，降低购房成本并支持住房需求释放[1] - 全国100个城市新建住宅平均价格环比上涨0.3%，同比上涨2.56%，其中33城环比上涨，50多城环比下跌，13城持平[1] 西安新房市场表现 - 西安新建住宅价格同比上涨3.66%，环比上涨0.37%，涨幅高于全国平均水平[1] - 高端改善项目如华发安泊府(3.38万元/m²)、越秀高新璞悦(2.48万元/m²)入市，但市场成交整体同比下滑[1] 西安土地市场动态 - 5月西安土地市场出现溢价成交潮：绿城中国以15.79%溢价竞得国际港务区地块，龙翔控股以18.32%溢价获地，老城区幸福林带地块溢价3.09%[1] - 1-5月西安住宅用地成交29宗，总规划建面251万m²，楼面价7413元/m²同比上涨23.63%[2] - 同期商办用地成交9宗，规划建面31万m²，楼面价1975元/m²同比上涨36.1%[2] 土地供应情况 - 1-5月西安累计推出住宅用地40宗，规划建面超360万m²[2] - 同期推出商办用地13宗，规划建面超43万m²[2]

政策框架 - 海南省出台《关于支持实施城市更新行动若干政策措施》，包含五大类20条具体措施，形成完整的政策保障体系 [1][2] - 政策涵盖增强规划引领、完善土地供给、创新监管模式、强化资金保障等关键领域 [2] 规划管理 - 要求各市县依据国土空间总体规划编制城市更新专项规划，合理划定更新单元 [2] - 允许采用"单元+地块"分层级规划编制方式，按照急用先编原则满足实际需求 [2] 土地政策 - 实施存量用地用途转换期政策，给予5年过渡期维持原用途使用权 [3] - 过渡期满后按新用途市场价协议办理手续，支持新产业新业态发展 [3] - 探索跨项目统筹开发模式，允许"肥瘦搭配"实现经济平衡 [3] 实施模式 - 推行片区更新一体化运作模式，实行统一规划实施运营 [3] - 鼓励政企合作、特许经营等方式吸引社会资本参与 [3] - 明确民营企业可参与项目全周期（谋划/建设/运营） [3] 安置方案 - 提出房票安置和"以购代建"等创新安置方式 [3] - 允许收购商品房用于城中村改造安置 [3]

报告行业投资评级 报告未提及行业投资评级相关内容 报告的核心观点 - 第21周中国房地产交易和市场情绪总体稳定，出口导向型城市表现更优，一级市场中出口依赖度高的城市成交量周环比增长9%，二级市场访客流量周环比下降4%，挂牌供应周环比收紧7% [1] - 多部门出台推进城市更新计划，包括加速老旧小区改造、增加财政支持和税收优惠、安排中央预算、制定贷款管理规则等 [2] 根据相关目录分别进行总结 中央政策 - 住建部强调加速老旧城区改造，优先升级老旧管道、完善配套设施、进行节能改造和安装电梯 [2] - 财政部承诺增加财政支持和延长税收优惠，包括企业所得税和城镇土地使用税减免 [2] - 发改委宣布2025年中央城市更新预算，项目评审进行中，预计6月底前完成资金分配 [2] - 国家金融监督管理总局起草城市更新项目贷款管理规则，简化融资程序并确保资金充足 [2] 关键数据 新房销售 - 新房销售周环比平均下降1%，同比增长3%，一线城市和中西部地区表现较好 [5] - 5月累计，一级市场成交建筑面积中位数环比增长3%，同比下降6%，其中一线城市、二线城市、三线城市环比分别增长5%、3%、3%，同比分别增长21%、 - 8%、 - 4% [6] - 年初至今，一级市场成交建筑面积城市平均同比增长1%，总量同比增长5% [8] 二手房交易 - 二手房交易周环比平均增长3%，同比增长4%，经纪人和房主对价格上涨预期基本持平 [5] - 5月累计，二级市场成交建筑面积中位数环比下降17%，同比持平，其中一线城市、二线城市、三线城市环比分别下降19%、20%、17%，同比分别增长14%、1%、 - 4% [6] - 年初至今，二级市场成交建筑面积城市平均同比增长9%，总量同比增长25% [8] 库存情况 - 库存周环比下降0.1%，较2024年末下降2.6%，库存月数为26.1个月（4月平均为25.9个月） [8] 开发商表现 - 约75个城市数据显示，百强开发商5月预售额可能同比下降11%（4月为 - 7%） [8] 竣工情况 - 5月GSPC跟踪指标显示竣工面积同比呈高个位数下降（4月国家统计局和GS数据分别为 - 28%、高个位数至两位数下降，1 - 4月同比下降17%），GS预计2025财年同比下降10% [8] 新开工情况 - 根据300个城市土地销售趋势和全国水泥发货率（周环比下降3个百分点至46%），预计5月累计新开工面积同比下降约20%（4月国家统计局和GS数据分别为 - 22%、高个位数至两位数下降） [8] 家电销售 - 根据约20个城市二手房销售趋势，5月累计家电销售整体可能同比下降 [8] 贝壳GTV - 4月 - 5月累计，贝壳新房和二手房总交易额可能同比增长4%（新房 - 3%，二手房 + 8%） [8] 关税影响 一级市场成交量 - 第21周，出口依赖度最高的城市一级市场成交量周环比增长9%，同比增长3%；出口暴露度最低的城市周环比增长4%，同比增长5%；其他城市周环比增长4%，同比下降31% [9] 二级市场成交量 - 第21周，出口依赖度最高的城市二级市场成交量周环比增长3%，同比增长13%；出口暴露度最低的城市周环比下降3%，同比增长7%；其他城市周环比增长7%，同比增长22% [13] 新房搜索活动 - 最新新房搜索需求热度指数周环比提高0.5%，自关税出台以来，周平均水平较2025年第一季度和2024年9月后宽松政策时期分别低1%、3% [18] 二级市场访客流量和挂牌量 - 出口依赖度最高的城市二级市场挂牌供应周环比下降7%，自互惠关税宣布以来较2025年第一季度增长1%；访客流量周环比下降4%，自关税宣布以来较2025年第一季度增长19% [22] 各区域市场表现 一级市场周度表现 - 一线城市成交量周环比平均增长6%，同比增长13% [26] - 二线城市成交量周环比平均下降3%，同比下降5% [30] - 三线城市成交量周环比平均下降2%，同比增长8% [34] - 珠三角城市成交量周环比平均下降8%，同比增长33% [28] - 长三角城市成交量周环比平均增长2%，同比增长1% [32] - 中西部城市成交量周环比平均增长4%，同比增长1% [36] 一级市场年初至今表现 - 约75个城市一级市场成交建筑面积年初至今平均同比增长1%，较2023年和2022年水平分别下降28%、9% [41] 二级市场表现 - 第21周，约20个城市二级市场成交建筑面积周环比增长3%，同比增长4% [43] - 年初至今，约20个城市二级市场成交建筑面积同比增长9%，较2023年和2022年分别下降5%、增长55% [45] 市场情绪指标 - 5个城市的中原地产销售人员指数（CSI）周环比持平，同比提高0.6个百分点 [47] - 6个城市的中原地产卖家报价指数（CAI）周环比提高0.2个百分点，同比下降0.9个百分点 [50] 估值情况 - 第21周，海外覆盖开发商股价周环比平均下跌3%（MSCI中国指数上涨1%），华润置地（1109.HK，买入）表现较好，周环比上涨1%；内地覆盖开发商股价周环比平均下跌4%（沪深300指数持平），无显著表现突出者 [8][65] - 海外覆盖开发商目前平均较2025年末预期净资产价值（NAV）折让41%，2025年预期市净率（P/B）为0.5倍；内地覆盖开发商平均较2025年末预期NAV折让23%，2025年预期P/B为0.5倍 [8][65]

业内人士表示，作为海淀供地西移的重要标志，尽管半壁店地块热度不及此前的功德寺、朱房村及树村 等地块，但其稀缺性依然显著，不容忽视。 被调规的半壁店 从3月28日正式挂牌之日起，半壁店地块便吸引了广泛关注。 此次的海淀区半壁店地区城中村改造项目HD00-2201-0003、0004地块由两宗小地块组成，东西相邻。 其中，0003地块用地规模2.35公顷，地上建筑规模3.05万平方米，容积率1.3；0004地块用地规模1.71公 顷，地上建筑规模2.74万平方米，容积率1.6；总计用地规模4.06公顷，地上建筑规模5.8万平方米。 在环线优势与生态基底之上，通过规划弹性与产品力突破，探索主城稀缺地块与区域发展势能错位中的 独立价值增长路径。 继树村地块后，海淀半壁店地块的出现再次引发了一波土地热度。 5月20日，北京海淀半壁店城中村改造地块迎来拍卖，起始楼面价70050元/平方米。拍卖吸引了海开控 股、保利发展（600048）+北京建工联合体、北京城建+绿城中国联合体共3家竞买人参拍。经过超90轮 竞价，最终由保利发展+北京建工联合体以总价45.45亿元成交，成交楼面价78418元/平方米，溢价率 11.95%。 ...