政策核心与方向 - 中央及地方政策风向正从“增量扩张”转向“存量博弈”，核心是推动老旧住房的“自主更新”和“原拆原建”，这被视为一场可能重塑楼市格局的深刻变革 [1] - 政策顶层设计于2025年5月和8月由中央发布，2026年河南、山东、安徽、福建等省份已密集跟进，将其提升至地方战略高度并着手制定细则与试点 [3] - 此次政策不仅仅是过去老旧小区改造式的小修小补，而是允许在一定条件下拆除重建或由业主主导进行彻底改造，明确了老旧住房处置是未来楼市的重要议题 [5] 政策内涵与市场背景 - 当前政策强调“精准施策”，“原拆原建”只是“城市更新”复杂系统工程中的一种方式，并非全面推倒重来 [6] - 行业逻辑发生根本转变，楼市正从“增量时代”迈向“存量博弈时代” [7][9] - 存量市场基础庞大，根据2020年住建部数据，全国2000年以前建成的老旧小区约有22万个，且数量随时间推移持续增加 [11] - 政策演进路径清晰：从早期老旧小区改造，到近两年的城市更新，再升级至当前强调的“自主更新、原拆原建” [11][12] 市场影响与资产价值 - 上海国企收购二手房事件，其收购对象和条件重点指向老破小，此举一方面为保障性住房提供房源，另一方面也为部分存量房特别是老破小划定了大致的价格底线 [14] - 在一线及强二线城市核心区域，老破小经过降价后已具备一定性价比，其优越地理位置带来较高的租金回报率和理想的出租情况，在成交结构中占比不低 [14] - 购房者思维正在转变，从“只注重升值预期”转向“兼顾通勤、学区、租售回报和使用价值” [14] - 庞大的老破小存量既是潜在风险点，也是宝贵资源池，处理得当可成为城市“蓄水池”，处理不当则可能成为“隐患库” [14] 资产持有策略分析 - 对于老破小业主，决策需基于租金回报率和债务压力两笔账，不可一概而论 [14] - 在一线城市，若房屋年租金回报率接近或略低于房贷利率且出租良好，可考虑作为“现金流资产”持有而不急于出售 [15] - 在二线城市，若年租金回报率超过当地主流房贷利率且位于核心区，则更不应急于出售 [15] - 若几乎没有贷款或租金能覆盖月供及维修费用，可将其作为“养老资产”持有，等待政策落地与城市更新带来的转机 [17] - 若现金流压力巨大、房贷负担重且所在区域行情不佳、出租困难，则应考虑果断出售以保住大局 [17] 政策长期目标 - 此轮政策密集出台的目的并非制造新泡沫或拆迁神话，而是为庞大的存量房市场托底，为城市寻找可靠的更新路径，并颠覆“房价只涨不跌”、“只关注新房”的固有认知 [17][18]

商业零售 - 沈阳铁西区新开一家本土大型超市“万福鲜生活超市”，面积达4000平方米，于2月10日正式开业，为居民提供年货采购新选择 [1] - 该超市是沈阳本土首家门店，依托铁西新玛特商场“调改升级”进驻，提供果蔬生鲜、休闲零食、日用百货等基础民生商品，并推出注册会员可享免费停车3小时的福利 [3] - 开业首日通过部分商品特价活动吸引人气，并显著陈列胖东来同款商品 [5] - 铁西区零售市场竞争激烈，仅以新超市为圆心一公里范围内就聚集了比优特超市、开心农场A会员店、铁百超市、刘全生鲜等多个竞争对手 [6] - 新超市及所在的新玛特商场正经历整体升级改造，此前已有刘牌牌、二丁目、吉野家等知名餐饮品牌陆续开业，旨在让老牌商场焕发新生 [9] 房地产市场 - 2025年1月沈阳市新增一批可办理不动产权证书的商品房，涉及多个开发企业的项目，覆盖浑南区、沈北新区、皇姑区、于洪区、和平区、铁西区及经济技术开发区等多个区域 [9][10][11] - 可办证项目包括沈阳兆隆地产的居住商业项目、沈阳亚泰吉盛房地产的蒲岸芳华二期、沈阳万科宸北置业的西窑钢材市场地块项目、沈阳招义房地产的北四台子村二期地块、沈阳金祥置地的怒江北街西地块、沈阳嘉尚置业的居住商业项目、沈阳汇置高棋房地产的汇置尚都九期、沈阳汇置盛世房地产的汇置公园城地块、沈阳虹瑾置业的居住商业项目、沈阳恒谊置业的沈阳恒大帝景项目、沈阳富邦一品房地产的居住商业二期、沈阳发展北大教育科学园的五期住宅项目、沈阳东方银座莱茵城置业的一期C区、辽宁圣翰房地产的中金泓府二期、辽宁金冠房地产的金冠·御景西城二期、辽宁东方创展置业的水晶蓝湾一期、辽宁大略房地产的住宅商业项目以及韩盛房产开发的居住商业项目 [9][10][11] 城市更新与基建 - 东北大学老旧校舍及基础设施改造项目已获教育部批准，建设资金来自中央预算内资金和自筹资金，出资比例分别为80%和20% [14] - 项目建设地点位于东北大学南湖校区和沈河校区，改造总建筑面积为48319平方米，工程主要内容包括老旧校舍改造和室外消防管网改造等 [16] - 辽宁省住宅老旧电梯更新经验获全国推广，其中沈阳市引入电梯残值评估机制，为旧电梯准确估价以保障业主权益；鞍山市则政府专项投入16.4万元聘请专业人员对更新全过程进行驻场监督，确保安装质量符合标准 [20][21] 文化旅游 - 辽宁省以“花式过冬 嗨游辽宁”为主题推出超千场文旅活动，打造涵盖文博、民俗、冰雪、温泉四大板块的新春文旅盛宴 [17] - 文博活动方面，春节期间全省文博场馆将推出百余场主题展览与沉浸式体验活动，包括辽宁省博物馆的“诗画中国”特展、沈阳博物馆等11馆联动的新年暖城活动，以及锦州、辽阳、朝阳、铁岭等地的特色展览 [17] - 民俗活动方面，全省集中开展“游购乡村 好物迎春”系列活动及“非遗贺新春·寻味中国年”系列活动，涵盖百余项非遗展示展演，活动将持续到农历二月初二 [18] - 冰雪活动方面，辽宁省推出“十大冰雪嗨玩攻略”及五大主题线路，春节前后全省将举办沈阳现代化都市圈雪合战比赛、鞍山雪地足球赛等多类群众性冰雪赛事，并创新推出数字文旅活动以开启冰雪消费新场景 [18][19] - 温泉活动方面，辽宁省依托271处温泉消费场景及11家五星级温泉（数量全国第一），推出“温泉+”融合创新体验，包括温泉与戏雪、风物、康养的结合 [19][20] - 沈阳市铁西区浑河西峡谷公园、细河U谷公园、熙湖公园三大公园于2月10日同步启动亮化工程，通过设置巨型篝火艺术装置、鲜花蝴蝶艺术景观、主题打卡地等，为春节夜间文旅增添新场景 [21][22][23]

福州2025年土地市场整体表现 - 福州2025年第十三批次土拍于2026年1月16日举行，共出让3宗涉宅地，均位于晋安区琯尾片区，出让面积合计65960平方米（约98.94亩），起拍总价达43.11亿元，三宗地块均以底价成交 [1][2] - 2025年福州四城区土地出让规模较2024年收缩，全年累计出让地块67幅，总面积约1737.7亩，总成交金额321.69亿元；而2024年出让地块77幅，面积约2445.9亩，金额373.28亿元 [2] - 尽管供应量缩减，但土地成交均价上升，2025年福州四城区土地成交均价约为1851万元/亩，高于2024年的约1526万元/亩，主要因出让地块区位更核心 [3] - 2025年土地出让收入目标最初定为450亿元，后调整至300亿元，最终通过第十三批次土拍收金43.11亿元后，全年总成交金额321.69亿元，完成了调整后的目标 [2] 2025年第十三批次土拍详情 - 本批次三宗地块均由福州市属国企底价竞得：2025-85号地块由福州市园开安筑建设有限公司（左海）以5.39亿元竞得，楼面价21245元/平方米；2025-86号地块由福州建总地产有限公司以17.87亿元竞得，楼面价21871元/平方米；2025-87号地块由福州新榕筑业工程有限公司以19.85亿元竞得，楼面价21899元/平方米 [4] - 拿地企业呈现国企主导格局，近两年情况基本一致，本批次更是完全由本地市属国企掌控 [3] - 福州建总地产在竞得2025-86号宗地当天下午，其项目“南麓公馆”便通过投资项目备案，推进速度罕见 [4][5] 琯尾片区旧改项目分析 - 2025年琯尾片区共出让五宗地块，出让面积合计12.4万平方米（约186亩），总成交金额61亿元 [6] - 五宗地块紧密相连，均属于晋安区琯尾街周边旧改项目，该项目是2025年福州城市更新重点工程，位于二环内核心位置，交通与生活配套优越 [9] - 该旧改项目包含3幅商品房地块（即本批次出让地块）和2幅安置房地块，安置房地块分别由中建嘉和地产（2025-71号宗地，成交价9.76亿元）以及榕发筑地与莆田海悦建设联合体（2025-84号宗地，成交价8.12亿元）竞得 [7][9] - 未来商品房市场竞争将集中在拿地的三家国企之间：福州建总、新榕和左海，三家企业在该片区附近均有在售项目，产品均价在1.8万元/平方米至4.2万元/平方米之间 [9] - 企业加速项目备案和入市，旨在避免未来与相邻项目正面竞争，并抢占市场先机 [5][9]

活动概况 - 2025年非洲媒体中国行活动于10月20日至24日在北京和天津举行，由环球时报在线组织，共有来自10个非洲国家的12名记者和意见领袖参与 [1] 科技与城市更新 - 在北京大吉巷，代表团考察了遗产建筑如何被巧妙整合进现代商业开发项目，为城市更新提供了范例 [3] - 在大兴国际航空社区项目，模块化建筑技术可在“12分钟内建成一面墙”，其高效、绿色的建造方法对非洲住房发展具有参考价值 [3] - 在天津塘沽湾“智慧微城市”，代表团探索了中国的产城融合与可持续城市生活模式，并了解到中国自主研发的隧道掘进机在中国中铁工程装备集团推动着创新前沿 [3] 乡村振兴 - 在通州区唐大庄村，北京环球影城的开业带动了当地民宿发展，村民收入同比增长近50% [6] - 在南开大学的一次减贫论坛上，代表团认为中国的“基础设施+互联网+市场”模式可为非洲的发展努力提供有益借鉴 [6] 文化交流与合作 - 非洲记者表示希望合作制作纪录片，以展示中国在技术和基础设施方面的优势 [5] - 索马里记者表示将把在中国的见闻和经验带回非洲，让更多人了解 [10]

成本对比 - 一线城市拆迁成本高达每平方米1.5-2万元，其中拆迁补偿每平方米6-8万 [3] - 全国老旧小区改造平均成本仅1000-3000元/平方米，为拆迁成本的10%-20% [3] - 广州改造老旧小区总成本仅相当于拆除两栋楼的费用 [3] 政策与规模 - 2020年启动旧改以来全国已改造28万个老旧小区，加装电梯13万部，惠及1.2亿人 [3] - 2025年计划新增100万套城中村改造，35个大城市需改造170万套 [3] - 国家政策明确将改造作为主方向，拆迁重建成为例外 [4] 改造效果 - 上海石库门改造后居民满意度从不足50%提升至80%以上 [5] - 武汉知音东苑改造后停车位增加30%，配套社区食堂和养老中心，二手房价格稳中有升 [5] - 核心城区改造后老旧小区房价上涨10%-15%，非核心区涨幅约5% [5] - 昆明秋苑小区改造后二手房成交周期缩短15天，议价空间从6.8%收窄至3.2% [6] 社会效益 - 改造避免拆迁引发的社会矛盾，浙江5年以上未安置户达2.4万户 [9] - 重庆九龙坡区民主村项目采用居民参与模式，满意度达98% [9] - 改造减少建筑垃圾，成都利用桥下空间优化公共服务设施 [9] 经济拉动 - 加装电梯潜在需求438万部，带动设计、制造、安装等产业链 [9] - 昆明旧改项目撬动30亿元社会资本，财政资金杠杆效应达1:3.2 [9] - 改造模式从政府买单转向多方共赢，更具可持续性 [9] 行业趋势 - 改造成为城市更新主流方向，兼顾经济账、民生账和发展账 [10] - 未来金融工具和政策支持将进一步推动老旧小区改造 [10]