福州2025年土地市场整体表现 - 福州2025年第十三批次土拍于2026年1月16日举行，共出让3宗涉宅地，均位于晋安区琯尾片区，出让面积合计65960平方米（约98.94亩），起拍总价达43.11亿元，三宗地块均以底价成交 [1][2] - 2025年福州四城区土地出让规模较2024年收缩，全年累计出让地块67幅，总面积约1737.7亩，总成交金额321.69亿元；而2024年出让地块77幅，面积约2445.9亩，金额373.28亿元 [2] - 尽管供应量缩减，但土地成交均价上升，2025年福州四城区土地成交均价约为1851万元/亩，高于2024年的约1526万元/亩，主要因出让地块区位更核心 [3] - 2025年土地出让收入目标最初定为450亿元，后调整至300亿元，最终通过第十三批次土拍收金43.11亿元后，全年总成交金额321.69亿元，完成了调整后的目标 [2] 2025年第十三批次土拍详情 - 本批次三宗地块均由福州市属国企底价竞得：2025-85号地块由福州市园开安筑建设有限公司（左海）以5.39亿元竞得，楼面价21245元/平方米；2025-86号地块由福州建总地产有限公司以17.87亿元竞得，楼面价21871元/平方米；2025-87号地块由福州新榕筑业工程有限公司以19.85亿元竞得，楼面价21899元/平方米 [4] - 拿地企业呈现国企主导格局，近两年情况基本一致，本批次更是完全由本地市属国企掌控 [3] - 福州建总地产在竞得2025-86号宗地当天下午，其项目“南麓公馆”便通过投资项目备案，推进速度罕见 [4][5] 琯尾片区旧改项目分析 - 2025年琯尾片区共出让五宗地块，出让面积合计12.4万平方米（约186亩），总成交金额61亿元 [6] - 五宗地块紧密相连，均属于晋安区琯尾街周边旧改项目，该项目是2025年福州城市更新重点工程，位于二环内核心位置，交通与生活配套优越 [9] - 该旧改项目包含3幅商品房地块（即本批次出让地块）和2幅安置房地块，安置房地块分别由中建嘉和地产（2025-71号宗地，成交价9.76亿元）以及榕发筑地与莆田海悦建设联合体（2025-84号宗地，成交价8.12亿元）竞得 [7][9] - 未来商品房市场竞争将集中在拿地的三家国企之间：福州建总、新榕和左海，三家企业在该片区附近均有在售项目，产品均价在1.8万元/平方米至4.2万元/平方米之间 [9] - 企业加速项目备案和入市，旨在避免未来与相邻项目正面竞争，并抢占市场先机 [5][9]

活动概况 - 2025年非洲媒体中国行活动于10月20日至24日在北京和天津举行，由环球时报在线组织，共有来自10个非洲国家的12名记者和意见领袖参与 [1] 科技与城市更新 - 在北京大吉巷，代表团考察了遗产建筑如何被巧妙整合进现代商业开发项目，为城市更新提供了范例 [3] - 在大兴国际航空社区项目，模块化建筑技术可在“12分钟内建成一面墙”，其高效、绿色的建造方法对非洲住房发展具有参考价值 [3] - 在天津塘沽湾“智慧微城市”，代表团探索了中国的产城融合与可持续城市生活模式，并了解到中国自主研发的隧道掘进机在中国中铁工程装备集团推动着创新前沿 [3] 乡村振兴 - 在通州区唐大庄村，北京环球影城的开业带动了当地民宿发展，村民收入同比增长近50% [6] - 在南开大学的一次减贫论坛上，代表团认为中国的“基础设施+互联网+市场”模式可为非洲的发展努力提供有益借鉴 [6] 文化交流与合作 - 非洲记者表示希望合作制作纪录片，以展示中国在技术和基础设施方面的优势 [5] - 索马里记者表示将把在中国的见闻和经验带回非洲，让更多人了解 [10]

成本对比 - 一线城市拆迁成本高达每平方米1.5-2万元，其中拆迁补偿每平方米6-8万 [3] - 全国老旧小区改造平均成本仅1000-3000元/平方米，为拆迁成本的10%-20% [3] - 广州改造老旧小区总成本仅相当于拆除两栋楼的费用 [3] 政策与规模 - 2020年启动旧改以来全国已改造28万个老旧小区，加装电梯13万部，惠及1.2亿人 [3] - 2025年计划新增100万套城中村改造，35个大城市需改造170万套 [3] - 国家政策明确将改造作为主方向，拆迁重建成为例外 [4] 改造效果 - 上海石库门改造后居民满意度从不足50%提升至80%以上 [5] - 武汉知音东苑改造后停车位增加30%，配套社区食堂和养老中心，二手房价格稳中有升 [5] - 核心城区改造后老旧小区房价上涨10%-15%，非核心区涨幅约5% [5] - 昆明秋苑小区改造后二手房成交周期缩短15天，议价空间从6.8%收窄至3.2% [6] 社会效益 - 改造避免拆迁引发的社会矛盾，浙江5年以上未安置户达2.4万户 [9] - 重庆九龙坡区民主村项目采用居民参与模式，满意度达98% [9] - 改造减少建筑垃圾，成都利用桥下空间优化公共服务设施 [9] 经济拉动 - 加装电梯潜在需求438万部，带动设计、制造、安装等产业链 [9] - 昆明旧改项目撬动30亿元社会资本，财政资金杠杆效应达1:3.2 [9] - 改造模式从政府买单转向多方共赢，更具可持续性 [9] 行业趋势 - 改造成为城市更新主流方向，兼顾经济账、民生账和发展账 [10] - 未来金融工具和政策支持将进一步推动老旧小区改造 [10]