财务数据和关键指标变化 - 2025年第一季度，公司GAAP净亏损1060万美元，即每股亏损0.15美元；账面价值为每股14.44美元 [4] - 本季度可分配收益为1700万美元，即每股0.25美元，与每股0.25美元的股息一致 [5] - 第一季度回购了价值1000万美元的KREF股票，加权平均价格为11.03美元，过去两个季度回购股票总额达2000万美元，加权平均价格为11.33美元 [17] - CECL储备因两次评级下调增至1.44亿美元 [17] - 第一季度末，公司债务与权益比率为1.9倍，杠杆比率为3.9倍，4月初两次还款后，即时杠杆比率为3.7倍 [19][20] 各条业务线数据和关键指标变化 - 本季度完成四笔贷款，总额为3.76亿美元，其中80%由A级多户住宅物业担保，加权平均贷款价值比为69%，票面利率为SOFR加277个基点 [10] - 本季度还款1.84亿美元，加上现有贷款的未来资金，净资金总额为2.22亿美元 [10] - 贷款组合中90%的风险评级为三级或更好，相对稳定 [18] 各个市场数据和关键指标变化 - 房地产信贷市场仍在运作，仓库融资和高级贷款利差约扩大10 - 15个基点，过渡性贷款部门利差约扩大15 - 20个基点，CMBS利差波动较大，目前扩大50 - 75个基点 [8] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将保持进攻态势，积极将还款资金重新投入新的贷款发放，同时关注欧洲贷款市场和美国CMBS市场的机会，以实现投资组合多元化和增加期限 [8][10] - 公司将继续平衡资本分配，在股票回购和新贷款发放之间进行权衡，以实现股东价值最大化 [34][36] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 自上次财报电话会议以来，市场波动性和衰退预期显著增加，房地产的早期复苏可能会暂停，直到关税制度的规模和影响更加清晰，但房地产相对于过去周期和其他资产类别在当前环境中处于更有利的位置 [6] - 公司认为经济增长将放缓至GDP的1%左右，但不认为会出现衰退，房地产市场因价值已经大幅下降且供应高峰已过，不太可能受到宏观经济的重大影响，但仍需关注工业港口市场和决策放缓对租赁的影响 [26][27] 其他重要信息 - 公司将继续透明和积极地管理KRF投资组合，并在未来几个季度提供两笔评级下调贷款的最新情况 [12] - 公司的生命科学贷款组合占贷款总额的12%，且所有贷款均位于波士顿和南旧金山这两个顶级生命科学市场，超过一半的贷款为建设融资，质量较高 [13] - 3月，公司在西雅图的生命科学REO物业与华盛顿大学蛋白质设计研究所签订了3.2万平方英尺的租约 [14] 问答环节所有提问和回答 问题1: 从宏观角度和具体资产角度如何看待风险，以及如何考虑2025年的股息政策 - 从宏观角度，公司关注经济增长放缓和失业率上升对房地产市场的影响，但认为房地产市场相对其他资产类别更具韧性；具体资产方面，关注工业港口市场和决策放缓对租赁的影响 [25][29] - 关于股息政策，公司目前对股息水平感到满意，认为REO资产未来出售和资本回流将增加收益，董事会将每季度评估股息政策 [33][34] 问题2: 开展欧洲贷款业务需要做什么，是否会广泛开展业务 - 公司已经在欧洲开展业务几年，预计未来一两个季度会完成交易，目前主要关注西欧和英国市场 [39][40] 问题3: 债务杠杆率达到3.9倍，新贷款发放是否主要依赖还款，以及还款速度是否受关税影响 - 4月初还款后，即时杠杆率降至3.7倍，处于目标范围中点，公司预计还款将提前，会在杠杆范围内专注于新贷款发放以实现收益最大化 [41][43] - 目前难以判断还款速度是否受关税影响，但市场仍有流动性，许多资产已稳定，赞助商仍有机会改善资本成本 [44][45] 问题4: 罗利多户住宅贷款评级下调的原因 - 该贷款已在观察名单上一段时间，临近到期日，且所在子市场租金增长乏力，导致评级从四级下调至五级 [50][51] 问题5: 生命科学贷款的资本耐心等待租赁回升的时间，以及三级贷款的前景 - 难以确定生命科学租赁何时回升，取决于关税制度和整体经济环境；公司已对部分三级贷款进行修改，约一半三级贷款为建设贷款，质量较高，预计吸引合适租户只是时间问题 [53][55] 问题6: 与过去几年相比，新贷款机会在质量、定价和回报方面有何不同 - 现在贷款机会的基础价值更低，更安全；从过渡性贷款转向几乎稳定的贷款，为赞助商提供过渡到更好资本市场环境的桥梁；CMBS市场波动导致大型交易机会增加；银行更愿意参与贷款对贷款设施 [61][65] 问题7: 新融资中有多少与新股权一起投入项目，而非仅为原开发商再融资 - 目前管道和业务仍以再融资为主，约占70%，收购约占30%，市场波动可能会使收购业务放缓；建设项目的主要挑战是股权收益率不高，而非债务融资 [68][70] 问题8: 股票价格下跌后，回购是否更具吸引力 - 股票价格下跌使回购更具吸引力，但公司需要平衡资本分配，在回购和新贷款发放之间进行权衡 [72] 问题9: 还款增加，对净投资组合增长有何看法 - 预计今年剩余时间投资组合会有一定的增量增长，但接近目标规模，公司将根据还款情况调整新贷款发放速度 [76] 问题10: 多户住宅贷款的杠杆回报率，以及生命科学贷款是否会从三级降至四级，如何评估资产价值 - 多户住宅贷款在最紧端的毛内部收益率约为11 - 12%，目前多数项目的内部收益率集中在12 - 13% [78][79] - 目前不期望生命科学贷款从三级降至四级，多数贷款已修改或资产质量较高，但仍需关注经济环境带来的风险和不确定性 [80][81]

财务数据和关键指标变化 - 2024年第四季度和财年，公司GAAP净收入分别为每股0.07%和0.34% [7] - 2024年第四季度和财年，公司可分配收益分别为每股0.10%和0.44% [8] - 2024年12月，公司宣布第四季度每股0.08%的季度股息，外加每股0.09%的一次性特别股息，2024年累计股息为每股0.40% [8] - 2024年第四季度，公司普通股股东净收入约360万美元，即每股0.07%；可分配收益约540万美元，即每股0.10% [21][22] - 2024年第四季度净利息收入为940万美元，与第三季度的950万美元基本持平 [22] - 2024年第四季度总运营费用基本持平，为280万美元，第三季度为290万美元 [24] - 截至2024年12月31日，公司无限制现金余额为6900万美元，投资能力通过两个有担保融资全部部署，季度末公司总股本为2.38亿美元 [27] - 2024年第四季度末，普通股总账面价值约1.78亿美元，即每股3.40%，较9月30日的每股3.50%有所下降 [28] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2024年第四季度，公司贷款还款额为1.44亿美元，收购一笔初始本金余额为1300万美元、加权平均票面利率为SOFR加375个基点的新贷款资产 [30] - 截至2024年12月31日，公司投资组合包括65笔浮动利率贷款，未偿还本金余额约11亿美元，100%的投资组合与一个月SOFR挂钩，92%的投资组合以多户住宅物业为抵押 [31] - 截至2024年第四季度末，投资组合加权平均浮动票据利率为SOFR加358个基点，未摊销总购买折扣为350万美元 [31] - 截至2024年第四季度末，公司投资组合加权平均剩余期限约26个月 [32] - 2021年发行的CRE CLO证券化交易为贷款资产提供75%的有效杠杆，加权平均资金成本为SOFR加171个基点；2023年完成的LMS融资为投资组合提供83%的有效杠杆，加权平均资金成本为SOFR加314个基点；两者综合为投资组合提供78%的有效杠杆，加权平均资金成本为SOFR加226个基点 [32] - 截至2024年12月31日，约64%的贷款风险评级为3级或更好，高于上一季度末的60%；加权平均风险评级从第三季度末的3.6%小幅改善至3.5% [33] - 截至2024年12月31日，有6笔贷款风险评级为5级，本金总额为9800万美元，约占投资组合未偿还本金余额的9% [33] 各个市场数据和关键指标变化 - 宏观经济环境受地缘政治不确定性、金融市场波动和通胀影响，利率预计将保持在高位，美联储预计2025年将进行两次降息 [10][11] - 商业房地产市场稳定性增加，资本回报率开始正常化，租金预计将增长，交易成交量虽低于历史正常水平，但最近几个月有所回升 [11][12] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司核心投资策略是将资本投入过渡性浮动利率抵押贷款，尤其关注中端市场多户住宅资产 [17] - 公司继续优先对投资组合进行积极资产管理，与借款人密切合作，以实现资产的最佳表现 [13][14] - 公司正在探索为投资组合再融资的选择，包括银行提供的仓库融资安排，同时认为今年晚些时候进行证券化交易仍是一个可行的潜在选择 [15][16][17] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管市场存在波动，但公司对商业房地产市场的稳定感到鼓舞，预计2025年贷款活动的积极势头将持续 [11][12] - 公司有信心有效应对当前环境，为股东实现积极的资产管理成果 [14] - 多户住宅市场基本面强劲，需求旺盛、供应受限和租金趋势稳定，为公司提供了有吸引力的投资机会 [17] 其他重要信息 - 公司总裁Jim Henson退休，Greg Calvert将担任新总裁 [38][39] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 2021年CLO目前的混合融资成本与当前市场条件下新CLO的比较，以及如何管理资产负债表的融资方面 - 2021年的FL - 1目前约75%的预付款，成本为SOFR加171个基点，成本仍有吸引力，但杠杆较低，市场上的交易预付款率在80%多 [45] - 公司正在与合作伙伴考虑一些替代方案，以在短期内获得更多灵活性，预计今年将推进一种或多种此类融资安排 [46] 问题2: 截至目前第一季度的贷款发放和还款情况，以及杠杆何时触底 - LFT的贷款发放很少，因为FL - 1没有容量，LMS也很少；有2500万美元的还款，预计未来几个季度会更多 [50] - 从母公司层面来看，自2024年10月左右以来，已发放约4 - 5亿美元的贷款，行业贷款发放情况有所改善 [51] 问题3: 截至2024年底，风险评级为5级的贷款的特定准备金是否为370万美元，以及这些贷款的解决时间预期 - 截至2024年底，风险评级为5级的贷款特定准备金为370万美元 [57][58] - 从建模和谨慎的角度来看，解决时间可能会偏向2025年下半年，但市场情况有所改善，公司希望能像过去一样实现积极的解决方案 [61][62][66] 问题4: 采用新的融资结构后，是否有可能在现有资本基础上略微扩大投资组合 - 答案是肯定的。在正常市场环境下，解决资产问题后，使用匹配期限的融资（如CLO），且公司对流动性状况满意，投资组合有合理的增长预期 [70][71] 问题5: 风险评级与贷款损失准备金费用之间的相关性 - 对于风险评级为5级的贷款，公司会单独评估底层抵押品的公允价值；对于投资组合的一般池，风险评级越高，违约概率越高，这也会影响模型中的违约概率 [76][77] 问题6: 市场对利率下调的预期是否会影响投资组合公司的再融资和谈判 - 短期内利率下调对当前赞助商有帮助，但影响不大；多户住宅市场在经济衰退时通常表现良好 [81][82] - 10年期国债收益率维持在相对较低的水平，市场对年底10年期国债收益率的预期有所下降，大量资本希望进入美国市场，这将推动价值增值和交易成交量上升 [83][84]

财务数据和关键指标变化 - 第四季度净收入为每股摊薄0.43%，2023年第四季度为每股摊薄0.73%，下降原因是普通股投资未实现损失和CMBS VIE净资产变动减少 [10] - 第四季度利息收入从2023年第四季度的1690万美元降至3230万美元，减少1540万美元，增长是因利率上升 [10] - 第四季度利息支出较上年同期减少250万美元，源于今年第一季度的去杠杆化 [11] - 第四季度可分配收益为每股摊薄0.83%，2023年同期为每股摊薄0.44%，增长因季度净收入增加 [11] - 第四季度可分配现金为每股摊薄0.47%，2023年同期为每股摊薄0.51% [12] - 第四季度股息为每股0.50%，董事会已宣布2025年第一季度股息为每股0.50% [12] - 第四季度股息由可分配现金覆盖0.94%倍 [13] - 每股账面价值较2024年第三季度增加4个基点，达每股摊薄1697%，主要因优先股投资未实现收益 [13] - 2024年全年净收入为每股摊薄1.02%，2023年为每股摊薄0.60%，增长主要因净利息收入增加 [14] - 2024年全年利息收入从2023年的6840万美元增至7250万美元，增加420万美元，增长因利率上升 [14] - 2024年全年可分配收益为每股摊薄1.78%，2023年同期为每股摊薄1.88%，下降5.3% [15] - 2024年全年可分配现金为每股摊薄2.42%，2023年同期为每股摊薄2.05%，增长18% [16] 各条业务线数据和关键指标变化 - 投资组合包括83项投资，未偿余额11亿美元，投资按行业分配为：单户租赁15.5%、多户住宅49.7%、生命科学31%、自存储1.5%、专业制造1.8%、美利奴60个基点 [16][17] - 固定收益投资组合按投资分配为：高级贷款10.5%、CMBS B级部分29.3%、优先股股权投资19.5%、夹层贷款23.7%、IO条带3.9%、循环信贷额度12.9%、本票30个基点 [17] - 投资的资产抵押品按地理位置分配为：得克萨斯州15%、马萨诸塞州25%、加利福尼亚州8%、佐治亚州6%、佛罗里达州4%、马里兰州4%，其余各州风险敞口低于4% [17] - 投资组合抵押品76.5%已稳定，贷款价值比为59.2%，加权平均债务偿付覆盖率为1.32倍 [18] 各个市场数据和关键指标变化 - 多户住宅市场第四季度开工量为3.7万套，为2011年第四季度以来最低水平，预计下半年租金将增长，公司预计未来几个季度多户住宅投资组合将在建设融资、Freddie K交易和优质夹层机会方面实现增长 [21][23] - 自存储业务同店净营业收入持平至略有增长 [22] - 生命科学领域的参观活动和资本规划有所增加，公司目前正在积极承保基础设施和制药制造领域3亿美元的机会 [24] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司计划在多户住宅市场的建设融资、Freddie K交易和优质夹层机会方面增加投资，预计未来几个季度多户住宅投资组合将实现增长 [22][23] - 公司看好生命科学领域的发展，尤其是先进制造和GMP方面，正在积极承保相关机会 [24] - 公司有多种融资渠道支持增长，包括A类票据仓库和A级债券交易 [25] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司对2025年的前景感到兴奋，认为多户住宅市场下半年将有更多增长机会，生命科学领域活动增加，公司有多种融资渠道支持增长 [20][25] 其他重要信息 - 公司祝贺Brian Mitts退休，他于2024年12月31日正式退休，但仍担任公司董事会成员 [6] - 公司欢迎Paul Richards担任新首席财务官 [7] 问答环节所有提问和回答 问题1：新投资的回报情况及与其他投资机会的比较，以及新投资与Series B资本成本的增值情况 - 公司预计在第二季度获得Freddie K的五年期固定交易，价值3000 - 5000万美元，预计收益率在8% - 9%，加上适度杠杆后回报率可达低至中双位数，风险回报具有吸引力 [31][32] - 建筑融资方面，公司看到高质量资产和有实力的开发商，贷款成本为60%，利差为300 - 400个基点，同时有增值的A类票据贷款机会 [33] 问题2：生命科学投资的关键指标和表现 - 马萨诸塞州的一笔2.2亿美元贷款和AOI，已发放约1.75亿美元，贷款成本附着点约为25%，稳定债务收益率超过30%，目前该项目建设进展顺利，有大量活动，且有贷款报价 [35][36] 问题3：贷款表现情况 - 公司在CMBS投资组合中有一些关注贷款，但整体投资组合表现强劲，预计一些预还款交易将在第二季度或第三季度完成再融资 [40][41] 问题4：剑桥项目是否为纯投机项目，是否有锚定租户或初始租赁，何时能提供更新信息 - 开发商预计在第三季度获得CFO，目前已有超过30万平方英尺的预租赁，有一些大型租户正在参观该项目，预计届时会有好消息 [46][47] 问题5：该项目是否能克服供应过剩问题 - 市场上关于供应的多数信息不准确，核心三个市场的实际供应低于200万平方英尺，且其中50%可能无法交付，同时该项目有多个需求和参观活动，且贷款有报价，贷款成本低于土地价值，公司对此项目有信心 [52][53] 问题6：贷款报价来自何种实体 - 报价来自一家战略REIT [56] 问题7：是否有贷款处于宽限期 - 有一些交易处于关注名单，但并非宽限期，而是借款人正在进行再融资，公司给予90天宽限期以收取利息 [58] 问题8：Freddie Mac K系列投资组合的拖欠率 - 拖欠率极低，在7 - 8个B级部分中，可能只有两笔贷款拖欠30天或60天 [60]