核心财务表现摘要 - 2025年第四季度营收为14.3亿美元，同比下降11.5%，低于市场普遍预期的15.1亿美元，逊于预期5.16% [1] - 季度每股收益为1.67美元，较去年同期的4.72美元大幅下降，但超出市场普遍预期的1.55美元，优于预期8.06% [1] - 过去一个月公司股价回报率为+4.8%，表现优于同期标普500指数的+0.8%涨幅 [3] 营收构成分析 - 房屋销售收入为14.1亿美元，同比下降11.9%，低于九位分析师平均预期的15亿美元 [4] - 金融服务收入为824万美元，同比下降2.3%，略低于八位分析师平均预期的865万美元 [4] - 土地销售收入为2107万美元，同比大幅增长21.4%，远高于八位分析师平均预期的1073万美元 [4] 运营与订单关键指标 - 总订单数为3,224套，低于八位分析师平均预期的3,521套 [4] - 总交付量为3,755套，低于八位分析师平均预期的3,887套 [4] - 期末在手订单为1,168套，低于八位分析师平均预期的1,333套 [4] - 期末活跃社区总数为336个，略高于六位分析师平均预期的332个 [4] 销售价格与订单价值 - 房屋交付平均售价为37.5万美元，低于八位分析师平均预期的38.551万美元 [4] - 订单平均售价为37.4万美元，低于五位分析师平均预期的38.863万美元 [4] - 在手订单平均售价为37.7万美元，低于六位分析师平均预期的40.772万美元 [4] - 在手订单总价值为4.4056亿美元，低于六位分析师平均预期的5.479亿美元 [4]

财务数据和关键指标变化 - 第四季度住宅销售收入为11亿美元，环比增长16% [19] - 第四季度交付3,030套新房，环比增长22% [19] - 第四季度新房平均售价为36.7万美元，环比下降5%，主要受激励措施增加影响 [19] - 第四季度GAAP住宅建筑毛利率为15.4%，受到100个基点的库存减值（1,090万美元）和10个基点的收购价格会计调整影响 [20] - 第四季度调整后住宅建筑毛利率为18.3% [20] - 第四季度销售、一般及行政费用占住宅销售收入的12.2% [21] - 第四季度税前收入为4,700万美元，净收入为3,600万美元，摊薄后每股收益为1.21美元 [19] - 第四季度调整后净收入为4,700万美元，摊薄后每股收益为1.59美元 [19] - 第四季度金融服务收入为2,500万美元，税前利润为800万美元 [21] - 2025年全年经营活动现金流为1.53亿美元，2024年为1.26亿美元 [15][23] - 第四季度末股东权益为26亿美元，流动性为11亿美元 [23] - 第四季度末净住宅建筑债务与净资本比率改善至25.9%，第三季度为31.4% [22] - 第四季度末住宅建筑债务与资本比率改善至29.1%，第三季度为34.5% [23] - 2025年全年有效税率为24.1%，第四季度为23.5% [22] - 2025年全年每股账面价值创纪录，达到89美元 [5] - 2025年全年净杠杆率降至26% [5] - 2025年全年回购了年初流通股的7%，平均价格为63.32美元，较账面价值折价29% [23] - 2025年全年通过股息和股票回购向股东返还了创纪录的1.78亿美元 [23] 各条业务线数据和关键指标变化 - **住宅建筑业务**：2025年全年交付10,792套住宅单元，包括3,030套新房、105套先前租赁的房屋以及通过Century Living业务交付的300套多户住宅单元 [4] - **住宅建筑业务**：第四季度净订单2,702套，创公司纪录，环比增长13%，而历史平均环比下降6% [5][9] - **住宅建筑业务**：第四季度社区平均吸收率为每社区2.9套，同比增长12%，环比增长16% [9] - **住宅建筑业务**：2025年全年平均社区数量为318个，同比增长13% [12] - **住宅建筑业务**：第四季度末社区数量为305个 [13] - **住宅建筑业务**：2025年全年直接建筑成本平均每套降低13,000美元，建设周期缩短13天至114天 [6] - **住宅建筑业务**：第四季度建设周期平均为114天，同比下降10% [12] - **住宅建筑业务**：第四季度直接建筑成本环比下降4% [11] - **住宅建筑业务**：2025年全年成品库存减少近30% [6] - **住宅建筑业务**：2025年全年销售、一般及行政费用（不含佣金和广告）同比下降5% [6] - **住宅建筑业务**：第四季度激励措施平均约为1,300个基点，环比增加200个基点 [10] - **金融服务业务**：第四季度抵押贷款捕获率为84%，2025年全年也为84%，均创季度和年度纪录 [21] - **金融服务业务**：第四季度可调利率抵押贷款约占发起抵押贷款的25%，高于第三季度的近20%和第一季度的不到5% [11] - **Century Living业务**：第四季度出售了一个拥有300个单元的多户住宅社区，收入为9,700万美元 [20] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司未在电话会议中提供按地理区域划分的具体市场数据或关键指标变化 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略重点是在现有市场深化份额，以推动利润率和回报率改善 [17] - 公司采用传统的土地期权策略，提供灵活性并降低风险，有限资本面临风险 [7] - 土地投资策略具有灵活性，可根据市场条件减少或加速土地收购和开发支出 [15] - 公司计划在2026年采取更平衡的销售速度和价格策略，而非像第四季度那样更侧重于速度 [9] - 公司认为可调利率抵押贷款的进一步采用有助于部分解决市场的可负担性挑战 [11] - 公司预计任何利率缓解、消费者信心改善或政府对购房者的支持都将释放购房需求 [7] - 公司认为经济适用新房存在有意义的被压抑需求 [7] - 行业竞争方面，第四季度激励措施增加部分源于与其他建筑商竞争年终交付 [10] - 公司认为其快速的建造周期和有利的直接建筑成本使其能够在有利的市场条件下加速开工 [12] - 公司预计行业成品库存水平可以迅速增加，因为建筑周期已缩短 [57] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2025年对新房市场来说是充满挑战的一年 [4] - 2026年初至今的销售速度慢于2025年同期，但同比流量趋势略有增强 [10] - 管理层对即将到来的传统销售旺季持乐观态度 [10] - 管理层预计2026年第一季度交付量在2,100至2,300套之间，这将是年内的低点 [20] - 管理层预计2026年平均社区数量将同比增长低至中个位数百分比范围 [14] - 管理层预计2026年土地收购和开发支出大致与2025年水平持平 [14] - 管理层预计2026年第一季度调整后住宅建筑毛利率的驱动因素仍将是产生可接受销售速度所需的激励措施 [21] - 管理层预计2026年第一季度激励措施将比2025年第四季度水平改善最多50个基点 [11][39] - 管理层预计2026年全年销售、一般及行政费用占住宅销售收入的比例约为13%，第一季度为14.5% [21][48] - 管理层预计2026年金融服务业务的贡献利润率与2025年水平相似 [21] - 管理层预计2026年全年有效税率在25%-26%之间 [22] - 管理层预计2026年全年新房交付量在10,000-11,000套之间，住宅销售收入在36亿-41亿美元之间 [23] - 管理层预计2026年和2027年，假设市场条件改善，仅基于现有地块数量，交付量有能力每年增长10% [6][15] - 管理层预计2026年平均完工地块成本仅比2025年第四季度水平高2%-3% [16] - 管理层认为强劲的资产负债表支持资本配置的持续灵活性 [7] - 管理层对2026年春季销售季节持希望态度，但承认2025年的春季销售季节未达预期 [28][52] - 管理层认为政府的支持措施目前是其指导之外的额外助力 [30] 其他重要信息 - 2025年公司被《新闻周刊》评为美国最值得信赖公司之一，连续第三年获此殊荣 [8] - 2025年公司被《美国新闻与世界报道》评为最佳工作公司之一 [8] - 第四季度支付了每股0.29美元的季度现金股息 [23] - 第四季度以平均每股59.90美元的价格回购了334,000股普通股，总额2,000万美元，较每股账面价值折价33% [23] - 公司现有股票回购授权剩余约150万股 [42] - 第四季度末拥有和控制的土地约61,000块 [14] - 2025年土地收购和开发支出约为12亿美元，2024年为13亿美元 [14] - 第四季度末，43%的自有土地库存为已完工地块，32%为开发中土地 [17] - 当前26,000块期权地块由总计仅7,400万美元的不可退还押金担保 [17] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 关于春季销售季节前景和消费者行为的看法 [26] - 管理层表示，1月至今销售速度慢于去年同期，但订单活动在1月前三周环比改善，潜在客户数量也有所增加，转化需要15-45天 [27][28] - 管理层对今年春季销售季节抱有希望，并认为当前关于住房的舆论可能成为顺风 [29] 问题: 政府措施是否已纳入业绩指引 [30] - 管理层表示，政府的支持措施目前是额外的助力，未纳入当前指引 [30] 问题: 社区数量的季度变化趋势 [31] - 管理层表示，2025年平均社区数量增至318个，年末有所下降，预计社区数量将在年中及下半年持续增长 [31] 问题: 第一季度毛利率展望以及与第四季度的比较 [35] - 管理层解释，第四季度毛利率受到有意清理尾盘社区的影响，第一季度将采取更平衡的策略，预计激励措施将比第四季度减少约50个基点 [38][39] 问题: 不同地理区域的表现差异 [40] - 管理层表示，目前没有特定区域表现明显偏离去年趋势，但利率接近6%的新闻带来了更多流量，期待春季销售季节的表现 [40] - 管理层补充，由于1月历来是淡季，需要更多时间才能清楚了解各区域情况和春季销售季节的走势 [41] 问题: 股票回购授权剩余额度 [42] - 管理层表示，股票回购计划下剩余约150万股 [42] 问题: 确认第一季度销售、一般及行政费用占销售收入的比例为14.5%，以及该比例上升的原因 [48] - 管理层确认第一季度该比例为14.5% [48] - 管理层解释，全年该比例预计与2025年（12.9%）大致持平，2026年指引约为13% [49] - 第一季度比例较高是因为该季度通常是交付量最低的季度，且平均售价和隐含指引也是影响因素 [49][50] 问题: 在订单活动同比放缓的情况下，对减少激励措施能力的信心 [52] - 管理层表示，需要观察市场如何发展，去年春季销售未达预期，今年预计会更好，但目前销售速度确实略低于去年同期 [52] 问题: Century Living单元出售是否对第四季度毛利率造成压力 [55] - 管理层澄清，Century Living单元的出售未计入毛利率，也未包含在提供的激励措施评论中 [55] 问题: 网站上3.75%的诱人利率是否有效吸引买家 [56] - 管理层表示，抵押贷款产品多样，2025年金融服务的抵押贷款捕获率为84%，平均发起利率在5.25%-5.5%之间 [56] - 可调利率抵押贷款产品可以提供低于4%的诱人利率，30年期固定利率4.875%也是受欢迎的产品，有助于解决可负担性问题 [56][57] 问题: 行业成品库存水平的发展趋势 [57] - 管理层认为，与去年类似，行业进入新年后成品库存可能较少，但由于建筑周期缩短（公司为114天），如果市场需求出现，库存可以迅速增加 [57]

财务数据和关键指标变化 - 2025年第四季度净收入为3600万美元，摊薄后每股收益为1.21美元，调整后净收入为4700万美元，调整后每股收益为1.59美元 [19] - 2025年第四季度房屋销售收入为11亿美元，环比增长16% [19] - 2025年第四季度交付3，030套新房，环比增长22% [19] - 2025年第四季度平均销售价格为36.7万美元，环比下降5%，主要受激励措施增加影响 [19] - 2025年第四季度GAAP住宅建筑毛利率为15.4%，受到100个基点的库存减值准备和10个基点的收购价格会计调整影响，调整后住宅建筑毛利率为18.3% [20] - 2025年第四季度销售、一般及行政费用占房屋销售收入的12.2% [22] - 2025年第四季度金融服务收入为2500万美元，税前利润为800万美元 [22] - 2025年第四季度净住宅建筑债务与净资本比率改善至25.9%，第三季度为31.4% [23] - 2025年第四季度住宅建筑债务与资本比率改善至29.1%，第三季度为34.5% [24] - 2025年第四季度末股东权益为26亿美元，流动性为11亿美元 [24] - 2025年全年经营活动现金流为1.53亿美元，2024年为1.26亿美元 [24] - 2025年全年每股账面价值创纪录，达到89.21美元 [25] - 2025年全年有效税率为24.1%，第四季度为23.5% [23] - 2026年第一季度预计交付2，100至2，300套房屋，为全年低点 [20] - 2026年第一季度预计销售、一般及行政费用占房屋销售收入的比例为14.5% [22] - 2026年全年预计有效税率在25%-26%之间 [23] - 2026年全年预计房屋交付量在10，000至11，000套之间，房屋销售收入在36亿至41亿美元之间 [25] 各条业务线数据和关键指标变化 - **住宅建筑业务**：2025年第四季度净新合同2，702套，创公司季度纪录，同比增长10%，环比增长13% [9] - **住宅建筑业务**：2025年第四季度每社区平均吸收率为2.9套，同比增长12%，环比增长16% [9] - **住宅建筑业务**：2025年第四季度激励措施平均约为1，300个基点，环比增加200个基点 [10] - **住宅建筑业务**：2025年第四季度直接建筑成本环比下降4% [11] - **住宅建筑业务**：2025年第四季度建筑周期平均为114天，同比下降10% [12] - **住宅建筑业务**：2025年全年平均社区数量为318个，同比增长13% [12] - **住宅建筑业务**：2025年第四季度末社区数量为305个 [12] - **住宅建筑业务**：2025年全年直接建筑成本平均每套房屋降低13，000美元，建筑周期缩短13天至114天 [6] - **住宅建筑业务**：2025年全年成品库存减少近30% [6] - **住宅建筑业务**：2025年全年销售、一般及行政费用（不含佣金和广告）同比下降5% [6] - **住宅建筑业务**：2025年第四季度抵押贷款捕获率为84%，与全年水平持平，创季度和年度纪录 [23] - **住宅建筑业务**：2025年第四季度可调利率抵押贷款约占发起抵押贷款的25%，高于第三季度的近20%和第一季度的不到5% [11] - **住宅建筑业务**：2026年第一季度激励措施预计将比2025年第四季度水平改善最多50个基点 [11] - **住宅建筑业务**：2026年平均社区数量预计同比增长低至中个位数百分比 [14] - **住宅建筑业务**：2026年金融服务业务的贡献利润率预计与2025年水平相似 [23] - **Century Living业务**：2025年第四季度交付300套多户住宅单元，并以9700万美元的价格出售了一个300单元的多户住宅社区 [20] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司未在电话会议中提供按地理区域划分的具体市场数据 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略重点是在提高销售速度和价格之间取得平衡，2025年第四季度更侧重于老旧、高成本社区和清盘社区的销售速度，2026年计划采取更平衡的方法 [9] - 公司通过灵活的土地期权策略控制风险，2025年第四季度末拥有和控制的土地约61，000块，其中26，000块为期权土地，仅需7400万美元不可退还的定金 [14][17] - 公司土地投资重点是在现有市场深化份额，以提高利润率和回报 [17] - 公司2025年土地收购和开发支出约为12亿美元，2026年预计与2025年水平大致持平 [14] - 基于2025年底的土地储备，假设市场条件改善，公司有能力在2026年和2027年每年实现10%的交付量增长 [6][15] - 公司将继续保持资本配置的灵活性，包括股票回购，2025年以平均每股63.32美元的价格回购了230万股，占年初流通股的7% [25] - 公司认为市场存在对经济适用新房的实质性被压抑需求 [7] - 行业竞争方面，公司提到第四季度为争取年终成交而与其他建筑商竞争，导致激励措施增加 [10] - 行业层面，建筑周期时间普遍缩短，使得新产品的供应可以快速增加 [60] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层认为2025年对新房市场来说是充满挑战的一年 [4] - 管理层对2026年及以后持乐观态度，认为公司已为未来增长做好定位 [6] - 管理层预计任何利率减免、消费者信心改善或政府对购房者的支持都将释放购房者需求 [7] - 管理层对2026年春季销售季表示期待，认为传统上是一年中销售强劲的月份 [10] - 管理层指出，2026年1月至今的销售速度较去年同期有所放缓，但潜在客户线索有所增加，订单活动在1月前三周环比改善 [29] - 管理层对可调利率抵押贷款的接受度增加感到鼓舞，认为这有助于部分解决市场的可负担性挑战 [11] - 管理层认为，由于建筑周期创纪录和直接建筑成本优势，公司已准备好利用春季销售季的任何有利市场条件 [12] - 管理层表示，如果市场条件允许，公司有能力将交付量提高到指导范围的高端以上 [26] - 管理层提到，目前关于住房的舆论和宣传可能成为春季销售的顺风 [31] - 管理层认为政府的支持措施目前是额外的助力，并未完全纳入业绩指引 [32] 其他重要信息 - 2025年公司被《新闻周刊》评为美国最值得信赖的公司之一，并被《美国新闻与世界报道》评为最佳工作场所 [8] - 2025年第四季度支付了每股0.29美元的季度现金股息，并以平均每股59.90美元的价格回购了334，000股普通股 [24] - 2025年全年通过股息和股票回购向股东返还了创纪录的1.78亿美元 [25] - 截至2025年第四季度末，公司土地库存中43%为已完工地块，32%为开发中土地 [17] - 2025年第四季度产生1090万美元的减值费用，与几个清盘社区有关 [20] - 公司预计2026年平均完工地块成本仅比2025年第四季度水平高出2%-3% [16] - 公司剩余的股票回购授权约为150万股 [45] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 关于春季销售季前景和消费者行为的看法 [28] - 管理层表示，1月销售速度较去年同期慢，但订单活动和潜在客户线索在1月前三周环比改善，转化需要15-45天，对春季销售季持希望态度 [29] - 管理层提到去年春季销售季未达预期，希望今年会更好 [30] - 管理层认为当前关于住房的舆论宣传可能成为顺风 [31] 问题: 政府支持措施是否已纳入业绩指引 [32] - 管理层表示，政府的支持措施目前是额外的助力，未完全纳入指引 [32] 问题: 社区数量的季度变化趋势 [33] - 管理层预计社区数量将在全年持续增长，尤其是在年中及下半年 [33] 问题: 2026年第一季度毛利率展望 [37] - 管理层解释第四季度毛利率受到有意清理老旧和清盘社区的影响，第一季度将采取更平衡的策略，预计激励措施将比第四季度减少约50个基点 [41][42] 问题: 不同地理区域的表现差异 [43] - 管理层表示目前没有特定区域表现明显偏离去年趋势，注意到抵押贷款利率接近6%时带来了更多客流 [43] - 管理层认为1月数据尚早，需要更多时间观察各区域表现 [44] 问题: 剩余的股票回购授权额度 [45] - 管理层表示剩余授权约为150万股 [45] 问题: 2026年第一季度销售、一般及行政费用率较高的原因 [51] - 管理层解释第一季度通常是交付量最低的季度，因此费用率较高，且平均销售价格和指引也影响了该比例 [52][53] 问题: 在订单活动同比放缓的情况下，对减少激励措施的信心 [55] - 管理层表示需观察市场发展，去年春季销售未达预期，今年希望更好，但目前订单速度确实略低于去年同期 [55] 问题: Century Living单元出售对毛利率的影响 [58] - 管理层确认Century Living单元的出售未包含在毛利率或激励措施的讨论中 [58] 问题: 网站上3.75%的诱人利率对买家的影响 [59] - 管理层表示提供的抵押贷款产品多样，平均发起利率在5.25%-5.5%之间，低利率产品有助于解决可负担性问题 [59] 问题: 行业成品库存水平的发展 [60] - 管理层认为建筑商普遍没有过度开工，但由于建筑周期缩短，如果市场需求出现，库存可以迅速增加 [60]

财务数据和关键指标变化 - 第四季度净收入为3600万美元，摊薄后每股收益为1.21美元，调整后净收入为4700万美元，调整后每股收益为1.59美元 [19] - 第四季度房屋销售收入为11亿美元，环比增长16%，交付3,030套新房，环比增长22%，平均售价为36.7万美元，环比下降5% [19] - 第四季度GAAP住宅建筑毛利率为15.4%，受到100个基点的库存减值（1090万美元）和10个基点的收购价格会计调整影响，调整后住宅建筑毛利率为18.3% [20] - 第四季度销售、一般及行政费用占房屋销售收入的比例为12.2%，得益于持续的成本削减努力 [21] - 第四季度金融服务收入为2500万美元，税前利润为800万美元 [21] - 第四季度净住宅建筑债务与净资本比率改善至25.9%，住宅建筑债务与资本比率改善至29.1% [22] - 公司期末股东权益为26亿美元，流动性为11亿美元 [23] - 2025年全年经营活动现金流为1.53亿美元，2024年为1.26亿美元 [23] - 2025年全年每股账面价值达到创纪录的89.21美元 [24] - 2025年全年回购了230万股股票，占年初流通股的7%，平均价格为63.32美元，较账面价值折价29%，通过股息和回购向股东返还了创纪录的1.78亿美元 [24] - 2025年全年有效税率为24.1%，第四季度为23.5%，预计2026年全年税率将在25%-26%之间 [22] - 2026年第一季度，预计销售、一般及行政费用占房屋销售收入的比例为14.5%，全年预计约为13% [21][49] 各条业务线数据和关键指标变化 - **住宅建筑业务**：第四季度净新订单2,702套，创公司季度纪录，同比增长10%，环比增长13%，显著优于历史平均环比下降6%的趋势 [5][10] - **住宅建筑业务**：第四季度社区平均吸收率为每社区2.9套房屋，同比增长12%，环比增长16% [10] - **住宅建筑业务**：第四季度已交付房屋的激励措施平均约为1,300个基点，环比增加200个基点，自2024年初以来，激励措施范围在600个基点到1,300个基点之间 [11] - **住宅建筑业务**：第四季度直接建筑成本环比下降4%，2025年全年新开工房屋的直接建筑成本平均每套降低13,000美元 [5][12] - **住宅建筑业务**：第四季度建筑周期时间平均为114个日历日，同比下降10%（上年同期为127天），2025年全年周期时间缩短13天至114天，创公司新纪录 [5][13] - **住宅建筑业务**：2025年平均社区数量同比增长13%至318个，年末社区数量为305个 [13] - **住宅建筑业务**：2025年交付的住宅单元总数为10,792套，其中第四季度交付3,435个住宅单元，包括3,030套新房、105套先前租赁的房屋和300套多户单元 [4] - **住宅建筑业务**：2025年销售、一般及行政费用（不包括佣金和广告）同比下降5%，客户满意度得分和抵押贷款捕获率保持在历史最高水平 [6] - **金融服务业务**：第四季度抵押贷款捕获率为84%，2025年全年也为84%，均创下季度和年度纪录 [21] - **金融服务业务**：第四季度可调利率抵押贷款约占发起抵押贷款的25%，高于第三季度的近20%和第一季度的不到5% [12] - **Century Living业务**：第四季度出售了一个拥有300个单元的多户社区，收入为9700万美元 [20] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司未在电话会议中按具体地理区域提供细分市场数据，管理层表示年初至今（2026年1月）各区域或市场的表现未明显偏离去年的整体趋势 [42] 公司战略和发展方向和行业竞争 - **增长能力**：基于截至2025年末的土地储备，假设市场条件改善，公司有能力在2026年和2027年每年实现10%的交付量增长 [6][15] - **土地战略**：采用传统的土地期权策略，提供了显著的灵活性，可以调整土地收购的时间和条款，风险资本有限，截至第四季度末，拥有26,000个期权地块，仅由总计7400万美元的不可退还押金担保 [7][16][17] - **土地储备**：第四季度末拥有和控制的土地约61,000块，2025年在土地收购和开发上投资了12亿美元，与2024年的13亿美元水平基本持平，预计2026年土地投资将与2025年大致持平 [14] - **土地储备构成**：第四季度末，总自有土地库存中43%为已完工地块，32%为开发中土地 [17] - **成本控制**：公司专注于降低直接建筑成本和周期时间，并控制固定销售、一般及行政费用 [17] - **库存管理**：更快的建造时间使成品现房库存减少了近30% [6] - **资本配置**：强劲的资产负债表支持2026年资本配置的持续灵活性，包括在市场反弹时快速启动增长的能力，以及在估值水平较低时进行股票回购 [7] - **市场展望**：预计任何利率减免、消费者信心改善或政府对购房者的支持都将释放购房需求，公司认为经济适用新房存在大量被压抑的需求 [8] - **行业竞争**：第四季度为竞争年终成交，与其他建筑商竞争，导致激励措施增加 [11] - **行业库存**：行业现房库存水平，公司和其他建筑商去年都采取了重销售速度轻价格的策略，年初库存低于上年，但由于建筑周期缩短（公司为114天），如果市场需求出现，新产品的供应可以相当快速地增加 [60] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - **当前市场**：2025年对新房市场来说是充满挑战的一年 [4]，2026年初至今的销售速度慢于2025年同期 [11] - **积极信号**：2026年年初的客流量趋势同比略强，潜在客户线索有所增加，订单活动在1月前三周环比改善 [28][42] - **春季销售季**：期待即将到来的传统销售旺季，希望今年的春季销售季能比去年更好，去年春季销售季未达预期 [28][53] - **激励措施展望**：随着市场条件改善，公司有足够的杠杆来显著减少激励措施，预计2026年第一季度已交付房屋的激励措施将比2025年第四季度水平改善最多50个基点 [11][40] - **定价策略**：第四季度更侧重于销售速度而非价格（针对老旧、高成本社区和清盘社区），计划在进入2026年后采取更平衡的节奏与价格策略 [10] - **可调利率抵押贷款**：买家对可调利率抵押贷款的接受度一直在提高，预计未来采用率有进一步提升的空间，这可能有助于部分解决市场的负担能力挑战 [12] - **社区数量**：预计2026年平均社区数量将同比实现低至中个位数百分比的增长 [14] - **土地成本**：预计2026年平均完工地块成本仅比2025年第四季度水平高出2%-3% [16] - **2026年指引**：假设当前经济环境无重大变化，预计2026年全年新房交付量在10,000-11,000套之间，房屋销售收入在36亿-41亿美元之间 [24] - **指引基础**：当前指引反映了平均开放社区数量中个位数百分比的增长，以及社区吸收水平与2025年下半年相似，如果吸收率和整体市场条件支持，公司有能力将交付量推高至指引范围的上限以上 [25] - **外部因素**：政府的潜在支持措施目前被视为对指引的额外帮助 [30] 其他重要信息 - 公司被《新闻周刊》评为美国最值得信赖的公司之一（连续第三年），并被《美国新闻与世界报道》评为最佳工作公司 [9] - 第四季度维持了每股0.29美元的季度现金股息，并以平均每股59.90美元的价格回购了334,000股普通股，总额2000万美元，较每股账面价值折价33% [23][24] - 股票回购授权剩余约150万股 [44] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 关于春季销售季前景和消费者行为的看法 [27] - 回答: 1月至今销售速度慢于去年同期，但订单活动在1月前三周环比改善，潜在客户线索增加，转化需要15-45天，希望今年春季销售季能比去年更好 [28][29] 问题: 政府措施是否已纳入业绩指引 [30] - 回答: 目前政府的潜在支持措施被视为额外帮助，未纳入当前指引 [30] 问题: 社区数量的季度增长模式是平稳还是波动 [32] - 回答: 平均社区数量在2025年增长至318个，年末因清盘和现房销售略有下降，预计社区数量将在2026年年内持续增长，特别是在年中及下半年 [32] 问题: 第一季度毛利率是否会与第四季度持平或更差 [36] - 回答: 第四季度毛利率受到有意识地清理社区和推动销售的影响，激励措施较高，第一季度预计激励措施将从第四季度水平小幅回落约50个基点 [39][40] 问题: 不同地理区域的表现是否有显著差异 [41] - 回答: 年初至今没有哪个特定区域或市场的表现明显偏离去年的整体趋势，客流量因抵押贷款利率接近6%的新闻而有所增加，但1月历来是淡季，需要更多时间观察各区域表现 [42][43] 问题: 股票回购授权剩余额度 [44] - 回答: 股票回购计划下剩余约150万股 [44] 问题: 第一季度销售、一般及行政费用比率较高的原因 [49] - 回答: 第一季度通常是交付量最低的季度，因此比率较高，此外平均售价和隐含指引也是影响因素，预计全年销售、一般及行政费用比率与2025年大致持平 [50][51] 问题: 如果订单活动持续疲软，对减少激励措施的信心 [53] - 回答: 需要观察市场如何发展，去年春季销售季未达预期，今年预计会更好，但目前销售速度确实略低于去年同期 [53] 问题: Century Living单元出售是否对毛利率造成压力 [56] - 回答: Century Living单元的出售未计入毛利率，也未包含在提供的激励措施评论中 [56] 问题: 网站上的诱人利率（3.75%）是否是促使买家行动的关键 [57] - 回答: 抵押贷款产品多样，平均发起利率在5.25%-5.5%之间，可调利率抵押贷款产品会有低于4%的诱人起始利率，但整体平均利率在过去四五个季度保持稳定 [57][58][59] 问题: 行业现房库存水平的发展趋势 [60] - 回答: 去年行业倾向于控制库存，年初现房库存低于上年，但由于建筑周期缩短（公司为114天），如果市场需求出现，新产品可以相当快速地增加供应 [60]

业绩总结 - 2025年总收入为41亿美元[20] - 2025年住宅销售收入为39.26亿美元，较2024年的43.03亿美元下降约8%[67] - 2025年净收入为1.48亿美元，较2024年的3.34亿美元下降约56%[67] - 2025年每股收益（基本）为4.92美元，较2024年的10.59美元下降约53%[67] - 2025年住宅建筑毛利率为17.6%，较2024年的21.5%下降约18%[67] 用户数据 - 2025年交付的新房总数为10,387套[24] - 98%的Century Communities新房交付为现货建造[32] - 公司在美国50个最大市场中拥有13个市场的前10名市场份额[29] 未来展望 - 2026年和2027年预计交付增长为10%，假设市场条件改善[18] - 现有土地供应和社区数量支持未来3年的交付[39] 财务状况 - 可用流动资金为11亿美元[47] - 净住宅建筑债务占净资本的比例为25.9%[47] - 住宅建筑债务与过去12个月EBITDA的比率为3.7倍[47] - 2025年家庭建筑债务为1,063,607千美元，较2024年的1,140,973千美元下降6.8%[68] - 2025年净家庭建筑债务为905,593千美元，较2024年的987,971千美元下降8.3%[68] 成本与费用 - 2025年财务服务成本为6700万美元，较2024年的6618.5万美元略有上升[67] - 2026年成品地块成本预计仅比2025年第四季度水平增加低个位数百分比[39] - 2026年土地收购和开发费用预计与2025年持平[39] 股东回报 - 2025年回购超过7%的流通股[39] - 2025年加权平均普通股流通股数为29,994,465股[67] - 2025年每股账面价值为89.21美元，较2024年的84.65美元上升7.3%[68] - 2025年每股有形账面价值为87.77美元，较2024年的83.26美元上升5.9%[68] 其他信息 - 财务服务部门2025财年的收入为8600万美元，税前收入为1900万美元，第四季度的捕获率为84%[50] - 2025年LTM（过去12个月）股本回报率为5.7%，较2024年的13.3%下降57.1%[68] - 2025年LTM EBITDA为284,630千美元，较2024年的521,899千美元下降45.5%[68] - 2025年家庭建筑债务与LTM EBITDA比率为3.7倍，较2024年的2.2倍上升68.2%[68]

公司业绩与沟通安排 - Toll Brothers公司将于2026年2月18日东部时间上午8:30举行电话会议，讨论其截至2026年1月31日的2026财年第一季度业绩，会议由董事长兼首席执行官Douglas C. Yearley, Jr.主持 [1] - 公司计划在2026年2月17日市场收盘后公布其2026财年第一季度业绩 [1] - 电话会议可通过公司官网的投资者关系页面访问，并提供在线直播和重播 [2] 公司概况与市场地位 - Toll Brothers是美国领先的豪华住宅建筑商，是一家财富500强公司，于1967年成立，并于1986年在纽约证券交易所上市，股票代码为“TOL” [3] - 公司在全美超过60个市场开发新住宅和社区，客户群体包括首次购房者、改善型购房者、活跃长者和第二住宅买家 [3] - 公司还运营自身的建筑设计、工程、抵押贷款、产权、土地开发、智能家居技术、园林绿化和建筑部件制造业务 [3] 公司荣誉与认可 - 在《财富》杂志2026年“全球最受赞赏公司”榜单中，Toll Brothers被评为最受赞赏的住宅建筑商第一名，这是公司第九次获得此项荣誉 [4] - 公司曾被《Builder》杂志评为年度建筑商，并且是首个两次获得《Professional Builder》杂志年度建筑商奖项的公司 [4]

More consequential for PulteGroup's stock will be any guidance from the builder for the typically busy spring season, which kicks off in late February. ...

McGibney, 51, joined KB Home in 2000 in its Las Vegas division, and held roles of increasing responsibility with the Company from Division President (2012) to Regional General Manager (2016), Regional President (2018), and Chief Operating Officer and Executive Vice President (2021). In 2024, McGibney was elevated to President, with overall responsibility for the Company's operations, while also directing business strategy, community and revenue growth and key strategic support functions, such as architectur ...

财务数据和关键指标变化 - 2025年全年交付8,921套住宅，营收44亿美元，税前利润（扣除5900万美元库存和保修相关费用后）为5.9亿美元，较去年创纪录的7.34亿美元下降20% [5] - 全年税前利润率在扣除费用前为13%，扣除所有费用后为12% [5] - 全年毛利率（扣除上述费用后）为24.4%，较2024年下降220个基点，主要由于激励措施增加和地块成本上升 [6] - 全年净利润为4.03亿美元，摊薄后每股收益为14.74美元，净资产收益率为13.1% [6] - 股东权益同比增长8%，达到创纪录的32亿美元，每股账面价值创纪录，为123美元 [6] - 第四季度营收同比下降5%至11亿美元，平均成交价为48.4万美元，同比下降1% [12] - 第四季度毛利率为18.1%，包含5100万美元费用（4000万美元库存费用和1100万美元保修费用）；扣除这些费用后，毛利率为22.6% [13] - 第四季度摊薄后每股收益为2.39美元，去年同期为4.71美元；全年摊薄后每股收益为14.74美元，较去年的19.71美元下降25% [15] - 第四季度产生息税折旧摊销前利润1.29亿美元，全年为6.08亿美元 [14] - 第四季度销售及管理费用占营收的11.6%，去年同期为11.0% [13] - 公司全年有效税率为23.5%，预计2026年有效税率约为23.5% [14] - 第四季度净利息收入为600万美元，已发生利息为950万美元 [14] 各条业务线数据和关键指标变化 - 金融服务部门全年实现创纪录的93%捕获率，创纪录的业务量，税前利润为5600万美元 [5] - 第四季度抵押贷款和产权运营业务税前利润为850万美元，较2024年下降160万美元；营收为2780万美元，同比下降2%，主要原因是贷款关闭和出售的利润率较低 [16] - 第四季度抵押贷款业务捕获了94%的公司业务，高于2024年第四季度的91% [17] - 第四季度平均抵押贷款金额增至41.4万美元，去年同期为40.9万美元；贷款发放量从1,862笔增至1,874笔，增长1% [17] - 第四季度抵押贷款平均贷款价值比为83%，去年同期为82%；65%的贷款为常规贷款，35%为FHA或VA贷款 [16] 各个市场数据和关键指标变化 - 第四季度南部地区新合同同比增长13%，北部地区增长4%；全年南部地区新合同下降1%，北部地区下降9% [8] - 第四季度南部地区交付量同比增长1%，占公司总交付量的57%；北部地区交付981套，同比下降8% [8] - 南部地区自有和受控地块数量同比减少11%，北部地区同比增加9% [8] - 公司拥有的地块约26,000块，略低于3年供应量；其中30%位于北部地区，70%位于南部地区 [9] - 通过期权合同，公司还控制了额外的24,000块地块；总计拥有和控制的独户地块约为50,000块，较一年前减少2,000块，相当于大约5-6年的供应量 [9] - 2025年分部收入贡献领先的市场为哥伦布、达拉斯、芝加哥、奥兰多和明尼阿波利斯 [7] - 在南部地区，卡罗来纳市场（夏洛特和罗利）表现非常好；佛罗里达州的奥兰多市场表现相当不错，坦帕市场也有所改善；德克萨斯州的达拉斯和休斯顿保持稳定，奥斯汀和圣安东尼奥市场较弱 [24] - 公司在佛罗里达州的四个市场（奥兰多、坦帕、萨拉索塔、迈尔斯堡/那不勒斯）中，奥兰多表现最好，坦帕业务已有所回升，萨拉索塔市场表现一般 [69][70] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司庆祝成立50周年，处于历史上最佳的财务状况，在17个市场定位良好 [3] - 公司将继续在社区层面根据需要主要使用抵押贷款利率买断作为激励措施 [6] - 公司的Smart Series（最经济实惠的产品）继续对销售和整体业绩产生非常积极和有意义的影响，第四季度占公司总销售额的49%，去年同期为52% [7] - 公司业务模式发生显著变化，约三分之二至四分之三的销售额来自库存房（spec sales），而五年前这一比例低于50%甚至40%，这一趋势可能会持续 [33] - 公司计划2026年平均社区数量将比2025年增加约5% [12] - 公司拥有强大的土地储备，其中49%的地块通过期权合同控制，这提供了根据需求或个别市场条件变化做出反应的灵活性 [9] - 公司约80%的土地自行开发 [66] - 公司专注于控制建筑成本（去年下降约2%）和缩短周期时间（去年改善约5%） [35] - 公司正在尝试7/1可调利率抵押贷款产品，但最成功的方案是30年期固定利率4.875%的贷款，并辅以2-1买断计划 [73][74] - 公司的抵押贷款和产权运营部门只服务于M/I Homes的客户，能够根据客户需求（如首次购房者需要结算费用援助）提供定制化方案，这是其业务的重要优势 [75] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管需求波动、负担能力挑战、经济不确定性和其他宏观经济压力，公司2025年全年业绩保持非常稳健 [4] - 尽管当前环境充满挑战，公司对业务感觉良好，对行业的长期基本面仍然充满信心，并认为在开启2026年时处于有利地位 [10] - 管理层认为需求可能开始略有改善，2026年的利润率压力可能不会像2025年那样大 [46][47] - 管理层对今年前四五个月的需求和销售季节持乐观态度 [48] - 管理层注意到第四季度末和2026年初的客流量有重要改善 [25][84] - 管理层认为，与过去（如大萧条时期）相比，当前的资产减值情况非常不同，公司希望以尽可能强劲的状态开始2026年 [54] - 管理层认为，尽管行业面临挑战，但全年实现12%-13%的税前利润率是良好的表现 [101] 其他重要信息 - 买家信用质量持续强劲，平均信用评分为747，平均首付比例接近17%，即每套住宅略高于9万美元 [7] - 第四季度销售节奏为2.8，去年同期为2.7；取消率为10% [11] - 第四季度48%的销售额来自首次购房者，去年同期为50%；79%的销售额来自库存房，去年同期为67% [11] - 截至2025年底，公司拥有232个活跃社区，较2024年底的220个增加5%，平均增加6% [7] - 第四季度交付的房屋中，约40%来自当季销售并交付的库存房 [12] - 截至12月31日，现场有4,500套在建房屋，去年同期为4,700套 [12] - 第四季度库存费用包括3000万美元的减值损失和1000万美元的地块定金尽职调查成本注销；大部分减值发生在平均售价低于37.5万美元的入门级社区；保修费用与佛罗里达市场的两个社区有关 [13] - 第四季度公司斥资5000万美元回购股票，全年斥资2亿美元；目前仍有2.2亿美元的回购授权可用，过去三年已回购13%的流通股 [15] - 截至年底，现金余额为6.89亿美元，无担保循环信贷额度下无借款；债务与资本比率非常健康，为18%，净债务与资本比率为零 [10][18] - 截至年底，房屋建筑库存为34亿美元，同比增长9%；2025年土地购买支出5.24亿美元，土地开发支出6.46亿美元，总计12亿美元，高于2024年的11亿美元 [18] - 截至年底，拥有1,030套已完工库存房（平均每社区约4套），库存房总计2,779套；其中北部地区1,116套，南部地区1,663套 [19] - 公司拥有约10,500块未售出已完工地块，并保持约一年的已完工地块供应 [65][19] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 南部地区13%的增长中，德克萨斯州和佛罗里达州的具体拆分情况如何 [24] - 南部地区整体增长13%，北部地区增长4% [24] - 卡罗来纳市场（夏洛特和罗利）表现非常好 [24] - 佛罗里达州的奥兰多市场表现相当不错，坦帕市场也有所改善 [24] - 德克萨斯州的达拉斯和休斯顿保持稳定，奥斯汀和圣安东尼奥市场较弱 [24] - 南部地区的新市场（如纳什维尔、迈尔斯堡/那不勒斯）开始产生吸引力，这略微推高了百分比 [25] 问题: 当季订单和交付的房屋（库存房）与来自积压订单的房屋之间的利润率差异，以及这些当季交付是否主要来自低价Smart Series产品 [27][32] - 公司的业务模式已发生显著变化，约三分之二至四分之三的销售额来自库存房，而五年前低于50% [33] - 在当前需要使用利率买断来促进销售的情况下，库存房销售模式可能会持续，因为买断资金要求房屋在购买后60-90天内交付，这只对库存房有效 [34] - 第四季度扣除费用后的结算毛利率为22.6% [35] - 库存房的利润率通常低于定制建造的房屋，但最近几个月定制建造业务略有回升 [35] - 公司持续关注稳定或提高销售价格并尽可能保持高利润率 [35] 问题: 第四季度订单走强是由于需求改善还是公司为年底前清理库存而加大激励力度的结果 [44][45] - 管理层认为两者兼有，一方面希望尽可能多地交付已完工的库存房，另一方面感觉需求略有回升，许多市场的客流量令人满意 [45] - 需求可能开始略有改善，但尚早下定论 [46] - 利润率可能仍面临压力，但2026年的压力可能不会像2025年那样大 [47] 问题: 资产减值损失主要在第四季度确认的会计原因，以及未来几个季度减值是否会持续 [50][51] - 对公司而言，这是一个商业决策，当社区销售节奏长时间达不到可接受水平（目标3+）时，公司通常会做出降价决定 [51] - 根据会计准则，当毛利率降至约10%时，持有成本和处置成本可能超过利润，从而触发减值测试 [52] - 公司通常在年底更严格地审查项目，因此过去大部分减值发生在第四季度，但2025年第三季度也有少量减值 [52] - 公司目前拥有约25,000块地块，减值涉及约1,000块地块（占4%），主要集中在最经济实惠的产品线 [53] - 管理层认为这是一个良好的商业决策，旨在提高销售节奏并使利润率恢复至更正常水平 [53] - 当前的减值环境与过去（如大萧条时期）非常不同，公司希望以强劲状态开始2026年 [54] - 1000万美元的费用是地块定金和预付尽职调查成本的注销，涉及公司决定不再推进的交易 [57] 问题: 第四季度土地购买和开发支出加速的原因，是否针对特定市场或反映对需求和增长轨迹的信心 [64] - 支出加速没有特别原因，部分市场受天气影响开发进度 [65] - 公司策略是保持约一年的已完工地块供应，年底拥有略超过10,000块已完工地块，鉴于当前9,000套的运行速度，感觉良好 [65] - 公司约80%的土地自行开发，支出增加只是资金安排的结果 [66][67] 问题: 佛罗里达州的趋势，特别是转售库存变化是否有助于改善客流量和需求 [68] - 在佛罗里达州的四个市场中，奥兰多表现最好，过去30-150天内需求强于坦帕和萨拉索塔 [69] - 坦帕市场曾是最困难的，但业务已重要回升，尽管仍不如奥兰多强劲 [70] - 萨拉索塔市场表现一般 [70] - 公司深度投资并致力于佛罗里达州市场，拥有强大的领导团队和长期的市场地位 [71] 问题: 当前抵押贷款利率买断计划的具体结构，以及何种利率目标最能吸引消费者 [72] - 最成功的方案是提供30年期固定利率4.875%的贷款，将利率降至5%以下是关键 [72] - 在一些分部，还提供临时买断，使第一年还款利率可达2.875%范围 [72] - 公司也尝试了其他建筑商常用的7/1可调利率抵押贷款，但最有效的仍是30年期固定利率4.875%的贷款，并常辅以2-1买断 [73][74] 问题: 是否提供下一季度的利润率指引，以及本季度的减值是否有助于稳定利润率 [82] - 公司不提供此类指引 [82] - 对第四季度的利润率感到满意，并通过减值处理了有问题的社区 [82] - 公司正努力控制建筑成本和周期时间，并计划今年开设大量新社区，平均社区数量预计增长5% [82] 问题: 第四季度新订单的激励水平是否较前一季度上升 [83] - 利润率略有下降，因此在第四季度的交付中确实采取了更多激励措施，这反映在利润率中 [83] - 公司去年开设了80个新社区，预计今年将开设更多，这是一个巨大的机会 [83] 问题: 在库存房开工与定制建造订单之间的策略是否有任何转变 [84] - 策略可能保持不变，即约三分之二至四分之三的业务来自库存房销售，利率买断激励措施也不会很快改变 [84] - 公司对第四季度末和2026年初观察到的早期客流量改善感到鼓舞 [84] 问题: 北部和南部地区的客流量改善情况是否相似 [90] - 客流量改善并非在每个市场都发生，但在大多数市场都有出现，并没有特别的区域性差异 [90] - 近期由于恶劣天气，各地情况都不太好，但总体感觉客流量开始回升，且感觉比一年前略好 [90] 问题: 第四季度末积压订单的毛利率与第四季度结算毛利率的比较 [91] - 目前约75%-80%的业务是库存房，积压订单的利润率通常高于库存房 [91] - 积压订单的利润率比一年前高出约100个基点，公司持续关注如何提高库存房的利润率 [92] 问题: 对于新开设社区的销售节奏目标，是与2025年相似还是更为谨慎 [93] - 公司始终专注于实现3+的销售节奏 [93] - 开设新社区时需要更谨慎，避免因过于激进的价格和利润率策略而影响长期效益，但新社区存在大量机会 [93] 问题: 对当前库存水平的看法，以及行业范围内过剩的库存房是否正在被消化 [94][96] - 公司对自身库存水平感觉良好，策略正确，无需重大调整 [94] - 行业偶尔会有大幅折扣促销的传闻，但这并不新鲜 [99] - 公司非常关注库存水平，目前约有1,000套已完工库存房，略高于去年的800套，但社区数量增加了5%，现场在建房屋数量少于一年前 [103] - 公司依赖每周、每月的销售，并努力保持保守经营，不过度提前积压库存 [104] 问题: 新社区与老社区的利润率比较 [105] - 这是一个非常难回答的问题，去年开设了80个新社区，总体表现接近，有些新社区表现非常好，有些则不然，这取决于具体的销售节奏和个体情况 [106] 问题: 在新社区开设时，公司在产品类型、价格点、房屋面积等方面具有多大的灵活性以适应当前市场 [110][111] - 公司在这方面拥有比大多数人可能意识到的更多的灵活性，尽管受分区规划限制，但通常规划参数内仍有相当大的调整空间 [112] - 从考虑地块之初，公司内部就会对社区规划、产品组合、目标买家等进行大量辩论、分析和战略讨论，这更多是一门艺术而非精确科学 [113] - 许多计划在今年启动的项目，在最初规划时可能计划建造更大的房屋，但现在正考虑建造更小的房屋，或者调整地块密度和大小以利用溢价 [114] - 每个新的土地交易都必须通过公司层面的土地委员会流程进行审批和评估，对于大型项目可能会进行多次讨论 [115] - 公司本质上是一家零售商，大约每三年就会通过销售和新建完全更新其90%的“门店”（社区），因此新社区的产品规划和市场定位是业务的重要组成部分 [116] - 公司从过去的错误中学习，并将在一个市场成功的策略尝试应用于其他合适的市场 [117]

财务数据和关键指标变化 - 2025年全年收入为44亿美元，交付8,921套房屋 [5] - 全年税前利润为5.9亿美元（扣除5900万美元库存和保修相关费用后），同比下降20%，去年同期为创纪录的7.34亿美元 [5] - 全年税前利润率在扣除费用前为13%，扣除所有费用后为12% [5] - 全年净利润为4.03亿美元，摊薄后每股收益为14.74美元，同比下降25%（2024年为19.71美元）[6][15] - 全年股本回报率为13.1%，股东权益同比增长8%至创纪录的32亿美元，每股账面价值达123美元 [6] - 第四季度收入为11亿美元，同比下降5% [12] - 第四季度平均成交价为48.4万美元，同比下降1%（2024年第四季度为49万美元）[12] - 第四季度摊薄后每股收益为2.39美元，去年同期为4.71美元 [15] - 第四季度息税折旧摊销前利润为1.29亿美元，全年为6.08亿美元 [14] - 2025年有效税率为23.5%，预计2026年有效税率约为23.5% [14] - 公司全年花费2亿美元回购股票，第四季度花费5000万美元，目前仍有2.2亿美元回购授权可用 [15] 各条业务线数据和关键指标变化 - **房屋建筑业务**：2025年全年毛利率（扣除5900万美元费用后）为24.4%，较2024年下降220个基点，主要由于激励措施增加和地块成本上升 [6] - **房屋建筑业务**：第四季度毛利率为18.1%，包含5100万美元费用（4000万美元库存减记和1100万美元保修费用）[13] - **房屋建筑业务**：第四季度毛利率（扣除费用后）为22.6% [13] - **房屋建筑业务**：第四季度销售、一般及行政费用占收入比例为11.6%，去年同期为11.0% [13] - **金融服务业务**：2025年税前利润为5600万美元，创历史新高 [5] - **金融服务业务**：第四季度税前利润为850万美元，较2024年同期下降160万美元 [16] - **金融服务业务**：第四季度收入为2780万美元，同比下降2%，主要由于已关闭和出售贷款的利润率较低 [16] - **金融服务业务**：第四季度抵押贷款业务捕获率为94%，高于2024年第四季度的91% [17] - **金融服务业务**：第四季度平均抵押贷款金额为41.4万美元，去年同期为40.9万美元 [17] - **金融服务业务**：第四季度贷款价值比为83%，去年同期为82% [16] - **金融服务业务**：第四季度65%的贷款为常规贷款，35%为FHA或VA贷款（去年同期分别为59%和41%）[16] 各个市场数据和关键指标变化 - **区域销售**：第四季度南部地区新合同同比增长13%，北部地区同比增长4% [8] - **区域销售**：2025年全年，南部地区新合同同比下降1%，北部地区同比下降9% [8] - **区域交付**：第四季度南部地区交付量同比增长1%，占公司总交付量的57% [8] - **区域交付**：第四季度北部地区交付981套，同比下降8% [8] - **区域交付**：2025年全年，南部地区交付量微增，北部地区微降 [8] - **区域土地**：南部地区自有和控制的地块数量同比下降11%，北部地区同比上升9% [8] - **具体市场表现**：2025年各分部收入贡献前五名为哥伦布、达拉斯、芝加哥、奥兰多和明尼阿波利斯 [7] - **具体市场表现**：南部地区中，夏洛特和罗利市场表现良好，奥兰多市场保持稳健，坦帕市场在季度内有所改善 [24] - **具体市场表现**：南部地区中，德克萨斯州的达拉斯和休斯顿保持稳健，奥斯汀和圣安东尼奥市场较弱 [24] - **具体市场表现**：南部地区的新市场纳什维尔、迈尔斯堡/那不勒斯开始产生积极影响 [25] - **具体市场表现**：佛罗里达州四个市场中，奥兰多表现最好，坦帕需求在近期有所回升，萨拉索塔表现中等 [69][70] 公司战略和发展方向和行业竞争 - **公司里程碑**：2026年是公司成立50周年，目前处于历史上最好的财务状况 [3] - **业务战略**：公司将继续在社区层面必要地使用抵押贷款利率买断作为主要激励措施 [6] - **产品战略**：经济型产品系列Smart Series在第四季度占公司总销售额的49%（去年同期为52%），对公司销售和整体业绩有积极影响 [7] - **土地战略**：公司拥有约26,000个地块（略低于3年供应量），并通过期权合同控制另外24,000个地块，总计约50,000个独户地块（同比下降2,000个），相当于约5-6年供应量 [9] - **土地战略**：49%的地块通过期权合同控制，这为应对需求或市场条件变化提供了灵活性 [9] - **运营战略**：公司约80%的土地自行开发 [66] - **运营战略**：业务模式发生显著变化，目前约2/3至3/4的销售额来自库存房（现房销售），而5年前这一比例低于50%甚至40% [33] - **增长战略**：2025年平均社区数量为232个，同比增长6%，高于约5%的指引 [4] - **增长战略**：预计2026年平均社区数量将比2025年增长约5% [12] - **财务战略**：公司拥有强劲的资产负债表，年末现金6.89亿美元，无担保循环信贷额度9亿美元下无借款，债务资本比为18%，净债务资本比为零 [10][18] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - **行业环境**：2025年业绩反映了公司及整个行业全年所经历的经济状况，尽管需求波动、负担能力挑战、经济不确定性及其他宏观经济压力，公司表现依然非常稳健 [4] - **需求展望**：第四季度月度新合同同比增长9%，管理层对第四季度销售感到满意，并看到客流量出现重要改善 [4][25] - **需求展望**：管理层感觉需求可能开始略有改善，并对2026年前四五个月的需求和销售季节持乐观态度 [45][46][48] - **利润率展望**：预计2026年利润率仍将面临压力，但压力可能不会像2025年那样大 [47] - **成本控制**：2025年建筑成本下降约2%，建造周期缩短约5% [35] - **库存管理**：公司专注于执行，谨慎控制库存水平，不过度投放完工库存房 [103][104] 其他重要信息 - **买家概况**：买家信用质量持续强劲，平均信用评分为747，平均首付比例近17%，即每套房屋略高于9万美元 [7] - **买家概况**：第四季度48%的销售额来自首次购房者（去年同期为50%）[11] - **销售构成**：第四季度79%的销售额来自库存房（去年同期为67%）[11] - **社区动态**：第四季度新开17个社区，关闭18个；2025年全年新开81个社区 [12] - **库存水平**：截至2025年12月31日，有4,500套房屋在建，去年同期为4,700套 [12] - **库存水平**：截至2025年末，有1,030套完工库存房（平均每社区4套），总库存房为2,779套 [19] - **库存减记**：第四季度4000万美元库存减记中，3000万美元为减值，1000万美元为放弃交易的地块定金和尽职调查成本核销 [13] - **库存减记**：大部分减值发生在平均售价低于37.5万美元的入门级社区，以及佛罗里达州市场的两个社区 [13][49] - **土地支出**：2025年土地购买支出5.24亿美元，土地开发支出6.46亿美元，总计12亿美元，高于2024年的11亿美元 [18] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 南部地区13%的增长中，德克萨斯州和佛罗里达州的具体拆分情况如何 [24] - 南部地区整体表现良好，夏洛特和罗利市场表现很好，佛罗里达州的奥兰多市场保持稳健，坦帕市场在季度内有所改善 [24] - 德克萨斯州的达拉斯和休斯顿保持稳健，奥斯汀和圣安东尼奥市场较弱 [24] - 南部地区的新市场纳什维尔、迈尔斯堡/那不勒斯开始产生积极影响，略微推高了百分比 [25] 问题: 第四季度订单增长强劲，是需求改善的反映，还是公司为年底前清理库存而加大激励力度的结果 [44][45] - 管理层认为两者兼有，公司希望推动尽可能多的完工库存房售出，同时感觉需求略有回升，许多市场的客流量令人满意 [45] - 感觉可能开始看到需求略有改善，但尚早下定论 [46] 问题: 第四季度内成交的房屋（现房销售）与来自积压订单的房屋，其利润率差异如何，以及这些现房销售是否主要来自经济型产品系列Smart Series [27][32] - 业务模式已发生显著变化，目前约2/3至3/4的销售额来自现房销售，而5年前低于50% [33] - 由于抵押贷款利率买断的成本效益考虑，其通常要求房屋在购买买断资金后60-90天内成交，因此主要适用于现房销售 [34] - 第四季度扣除费用后的毛利率为22.6%，总体对利润率感到满意 [35] - 现房销售的利润率通常低于定制建造的房屋，但最近几个月定制建造业务略有回升 [35] 问题: 第四季度土地购买和开发支出加速的原因，是否针对特定市场，以及是否反映了对需求和增长轨迹的信心 [64] - 支出加速并无特别原因，部分市场受天气影响（如铺设沥青的时间）[65] - 公司拥有约25,000个自有地块，目标是保持约一年供应量的完工地块，年末有略多于10,000个完工地块，鉴于当前约9,000套的交付速度，对此感到满意 [65] - 公司继续大量进行土地开发，约80%的土地自行开发，支出增加只是资金投放的时间安排所致 [66][67] 问题: 佛罗里达州市场的趋势，是否有迹象表明二手房库存稳定有助于改善客流量和需求 [68] - 在佛罗里达州四个运营市场中，奥兰多表现最好，过去30-150天内需求强于坦帕和萨拉索塔 [69] - 坦帕市场一度最为困难，但业务已回升，尽管目前不如奥兰多强劲，趋势令人鼓舞 [70] - 萨拉索塔市场表现中等 [70] - 公司深度投资并致力于佛罗里达州市场，拥有强大的领导团队和长期的市场地位 [71] 问题: 当前抵押贷款利率买断计划的结构和目标利率 [72] - 主要提供30年期固定利率4.875%的贷款，认为低于5%是关键吸引力 [72] - 在某些分部，还提供临时性买断，使买家第一年还款利率可达2.875%范围 [72] - 近期也尝试了其他建筑商广泛使用的7/1可调利率抵押贷款，但最成功的仍是简单的30年期固定利率4.875%，并辅以2-1买断 [73][74] - 公司的抵押贷款和产权业务仅服务于自身客户，能够根据客户个体情况（如首次购房者需要交割成本援助）定制方案，而非向所有客户提供相同激励 [75] 问题: 是否提供下一季度的利润率指引，以及激励水平在季度内是否上升 [82][83] - 公司不提供此类指引 [82] - 第四季度利润率略有下降，在成交时提供了略多的激励，这反映在利润率中 [83] - 公司去年开设了80个新社区，预计今年开设更多，这是一个巨大的机会 [83] 问题: 在现房销售与定制建造订单之间的策略是否有转变 [84] - 策略可能保持不变，现房销售占比维持在约三分之二到四分之三 [84] - 为刺激销售而进行的利率买断策略短期内也不会改变 [84] - 对第四季度末和2026年初观察到的早期客流量改善感到鼓舞 [84] 问题: 北部和南部地区的客流量回升情况是否相似 [90] - 回升并非每个市场都如此，但大多数市场都有，并未呈现明显的区域性差异 [90] - 最近五天因严寒天气，各地情况都不佳，但总体而言客流量开始回升，感觉比一年前略好 [90] 问题: 第四季度末积压订单的毛利率与第四季度已结算毛利率的对比 [91] - 目前约75%-80%为现房销售，积压订单的利润率通常高于现房销售 [91] - 积压订单的利润率比一年前高出约100个基点，公司持续专注于提高现房销售的利润率 [92] 问题: 对于新开社区的销售速度目标，是与2025年相似还是更为谨慎 [93] - 公司始终专注于达到3+的销售速度 [93] - 社区数量增长约5%，但在新开社区的价格和利润率上需要更谨慎，以免因过于激进而影响长期收益 [93] - 新社区存在大量机会，目标是保持销售速度在3左右或略好 [93] 问题: 对当前库存水平的看法，以及行业范围内过剩现房库存是否正在消化 [94][96] - 公司对自身库存水平感到满意，策略正确，无需重大调整 [94][95] - 行业方面，偶尔会听到极端促销的故事，但这并不新鲜 [99] - 公司非常关注库存水平，目前约有1,000套完工现房，略高于去年的800套，但社区数量增加了5%，在建房屋数量略低于去年同期 [103] - 公司依赖每周、每月的销售，专注于稳健运营，不过度提前投放库存 [104] 问题: 新开社区与老旧社区的利润率对比 [105] - 这个问题很难一概而论，去年开设了80个新社区，总体感觉良好 [106] - 有些新社区表现非常好，有些则不太理想，这取决于销售速度等具体情况 [106] 问题: 在新开社区时，公司在产品类型、价格、房屋面积等方面有多大灵活性来适应市场 [110][111] - 灵活性可能比大多数人意识到的要大，尽管受分区规划限制，但通常规划参数内仍有相当灵活性 [112] - 从早期选址阶段就开始内部辩论、分析和规划每个社区的产品、目标买家等，这更多是一门艺术而非精确科学 [113] - 许多计划于今年启动的项目，最初可能规划为较大户型，现在正调整为较小户型，或调整地块大小以利用溢价 [114] - 每个新的土地交易都必须通过公司层面的土地委员会审批流程，即使是大型项目也可能进行多次讨论 [115] - 公司本质上是一家零售商，大约每三年自我更新一次，新社区的外观和产品选择是业务的重要组成部分 [116] - 公司从过去的错误中学习，并将一个市场成功的策略尝试应用于其他合适的市场 [117]