项目启动背景 - Better Homes and Gardens Real Estate品牌于2025年8月14日正式推出全面Trendmaker认证项目 该项目基于2024年成功试点 旨在通过品牌与Better Homes & Gardens媒体品牌的独特关联 提供关于消费者行为演变和生活方式趋势的可操作见解[1] 项目核心价值 - 项目为经纪人提供独家趋势情报 买家行为心理洞察及房地产相关领域专业评论 涵盖新建住宅 智能家居技术和户外生活等领域 帮助经纪人成为"家居趋势专家" 根据客户设计和生活偏好定制服务[2] - 通过双月快节奏民意调查收集一线经纪人趋势洞察 支持客户互动参与[6] 课程内容架构 - 设计趋势模块提供季节性和新兴家居设计偏好精选洞察 源自Better Homes & Gardens编辑内容 用于指导客户进行房屋布置 翻新和生活方式匹配[7] - 消费者心理学模块探讨经济变化 代际价值观和行为洞察如何影响购房决策 帮助经纪人理解客户动机并个性化交易流程[7] - 营销应用模块通过互动研讨会教授如何将趋势洞察转化为社交媒体内容和房源展示等营销材料 提升客户参与度和品牌可见性[7] 行业合作与领导力 - 项目由总裁Ginger Wilcox 学习副总裁Karrie-Ann Sheppard和品牌营销总监Leah Wright领导 加强与People Inc出版社的合作 该社出版Better Homes & Gardens杂志[3] - 课程特邀行业领袖包括Better Homes & Gardens高级家居编辑Lauren Bengtson和Investopedia主编Caleb Silver[7] 品牌发展历程 - Better Homes and Gardens Real Estate品牌自2008年成立以来 持续为经纪人提供买家卖家家居设计的深度消费者洞察 Trendmaker认证项目延续这一传统 强化品牌在房地产交易各阶段提供价值的承诺[8] - 品牌网络涵盖约11,000名独立销售代理和约400个办公室 服务范围包括美国 牙买加 巴哈马 澳大利亚和土耳其[10] 企业架构信息 - Better Homes and Gardens Real Estate LLC是Anywhere Real Estate Inc（NYSE: HOUS）子公司 该公司为全球房地产特许经营领导企业 提供经纪 搬迁和结算服务[9]

财报发布安排 - 公司将于2025年8月26日美股开盘前发布2025年第二季度未经审计财务报告 [1] - 管理层将于美东时间2025年8月26日上午8点（北京时间同日晚上8点）举行业绩电话会议 [2] - 电话会议回放服务提供至2025年9月2日 支持美国、中国大陆、香港及国际号码接入 [2] 参会方式 - 英语线路需通过https://s1.c-conf.com/diamondpass/10048559-12bwoh.html提前20分钟完成在线注册 [2] - 中文同声传译线路（仅收听模式）注册链接为https://s1.c-conf.com/diamondpass/10048560-0l1rzo.html [2] - 投资者关系网站https://investors.ke.com提供会议实时及存档网络直播 [2] 公司业务定位 - 作为领先的线上线下房产交易与服务综合平台 业务覆盖存量房与新房的销售、租赁及家装家居等领域 [3] - 旗下拥有中国头部房地产经纪品牌链家 该品牌已运营超过23年（自2001年成立起） [3] - 通过链家积累的运营经验为贝壳平台基础设施建设提供支撑 [3] 联系方式 - 投资者关系联系人：李思庭（邮箱ir@ke.com） [4] - 中国媒体联络：财讯传媒蔡晶（电话+86-10-6508-0677 邮箱ke@tpg-ir.com） [4] - 美国媒体联络：Brandi Piacente（电话+1-212-481-2050 邮箱ke@tpg-ir.com） [5]

**行业与公司概述** - 公司：The Real Brokerage (REAX)，一家成立于2014年的房地产科技公司，主营业务为房地产经纪，提供AI驱动的技术平台[2][3] - 行业：美国房地产经纪行业，市场规模约1000亿美元年佣金收入，美国有150万经纪人，加拿大16万[6][7] **核心业务模式** 1. **经纪人平台** - 提供高佣金分成（经纪人保留85%佣金，年上限1.2万美元后保留100%）[19] - 通过私有软件Rezent实现全流程自动化，单笔交易处理仅需2-3分钟（传统经纪需2-3小时）[25][26] - 无实体办公室，降低运营成本（1名员工支持87名经纪人，传统经纪为1:20）[33] 2. **技术优势** - 核心平台Rezent整合CRM、合同签署、实时业务仪表盘，支持移动端操作[21] - AI助手LEO Copilot处理28%的客服呼叫（2025年Q2数据），提升效率[28][29] - 技术研发投入：Q2研发费用400万美元，年化约1500万美元[44] 3. **高利润附加服务** - 抵押贷款（毛利率40-50%）和产权服务（毛利率80%+），当前渗透率分别为1%和4%[34][35] - 金融科技产品RealWallet：3600名活跃用户，存款余额1500万美元，加拿大信贷额度400万美元，年化收入超100万美元[39][40] **增长驱动因素** - **经纪人增长**：LTM收入16亿美元，较2022年Q2增长6倍（同期行业下滑25%）[14] - **私有标签计划**：15%的新经纪人通过该计划加入，允许保留原有品牌[17][60] - **文化吸引力**：50%经纪人为公司股东，强调协作而非竞争[31][32] **战略与未来计划** - **AI与消费者产品**：开发客户端AI工具LEO，整合Fly Homes的房产搜索技术，优化购房体验[36][37] - **市场扩张**：瞄准碎片化市场（当前市占率<2%），目标高产能经纪团队[9][65] - **宏观应对**：适应高利率环境，预计市场触底回升（美国现房销售处于历史低谷）[75][76] **风险与挑战** - 附加服务渗透率低，需提升抵押贷款和产权服务的协同效应[54][55] - 行业竞争激烈，传统经纪商技术投入增加[43][46] **关键数据摘要** | 指标 | 数值/比例 | 来源 | |---------------------|------------------------|-----------| | 行业年佣金规模 | 1000亿美元 | [7] | | 经纪人分成比例 | 85%（上限1.2万美元/年）| [19] | | LEO Copilot处理呼叫 | 28%（Q2） | [28] | | 抵押/产权渗透率 | 1%/4% | [35][54] | | RealWallet存款余额 | 1500万美元 | [39] | 注：所有数据均来自电话会议记录原文，未进行额外推测或补充。

财务数据和关键指标变化 - 第二季度总收入1.214亿美元 同比增长36.1% 去年同期为8920万美元 [16] - 经纪业务收入1.16亿美元 同比增长39.6% [19] - 抵押贷款业务收入330万美元 同比下降10.8% 去年同期为370万美元 [20] - 产权业务收入150万美元 同比增长90% 去年同期为80万美元 [21] - 技术业务第三方收入60万美元 同比下降25% 去年同期为80万美元 [23] - 毛利润率从8.5%下降至7.7% 主要由于竞争定价压力和更高佣金分成 [16] - GAAP净亏损360万美元 每股亏损0.13美元 去年同期净亏损130万美元 每股亏损0.07美元 [18] - 调整后EBITDA为2.9万美元 去年同期为18.9万美元 [18] - 季度末现金余额490万美元 包括4月保险业务出售获得的300万美元 [24] 各条业务线数据和关键指标变化 - 经纪业务调整后EBITDA为210万美元 同比增长约50万美元 [19] - 抵押贷款业务调整后EBITDA亏损8.5万美元 去年同期盈利1.5万美元 [20] - 产权业务调整后EBITDA亏损27万美元 去年同期盈利8万美元 [21] - 技术业务调整后EBITDA亏损21万美元 去年同期盈利22万美元 [23] - 经纪业务毛利润率保持6% 与去年同期持平 [19] - 产权业务6月创下历史最佳月度业绩 [11] 各个市场数据和关键指标变化 - 亚利桑那市场通过收购My Home Group获得重要立足点 该市场约有9万名持牌经纪人 [10] - 全国活跃挂牌量110万套 同比增长29% 为2020年以来最高水平 [12] - 全国约20%的挂牌房源下调要价 丹佛、坦帕、奥斯汀和凤凰城等市场该比例升至30% [14] - 市场中位数天数从48天增至53天 [13] - 中位数挂牌价保持约44万美元 部分市场价格下降达7% [13] 公司战略和发展方向和行业竞争 - Elevate代理礼宾计划取得显著进展 70名代理完全注册 预计未来60天再增加100名 年底目标超过300名 [7] - Elevate代理平均每年完成8笔交易 7月产生超过1700条潜在客户 预计12月增长至每月1万条潜在客户 [6] - 约30%的Elevate代理开始使用抵押贷款和产权服务 [6] - 与Sovereign Realty Partners达成新合作 授权IntelliAgent平台和Elevate计划 [9] - 推出Elevate for Teams计划 将服务扩展至高产团队和独立经纪公司 [8] - 代理月流失率低于1.6% 为行业最低水平之一 [11] - 被career.io评为代理满意度最高经纪公司 入选美国新闻与世界报道南部最佳工作公司 [11] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 预计冬季和明年交易量将出现适度复苏 [12] - affordability压力持续存在 主要由于高利率和高房价 [12] - 市场正逐步从卖方市场转向买方市场 [14] - 美联储可能重新评估利率政策 抵押贷款利率有望降低 [14] - 公司预计比整体市场增长更快 2025年下半年和2026年保持增长和盈利能力 [14] - 公司三大优先事项:扩大代理数量和交易量 提高混合利润率 维持调整后EBITDA盈利能力 [27] 其他重要信息 - 代理许可证数量14,981个 同比增长22.6% 去年同期为12,224个 [19] - 交易量增长25% 代理数量增长23% [4] - 技术开发费用180万美元 同比增长30万美元 主要用于技术平台投资 [17] - 一般行政费用800万美元 同比下降3.8% 主要由于成本削减措施 [17] - 营销费用140万美元 同比增长7.7% 主要由于辅助业务投资增加 [17] - 公司未在第二季度进行股票回购 [24] 问答环节所有的提问和回答 - 问答环节无提问 [29][30][31]

公司动态 - Coldwell Banker Warburg (CBW) 宣布从 Elegran Real Estate 引入两支高绩效团队：The Asset Advisory Team 和 The Waterview Advisory Group [1] - 近期共有25名房地产经纪人和代理商从 Elegran 及其他领先经纪公司加入 CBW [1] - CBW 区域副总裁 Kevelyn Guzman 表示这两支团队的加入是对公司文化、标准和未来发展的认可 [2] 团队介绍 The Asset Advisory Team - 团队累计销售额超过2.5亿美元，由 Ashley Reidy Quinn 和 Nick Montalbano 领导 [2] - Quinn 负责团队销售、租赁交易、运营、营销和客户体验策略，曾获纽约房地产委员会“年度租赁交易奖” [2] - Montalbano 负责业务发展和销售策略，团队业务覆盖曼哈顿、布鲁克林和汉普顿，涉及知名物业如212 Fifth Avenue 和 33 East 74th Street [2] - 团队成员包括数字营销专家 John David Henning 和谈判专家 Allie Dornier [5] The Waterview Advisory Group - 团队在纽约及全球范围内完成超过2.5亿美元的交易，提供住宅销售、买家代理、租赁、物业投资分析及商业地产服务 [3] - 创始人 Jules Garcia 是前区域副总裁，拥有20年金融服务行业经验，专注于布鲁克林和皇后区的高端联排别墅、新开发项目和多户住宅 [3] - 团队成员包括曾与财富500强公司合作的 William Yau（精通普通话）和拥有十年房地产经验的 Nikita Idiri（精通法语和俄语） [9] 行业背景 - CBW 是纽约市前十住宅经纪公司，隶属于 Coldwell Banker Global Luxury®，拥有超过两个世纪的集体经验 [8] - 公司结合曼哈顿传统经纪业务与全球品牌的资源、营销力和创新力，为代理商和客户提供国际网络支持 [8] - CBW 由 Anywhere Real Estate Inc (NYSE:HOUS) 子公司所有，后者是美国最大的全服务住宅房地产服务公司 [8] 团队表态 - The Asset Advisory Team 表示加入 CBW 是团队和客户的最佳选择，对公司的支持和专业水平印象深刻 [3] - The Waterview Advisory Group 认为 CBW 能帮助团队保持精品化服务的同时接入全球房地产资源网络 [4]

市场扩张 - 公司通过战略合作进入亚利桑那州市场 授权合作伙伴使用intelliAgent平台和Elevate项目 新实体命名为Fathom Realty Elite [1] - 亚利桑那州是全美最大且增长最快的房地产市场之一 拥有约9万名持牌房地产经纪人 [2] 合作伙伴背景 - 合作方为当地资深行业领袖Jeff Hawke Joel Moyes和Patrick Lewis 三人合计拥有81年住宅和商业地产经验 [3] - 合作方曾领导顶级经纪公司并培养高绩效经纪人 在当地以诚信 专业和卓越客户服务著称 [3] 技术平台优势 - intelliAgent平台被合作方评价为当今最先进 用户友好的房地产技术平台 [4] - Elevate项目被描述为突破性计划 旨在提升经纪人的运营服务水平 [4] 战略协同效应 - 合作结合顶尖技术与本地领导力 基于共同价值观和对房地产未来的统一愿景 [4] - 公司通过灵活佣金计划 礼宾服务和收入分成等增长计划赋能经纪人 [5] 业务模式 - 公司是全国性科技驱动房地产服务平台 整合住宅与商业经纪 抵押贷款 产权和SaaS服务 [5] - 旗下品牌包括Fathom Realty Encompass Lending intelliAgent LiveBy Real Results和Verus Title [5]

核心财务表现 - 2025年第二季度总营收1.72亿美元 同比增长8.8% 其中经纪业务收入1.41亿美元(增长4.4%) 融资业务收入2600万美元(增长44%) [4][13][28] - 税前亏损370万美元(2024年同期为340万美元) 因税收方法变更产生730万美元额外税务开支 导致净亏损1100万美元(每股亏损0.28美元) 2024年同期净亏损550万美元(每股0.14美元) [4][38] - 调整后EBITDA为150万美元 较2024年同期140万美元略有改善 [8][38] 业务细分表现 - 私人客户经纪业务收入9400万美元 占经纪收入66%(2024年同期为63%) 交易量增长15% 交易笔数增长12% [4][30] - 2000万美元以上大额交易收入下降近12% 主因4月关税公告后客户暂停交易 [4][15][31] - 融资业务交易量激增86%至34亿美元 完成409笔交易(增长50%) 再融资费用占Originations的39% [4][32] 运营效率与成本 - 运营费用1.81亿美元 主要源于服务成本增长及重组相关一次性开支 [8][33] - 销售及行政费用7200万美元 占营收41.5% 上半年销售及行政费用占比降至45.1%(2024年同期为46.6%) [9][35] - 现金及等价物3.33亿美元 季度内支付1000万美元股息并回购700万美元股票 [8][39] 战略举措与市场定位 - 完成管理层重组 赋予顶级经纪高管更大决策权 [9][23] - 拍卖部门过去12个月完成273笔交易 占美国商业拍卖资产27% 成为新收入增长点 [8][20] - 通过IPA部门专注机构级交易 过去四个季度2000万美元以上交易收入平均增长38% 超越市场27.5%的增速 [16][17] 行业趋势与展望 - 关税公告引发短期市场波动 但最坏时期已过 投资者情绪趋于稳定 [21][31] - 税收政策保留1031税务递延交换 恢复100%奖金折旧 为商业地产提供有利支持 [21] - 工业地产建设开工量快速下降 零售地产空置率处于15年最低水平 [22][23]

财务数据和关键指标变化 - 第二季度总收入为1.72亿美元，同比增长9% [5] - 经纪业务收入增长4%，融资业务收入增长44% [6] - 调整后EBITDA为150万美元，与去年同期基本持平 [9] - 公司报告净亏损1100万美元，每股亏损0.28美元 [28] - 现金及等价物为3.33亿美元，较上季度略有增加 [29] 各条业务线数据和关键指标变化 - 私人客户经纪业务收入增长10.3%，交易量增长12% [6] - 20百万美元以上大额交易收入下降12% [7] - 融资业务交易量增长86%，达到34亿美元 [22] - 拍卖业务在过去12个月完成273笔交易，占全美商业拍卖资产的27% [11] 各个市场数据和关键指标变化 - 私人客户公寓业务表现良好，净租赁零售业务同比增长最快 [7] - 工业地产受关税影响，酒店业因旅游业下滑而走弱 [13] - 零售地产空置率处于15年来最低水平 [14] - 工业地产新开工量快速下降，有望缓解部分市场供应过剩 [14] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 持续投资人才、技术和资本市场能力扩展 [14] - 5月1日完成管理架构重组，提升决策效率 [15] - 积极发展拍卖业务，在关键地区增加专业人才 [11] - 评估核心业务和增值业务的收购机会 [17] - 采用AI和集中化资源降低长期成本 [10] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 市场最坏的波动阶段已经过去，投资者情绪趋于稳定 [12] - 新税法对商业地产有利，包括1031交换和100%折旧优惠 [12] - 劳动力市场放缓增加了今年降息的可能性 [13] - 办公楼市场出现复苏迹象，公寓需求创纪录 [13] - 预计交易活动将随着市场明朗化而改善 [30] 其他重要信息 - 公司过去三年通过股息和回购向股东返还1.9亿美元 [29] - 宣布每股0.25美元的半年度股息 [30] - 第二季度回购23万股，平均价格30.28美元 [29] - 销售团队生产力受定价不确定性和交易延迟影响 [11] 问答环节所有的提问和回答 问题: 不同规模交易量的趋势变化及影响因素 - 私人客户业务改善源于价格发现和融资环境改善，以及持续的客户拓展 [35] - 20百万美元以上交易暂时放缓主要受4月关税公告影响 [36] - 公司战略未变，将继续发展私人客户和大额交易业务 [37] 问题: 佣金率下降的原因 - 主要由于100百万美元以上大额交易增加，这些交易佣金率较低 [40] 问题: 税收会计方法变更的影响 - 改用年度至今法计算税收，导致第二季度税负较高 [41] - 第三季度预计税收支出50-100万美元，第四季度将恢复正常 [42] 问题: 外部增长机会 - 正在洽谈核心业务和评估/咨询领域的收购 [44] - 市场估值态度改善，交易结构灵活性增加 [46][47] 问题: 资本配置优先级 - 将继续平衡股票回购、股息和并购机会 [49] - 公司财务状况支持多元化的资本配置策略 [51]

财务数据和关键指标变化 - 第二季度营收同比增长59%至5 41亿美元 主要由交易量增长62%驱动[7] - 毛利润增长50%至4790万美元 营业费用增长42%至4620万美元[9] - 首次实现营业利润170万美元 净利润160万美元[9] - 调整后EBITDA为2000万美元 同比增长43%[9] - 经营活动现金流为4100万美元 期末现金余额达5500万美元[31] 各条业务线数据和关键指标变化 - 核心经纪业务收入增长62% 交易量超过49 000笔[27] - 附属业务线整体增长50% 占总收入1% 毛利润占比5%[10] - OneReal Mortgage收入增长80%[11] - OneReal Title收入增长7%[11] - RealWallet收入25万美元 存款余额1400万美元[12] - 截至季度末代理人数达28 000人 同比增长43%[9] 公司战略和发展方向 - 通过技术平台和协作文化重塑房地产经纪行业[6] - 收购FlyHome AI平台加速消费者产品开发[14] - 重点发展高毛利的附属业务线[10] - 推出Agent Breakthrough培训计划提升代理生产力[21] - 建立内部AI自动化团队提升运营效率[20] 管理层评论 - 当前房地产市场面临利率波动等挑战 但公司模式表现优异[36] - 预计第三季度收入将季节性下降 毛利率受压[34] - 行业预计将有20万代理人退出市场 但公司仍在扩大市场份额[47] - 通过技术投资保持长期竞争优势[85] 问答环节 财务模型影响 - 收入分成模式调整不会影响财务报表 仅为内部重新分配[41] 毛利率展望 - 预计下半年毛利率同比下降 主要因高产能代理人贡献更多收入[43] 代理人招募 - 本季度已新增1 200名代理人 渠道保持强劲[45] - 淘汰1 500名非活跃代理人 提升人均产能7%[45] 附属业务发展 - 抵押贷款和产权保险渗透率分别为1%和4% 目标达到两位数[54] - 美国信贷产品即将推出 加拿大已发放400万美元信贷额度[58] 运营效率 - 50%交易已实现自动化处理 仍有提升空间[65][68] - 合同工与全职员工比例持续优化[87]

核心观点 - Magnite与REMAX合作 通过REMAX的第一方购房者数据和高价值受众包 为品牌提供精准触达高意向购房者的新渠道 同时扩展REMAX的商务媒体业务并实现站外库存货币化 [1][2][3][4] 合作内容与机制 - REMAX选择Magnite作为合作伙伴 加速其商务媒体业务增长 合作包括站内数字库存货币化和通过定制受众包激活站外第一方购房者数据 [1] - REMAX利用Magnite的策展工具 根据收入水平、年龄和购房阶段等关键属性 打包优质受众细分群体 [2] - 通过供应侧启用数据 广告商可获得更高匹配率、改善成本效率和更强品牌安全控制 [3] - REMAX媒体网络覆盖美国和加拿大的数字和线下激活 利用品牌广泛数字生态系统为广告商提供独特平台 [4] 数据优势与受众特征 - REMAX受众细分反映实时购房意向信号 对抵押贷款、保险、家居用品、金融服务等类别最具价值 [3] - 不同于一般搬家者数据 REMAX数据包含真实购房意图 帮助品牌在重要决策窗口期连接消费者 [3][4] 行业趋势与战略定位 - REMAX是首个推出商务媒体网络的房地产特许经营品牌 革新房地产与广告融合方式 切入零售媒体增长趋势 [2] - 符合数据向供应侧移动的行业趋势 通过Magnite合作扩展覆盖范围并提升策展商务媒体活动的价值和性能 [4]