公寓投资税务问题 - 公寓交易增值税发票金额与成交价无关，房地产交易中心按自身估值征收契税，下跌期评估价高于成交价，上涨期则相反[1] - 土地增值税税率高，例如40万买入80万卖出的公寓需缴纳契税2.4万、增值税2.24万、个税8万、土地增值税14万，总税负达26.6万[4] - 高额土地增值税导致升值收益大部分被税收侵蚀，叠加未来土地使用权续费，价差收益基本为零[2] 土地使用权年限与续期 - 公寓作为非住宅属性土地年限为40年，到期后需高额续费，相当于重新购买[2] - 深圳存在到期商业地产案例，如深圳国际商业大厦有20年、30年、40年、50年等不同年限房产证，最早2001年到期[7] - 深圳规定土地使用权到期后续期需补缴地价款，金额为相应用途公告基准地价的35%[7][8] - 各地对到期地产处理方式不同，有的按评估价比例缴出让金延期，有的暂停抵押和交易[10] 公寓投资回报与成本 - 公寓持有成本包括装修折旧约2%、物业费用约1%、未来征税约2%，导致名义6-8%回报率降至真实1-3%[9] - 租金收益可能无法覆盖折旧和装修损耗[3] - 公寓投资需避开政府租赁住房规划片区，因后者获取和持有成本更低[9] - 公寓投资本质是利用定价偏见获取短期利得，租息作为投资保护，但折旧和税收影响随时间增加[9] 公寓投资风险与政策影响 - 公寓投资缺乏"下有保底"和"上不封顶"的特征[11] - 房地产模型受政策影响大，未来收益不确定性高，承担风险与回报不匹配[12] - 商业地产到期续期问题在改开前无先例，但深圳已有20年到期案例[5][6]