麦当劳出售香港物业 - 麦当劳计划出售八项位于香港的零售物业，总市值约12亿港元，建筑面积介于631.74平方米至1765.16平方米，买家可选择整批或单项竞投 [5] - 市场消息称麦当劳将分阶段出售在港所有23个铺位，市值超30亿港元，首批8个铺位后，第二批8个铺位市值近11.1亿港元将于明年放售 [5] - 待售物业整体出租率达100%，均带麦当劳餐厅租约，部分物业同时引入7-Eleven、药行等零售租户，出售后餐厅运营不受影响 [6][9] 物业资产详情 - 待售物业中尖沙咀星光行商铺楼龄最长（56年），建筑面积1741.56平方米为标的中最大 [6] - 7家麦当劳餐厅已持续运营34-38年，1家超27年，5间为24小时营业 [6] - 香港核心区街铺资本价值相比十年前下跌70.5%，当前净有效租金回报率约2.47% [7] 麦当劳房地产商业模式 - 公司通过特许经营模式获得收入，2024年租金收入100.17亿美元占总收入38.65%，特许经营费56.06亿美元 [14] - 全球43477家餐厅中95%为特许经营，公司拥有56%餐厅土地所有权及80%建筑物所有权 [14] - 在中国市场受外资限制多采用非自持物业，香港特许人需自行提供物业 [15] 香港商业地产环境 - 商铺空置率持续走高，中环案例显示某商铺持有14年后成交价下跌46% [9] - 高息环境及商业按揭贷款收紧导致投资意愿降低，业主大幅降价求售 [9] - 仲量联行指出标的物业地段核心、租户稳定，已吸引多个准买家兴趣 [9]

来源|时代财经 作者 | 陈泽旋 编辑 | 黎倩 当了几十年香港房东的快餐巨头，要卖商铺了。 7月28日，地产投资管理及服务公司仲量联行公布，美国快餐巨头麦当劳总公司（下称"麦当劳"） 计划出售八项位于香港的零售物业，分别位于尖沙咀、铜锣湾、旺角、坚尼地城、大角咀、元朗、 荃湾及慈云山，目前已启动公开招标，截标日期为9月16日中午12时正，仲量联行是独家代理。 以下文章来源于时代财经APP ，作者陈泽旋 根据仲量联行，标的物业的总市值约为12亿港元，市场建筑面积介于约6800平方呎至1.9万平方 呎，对应的国际公制面积为631.74平方米至1765.16平方米，买家可选择竞投整批物业或任何一项 物业。 时代财经APP . 聚焦于企业财经新闻，互联网新闻信息服务许可证编号：44120230006 相关物业为带租出售。仲量联行资本市场部执行董事邓洁莹表示，物业出售之后，麦当劳餐厅将在 这些物业继续运营，没有任何变更计划。 作为麦当劳标的物业的独家代理，仲量联行称，相关物业属于香港核心区街铺，长期租户麦当 劳"实力雄厚"，带租出售可为投资者即时带来稳定租金收入，同时可获得高租金回报率。 仲量联行还给出了参考指标。该 ...

房地产行业观察 - 非洲房地产市场呈现"向下看"视角，人均GDP一千美金国家的房地产状态类似中国早期起步阶段，地价便宜、机会多[4] - 有限高品质住宅开发是值得关注的方向，需针对当地市场提供相对更好的产品，但需保持"克制感"，避免照搬中国高周转模式[5][6] - 土地制度是核心制约因素，产权模糊、审批繁杂、交易受限等问题直接影响市场可行性[6] - 房地产开发本质是时间投资，需选择核心地段打造优质物业并长期持有，案例显示嘉里北京CBD项目30年增值显著[6][7] - 工业园区开发需警惕低附加值产业聚集风险，招商引资质量决定收益模型可行性[7] 创业特征分析 - 非洲华人企业家普遍具备十年以上本地化经营经验，通过硬仗积累生存逻辑[10] - 成功创业者共性包括：央企背景带来的资源与管理能力、建筑/工程类专业背景支撑产品竞争力[11] - 草根创业依赖突破常规的能力，在资源有限环境中通过试错建立商业路径[10] 非洲经济现状 - 经济发展处于工业化前中期，人均GDP 1000-3000美元区间，主流产业为基建、矿业、低端制造业[15] - 产业转移特征明显，中国淘汰产能（如编织袋厂、塑料加工）在非洲重现30年前台商投资大陆模式[15] - 制度摇摆历史影响深远，独立后社会主义试验失败导致市场化改革滞后[14] - 当前阶段适合中国传统产业寻找"第二增长曲线"，而非高科技创新试验[16][19]

上海第六批次集中供地市场表现 - 上海第六批次集中供地推出8宗地块，7宗溢价成交，1宗底价成交，总成交金额2896亿元[1] - 整体溢价率普遍在10%以上，个别热门地块溢价率超过40%[1] - 徐汇衡复地块以2003万元/平方米楼面价刷新全国住宅用地纪录，溢价率2238%[1] 核心区域地块竞争情况 - 虹口北外滩地块吸引7家房企竞买，绿城中国以6472亿元总价竞得，楼面价1266万元/平方米，溢价率4633%[2] - 浦东唐镇地块由中旅与招商蛇口联合体以273亿元竞得，楼面价52360元/平方米，溢价率4000%[2] - 静安东斯文里地块被中海地产以5363亿元拿下，楼面价90390元/平方米[3] - 普陀真如地块由中海地产以6525亿元竞得，楼面价58823元/平方米[3] 市场动态与行业趋势 - 上海土拍市场热度明显回升，核心区域优质地块稀缺性推动房企积极出手[3] - 房企争夺核心区域稀缺土地资源现象加剧，反映对上海房地产市场的长期信心[1][3] - 上海新房市场需求稳中有升，优质地块支撑房企未来利润空间[3] - 土拍市场热度传导叠加优质新房供应加快，有望持续支撑上海楼市稳定态势[3] 重点地块特征分析 - 徐汇衡复地块容积率13，属风貌别墅地块，毗邻徐家汇商圈[1] - 虹口北外滩地块由商办用地调整为住宅用地，配套教育资源丰富[2] - 浦东唐镇地块吸引保利发展、绿城中国等7家开发商参与竞价[2]

核心观点 - 深圳等大城市出现有钱人加价抢购步梯房现象，部分价格涨幅达15% [1] - 有钱人投资步梯房的核心逻辑在于地段价值、拆迁潜力及抗通胀属性，而非盲目消费 [3][8][13] - 步梯房具备地段优势、配套成熟、安全性高等特点，成为"硬通货"投资标的 [5][6] 步梯房优势分析 - **地段优势**：核心区步梯房抗跌性强，随城市发展具备长期升值潜力 [5] - **配套成熟**：老小区商超、医院、学校、地铁等资源完备，新建小区难以短期复制 [6] - **安全性**：无电梯依赖避免被困风险，火灾地震时逃生效率更高 [6] 投资逻辑 - **升值潜力**：深圳案例显示400万步梯房半年增值至440万，回报率超银行存款 [8] - **拆迁机会**：大城市旧改加速，上海案例中拆迁补偿达17.5万/平方米 [10] - **双重保障**：不拆迁则通过出租抗通胀，拆迁则获高额补偿 [13] 筛选标准 - **区位**：优选大城市核心地段，临近商超、名校、地铁 [15] - **楼层**：3-5层兼顾采光与便利性，居住体验更佳 [15] - **质量**：需严格检查房屋结构，避免劣质资产 [15]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 从6月数据看，地产投资继续大幅下滑，销售复苏乏力，降幅稍有扩大，低基数下新开工、竣工降幅收窄，需继续关注政策变化及市场内生动能修复情况 [1] 根据相关目录分别进行总结 主要指标数据 - 开发投资完成额累计值46658亿元，累计同比-11.2%，6月单月增速-12.0%，1 - 5月增速-10.7%，2024全年增速-12.9% [1] - 房屋新开工面积30364万平米，累计同比-20.0%，6月单月增速-9.4%，1 - 5月增速-19.3%，2024全年增速-22.8% [1] - 商品房销售面积45851万平米，累计同比-3.5%，6月单月增速-5.5%，1 - 5月增速-3.3%，2024全年增速-12.9% [1] - 房屋施工面积633321万平米，累计同比-9.2% [1] - 房屋竣工面积22567万平米，累计同比-14.8%，6月单月增速-1.7%，1 - 5月增速-19.5%，2024全年增速-17.3% [1]

报告行业投资评级 - 看好 [2] 报告的核心观点 - 2025年上半年经济平稳增长，固投边际走弱，GDP同比增长5.3%，全国固定资产投资累计同比增长2.8%，增速较1 - 5月下降0.9pct，制造业投资同比增长7.5%，增速较1 - 5月下降1.0pct [1][3] - 基建投资边际走弱，交通类投资有所改善，2025年1 - 6月基础设施投资（全口径）同比增长8.9%，增速较1 - 5月下降1.5pct，交通运输、仓储和邮政业投资同比增长5.6%，增速较1 - 5月提高1.6pct [2][4] - 2025年1 - 6月地产投资保持低位，开工、竣工降幅收窄，房地产投资同比下降11.2%，较1 - 5月下降0.5pct；开工同比下降20.0%，较1 - 5月提高1.4pct；竣工同比下降14.8%，较1 - 5月提高2.5pct [2][7] - 当前行业总量偏弱，区域投资有望随国家战略布局深入而获得较大弹性 [15] 各部分总结 经济与固投情况 - 2025年上半年GDP同比增长5.3%，分季度看25Q1/Q2分别同比增长5.4%/5.2%，全国固定资产投资累计同比增长2.8%，增速较1 - 5月下降0.9pct，制造业投资同比增长7.5%，增速较1 - 5月下降1.0pct [1][3] 基建投资情况 - 2025年1 - 6月基础设施投资（全口径）同比增长8.9%，增速较1 - 5月下降1.5pct，基础设施投资（不含电力）同比增长4.6%，增速较1 - 5月下降1.0pct [2][4] - 细分结构中，交通运输、仓储和邮政业投资同比增长5.6%，增速较1 - 5月提高1.6pct；水利、环境和公共设施管理业投资同比增长3.5%，增速较1 - 5月下降3.7pct；电力、热力、燃气及水生产和供应业投资同比增长22.8%，增速较1 - 5月下降2.6pct [2][4] - 分区域看，东部地区投资同比下降0.8%，中部地区投资同比增长3.2%，西部地区投资同比增长4.8%，东北地区投资同比下降1.9% [2][4] - 年初至今地方政府化债节奏放缓，投资阶段承压，随着中央政策持续加码，地方政府投资意愿与能力有望双向修复，后续投资有望复苏 [2][4] 地产投资情况 - 2025年1 - 6月房地产投资同比下降11.2%，较1 - 5月下降0.5pct；开工同比下降20.0%，较1 - 5月提高1.4pct；竣工同比下降14.8%，较1 - 5月提高2.5pct [2][7] - 本轮周期中供给主体过度出清及补库存困难，后续投资将处于弱改善状态，投资修复节奏慢于以往周期，地产优化政策值得期待 [7] 投资分析意见 - 推荐低估值央企中国化学、中国能建、中国中铁、中国铁建，关注中国交建、中国中冶、东华科技 [15] - 推荐国企四川路桥、安徽建工，关注新疆交建 [15] - 推荐民营类企业志特新材、鸿路钢构，关注中岩大地、深圳瑞捷、华阳国际 [15] - 推荐国际工程企业中钢国际、中材国际 [15]

报告公司投资评级 - 维持“买入”评级 [1][6] 报告的核心观点 - 招商蛇口发布2025年6月经营简报，销售仍降但行业排名稳定，拿地聚焦核心城市且强度达40%，公开市场融资畅通 维持2025 - 2027年盈利预测，预计归母净利润为59.7、64.7、70.1亿元，EPS为0.66、0.71、0.77元，当前股价对应PE为13.9、12.9、11.8倍 公司投资聚焦核心城市，可售货源充足，维持“买入”评级 [6] 各部分总结 销售情况 - 2025年6月，签约销售面积69.5万方，同比降31.7%；签约销售金额217.5亿元，同比降5.9%，环比增25.6% 2025年1 - 6月，签约销售面积335.0万方，同比降23.6%；签约销售金额888.9亿元，同比降11.9%，全口径销售排名行业第四；签约销售均价26533元/平，同比增15.3% [7] 拿地情况 - 2025年6月，在深圳、郑州和宜昌拿下三宗地块，建面26.1万方，总价21.9亿元 2025年1 - 6月，获取16宗土地，总建面166.9万方，同比增108%；总价352.9亿元，同比增142%；均价21144元/平，同比增16%；金额权益比62.1%，同比下降；拿地强度39.7%（2024年同期14.5%），一线城市拿地占比55.4% [8] 融资与回购情况 - 2025年6月，成功发行13亿元三年期中期票据，票面利率1.91%，保持行业低位 2024年10月披露回购股份方案，截至2025年6月末，累计回购4480万股，占总股本0.494%，支付资金4.3亿元 [9] 财务摘要和估值指标 | 指标 | 2023A | 2024A | 2025E | 2026E | 2027E | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | 营业收入(百万元) | 175,008 | 178,948 | 194,201 | 200,913 | 209,462 | | YOY(%) | -4.4 | 2.3 | 8.5 | 3.5 | 4.3 | | 归母净利润(百万元) | 6,319 | 4,039 | 5,969 | 6,465 | 7,014 | | YOY(%) | 48.2 | -36.1 | 47.8 | 8.3 | 8.5 | | 毛利率(%) | 15.9 | 14.6 | 18.0 | 17.0 | 17.8 | | 净利率(%) | 5.2 | 2.3 | 4.5 | 4.5 | 4.8 | | ROE(%) | 3.1 | 1.5 | 3.0 | 3.0 | 3.2 | | EPS(摊薄/元) | 0.70 | 0.45 | 0.66 | 0.71 | 0.77 | | P/E(倍) | 13.1 | 20.6 | 13.9 | 12.9 | 11.8 | | P/B(倍) | 0.8 | 0.8 | 0.8 | 0.8 | 0.7 | [10] 财务预测摘要 - 包含资产负债表、利润表、现金流量表等多方面预测数据，如2025E营业收入194201百万元，归属母公司净利润5969百万元等 还给出主要财务比率，如成长能力、偿债能力、营运能力等指标 [21]

林园的投资历程 - 1989年深圳证券交易所成立时，26岁的林园辞去医生工作，向母亲借8000元进入股市 [5] - 初始投资因缺乏经验导致亏损，但随后通过系统学习和调研，在"深发展"股票上以88.45元/股买入，最终获利12万元 [16] - 早期通过投资小公司股票使市值突破1000万元，后转投西安房地产项目 [17] 关键投资决策 - 在股市高涨期选择退出并转投房地产，成功避开1990年代第一次大规模熊市 [19] - 1996年重返股市，通过对"深发展"等企业的精准投资获利数千万 [20] - 2000年再次提前退出股市，规避市场崩盘风险 [20] 核心投资策略 - 强调实地调研上市公司经营状况，形成独立判断 [16] - 2004年重仓贵州茅台、五粮液等消费股，成为茅台最大股东之一 [22] - 在茅台股东大会上公开批评公司销售策略，引发行业关注 [22] 财富规模与行业地位 - 公开宣称家庭服务人员"个个身家过亿"，暗示其财富规模超越常规认知 [1] - 被媒体称为"中国巴菲特"，但其本人拒绝该称号以强调投资独立性 [22] - 截至2021年仍保持商业影响力，但逐渐转向低调生活 [23] 早期商业特质 - 小学时期即展现商业天赋，通过倒卖饰品厂残次品获利 [7] - 医院工作期间始终怀有投资梦想，最终放弃"铁饭碗"追求高风险领域 [9][10] - 首次股市失败后通过借贷8000元再度入市，展现极强风险承受力 [14]

战略合作 - 施罗德资本房地产投资部门与中国民营企业西子国际达成战略合作，联合发起投资管理计划 [1] - 第一阶段计划发行总规模约30亿元人民币的一系列私募房地产股权投资基金 [1] - 合作将专注于上海及长江三角洲区域核心城市的优质写字楼与消费类基础设施投资机会 [1] - 双方将共同筛选并重点发掘核心稳定型以及具备改造升级潜力的高质量项目 [1] 公司背景 - 施罗德投资集团深耕中国市场已逾30年，并不断拓展在华业务 [1] - 2019年集团旗下非公开市场业务平台施罗德资本在华设立全资子公司开展人民币基金业务 [1] - 2020年初完成中国证券投资基金业协会私募基金管理人备案登记 [1] - 目前施罗德资本在华私募基金管理人已累计发起并管理了7只人民币私募股权基金 [1] 合作优势 - 施罗德资本房地产团队深耕亚太地区逾25年，始终坚持与本地优秀合作伙伴携手拓展主要市场 [1] - 施罗德资本可依托施罗德投资集团的全球资源、专业本地基金运营团队与成熟合规管理体系 [1] - 西子国际拥有雄厚资金实力及丰富房地产投资、开发经验，具备广泛市场资源和物业改造能力 [1] - 这种优势互补的合作模式将为机构投资者提供更多房地产投资机会 [1]