比尔·盖茨精简麦迪纳房产 - 微软联合创始人比尔·盖茨正在挂牌出售其位于西雅图郊外麦迪纳社区的一套房产，该房产挂牌价为480万美元，坐落于“最炙手可热的山坡地段” [3][11] - 该待售房产紧邻其主宅“世外桃源2.0”，面积为2800平方英尺（约260平方米），盖茨于1995年以100万美元购入 [3][4][11] - 此举与盖茨在2025年接受《纽约时报》采访时表示“并无缩减房产的打算”的表态截然不同 [4][11] “世外桃源2.0”主宅及麦迪纳房产组合 - 盖茨的主宅“世外桃源2.0”占地6.6万平方英尺（约6131.6平方米），2025年最新估值为1.32亿美元 [4][11] - 盖茨于1988年以200万美元购入该地块，后续投入约6300万美元进行改造，庄园配有24间浴室和7间卧室 [5][12] - 过去30年间，盖茨在麦迪纳社区囤积了大量房产，除主宅及周边林地外，还包括沿华盛顿湖分布的多栋小型住宅与地块，形成隐私屏障，他仍是该社区持有房产最多的个人业主之一 [5][6][12][13] 盖茨庞大的房地产与土地资产组合 - 与盖茨相关的实体在美国至少17个州掌控着约27.5万英亩（约1112.9平方千米）土地，使其成为美国最大的私人农田持有者之一 [7][14] - 其农田资产布局广泛，涵盖中西部玉米大豆田和太平洋西北地区马铃薯基地等，通过旗下瀑布投资公司管理，盖茨称这些农田“不到美国农田总面积的四千分之一” [7][14] - 在住宅地产方面，其资产包括华盛顿州、加州、佛罗里达州等多处豪宅，总价值近3亿美元，尚未计入农田或商业地产 [7][14] 资产变动与个人背景 - 此次出售的房产是盖茨1994年与梅琳达·弗伦奇·盖茨结婚后不久通过有限责任公司购入的，属于婚姻存续期间资产 [4][11] - 二人于2021年离婚，近期梅琳达·盖茨暗示盖茨与杰弗里·爱泼斯坦的往来是婚姻破裂原因之一，并要求相关人士对指控作出回应 [4][12] - 作为离婚协议的一部分，近期有消息披露盖茨已向梅琳达·盖茨的Pivotal Philanthropies捐赠80亿美元 [8][15]

行业投资评级 - 强于大市 [1] 核心观点 - 预计2026年房地产市场将呈现“前低后高”的态势，全年板块或迎来两大拐点：一季度末左右的“政策拐点”和四季度左右的“基本面拐点” [2][87] - 2026年房地产销售、投资、新开工增速仍将下滑，但预计降幅较2025年有所收窄，地产板块出现收益的机会较大，建议关注及配置 [9][88] 2026年核心指标预测 - **商品房销售**：预计销售面积8.1亿平，同比-8%；销售均价9144元/平，同比-4%；销售金额7.4万亿元，同比-12% [3][20][21][22] - **房地产开发投资**：预计投资额6.9万亿元，同比-16%，较2025年降幅收窄 [4][20][21][67] - **新开工面积**：预计4.8亿平，同比-18%，较2025年降幅收窄 [4][20][21][71] - **竣工面积**：预计4.9亿平，同比-19% [5][20][21][74] 商品房销售分析 - **季度走势**：预计2026年成交量价整体呈现“前低后高”态势，Q1~Q4销售面积增速分别为-13%、-8%、-6%、-5%；销售均价增速分别为-8%、-4%、-3%、-1%；销售金额增速分别为-20%、-11%、-9%、-6% [3][24][41] - **城市能级结构**：预计各线城市仍将“量缩价跌”，但一线城市可能在Q4基本见底。一线/二线/三四线城市2026年销售面积同比增速预计分别为-8%/-14%/-17%；销售均价同比增速预计分别为-2%/-3%/-7% [3][31] - **一线城市**：预计销售量同比降幅收窄，房价降幅小幅收窄，且Q4价格有望止跌回升，主要因2024、2025年住宅用地成交楼面均价分别同比增长25%、27% [32][39][40] - **二线城市**：市场分化延续，预计销售面积降幅收窄但仍不及一线，房价降幅可能略微扩大 [32] - **三四线城市**：基本面较弱，预计市场持续低迷，销售量价同比降幅将显著大于一二线城市 [33] 房地产开发投资分析 - **构成与拖累**：投资走弱受土地投资与施工建安投资双双走弱影响，根本症结在于开发商资金压力较大 [8][19][67] - **土地投资**：预计2026年同比-16%，其中Q1~Q4增速分别为-19%、-17%、-15%、-13%。土地投资面积增速与两个季度前的全国土地成交建面增速趋势一致 [4][50][52][53] - **土地市场预测**：预计2026年全国土地成交建面同比下降7%，楼面均价同比下降2%，土地成交总价同比下降9% [45][46][48][50] - **施工建安投资**：预计2026年同比-16%，其中Q1~Q4增速分别为-21%、-17%、-16%、-9%。预计2026年施工面积同比-7%，平均造价为707元/平，同比下降11% [4][52][56][58][60][61][66] - **季度投资增速**：预计Q1~Q4的房地产投资增速分别为-20%、-17%、-16%、-10% [4][67][68] 新开工与竣工分析 - **新开工驱动**：新开工面积增速与两个季度前的全国土地成交建面增速均值趋势基本一致 [4][71][72] - **新开工季度预测**：预计Q1~Q4新开工面积同比增速分别为-15%、-20%、-20%、-15% [4][71] - **竣工周期性收缩**：由于2021年下半年以来新开工明显缩量，按照2-3年的工程进度计算，竣工将延续周期性缩量 [5][20][74] - **竣工结构差异**：84%的省份2025年实际竣工增速超理论值，但除天津外，所有省份2026年理论竣工面积增速均为负，全国理论增速为-21% [74][75][77][78] 政策与市场展望 - **当前主要矛盾**：已从“成交量萎缩”转变为“价格持续下跌”，尤其是二手房价格下行进一步影响了新房成交量 [87] - **政策预期**：预计一季度末可能出现“政策拐点”，体现在房地产供需两端的政策积极性提升 [9][87] - **基本面拐点**：预计四季度左右可能出现“基本面拐点”，主要体现在二手房价格的降幅收窄 [9][87] - **稳住市场的建议**：需从G端（政府收储、城市更新）、B端（盘活存量、主体并购重组）、C端（调整行政、公积金、财税政策）共同发力调节供需关系 [8][17][18] - **稳住投资的关键**：在于解决开发商资金问题，建议支持房企合理融资与展期、建立额度统筹管理制度、增加增信、设立中央纾困基金 [8][19] 投资建议与关注主线 - **整体判断**：2026年地产板块出现收益的机会较大，建议关注及配置 [9][88] - **关注主线一**：基本面稳定、在一二线核心城市销售和土储占比高、重点城市市占率较高的房企，如华润置地、滨江集团、招商蛇口、越秀地产、建发国际集团 [9][88] - **关注主线二**：连续在销售和拿地上都有显著突破的“小而美”房企，如保利置业集团 [9][88] - **关注主线三**：积极探索新消费时代下新场景建设和运营模式的商业地产公司，如华润万象生活、太古地产、瑞安房地产、嘉里建设、大悦城、百联股份 [9][88]

比尔·盖茨精简西雅图周边房产 - 比尔·盖茨正在挂牌出售其位于华盛顿州麦迪纳的一套房产，挂牌价为480万美元 [2] - 该房产为四室三卫住宅，面积2800平方英尺（约260平方米），紧邻其主宅“世外桃源2.0” [2][3] - 盖茨于1995年以100万美元购入此房产，目前估值480万美元，增值显著 [2] - 此次出售的房产是盖茨与梅琳达·弗伦奇·盖茨结婚后不久，通过名下有限责任公司购入的 [3] “世外桃源2.0”主宅及周边地产情况 - 盖茨的主宅“世外桃源2.0”占地6.6万平方英尺（约6131.6平方米），2025年最新估值为1.32亿美元 [2][3] - 该庄园始建于1988年，盖茨以200万美元购入地块，后续投入约6300万美元用于改造 [4] - 庄园内设有24间浴室、7间卧室，并配备多个车库、蹦床室、室内泳池、影院等设施 [4] - 盖茨在过去30年间在麦迪纳社区囤积了大量房产，包括主宅、周边林地以及沿华盛顿湖分布的多栋小型住宅与地块，形成隐私屏障 [3][4] - 尽管近期出售相邻房产，盖茨仍是该高端社区中持有房产最多的个人业主之一 [4] 盖茨庞大的房地产与土地资产组合 - 与盖茨相关的实体掌控着美国至少17个州、约27.5万英亩（约1112.9平方千米）土地，使其成为美国最大的私人农田持有者之一 [5] - 盖茨持有的农田资产布局广泛，涉及中西部玉米大豆田及太平洋西北地区马铃薯基地，通常通过其瀑布投资公司交由专业团队管理 [5] - 盖茨在2023年表示，其持有的农田“不到美国农田总面积的四千分之一”，投资目的是提高产能和创造就业 [5] - 在住宅地产方面，其资产总价值近3亿美元，包括华盛顿州“世外桃源2.0”、加州德尔马价值4300万美元的海滨豪宅、兰乔圣菲价值1800万美元的马术牧场、印第安维尔斯价值1250万美元的高尔夫度假屋以及佛罗里达州惠灵顿总价值3800万美元的多处马术庄园等 [5] 出售房产的背景与动机分析 - 此次出售与盖茨一年前的表态不同，当时他表示并无缩减房产的打算，并喜欢现在的住处 [3] - 此次出售的房产是其与梅琳达·弗伦奇·盖茨婚姻存续期间购入的资产，二人已于2021年离婚 [3][6] - 梅琳达·弗伦奇·盖茨近期暗示盖茨与杰弗里·爱泼斯坦的往来是导致婚姻破裂的原因之一，并表示已摆脱过往 [3][4] - 作为离婚协议的一部分，盖茨已向梅琳达的Pivotal Philanthropies捐赠80亿美元 [6] - 结合背景，此次出售并非打算撤离麦迪纳，更像是对“世外桃源2.0”周边房产的适度精简 [6]

核心观点 - 2026年1月存量住房市场呈现企稳迹象，二手房成交量环比基本走平、同比跌幅收窄，成交价环比跌幅显著收窄 [1] - 近期政策端和供给侧出现积极变化，局地库存改善信号加强，2026年地产股行情或将主要由beta驱动 [3] 二手房市场成交量 - **整体表现**：1月二手房成交量环比基本走平，同比跌幅收窄 [1] - **中介口径**：80城二手住宅成交量指数环比微降3%，同比微降3% [1] - **备案口径**：15城二手房成交面积环比上升3%，受低基数影响同比上升25%；如不考虑低基数周则同比微跌3% [1] 二手房市场成交价 - **价格指数**：1月中金同质性二手住宅成交价格指数环比降幅显著收窄至-0.6% [1] 二手房挂牌情况 - **挂牌量**：1月监测的130城二手住宅挂牌套数环比小幅下降0.2% [2] - **分能级城市**：超高/高/中/低能级城市挂牌量环比变化分别为-2.3%/-0.8%/+0.8%/-0.3% [2] - **重点城市**：若北京、上海挂牌量在节后逆季节性趋势下行，其社会库存去化或进入尾声，房价走稳确定性可能提升 [2] 二手房挂牌价与调价 - **挂牌价指数**：1月重点城市同质性挂牌价格指数环比降幅显著收窄至-0.4% [2] - **重点城市表现**：北京环比持平，上海环比转增0.9% [2] - **调价幅度**：存量调价房源平均调价幅度环比收窄至-5.06%，隐含卖家价格预期边际修复 [2] 住宅租赁市场 - **租金指数**：1月中金同质性挂牌租金指数环比走平 [2] - **待租周期**：边际略抬升至2.69个月 [2] - **租售比**：1月租售比继续抬升3BP至2.39% [2]

公司与资本动态 - 卡塔尔投资局与中国香港置地控股共同成为新加坡中央私人房地产基金的创始投资者 [1] - 该基金初始资产管理规模达82亿新加坡元 [1] 基金产品概况 - 该基金是新加坡规模最大的办公楼类私人房地产基金 [1] - 基金重点布局新加坡、吉隆坡等核心商业区资产 [1]

文章核心观点 - 云南省“十四五”期间投资结构发生根本性转变 投资增长引擎由房地产和基础设施投资转向产业投资 特别是工业与绿色能源投资 实现了从政府驱动、高负债粗放增长向民间投资协同驱动、扩大有效益投资的转变 [1][2] 投资结构转变 - 房地产投资占全部投资比重从2020年的27.2%骤降至2025年的12.0% 降幅超过一半 [1] - 产业投资占全部投资比重从2020年的26.7%大幅提升至2025年的52.1% 增长近一倍 [1] - 工业投资占全部投资比重从2020年的15.5%提升至2025年的31.4% [1] - 水利投资占比从2020年的4.8%提升至2025年的6.3% [1] 产业投资表现 - 2021至2023年 产业投资和工业投资均保持两位数快速增长 [2] - 2024年在全省固定资产投资负增长的情况下 产业投资仍实现2.2%的正增长 增速高于全部投资9.9个百分点 [2] - 产业民间投资占全部民间投资比重从2021年的42.6%提升至2025年的65.1% 成为重要驱动力 [2] 房地产投资历史与现状 - 房地产开发投资曾是云南经济重要支撑 2019年投资额达4151.41亿元 同比增长27.8% 带动当年GDP增长8.1% [2] - 2020年至2024年 云南房地产开发投资增速分别为8.5%、-4.3%、-26.9%、-34.4%和-28.5% 2022年以来三年年均下降约三成 累计降幅为全国最大 [2] - 2025年全省固定资产投资同比下降7.0% 其中房地产开发投资仍下降2.9% [3] 重点行业投资增长 - 绿色能源投资成为稳投资重要支撑 2025年风电投资同比增长54.3% 电力供应投资增长45.0% 水电投资增长18.5% [3] - 有色金属行业延链补链成效显著 2025年有色金属矿采选业投资增长20.8% 其中铝冶炼投资增长16.1% 铝压延加工投资增长7.9% [3]

公司股价与交易表现 - 1月28日，合肥城建股价上涨5.18%，报收15.23元/股，成交额达3.73亿元，换手率为3.10%，总市值为122.34亿元 [1] 公司基本情况 - 公司全称为合肥城建发展股份有限公司，位于安徽省合肥市，成立于1999年9月7日，于2008年1月28日上市 [1] - 公司主营业务为房地产开发、经营、销售、出租及物业管理，业态涵盖住宅地产和工业地产 [1] - 公司主营业务收入构成为：房地产销售及租赁占99.87%，其他(补充)占0.13% [1] 主要流通股东动态 - 南方基金旗下南方中证房地产ETF发起联接A（004642）位列公司十大流通股东 [2] - 该基金在第三季度减持了3.73万股，截至当时持有508.25万股，占流通股比例为0.63% [2] - 基于1月28日股价上涨测算，该基金当日浮盈约381.19万元 [2] 相关基金产品信息 - 南方中证房地产ETF发起联接A（004642）成立于2017年8月24日，最新规模为1.79亿元 [2] - 该基金今年以来收益率为2.32%，同类排名4306/5549；近一年收益率为10.28%，同类排名3852/4285；成立以来亏损41.86% [2] - 该基金的基金经理为罗文杰，累计任职时间12年285天，现任基金资产总规模为1713.58亿元，其任职期间最佳基金回报为192.55%，最差基金回报为-47.6% [3]

行业与公司 * 行业：中国房地产行业 [1] * 公司：华润、滨江、招蛇、越秀、建发、保利置业、华润万象生活、太古、瑞安、大悦城、百联股份 [4] 核心市场数据与表现 * **新房市场**：第4周，40城新房成交面积环比下降9.7%，同比下降39.6% [1] * **二手房市场**：第4周，18城二手房成交面积环比增长4.4%，同比增长18.1% [1] * **库存与去化**：12城新房库存面积环比微降0.2%，同比下降6.6%；去化周期为17.7个月，环比增加0.8个月，同比增加5.5个月 [1] * **土地市场**：百城土地成交建面环比下降3.1%，同比微增0.4%；楼面均价环比上涨1.7%，同比下降15.8%；溢价率为0.7%，环比下降1.0个百分点，同比下降1.6个百分点 [1] * **价格趋势**：一线城市中，上海新房成交价保持上涨，属于独立行情 [2] * **成交量展望**：预计2024年二手房年均成交量在5-6亿平方米，保持相对平稳；预计2026年二手房成交量或将持平或微跌 [2] 核心观点与政策分析 * **市场核心矛盾**：稳住房地产市场的核心在于稳住价格 [2] * **稳价格路径**：需要从供需两端共同发力去库存 [2] * **供给端措施**： * 专项债收储对去库存效果最直接，但需扩大资金来源，并解决收益平衡和收储资产有效性问题 [2] * 资产证券化（如ABS、公募REITs）是盘活存量的可行路径，但对资产质量要求较高 [2] * 典型城市在新政策发布后，新项目开盘去化率明显高于以往 [2] * **需求端措施**：公积金政策有效运用、契税调降、房贷抵扣个税等能提振住房消费，建议该类政策有效延续 [2] * **稳投资关键**：稳住房地产投资的关键在于开发商资金 [3] * **开发商资金支持建议**： * 支持非央国企合理融资需求 [3] * 建立开发商额度统筹管理，允许在城市、开发商、银行之间统筹 [3] * 增加增信，特别是给民营企业增信 [3] * **中长期方向**：引导房企从追求投资开发增加值转向运营服务增加值 [3] * **政策预期**：尽管防范风险是首位，但房价惯性下滑及看跌预期可能倒逼政策尽快出台，预计第一季度将会有适当的政策调整 [3] 其他重要信息与投资建议 * **政策动态**：自然资源部、住建部联合发文进一步支持城市更新行动 [1] * **未来关键**：加快专项债收储用作保障房、城市更新、盘活存量等政策的有效落地，是促进市场止跌回稳的关键 [3] * **产品需求趋势**：居民对“好房子”的需求在未来新房市场中会更加明显，居住品质和物业配套完备性将成为重要决策依据 [2] * **投资建议**： * 关注流动性安全、重仓高能级城市、产品力突出的房企 [3] * 关注在新消费时代下，提前布局新业态、新模式、新场景的商业地产公司 [3]

投资评级与核心观点 - 报告对华润置地（01109.HK）给予“买入”评级，当前价格为28.76港元，合理价值为48.16港元 [8] - 报告核心观点认为，华润置地销售稳居行业前三，购物中心租金实现双位数增长，业绩结构持续优化 [3] 开发业务表现 - 2025年公司实现全口径销售金额2336亿元，同比下降10.5%，销售面积923万平方米，同比下降18.6%，销售均价2.5万元/平方米，同比上升10% [9] - 根据克而瑞销售排行榜，华润置地已连续两年排名行业前三，行业地位稳固 [9] - 2025年公司拿地金额916亿元，同比增长18%，权益拿地金额683亿元，同比增长30%，拿地权益比74%，较2024年提升7个百分点 [8] - 2025年全口径拿地力度（拿地金额/销售金额）为39%，较2024年提升10个百分点，权益补货力度为80%，较2024年提升24个百分点 [8][14] - 2025年拿地城市结构稳定，一线城市占比66%，二线城市占比29%，三四线城市占比5%，但拿地均价2.7万元/平方米，较2024年提升39%，表明在核心城市内部聚焦优质地块 [19] 经常性业务表现 - 2025年全年，公司经营性不动产业务（投资物业）租金收入为329.4亿元，同比增长12.8% [8][34] - 2025年上半年，购物中心租金收入104.2亿元，同比增长9.9%，零售额1102亿元，同比增长20.2%，客流同比增长36% [25] - 2025年轻资产管理和生态圈收入为182.1亿元，同比下降3.3% [8][39] - 2025年整体经常性业务收入（投资物业+轻资产生态圈）为512亿元，同比增长6.5% [8][40] 盈利预测 - 预计2025-2027年公司归母净利润分别为240亿元、242亿元、266亿元 [8] - 预计2025-2027年公司核心净利润分别为210亿元、232亿元、256亿元，同比增速分别为-17%、+10%、+10% [8] - 预计2025年核心净利润构成中，开发业务贡献93亿元，投资物业贡献98亿元，轻资产生态圈贡献19亿元，非开发核心净利润占比预计达56%，首次突破50% [8][51] - 预计2025-2027年公司营业收入分别为2537亿元、2014亿元、2023亿元 [44] - 预计2025-2027年投资物业收入分别为254亿元、264亿元、282亿元，其中购物中心租金收入预计分别为221亿元、232亿元、251亿元 [41][44] 估值与投资建议 - 采用分部估值法，开发业务、投资物业、轻资产生态圈业务合理估值分别为744亿元、1955亿元、385亿元，合计3085亿元 [53] - 基于合计估值及汇率（0.89820），得出公司合理价值为48.16港元/股，维持“买入”评级 [8][55] - 开发业务估值参考可比公司（中国海外发展、越秀地产、建发国际集团）2025年平均约8倍市盈率 [53] - 投资物业估值参考可比公司（中国国贸、太古地产）2025年平均约23倍市盈率，报告采用20倍市盈率进行估值 [53]

宏观经济金融展望 - 2026年世界经济预计温和放缓，全球经济增长约2.7%—3.1%，呈现“低速但稳定”特征，中美经贸关系或迎来阶段性缓和，但全球地缘政治风险将进入“高波动期” [1] - 中国将实施更加积极的财政政策，全年财政赤字率有望达到4.0%—4.2%，赤字规模增至6万亿至6.25万亿元，中央对地方转移支付规模有望超过12万亿元，地方专项债发行额度有望达到4.8万亿元以上，全年预计新增政府债务总规模超过13万亿元，广义财政赤字率升至8.8%左右 [1] - 中国将实施适度宽松的货币政策，预计小幅下调存款准备金率0.25—0.5个百分点，下调政策利率0.1—0.3个百分点，可能继续安排5000亿元新型政策性金融工具，信贷余额增速预计维持在6.3%左右，社融存量增速将升至8.6%，M2增速维持在8.4%左右 [1] 经济增长动能与三驾马车 - 预计2026年中国出口增速保持在3%—4%，净出口对全年经济增长贡献率为20%，拉动GDP增长1个百分点 [2] - 制造业投资有望从“筑底回升”转向“加速上行”，基建投资力度明显加大，预计2026年固定资产投资（不含农户）同比增长2.0%，对经济增长贡献率回升至25%，拉动GDP增长1.25个百分点 [2] - 房地产投资对名义GDP的贡献率下降15%左右，拖累GDP增速约0.6个百分点，两项拖累程度较2025年大致减少一半 [2] - 预计2026年社会消费品零售总额同比增长4%左右，较2025年提升0.3个百分点，消费对全年经济增长贡献率有望保持至55%左右，较2025年增长3个百分点，拉动GDP增长2.75个百分点 [2] - 为实现“量的合理增长”，2026年经济增长目标很可能继续定在5%左右，经济增长动能构成将比2025年更为均衡 [2] 政策建议 - 建议加大服务消费的财政和信贷支持力度，探索实施“外资产业链赋能计划”，更好发挥经济大省“挑大梁”的作用 [3] - 建议多维度激励民营企业深度参与科技创新，在供需两端同步入手持续加大房地产市场调控力度，重视并积极解决地方财政困难 [3] - 建议做好股票市场风险预警与防控工作，推动人民币适度升值以支持产业结构调整和金融开放 [3]