【菲龙网专讯】尽管政策利率持续下调，大马尼拉住宅房地产市场仍显疲软。受可负担性限制影响，购房者正从新建公 寓转向二手市场，而此前在菲律宾离岸博彩（POGO）热潮中入市的投机者则加速抛售资产。 Leechiu地产顾问公司表示，大马尼拉住宅市场正在经历"大洗牌，在POGO溢价推动下形成的租金与需求扭曲逐步消退， 租金水平回归正常。 Leechiu指出，整体供应已趋于稳定，但可负担性压力和偏低的租金回报率持续影响购房行为。目前成交主要集中在二手 市场，以及提供针对性促销的开发商项目。 数据显示，2025年前11个月，大马尼拉住宅新推项目数量及需求均降至2020年以来最低水平，尽管开发商通过限时优惠 和激励措施推动一手销售。同期，大马尼拉公寓存量达到77.54万套，其中现房（RFO）已售出96%，预售房售出62%。 欢迎查阅菲龙网更多精彩报道： POGO泡沫后遗症！马尼拉地产持续低迷创5年新低 Leechiu研究、咨询与估值总监戈莱斯（Roy Amado Golez Jr.）表示，这一情况凸显了更广泛中等收入群体面临的可负担 性缺口正在扩大。 他指出，一手市场需求仍然低迷，投机性购房尚未恢复，而自住买家越来越多转向价 ...

市场出现显著价格调整案例 - 列治文Brighouse South区域一套三房两卫两车位公寓以低于60万加元成交 该价格较63.5万加元的政府估价折让约7% [2] - 一套2023年建成的公寓 业主2022年以86.8万加元购入 当前挂牌价仅为70万加元 三年间账面亏损16.8万加元 实际亏损预计超过20万加元 [4] - 该70万加元的成交价比其85.8万加元的政府估价低约15.8万加元 [4] 独立屋市场价格回调 - 列治文一处独立屋在2022年以接近200万加元购入 目前以160多万加元的价格寻求出售 价格水平回落至约十年前 [7] 市场情绪与产品认知转变 - 社交媒体评论普遍认为加拿大公寓投资价值低 更适合自住而非投资 [9] - 市场观点指出公寓管理费持续上涨 可能带来较高的持有成本 [9]

文章核心观点 - 文章围绕房地产的投资属性展开讨论，呈现了从纯粹投资角度、自住与投资结合角度、以及资产配置角度对房地产投资的不同看法，核心观点认为房地产作为投资品的吸引力正在下降，其流动性差、交易成本高、长期回报可能不及股票等金融资产，但在特定条件下（如高租金回报、作为资产配置的一部分）仍可能具有投资价值 [1][2][6][10] 房地产作为投资品的劣势 - 从纯粹投资角度看，房地产类似一个交易佣金2%到3%、其他税费2%到5%的股票或基金，且交易价格相对大盘指数会出现越来越大的折价 [2] - 房地产交易需要自行寻找交易对手，平均成交周期长达6个月甚至2年以上，流动性差，很难轮动和产生独立行情 [2] - 房产是消费品，会折旧，过5年需要重新装修以维持租金，装修费用是一笔不小的开支 [8] - 在人口下降、城市化进程基本结束的情况下，房产作为大宗消费，其涨幅可能跑不赢股票，因为存量房屋已能满足居住需求，而股市在衣食住行、科技、产品出海等领域能获得更高收益 [6] - 日本东京房地产指数从1990年的120点跌至2003年的60点，随后上涨至2023年的110点，上涨接近一倍，而同期日本非金融指数从1998年的200点上涨至2017年的800点左右，上涨4倍，显示长期来看股票回报高于房产 [5][6] 考虑投资房地产的特定条件 - 当房价连续两年上涨，且每年涨幅超过5%时，会考虑投资买房 [1] - 当每年租金收入达到房产价值的5%以上时，会考虑投资买房 [1] - 在零首付且贷款贴息的极端优惠条件下，会考虑投资买房 [1] - 个人操作上，只购买好地段、租金回报率超过5%的公寓，即使扣除装修折旧和托管费用 [3] - 仅在股市盈利后，才会拿出部分盈利购买公寓，不强制配置 [3] - 将房地产作为资产配置的一部分，个人会考虑配置25%的资产在房产上 [10] - 当通胀起来，例如CPI大于3%甚至大于2%时，需要买房的人应该出手 [11] - 只要经济实际增长，房价就有上涨理由，例如韩国和台湾在少子化、老龄化背景下房价趋势仍上涨 [12] 自住与投资的考量 - 自住购房主要考虑工作地点和通勤时间，应围绕工作地点就近选择，通勤时间过长不值得 [3] - 自住购房时，老城区的大户型房源稀缺，选择范围应优先考虑面积等实际居住需求 [3] - 对于不从事证券投资的人而言，投资房产需等待潜在接盘侠变多，例如人口出生数量回升或停止下滑 [2] - 年纪较大者投资买房，更看重房屋质量和地段，旨在拥有一个稳定的居所，即使房价下跌也能为子女留下资产 [13] 对房地产投资属性的观念转变 - 房地产从一个“永远涨”人人争抢的投资品，转变为了消费品，这种观念变化可能过于极端 [9] - 根据《穷爸爸富爸爸》的观点，能持续产生现金收入的房产是资产，而无法产生现金收入且需要持续花钱维护的房产是负债 [7] - 高杠杆、高位买入房产是导致投资失败的重要原因，不能归咎于市场 [13][14] - 对于多渠道投资者，首要问题是确定用多大比例的现金投资房地产，这比预测市场底部更为实际 [14]

文章核心观点 - 越南河内等主要城市正经历抢房潮，表现为新盘开盘即售罄、社会住房通宵排队及房价持续飙升 [3] - 抢房潮由真实需求与“谣言式炒作”共同驱动，市场存在结构性矛盾，高端商品房供应过剩而社会住房严重短缺 [3][10][12] - 外国直接投资增长强劲，但外国投资者面临产权限制和汇率风险，未来市场供应增加可能使价格趋于稳定 [13][14] 市场现象与价格表现 - 2025年第三季度河内新盘价格高于去年同期但仍快速去化，部分楼盘开盘首日即售罄 [5] - 河内全市场平均初级销售价格达8000万越南盾/平方米（约人民币2.1万元/平方米），较年初上涨5.6%，较2024年同期上涨33% [6] - 河内高端项目价格达1.5亿至3亿越南盾/平方米（约人民币4万至8万元/平方米），2025年上半年60%的新推公寓定价高于8000万越南盾/平方米 [6] - 胡志明市2025年第三季度新推公寓售价在8000万至1.2亿越南盾/平方米，最高达1.5亿越南盾/平方米 [6] - 2019年至2024年底，河内公寓一手价格上涨超过72%，岘港上涨近50%，胡志明市上涨34% [9] 抢房潮驱动因素 - 社会住房存在转售套利行为，倒卖差价可达2亿至5亿越南盾（约人民币5.4万至13.4万元） [7] - 部分房价上涨源于未经证实的行政区划调整传闻，有地区短短数月内价格上涨20–30% [10] - 市场存在结构性错配，商品房供应集中高端和中端，适合工薪阶层的可负担住房严重短缺 [12] 政策与供应应对 - 越南建设部建议加快审批新住房与社会住房项目以增加供应 [12] - 国家银行推出面向35岁以下首次购房者的优惠贷款计划，并执行12万亿越南盾信贷项目 [12] - 政府计划到2030年完成至少一百万套社会住房，其中2025年底前预计完成10万套以上 [12] 外国投资与风险 - 2024年越南房地产吸引63亿美元外国直接投资，占总投资的16.5%，同比增长35% [13] - 2025年上半年越南吸引外资48亿美元，同比增长2.4倍，新加坡投资额领先 [13] - 外国投资者购房产权仅为50年（越南公民为永久产权），且每个公寓小区外国人拥有住房总数不能超过30% [13] - 外国投资者需考虑越南盾与美元之间的汇率波动风险，投资目的以出租和投资为主 [14]

核心观点 - 尽管澳洲房价普遍高企，但在各大城市距市中心20公里范围内，仍存在兼具宜居性和相对可负担性的城区，为购房者提供了“捡漏”机会 [1] - 然而，随着多家机构预测2026年房价将进一步上涨，这些机会可能不会长久存在 [1][9] 研究报告发现 - PRD房地产公司发布的《Smart Moves: Capital City Edition 2025下半年报告》指出，澳洲几大城市中存在“低价宜居区”，这些区域房价低于本市平均水平，且拥有良好的基础设施、生活便利性、租金回报和空置率表现 [3] - 报告筛选城区的标准包括：房价低于本市平均水平、周边五公里内有学校、公共交通、商场、医疗设施及绿地，同时具备未来基础设施或商业开发计划以及新的住房供应 [3] - 报告不仅关注价格，还关注区域内是否有基础设施投资等发展潜力 [4] - 这些区域距离城市就业核心区较近，有助于居民在工作与住房之间实现平衡，对经济和社区的稳定发展非常重要 [5][6] - 报告同时推荐了价格更低、供应更充足的公寓作为购房者的机会 [6][7] 具体推荐城区及价格 - **悉尼独立屋**：Merrylands（中位价131万澳元）、Chester Hill（130.5万澳元）、Granville（116.5万澳元）[3] - **墨尔本独立屋**：St Albans（68.5万澳元）、Sunshine North（75.6万澳元）、Heidelberg West（76万澳元）[3] - **布里斯班独立屋**：Slacks Creek（76万澳元）、Bray Park（85万澳元）、Inala（80万澳元）[3] - **霍巴特独立屋**：Warrane（51.35万澳元）、Rokeby（57.5万澳元）、Glenorchy（55万澳元）[4] - **悉尼公寓**：Bankstown（58.5万澳元）、Lakemba（50万澳元）、Parramatta（60万澳元）[8] - **墨尔本公寓**：Bundoora（47万澳元）、Broadmeadows（48.5万澳元）、Box Hill（54万澳元）[8] - **布里斯班公寓**：Logan Central（42.5万澳元）、Zillmere（64万澳元）、Sherwood（68万澳元）[8] - **霍巴特公寓**：Lindisfarne（49.45万澳元）、Glenorchy（45.5万澳元）、New Town（45.75万澳元）[9] 市场背景与未来展望 - 报告发布之际，另一家机构Cotality指出澳洲住房可负担性已跌至有纪录以来最差水平 [9] - 多家预测机构预计2026年房价将进一步上涨 [9] - 过去几年曾被评为“可负担宜居”的一些城区因房价上涨已不再符合标准 [10] - 2026年这些城区能否继续入选将取决于利率走向：若现金利率保持不变，则有机会继续上榜；若央行降息，则房价可能很快不再具备可负担性 [11][12][13] 业内人士观点 - PRD首席经济学家Diaswati Mardiasmo强调，报告关注区域内基础设施投资等发展潜力，并指出转向购买公寓或许更具机会 [4][6] - Starr Partners公司董事Daniel Starr认为，悉尼的Merrylands提供比Parramatta更实惠的家庭住房选择，且配套日益完善，该区域优点尚未被广泛认知，被低估了 [14] - 墨尔本Westside Real Estate的首席执行官Surinder Sarain看好St Albans的再开发潜力 [15]

公司资产状况 - 公司投资性房地产主要包括已出租的办公楼、厂房及公寓 [1] - 未来该部分资产是否发生减值需根据评估结果确定 [1]

财务业绩 - 第三季度营业收入为9.79亿元，同比大幅下降87.76% [1] - 第三季度归属于上市公司股东的净利润为-30.02亿元，年初至报告期末累计为-98.29亿元 [1] - 公司总资产为2745.18亿元，较上年度末减少9.81%，归属于上市公司股东的所有者权益为-47.38亿元，较上年度末减少215.69% [2] - 货币资金为24.24亿元，较期初减少58.26%，应收账款为270.06亿元，较期初减少45.31% [2] 经营情况 - 第三季度全口径销售额为10.04亿元人民币，同比下降55.34%，权益口径销售额为9.32亿元，同比下降54.56% [3] - 分业务看，产业新城园区业务销售额为0.58亿元，同比下降89.68%，房地产开发签约销售额为2.50亿元，同比下降62.29%，其他业务销售额为6.96亿元，同比下降31.96% [3] - 第三季度销售面积为10.81万平方米，同比增长17.88% [5] - 房屋出租方面，可供出租面积为110.09万平方米，已出租面积为49.50万平方米，出租率为44.96%，2025年已收房租为1.07亿元 [5] 资产减值与债务重组 - 公司合计计提资产减值准备6.13亿元，包括应收款项坏账准备6.13亿元和合同资产减值准备0.058亿元，影响第三季度利润总额6.13亿元 [2] - 《债务重组计划》中2192亿元金融债务，已实现重组的金额累计约1926.69亿元，包括境内公司债券371.3亿元及境外美元债券约335.32亿元 [5] - 通过设立信托计划受益权份额抵偿金融债权人不超过240.01亿元债务，已实施完毕的信托抵债交易金额为223.48亿元 [6] - 通过“幸福精选平台”和“幸福优选平台”股权抵偿金融债务金额约174.54亿元，抵偿经营债务金额约61.75亿元 [6] 项目交付与资产处置 - 公司以"保交楼"为第一要务，自2020年底至报告披露日，全部住宅项目已完成交付，剩余待交付4个公寓项目，涉及8551套、66.2万平方米 [5] - 公司已完成丰台、国际业务部分地产项目交易，永清产业新城、广阳产业新城平台公司、南方总部资产包交易正按协议推进 [6]

投资评级 - 报告对公司的投资评级为“推荐” [4][6] 核心观点 - 公司持有北京核心板块的优质资产，近年来各类资产营收及利润贡献相对稳定 [4] - 公司2025年三季度营收和归母净利润同比下滑，主要因写字楼和商城租金及出租率下降，以及销售和管理费用上升 [1] - 尽管投资性物业租金及出租率承压，但其表现仍优于北京全市水平 [2] - 酒店行业面临经营压力，但新出台的行业指导意见为未来发展带来积极预期 [3] - 预测公司2025-2027年营收与归母净利润将实现小幅稳步增长 [4][5] 2025年三季度财务表现 - 截至2025年三季度，公司实现营业收入28.21亿元，同比下降4.39% [1] - 截至2025年三季度，公司实现归母净利润9.40亿元，同比下降7.69% [1] - 销售费用和管理费用同比分别提升7.15%和2.11% [1] 投资性物业运营状况 - 2025年三季度写字楼平均租金为613元/平方米/月，同比下降4.96%；出租率为92.3%，同比下降0.9个百分点 [2] - 2025年三季度商城平均租金为1308元/平方米/月，同比下降2.02%；出租率为95.5%，同比下降1.1个百分点 [2] - 2025年三季度公寓平均租金为363元/平方米/月，同比下降1.09%；出租率为90.4%，同比上升1.1个百分点 [2] - 同期北京市写字楼租金环比下降2.90%至215.51元/平方米/月，空置率为16.5% [2] - 同期北京市购物中心首层平均租金环比下降0.6%至30.6元/平方米/天 [2] 行业环境分析 - 2025年前三季度，北京市服务性消费额同比增长4.8%，但社会消费品零售总额同比下降5.1% [2] - 截至2025年上半年，北京住宿业营收合计207.74亿元，同比下降7.3%，利润总额合计5980万元，同比下降92.9% [3] - 商务部等部门联合印发《关于促进住宿业高质量发展的指导意见》，旨在推动行业品质化、智慧化发展 [3] 盈利与财务预测 - 预测2025年营业收入为39.36亿元，同比增长0.6%；2026年为40.07亿元，同比增长1.8%；2027年为40.90亿元，同比增长2.1% [4][5] - 预测2025年归母净利润为12.90亿元，同比增长2.2%；2026年为13.47亿元，同比增长4.4%；2027年为14.04亿元，同比增长4.3% [4][5] - 预测2025-2027年每股收益分别为1.28元、1.34元、1.39元 [5] - 预测2025-2027年PE倍数分别为16倍、15倍、14倍 [4][5] - 预测毛利率将从2024年的58.14%逐步提升至2027年的60.48% [9][10] - 预测净资产收益率将从2024年的13.08%小幅上升至2027年的13.67% [9][10]

核心观点 - 2025年第三季度德国大城市租金与房价持续上涨，主要受长期住房供应不足驱动 [1][2] 租金市场表现 - 2025年第三季度德国新签租约租金环比上升1%，同比上升3.8% [1] - 杜塞尔多夫、科隆和汉堡租金同比涨幅最为显著，分别为+5.6%、+5.1%和+4.4% [1] - 柏林新签租约租金同比略微下降0.2%，可能仅为短期市场调整 [1] 房价市场表现 - 第三季度德国住宅房地产价格涨幅低于租金涨幅 [1] - 独栋和双拼住宅价格环比上涨0.9%，同比上涨3.5% [1] - 公寓价格环比上涨0.6%，同比上涨2.6% [1] - 房价已连续第三个季度环比上升，上涨趋势正持续巩固 [1] 市场驱动因素与展望 - 租金和房价上涨是多年来住房竣工数量不足的结果 [1] - 德国每年实际需要建成约37.2万套住房，但专家预计今年仅有约23.5万套竣工 [1] - 未来几个季度，新签租约租金和住房价格预计将保持大致同步增长，市场之间已形成新的平衡 [2] - 由于住房竣工量不足，供应持续紧缩，市场压力依然较大 [2]

公司基本情况 - 公司成立于1997年10月15日，于1999年3月12日在上海证券交易所上市 [1] - 公司是国内商业地产领域的佼佼者，拥有高档写字楼、商城等核心物业 [1] - 主营业务为商务服务设施的投资、经营和管理，包括高档甲级写字楼、商城、公寓的出租及管理，以及大型展览、酒店经营等 [1] 经营业绩 - 2025年三季度实现营业收入28.21亿元，在行业中排名第7位，远低于行业第一名招商蛇口的897.66亿元 [2] - 主营业务构成中，物业租赁及管理收入为16.52亿元，占总收入的87.41%；酒店经营收入为2.38亿元，占比12.59% [2] - 2025年三季度净利润为9.41亿元，行业排名第4位，低于第一名招商蛇口的35.98亿元，但远高于行业平均数的-1.37亿元 [2] 财务健康状况 - 2025年三季度资产负债率为17.54%，远低于行业平均的68.96%，显示出较强的偿债能力 [3] - 当期毛利率为59.13%，虽略低于去年同期的60.51%，但远高于行业平均的22.73%，盈利能力较强 [3] 业务运营情况 - 2025年上半年写字楼业务收入7.3亿元，平均出租率92.4%，平均租金621.0元/平米/月 [6] - 2025年上半年商城业务收入6.4亿元，平均出租率高达95.3% [6] - 国贸中心支持核心收益，2025年上半年写字楼、商城、公寓分别产生租金收入7.11亿元、6.06亿元、0.92亿元 [6] 股东结构变化 - 截至2025年9月30日，A股股东户数为1.56万，较上期减少4.71%；户均持有流通A股数量为6.47万，较上期增加4.94% [5] - 十大流通股东中，红利低波（512890）持股1414.05万股，相比上期增加163.60万股；香港中央结算有限公司持股769.95万股，相比上期增加3.49万股 [5] 管理层信息 - 总经理支陆逊薪酬从2023年的402万元增加至2024年的444万元，增加了42万元 [4] - 公司控股股东为中国国际贸易中心有限公司，实际控制人为中国世贸投资有限公司、嘉里兴业有限公司 [4] 分析师观点与预测 - 西南证券预计公司2025-2027年归母净利润达13.0/13.3/13.5亿元 [6] - 国泰海通证券预计公司2025-2026年EPS分别为1.29元、1.34元，给予公司2025年20倍PE，目标价为25.78元 [6]