政策调整 - 中国人民银行河北省分行与国家金融监督管理总局河北监管局发布通知，自2026年2月4日起，将河北省14个城市（地区）的商业用房购房贷款最低首付款比例调整为不低于30% [1][3] - 此次调整覆盖全省商业用房，包含商住两用房，辖区商业银行可在30%最低比例基础上，根据自身经营状况和客户风险等因素确定具体首付比例 [1][3] 调整内容与历史对比 - 调整前，商业用房贷款最低首付款比例为50%，商住两用房为45% [2][4] - 调整后，首付款比例统一下调至30%，较此前商业用房首付比例下降20个百分点，较商住两用房下降15个百分点 [2][4] 政策影响与目的 - 首付比例下调直接降低了购买商业用房的门槛，是支持推动商办房地产市场去库存、助力经济发展的具体举措 [2][4] - 该政策旨在让更多潜在投资者关注商业地产，引导资源向更有效率的领域和项目流动 [2][4] 涉及资产范围 - 商业用房是指专门用于商业经营活动的房地产类型，包括商铺、公寓、写字楼、商场、酒店等多种类型房地产产品 [2][4]

公司年度业绩概览 - 截至2024年12月31日止年度 公司总收益约为人民币20.78亿元 同比大幅减少约37.1% [1] - 2024年度公司拥有人应占亏损约为人民币40.52亿元 相比2023年度的亏损约人民币4.65亿元 亏损额显著扩大 [1] - 2024年度每股基本亏损为人民币79.63分 而2023年度每股亏损为人民币9.13分 [1] 公司业务与项目情况 - 截至2024年12月31日 集团拥有9个发展中物业项目 分布于中国不同城市 [1] - 项目重点布局城市包括上海 福州 西安及宝鸡 [1] - 公司主要专注于住宅物业发展 以及住宅及商业综合体物业开发 [1] - 公司开发的产品类别涵盖公寓 办公室 商铺及别墅等 [1]

政策落地与核心调整 - 中国人民银行宣布将商业用房购房贷款最低首付比例下调至30% [1] - 陕西省自2026年1月23日起，将商业用房（含“商住两用房”）购房贷款最低首付款比例从50%下调至不低于30% [2] - 首付比例下调降低了商业用房的购买门槛，对在售商业项目构成利好 [2][3] 商业用房市场现状与挑战 - 商业用房需求规模小于住宅，其投资回报主要依赖租金而非价格升值，在过往地产黄金时代回报率常跑输住宅 [6] - 商业用房持有和交易成本高：贷款利率约5.0%（住宅约3.15%），交易税费、水电费、物业费也远高于住宅 [6] - 以100万元贷款为例，商业用房年利息支出比住宅高出近2万元，且贷款年限最长为10年（住宅可达30年），月供压力更大 [6] - 当前地产周期转变，依赖房价快速上涨的投资时代已过，租金回报成为趋势，核心地段商业用房吸引力有所提升 [6] 政策影响与局限性 - 首付比例降低虽利好去库存，但对投资者吸引力有限，因贷款总额增加导致利息支出依然较高，实际购买成本不低 [7] - 商业用房真正吸引投资者需更多政策支持，如延长贷款年限、降低贷款利率及持有成本，以提升租金回报率吸引力 [7] - 市场期待商业用房贷款利率及相关税费也能下调，以进一步降低交易与持有成本 [2] 商业用房主要产品类型分析 - **商铺**：主要包括社区底商、购物中心等，散售商铺多集中于社区底商；拥有固定消费人群的社区底商风险较低，若毗邻学校则价值更高 [8][9][10] - **写字楼**：西安市场库存量大、空置率高，目前购买多以自用为主，投资回报率缺乏吸引力，不建议普通投资客介入 [11][12][13][14] - **公寓**：西安市场去化难度大，主因供应量过大、产品同质化；单价较低（约7000-10000元/平方米），主要吸引年轻过渡性居住者或资金有限的普通投资客 [15][16] - **商业性质豪宅（大平层/叠拼）**：多位于城市核心地段或产业配套区，配套高端酒店服务（如威斯汀、柏悦等）；此次首付下调对此类产品最为利好，因主要买家为企业主，可释放更多资金用于其他高回报投资 [18][19][20][21][22] 市场展望 - 商业用房首付比例下调对市场去化的实际带动效果，仍需时间观察 [23]

市场整体状况 - 泰国房地产市场正经历近30年来最严重的低迷，自1997年亚洲金融危机以来形势最为严峻 [1] - 市场未来两至三年内能否复苏仍存在较大不确定性 [1] 供需与库存数据 - 目前仅曼谷未售出的公寓就约22万套，全国总量可能高达40万套 [1] - 未售房源大多由开发商持有，已成为沉重的财务负担，不仅占用资金，还带来利息、管理成本及债券到期偿付压力 [1] - 2025年前九个月，曼谷新推出公寓仅1.37万套，远低于2014至2024年年均约5.2万套水平 [1] - 2026年新供应量将降至4万套以下，2027年或进一步降至约2万套 [1] 市场下行的核心原因 - 市场下行的核心原因在于利率快速上升，泰国央行一年内将政策利率从0.5%上调至2.5% [1] - 家庭债务率高达GDP的88.2%，银行大幅收紧放贷 [1] - 房地产开发商协会称，住房贷款拒贷率已升至约40% [1] 结构性表现与复苏条件 - 部分核心地段及工业、物流地产仍保持相对韧性 [1] - 专家指出，若要实现长期企稳，仍需降息、改善经济增长并推进结构性改革 [1]

市场现状与库存压力 - 泰国房地产市场正面临自1997年亚洲金融危机以来最深的低谷，全国未售公寓库存可能高达40万套，仅曼谷地区就积压约22万套 [1][3] - 高额未售库存已从暂时滞销资产演变为持续侵蚀开发商现金流的沉重负担，成为决定高杠杆开发商生死的关键变量 [3] - 新项目供应锐减，2025年前九个月曼谷仅推出约13,700套新公寓，远低于2014年至2024年年均约52,000套的水平 [5] 需求端与结构性变化 - 需求端发生根本变化，曾长期支撑泰国中低端房地产市场的重要力量——中国中产投资者，在疫情后几乎集体退场 [10] - 住房贷款平均拒贷率已攀升至40%，在部分大众市场项目中甚至接近翻倍，尤其集中在总价300万泰铢及以下的产品 [8] - 市场并非全面失速，曼谷靠近轨道交通、核心商务区的高端项目仍保持一定韧性，库存压力主要集中在城市外围和大众市场 [10][11] 供应端与开发商困境 - 新项目数量骤降是开发商在高库存和融资压力下的防御性收缩，而非需求回暖信号 [6] - 世邦魏理仕预计，曼谷新建公寓供应量将在2026年降至4万套以下，2027年进一步降至约2万套，之后数年年均可能仅剩1万套左右，标志着行业进入长期防守模式 [6] - 低利率时代的过度扩张是危机根源，泰国央行在一年内将政策利率从0.5%上调至2.5%，导致抵押贷款利率攀升，购房成本显著上升 [8] 宏观经济与金融环境 - 泰国家庭债务占GDP比重高达88.2%，在亚洲仅次于韩国，政府将控制家庭债务置于更高优先级，导致商业银行全面收紧信贷标准 [8] - 部分上市开发商已接近“僵尸企业”状态，既无力按期偿还债务，又几乎卖不动手中的项目 [8] - 泰国股市房地产与建筑指数自2023年初高点以来累计下跌超过42%，整体信心仍然脆弱 [10] 市场分化与亮点 - 在住宅市场整体承压的同时，市场出现分化，曼谷以外的普吉岛、芭堤雅、苏梅岛、华欣以及东部沿海地区市场前景相对更为乐观 [13] - 工业与物流地产成为表现最为稳健的板块之一，2025年外国直接投资表现强劲，制造业需求旺盛，为工业地产提供有力支撑 [15][16] - 信贷收紧使价格更为亲民的二手房逐渐受到关注，略微改善了其流动性，但进一步挤压了新建住宅项目的生存空间 [15] 行业前景与挑战 - 分析认为，要实现长期稳定，泰国需要更深层次的改革，包括政治稳定、有效的房产税政策、持续的基础设施投资以及系统性降低家庭债务 [18] - 在经济增长可能连续多年低于2%的背景下，若缺乏更有力的政策干预，泰国房地产市场短期内恐难出现实质性反转，结构性调整或将长期化 [18] - 行业专家指出，帮助市场的首要措施仍然是降低利率 [18]

政策调整核心内容 - 中国人民银行发布通知，将商业用房（含“商住两用房”）购房贷款最低首付款比例调整为不低于30% [1] - 此前全国普遍执行的商业用房最低首付比例为50%，本次调整意味着首付比例直接降低了20个百分点 [3] - 各省级分行和派出机构可根据辖区城市政府调控要求，在统一最低比例基础上自主确定下限，实行因城施策 [1] 政策定义与适用范围 - 商业用房是指专门用于商业经营活动的房地产类型，包括商铺、公寓、写字楼、商场、酒店等多种产品 [3] - 政策调整对象为商业用房购房贷款，旨在适应房地产市场供求关系新变化，支持构建房地产发展新模式 [1] 政策目标与市场影响 - 降低商业用房购买门槛，有助于促进商办新房市场活跃度 [3] - 这是支持去库存的具体表现，表明中央及监管部门对商办项目去库存的重视程度在提升 [3]

行业政策环境 - “十五五”规划建议明确提出推动房地产行业高质量发展的战略导向 一系列稳市场、惠民生、促转型的支持政策有望持续加力落地 [1] - 近期政策信号明确 房地产政策要“力度符合市场预期 政策一次性给足 不采取添油战术” 后续更多定向支持政策有望持续推出 [2] - 央行、金融监督管理总局将商业用房（含“商住两用房”）购房贷款最低首付款比例调整为不低于30% 此举有望拓宽去化渠道、降低购房门槛、激活市场需求 [1] - 后续房地产支持政策将以“精准滴灌”而非“大水漫灌”的方式推进 为具备优质土储与品牌溢价能力的企业创造更有利的竞争环境 [2] - 自2026年1月1日起 个人将购买不足2年的住房对外销售的 按3%征收率全额缴纳增值税 [2] 公司战略与业务布局 - 公司实施“1+5”发展战略 坚持房地产主业 同时推进服务、租赁、酒店、养老和产业投资五大业务板块 [1] - 公司投资策略核心锚定“稳健” 以保障经营安全与现金流充裕为前提 计划按销售现金回笼的50%左右比例进行拿地 [3] - 区域布局持续深化“622”战略结构 即杭州市场占比60% 浙江省内其他城市占比20% 省外市场占比20% [3] - 上海作为长三角核心引擎与战略高地 被纳入公司重点关注与战略布局的城市范畴 [3] - 公司核心主业聚焦中高端改善型住宅赛道 自创立以来锚定杭州深耕布局、辐射长三角核心城市群 [4] 公司经营与财务数据 - 截至2025年上半年 公司持有可用于出租的写字楼、商业裙房、社区底商及公寓面积约49.05万平方米 上半年实现租金收入2亿元 [1] - 公司投资性房地产期末账面价值为104.43亿元 [1] - 旗下资产经营平台滨江资管管理面积超60万平方米（含在建） 资产价值突破170亿元 服务企业客户超200家 覆盖楼宇办公人员超2万人 公寓及康养租户近3000人 [2] - 2025年 公司全口径拿地金额达487亿元 权益拿地额192亿元 拿地规模位列全国房企第7位 [3] - 2025年公司在浙江省内拿地占全省总拿地份额的21% 在杭州拿地占比高达全市总拿地份额的33% [3] - 2022-2025年行业深度调整周期内 公司逆势加大土储扩充力度 销售总额始终稳固在千亿规模 成功跻身全国房企前十强 [4] 公司竞争优势与市场前景 - 优质土储是公司穿越行业周期的核心竞争力 公司始终扎根经济发达区域深耕布局 [3] - 公司在杭州及周边区域积淀了深厚的品牌护城河与市场影响力 [4] - 杭州滨江板块凭借科创资源集聚、人才流入规模领先的独特优势 已呈现明确的企稳特征 步入市场修复通道 [4] - 公司在滨江板块货值储备充足、项目布局密度高 充分受益于板块红利 房价修复节奏有望领先杭州其他板块及全国多数城市 [4] - 在此背景下 公司销售端的业绩弹性将显著高于全国性房企 迎来价值重估机遇 [4] - 公司已然树立区域龙头房企的标杆地位 有望在行业分化的浪潮中率先穿越周期 实现业绩与估值的双重跃升 [4]

央行货币政策与房地产信贷政策 - 央行下调再贷款和再贴现利率25个基点 此举降低了商业银行从央行获取资金的成本 为下游贷款市场报价利率进一步下行创造了空间 [6] - 基于当前政策节奏 深圳目前3.05%的房贷利率有望在2026年第一季度进一步下降至2.8% 标志着利率正式进入“2时代” [6] - 商办物业首付比例从50%大幅下调至30% 这一调整被视为决策层为应对商办市场巨大库存压力而采取的“排雷”措施 [3][6] 商办物业市场现状与库存压力 - 商办市场流动性极差 库存压力巨大 上海商办物业的去化周期已达到惊人的21年 广州需要5年 深圳市场相对健康 去化周期约1年出头 [9] - 深圳公寓与商办市场经过深度调整 价格已大幅下跌 一手和二手公寓价格跌去一大半后 租售比普遍达到4%-5% 已显现出套利空间 [9] - 尽管存在税费高、空置期等顾虑 但深圳公寓和商办市场已吸引大量投资机构和个人投资者进入 资金对优质标的出手果断 [9] 深圳公寓与商办市场的投资与自住价值 - 在银行存款和国债收益率进入“1时代”的背景下 深圳公寓4%-5%的租售比提供了稳定的现金流 若具备运营能力 收益率可轻松超过10% 被视为可配置的“养老保险”类资产 [9] - 对于自住群体 部分深圳商务公寓在“大学区制”下可落户并积分入学 为核心区工作的年轻人提供了低成本留深、避免长距离通勤的替代选择 这些资产具备“能住、能上学、能收租”的特点 [9][10] - 投资关键在于选择核心区、强配套、高流动性的优质资产 应规避产业、地段、配套或前景不佳的标的 选错标的可能导致资产被彻底锁死 [11] 2026年楼市政策展望与市场预期 - 当前政策思路明确为“不搞大水漫灌 只搞精准滴灌” 通过降息、减税、降首付等“小步快跑”的组合策略来托住市场预期 而非刺激房价暴涨 [10] - 预计到2026年 楼市环境将变得非常友好 其特征是资金增多、贷款成本降低以及准入门槛下降 [10]

政策核心内容 - 中国人民银行推出两项关键政策：一是下调结构性货币政策工具利率 二是降低商业性用房最低首付比例 [1][8] - 政策目标并非直接针对住宅市场 重点在于支持特定群体融资与促进商业房地产去库存 [8][17] 货币政策工具调整 - 自1月19日起 中国人民银行向银行提供的“定向借钱”（如支农支小再贷款等）利率下调0.25个百分点 [10] - 一年期利率从1.50%降至1.25% 其他期限利率相应下调 [10] - 此举降低了商业银行从央行获取特定领域专项资金的成本 旨在鼓励银行向三农 小微企业 科技创新等领域增加信贷投放 [10] - 央行预计后续将继续提供超过1.5万亿元的低成本定向资金 以支持民营企业 科技创新及涉农领域 [19] 商业房地产信贷政策调整 - 全国范围内统一下调商业性用房（包括公寓 商铺 写字楼）个人购房贷款最低首付比例 从50%降至30% [13] - 以一套总价200万元的公寓为例 首付款从100万元降至60万元 减少40万元资金压力 [13] - 商业性用房贷款期限最长仍为10年 且贷款利率通常高于住宅贷款 [13] 对房地产市场的影响 - 商业性用房（商办房）购房门槛显著降低 有助于加速此类物业销售 提升市场流动性 [13][15] - 核心地段的优质商业房源预计将更受市场青睐 [13][15] - 政策间接释放了积极的货币宽松信号 增强了市场对后续住宅贷款市场报价利率下调的预期 [11][15] 对银行业的影响 - 银行从央行获取部分资金的成本下降 有助于缓解银行息差压力 并提升其向特定领域发放贷款的意愿 [10][15] 政策定位与后续展望 - 本次政策未直接调整住宅贷款的首付比例和市场报价利率 [8][17] - 央行官员公开表示 年内仍存在降准和降息的空间 [11] - 未来政策将综合运用财政补贴 担保增信等多种方式协同发力 [20]

政策核心内容 - 中国人民银行与金融监管总局将商业用房购房贷款最低首付比例从50%下调至30%，降幅达20个百分点 [1] - 政策旨在释放交易公寓、商铺、写字楼等商业用房的成本压力，刺激该类房地产产品的交易活跃度 [1] - 央行将继续加大流动性投放，保持流动性充裕，引导隔夜利率在政策利率附近运行 [1] 商业用房市场现状与压力 - 商业地产面临较大的库存积压和流动性难题，写字楼、商业公寓等空置率较高 [2] - 2025年1-9月，办公楼新开工面积累计1122万平方米，同比下滑22.3%；竣工面积累计1100万平方米，同比上涨16.5% [2] - 2025年1-5月，全国商办用房（办公楼+商业营业用房）开发投资、新开工、销售同比均继续下降 [2] - 2025年1-5月，全国商办用房开发投资额合计3985亿元，同比下降10.9% [3] - 2025年1-5月，全国商办用房新开工面积合计2049万平方米，同比下降24.9% [3] - 2025年1-5月，全国商办用房销售面积合计2860万平方米，同比下降6.4% [3] - 2025年1-5月，全国商业营业用房开发投资额2573亿元，同比下降7.6% [3] - 2025年1-5月，全国商业营业用房销售面积2050万平方米，同比下降6.0% [3] 政策潜在影响与目标 - 降低首付比例能让更多潜在投资者关注商业地产，提升投资意愿，加速消化部分存量商业用房 [3] - 政策有助于解决商业地产存量过剩问题，提升市场流动性，带动交易活跃度 [3] - 政策结合“商改住”及保障房贷款利息优惠，能加速商办用房向保障房转化，优化商业地产存量结构 [4] - 首付比例下调可引导资源向更有效率的领域和项目流动，促使位置不佳、运营不善的项目通过重新规划改造实现资源优化配置 [4]