市中心的公寓价格比前一年下降了 4.59%，西区的住宅价格下降了 4.39%。 但房地产经纪人福斯特 (Rhiannon Foster) 表示，大温哥华地区各个城市的房价各不相同，即使距离很近也会有很大差异。 "像北温哥华这样的地区，房价根本没怎麽下跌。事实上，他们的销售情况仍然相当强劲，与其他大多数市场截然不同，尤其不像紧邻的西温哥华。" 她又说，当远离温哥华和基隆拿等主要城市时，每平方英尺的价格会大幅下降。 最新的全国房地产报告得出了一个熟悉的结果——温哥华的买房成本很高。 21 世纪出版公司本周发布了一份报告，调查了加拿大各地的 50 个社区，结果发现，以每平方英尺的价格计算，温哥华位居第一。 温哥华西区的一套独立式住宅的平均价格为每平方英尺 1,110 元，市中心地区公寓的平均价格为每平方英尺 1,206 元。 该房地产公司表示，卑诗省受到"不确定的买家"的影响，价格和总销售额均出现下降。 福斯特表示，这可能是由于投资人无法维持投资回报，需要现金流下导致他们卖出。 "住在低陆平原，每平方英尺的价格会比基蒂马特 (Kitimat) 等地高得多，基蒂马特距离这裡稍远一些，可能不是大多数人搬到卑诗省时的首选 ...

澳洲房地产市场动态 - 澳洲所有八个首府城市四年来首次同时录得房价增长，多个城市刷新历史纪录 [1] - 悉尼房价中位数飙升至172.2万澳元，墨尔本中位数达到106.4万澳元，后者为三年来的最高水平 [1] - 墨尔本房价在90天内跳涨23,585澳元，创下3.5年来最大幅度的季度涨幅 [1] 首府城市房价数据 - 悉尼房价中位数为1,722,443澳元，季度涨幅2.6% [2] - 墨尔本房价中位数为1,063,719澳元，季度涨幅2.3% [2] - 布里斯班房价中位数为1,060,311澳元，季度涨幅2.1% [2] - 全国首府城市合并房价中位数为1,207,857澳元，季度涨幅2.3% [2] 公寓市场表现 - 全国公寓价格中位数达到689,588澳元，录得两年来最强劲的季度增长 [4] - 达尔文公寓价格季度涨幅5.5%，中位数达388,169澳元，为八年高峰 [5] - 悉尼公寓中位数为834,791澳元，墨尔本为573,600澳元，布里斯班为678,772澳元 [4][16] 市场驱动因素 - 澳联储在2025年2月和5月的两次降息显著提升了借贷能力并增强买家信心 [7] - 悉尼和墨尔本因降息出现最强劲的价格反弹，市场情绪从负担能力驱动转向利率敏感 [7] - 2024年观望的买家在2025年大举进入市场，推动房价上涨 [13] 未来市场预期 - 若澳联储在2025年晚些时候进一步降息，房价预计将继续上涨 [13] - 8月可能的降息将为春季销售奠定基础，吸引更多买家并推高价格 [13] - 悉尼房价有望在本财年突破180万澳元大关，墨尔本距离2021年峰值仅差29,000澳元 [9] 首购族市场挑战 - 高房价和有限供应推动首购族转向公寓或联排别墅，独立住宅门槛升高 [16] - 墨尔本公寓中位价573,600澳元，显著低于悉尼的834,791澳元 [16] - 澳洲人仍偏好大房子，但公寓价格相对更可负担，与全球趋势逐渐一致 [17]

房地产行业现状 - 房地产业从"金饭碗"变成寒意逼人的行业，万科进行架构大调整，撤销区域公司，实行总部-片区总公司两级管控 [1] - 全国城镇家庭多套房持有率高达43.7%，若算上未公开的隐形房产，实际比例可能超过45% [3] - 北京、深圳主城区房价较峰值分别下跌28.3%和42.1%，直接跌回2015年水平 [4] - 在房价跌幅超过20%的城市，断供率飙升至3.2% [4] - 三四线城市房价下跌更为严重，湖南衡阳某楼盘从8500元/平方米跌至4500元/平方米，鹤岗70平方米电梯房挂牌价仅为8万 [4] 房地产市场困境 - 河南南阳二手房挂牌量高达8.7万套，较2020年增长210%，但2025年一季度仅成交1200套，较六年前下跌63% [5] - 辽宁鞍山矿区18%的房产挂牌出售，部分楼栋甚至超过40% [5] - 银行对房龄超过20年的三四线二手房抵押率仅为30%，利率还需上浮15% [5] - 2025年三四线城市房贷断供案件较去年增长20% [5] - 法拍房数量增加，进一步拉低房价，形成恶性循环 [5] 企业案例 - 万科负债1246亿元 [7] - 杭州国企收购存量房的比例已达15%，收购价低于市场价18% [6] 政策动态 - 长沙新政允许为多孩家庭提高公积金贷款额度20% [6] - 武汉为三孩家庭发放12万购房补贴 [6]

核心观点 - 悉尼Carlingford地区15位业主联合出售超过15块地块 打包出售价格比单独出售每套高出40万澳元 总价可达260万澳元/套 [1] - 新州政府城市规划改革政策推动火车站周边高密度开发 目标2029年前建成37.7万套新房 引发业主联合出售热潮 [3] - 2023-2024年悉尼联合出售房产达208组交易 涉及519处房产 交易总额17亿澳元 [3] 政策影响 - 新州政府规划改革允许火车站800米范围内高密度开发 计划五年内建设11.2万套新房 [7] - 政策宣布后出现三次交易高峰：2023年4月州选举后 2023年12月 2024年7月政策正式公布时 [7] - 改革将持续十年 重点推动Crows Nest和Homebush等中部城区高密度建设 [7] 市场反应 - 开发商Traders In Purple已在Wollstonecraft收购10块地 计划开发价值2.6亿澳元公寓项目 含80套12层公寓 [8] - 开发商偏好具备"X因子"的地块 如景观优势或区位独特性 需避免区域供应过剩 [5] - 建筑成本上升导致低价值开发项目难以实施 开发商更倾向高售价区域 [5] 行业动态 - 最具开发潜力地块已被优先收购 2023年联合交易数量出现下降 [7] - 中介指出开发商数量有限 市场可能出现大型地块供过于求 [5] - 部分中介质疑11.2万套新房目标实现难度 但政府官员认为市场反应积极 [7]

业绩数据 - 2025年4 - 6月营业收入12837.02万元，同比增144.83%[6] - 2025年4 - 6月商品房销售面积6980.46平方米，同比降12.60%[5] - 2025年4 - 6月商品房销售金额15597.88万元，同比降16.46%[5] - 2025年4 - 6月租赁收入1117.19万元，同比增31.42%[5] 项目情况 - 2025年4 - 6月无新增房地产土地储备和新开工面积[3][4] - 2025年4 - 6月南京紫金和旭府竣工面积39466.18平方米[4] - 营收大增因南京紫金和旭府交付体量较大[6]

澳洲房地产市场趋势 - 利率下调增强了借贷能力，澳洲买家同时关注价格亲民的热门区和高端区 [1] - 高价区开始吸引更多资金充裕的买家，全澳房价涨幅趋同，"双速市场"现象消退 [3] - 降息刺激了对传统高价区的重新关注，高端区需求上升 [3] 房价涨幅最快的区 - Geraldton的Rangeway中位价6个月内上涨19%至33.4万澳元，位居榜首 [4] - 其他价格亲民区如Spalding（上涨13%）、Beachlands（上涨12%）和Mount Tarcoola（上涨12%）也快速增长 [4] - 悉尼西南Menangle房屋中位价上涨16%至约120万澳元，Claymore（上涨12%）和Austral（上涨11%）紧随其后 [5] 首府城市房价表现 - 悉尼和墨尔本房价增长稳健，较小市场增速放缓，首府城市房价涨幅趋于均衡 [3] - 维州Mildura附近Merbein和Red Cliffs因投资者兴趣激增，房价6个月内上涨6% [6] - 墨尔本涨幅最快区如West Melbourne（上涨8%）及Parkville、Clayton和Huntingdale（均上涨5%）中位价超100万澳元 [6] 公寓市场表现 - 昆州公寓价格涨幅领先，Rockhampton的Norman Gardens（上涨22%）、Berserker（上涨18%）和Allenstown（上涨16%）表现突出 [7] - 其他公寓涨幅强劲区包括昆州Chinchilla（上涨20%）、Warwick（上涨17%）及西澳Dunsborough（上涨14%） [8] - 悉尼东区高价公寓如Tamarama、Double Bay和Bronte房源平均收到超90次咨询 [10] 买家需求与销售速度 - 热门区房产平均收到100多次咨询，价格亲民区如悉尼Werrington和St Marys需求旺盛 [8] - 阿德莱德Roseworthy房屋销售最快仅需14天，昆州Townsville的Garbutt公寓仅需13天 [11] - 全澳房屋销售中位时间为37天，公寓为35天，悉尼、墨尔本、布里斯班和阿德莱德销售速度更快 [13]

上海写字楼市场 - 2025年二季度上海甲级写字楼净吸纳量仅8.53万平方米，环比下滑18.4%，同比下滑67.6%，空置率攀升至23.6%，平均租金降至6.99元/平方米/天，环比跌幅1.9% [4] - 二季度新增4个项目共24万平方米供应，核心与新兴商圈各占2席，包括浦东竹园板块"世纪财富广场"、长宁"AFA上海融侨中心"等，加剧市场竞争压力 [4] - 零售贸易制造与TMT行业为租赁主力，占比分别为28%和23%，金融行业占15%，生物医药行业占比提升至10% [5] - 预计下半年新增供应约百万方，徐汇滨江25万方，浦东前滩、长宁核心等区域超10万方，租金下行压力持续 [5] - 搬迁需求主导市场，TMT企业偏好新兴商圈，生物医药企业受政策驱动升级搬迁需求显著 [5][6] 上海零售商业市场 - 二季度核心商圈平均租金1,877元/月/平方米，出租率94.71%，徐家汇、陆家嘴表现突出，非核心商圈需求活跃度高于核心商圈 [7] - 非核心商圈特色项目差异化突围，如鑫耀·光环Live二期打造"多维度生活方式目的地"，古华庭融合婚庆产业链与非遗文化 [8] - 未来核心商圈将新增88万平方米高端商业供应，包括徐家汇国贸中心二期、K11 ELYSEA等项目，推动"商文旅体展"融合 [8] - 路易威登"路易号"概念空间、泡泡玛特Labubu系列（2024年营收130.38亿元，同比增106.92%）等IP与场景创新成为热点 [8][9] - 虹桥枢纽商业升级，话梅机场店与名创优品火车站店推动交通枢纽向"消费新场"转型 [9] 上海大宗交易市场 - 2025上半年大宗交易总成交额158亿元共37宗，不足往年同期一半，内资占比创新高，外资策略性收缩释放折价资产 [11] - 自用型买家以办公研发、商业为主，投资型买家分化：非机构投资人布局核心区位，机构投资人偏好压力资产或现金流稳定物业 [12] - 办公研发成交额占比31%居首但同比减少，公寓占比27%居次，商业项目法拍成交占比近50%，城隍庙广场12.09亿元创法拍纪录 [12] - 下半年预测：外资折价办公项目或推动办公类别回升，数据中心、长租公寓等REITs底层资产受机构关注，法拍市场吸引私人投资者 [12][13] 长三角外资制造业投资 - 二季度长三角外资制造业及研发项目共51个，欧洲投资占比69%（德国20个、意大利4个），汽车、大健康、装备制造为主要方向 [14][15] - 汽车产业14个项目中有9个落户上海，丰田雷克萨斯纯电项目推动集聚；欧洲药企在华新生物制药基地投资超20亿元 [15] - 德国中小型企业偏好江苏设首产基地，如Weber集团在太仓设立首个在华生产基地 [15] 金融机构与房地产 - 2022-2024年全国房企累计交付约1,238万套住房，金融机构通过专项贷款、资产重组等模式参与纾困 [16] - 投后管理通过风险隔离、透明化监管等机制保障项目交付，未来将结合REITs工具构建"募投管退"闭环 [16]

房产投资风险分析 核心观点 - 七类被称为"穷人房"的房产类型存在显著居住缺陷和转手困难问题 包括高密度社区 物业差小区 远郊住宅 老破大 布局差一居室 非主流资产及度假盘 [4][7][10][14][19][25][26][31][32][35][37][39] 七类高风险房产特征 1 高密度大社区 - 居住体验差 电梯拥堵 绿化不足 噪音光污染严重 [7] - 二手房供过于求导致价格滞涨 转手困难 [7] - 容积率过高牺牲私密性 生活场景类似商业区 [8][10] 2 低质物业服务小区 - 基础维护缺失 电梯故障 垃圾堆积等问题长期未解决 [11] - 社区环境恶化直接导致房价下跌 [13] - 业主需自费维护公共区域 社区信任体系崩溃 [13] 3 远郊低密住宅 - 生活便利性极差 通勤时间长 商业配套缺失 [15][17] - 社交隔离严重 夜间安全存隐患 [17] - 租赁及转手市场几乎无需求 [17][19] 4 30年以上老破大 - 设施老化严重 持续维修成本高 [20][22] - 银行拒贷导致接盘门槛高 [23] - 学区属性变动会加速贬值 [23] 5 设计缺陷一居室 - 空间规划不合理 储物功能不足 [26][27] - 居住舒适度低 目标客群挑剔导致转手率低 [29][31] 6 非主流产权资产 - 产权不完整导致落户 贷款 交易受限 [32] - 租客混杂存在安全隐患 [32] - 政策风险极高 可能突发价值归零 [35] 7 度假型房产 - 实际居住存在潮湿 虫害等物理缺陷 [35][37] - 维护成本高昂且缺乏基础生活配套 [37][39] - 流动性极差 形成"资产孤岛"效应 [37][39]

新加坡住宅用地竞标 - 泰国亿万富豪苏旭明旗下星狮地产联合日本积水住宅及中建地产对新加坡武吉知马住宅用地提交最高报价4.915亿新元（约3.87亿美元）[2] - 该地块位于赛马会旧址，可开发约380套公寓单元，面积13,492平方米，获九方竞标[3] - 竞标方包括城市发展、华业集团联合新加坡置地及庆隆公司等知名开发商[3] 地块价值分析 - 地块属第六道地铁站附近黄金地段，莱坊预计项目售价可达每平方英尺3200新元，高于1410新元的有效最高楼面地价[4] - 武吉知马区域新盘供应有限，本地自住型买家需求积压，尤其青睐该区域生活氛围及教育资源[4] 开发商战略布局 - 星狮地产持续加码新加坡住宅开发，2024年11月曾联合积水住宅将莱佛士坊酒店式公寓改建为商住综合项目[5] - 苏旭明通过2013年收购星狮集团掌控星狮地产，业务覆盖澳大利亚、中国、欧洲和东南亚多业态地产[5] - 苏旭明还控股Thai Beverages和Asset World Corp，以106亿美元身家位列泰国富豪榜第三[5]

多伦多房地产市场现状 - 多伦多5月份待售房源库存同比激增 但销售额仍处于历史低位[1] - 多伦多市中心公寓平均价格为758214加元 同比下降8%[4] - 多伦多市中心公寓销量下降21% 活跃房源数量增加14%[4] 公寓市场动态 - 公寓挂牌间隔时间过长 部分业主需确认挂牌有效性[5] - 部分2019年购房的公寓业主希望以低于购房价出售[7] - 经纪旗下8个房源仅2个签约 买家反复压低报价(单次降2万加元 后续降5万加元)[8] 买卖双方博弈 - 买家采取强硬谈判策略 认为卖家陷入困境[9] - 高压手段可能适得其反 引发卖家反感[10] - 部分卖家仍期望以2021年价格出售 但实际市场基准已被同栋楼低5%挂牌价拉低[11] 价格与库存趋势 - 成交低价成为新基准 夏季公寓新增房源或放缓[12] - 大多伦多地区独立屋均价1425264加元 同比下跌54%[15] - 大多伦多地区5月房屋销量同比下降133% 活跃房源增加415%[15] 市场心理与外部因素 - 买家犹豫不决 担忧经济政治动荡及失业风险[16][17] - 经纪指出当前市场为2008-2009年以来最低水平 劳动力市场恶化限制复苏[15] - 市场正缓慢过渡至新阶段 短期难现快速好转[20][21] 历史对比与周期特征 - 当前降价幅度超过2008年金融危机时期[6] - 经济低迷部分源于2020-2021年价格泡沫消退 库存消化需时间[15] - 经季节性调整后5月销量环比增长84% 但仍比历史峰值低29%[15]