赣州房地产市场概况 - 赣州楼市在传统销售旺季"金九银十"期间迎来关注度上升 楼盘数量和购房者热情明显提升 [1] 章江新区楼盘价格与产品 - 中海天钻提供170-200平方米天幕大平层 均价19000-23000元/平方米 车位11.3万元起 [2] - 达芬奇城市中心推出91-1078平方米商务旗舰写字楼 [2] - 康源·滨江国际写字楼单价11500元/平方米 公寓总价35万元起 [2] - 赣州·铂园住宅均价13000元/平方米 车位14.3-17.3万元 [2] - 第5大道沿街商铺单价46000-64000元/平方米 [2] - 中创国际城写字楼单价13000元/平方米 商铺19000-53000元/平方米 [2] 其他区域住宅产品 - 悦榕湾128平方米四房现房清栋特惠 均价10500元/平方米 [3] - 星洲·文昌府小高层起价6999元/平方米 [3] - 融翔状元府三至四房价格区间7000-8000元/平方米 [3] - 中恒唐龙嘉园108-144平方米户型单价6000元/平方米 [4] - 美的高速君兰学府折后均价7000元/平方米 [4] - 绿地城际空间站准现房均价7500元/平方米 [5] 高端及改善型产品 - 星洲·云境联排别墅单价14000元/平方米 双拼17000元/平方米 [3] - 嘉福·万达广场住宅均价12500元/平方米 商铺20000-70000元/平方米 [4] - 极少墅·湾玺高层11400-12900元/平方米 叠墅16000元/平方米 [4] - 瑞晟·翡翠谷叠拼总价180-200万元 双拼380-580万元 [6] - 龙湖华海·双珑原著联排别墅18000-22000元/平方米 [8] 商务及投资产品 - 嘉福中心写字楼均价14500元/平方米 [2] - 水游城·X公域毛坯公寓10000元/平方米 酒店公寓12000-13500元/平方米 [2] - 嘉福新天地公寓均价8500元/平方米 底商20000-25000元/平方米 [5] - 南康国际材料城带租约建材商铺均价8500元/平方米 [8] 价格区间特征 - 章江新区住宅均价主要分布在11500-23000元/平方米区间 [2][3] - 其他区域住宅价格普遍在6000-11000元/平方米范围 [3][4][5] - 商铺类产品价格跨度较大 从6000元/平方米至70000元/平方米不等 [2][4][5] - 车位价格集中在4-17.3万元区间 [2][4][9]

核心观点 - 房地产行业建议购房者优先选择现房或次新二手房以规避风险 并推荐大户型住宅以实现长期居住需求 同时明确避免三类问题房产[3][15][24] 买旧（现房与次新二手房优势） - 现房与次新二手房提供实体验房条件 可直观评估层高 格局和采光 避免期房宣传与交付差异[6] - 现房彻底规避楼盘烂尾风险 保障资金安全与交付确定性[9] - 现房可实现快速入住 避免期房等待期间产生的租金成本与搬迁麻烦[12][13] 买大（大户型住宅优势） - 大户型满足家庭人口增长与物品收纳需求 直接提升长期生活品质[17] - 大户型在二手房市场更具流动性与保值性 抗跌能力强于小户型[20] - 一步到位购买大户型避免后期换房产生的高额税费 中介费及搬迁成本[23] 不买三（避坑房产类型） - 房龄超20年的老破小存在基础设施老化问题 维修成本高且因政策变化导致流动性极差[26] - 公寓存在公摊面积过大 商业水电费率高 居住环境混乱及转手税费过高等硬伤[28] - 违建房及小产权房缺乏合法审批手续 面临强制拆除风险且投资资金无法律保障[30][31]

核心财务表现 - 2025年上半年营业收入514.85亿元 同比增长0.41% [1] - 归母净利润14.48亿元 同比增长2.18% [1] - 毛利率14.38% 同比提升2.40个百分点 净利率3.38% 同比下降0.22个百分点 [1] - 经营活动现金净流量-20.1亿元 [1] 销售与土地获取 - 签约销售面积335.0万方 同比下降23.6% 签约销售金额888.9亿元 同比下降11.9% [2] - 核心10城销售贡献占比70% [2] - 新增土地16宗 总建面166.9万方 同比增长108% 土地总价352.9亿元 同比增长142% [2] - 拿地均价21144元/平 同比增长16% 拿地强度39.7% 较2024年同期14.5%大幅提升 [2] - 一线城市拿地占比55.4% 拿地金额权益比62.1% [2] 资产负债与融资 - 剔除预收账款资产负债率63.10% 净负债率66.42% 现金短债比1.30 [1] - 成功发行13亿元中期票据 票面利率1.91% 保持行业低位 [2] 多元化业务发展 - 资产运营收入36.6亿元 同比增长4.1% EBITDA 19.0亿元 同比增长0.4% [2] - 新入市13个项目 新增经营面积72万平方米 含7个公寓、3个集中商业、1个产业园和1个酒店 [2] 盈利预测调整 - 2025-2027年归母净利润预测下调至42.8亿元、49.6亿元、55.4亿元（原59.6亿元、64.4亿元、69.7亿元） [1] - 对应EPS 0.47元、0.55元、0.61元 当前股价对应PE 19.2倍、16.5倍、14.8倍 [1]

报告行业投资评级 - 报告未明确给出行业投资评级 [1][2][3] 报告核心观点 - 曼谷公寓市场持续面临购买力疲软和经济压力挑战 开发商需通过价值创造和解决真实需求来维持销量 [3] - 市场预计在本年度末逐步复苏 前提是政府支持措施和更宽松利率政策发挥作用 [3] - 高端地段和即可以入住的优质项目有潜力表现优于其他区域 特别是滨河、公共交通线路或市中心等明确需求地段 [23] - 旅游业复苏间接有利于公寓需求 特别是城市连接区域或与租金投资相关的项目 [23] 市场概述 - 2025年第二季度公寓市场持续放缓 仅推出两个新项目 反映开发商对新增投资保持谨慎态度 [3] - 近期地震对公寓市场产生心理影响 特别是对已建成但未售出单元的项目 [3] - 所有权转移明显下降 新项目推出数量减少 许多开发商延长清库存时间导致管理成本上升 [3] - 部分开发商面临债务偿还问题 可能影响房地产整体财务状况 导致降价或采取特殊促销策略 [3] 供应 - 2025年第二季度新公寓推出数量达15年来最低水平 仅引入405套 全部位于曼谷北部郊区 [4] - 本季度项目推出数量自2020年以来最低 较2022年第二季度15,164套的五年最高点急剧下降 [4] - 2023年第三季度以来每季度新供应量不超过8,000套 2023年第四季度和2024年第一季度下降至3,000套以下 [4] - 2025年第二季度公寓所有权转让数量大幅下降至12,183套 为六年多以来最低水平 [7] 需求 - 2025年第二季度公寓需求量为105套 略高于上一季度 但仍是过去五年中第二低 [10] - 家庭债务负担、上涨开销和严格住房抵押贷款要求继续造成压力 特别是在实际需求部门 [10] - 本季度新供应量409套较上一季度增加 但仍不足以刺激需求有意义的复苏 [10] 要价 - 中央商务区平均要价保持每平方米239,475泰铢 与前一个季度持平 [13][15] - 素坤逸区经历轻微价格上涨 沙吞-暹罗区销售价格没有变化 反映高端市场需求放缓 [13][16] - 城市边缘区域平均价格下降至每平方米126,897泰铢 受购买力减弱和高库存竞争压力影响 [14][17] - 曼谷郊区平均要价为每平方米72,193泰铢 继续呈现下降趋势 [19][24] 展望 - 市场继续面临经济状况压力 全球和国内不确定性仍是关键风险因素 [21] - 政府措施如政策利率下调、放宽贷款价值比限制以及减少转让和抵押登记费帮助稳定市场 [21] - 价格竞争激烈 开发商需实施促销策略如折扣、特别优惠或定制支付套餐 [22] - 新项目启动预计保持低位 大多数开发商优先清空现有库存 [22] - 新项目可能在2025年第四季度逐渐回归 前提是政府政策或利率方向出现积极信号 [22][25]

行业整体表现 - 全国新建商品房销售金额4.4万亿元，同比下降5.5%，销售面积4.6亿平方米，同比下降3.5% [2] - TOP100房企上半年销售规模1.84万亿元，同比下降11.8%，规模超千亿房企4家，较去年同期减少2家 [2] - 全国重点30城新建商品住宅成交金额约1.5万亿元，同比持平，成交均价达2.7万元/平方米，同比增长2.5% [3] - 二手房市场成交金额约2.6万亿元，同比增长9.5%，成交均价2.2万元/平方米，同比下降3.3% [3] - 全国商品房待售面积7.7亿平方米，其中住宅待售面积4.1亿平方米，分别同比增长4.1%和6.5% [3] - 全国300城土地成交面积1.74亿平方米，同比下降5%，土地成交楼面均价提升至4943元/平方米 [4] - 房屋新开工面积3.04亿平方米，同比下降20.0%，房屋竣工面积2.26亿平方米，同比下降14.8% [4] - 房地产开发资金来源5.02万亿元，同比下降6.2%，其中国内贷款为0.82万亿元，同比增长0.6% [4] 公司财务表现 - 营业收入11,685,671.72万元，同比下降16.08% [2] - 利润总额990,882.92万元，同比下降29.70% [2] - 归属于上市公司股东的净利润271,075.37万元，同比下降63.47% [2] - 经营活动产生的现金流量净额1,601,719.52万元，同比实现由负转正 [2] - 归属于上市公司股东的净资产19,825,934.99万元，同比增长0.34% [2] - 总资产130,548,854.18万元，同比下降2.22% [2] - 基本每股收益0.23元/股，同比下降63.39% [2] - 毛利率14.6%，略高于2024年全年水平 [14] 公司经营情况 - 实现签约金额1451.71亿元，同比减少16.25%，签约面积713.54万平方米，签约均价提升至2.03万元/平方米 [6] - 实现销售回笼1448亿元，综合回笼率100%，同比提高 [7] - 期末货币资金余额1385.62亿元，占总资产比例保持在10%以上，另有593亿元已售待回笼资金 [7] - 2021年及以前获取的存量项目签约销售394万平方米，销售金额514亿元，占比达35% [9] - 2022年及之后获取的增量项目合计签约金额约937亿元，占比65% [10] - 38个核心城市销售贡献同比提升3个百分点至 [10] - 新增项目26个，项目总地价509亿元，总计容面积228万平方米 [11] - 期末待售项目计容面积为5855万平方米，较年初下降403万平方米 [11] 融资与负债管理 - 成功发行国内首单现金类定向可转债，发行规模85亿元，6年期综合成本2.32% [8] - 报告期内发行公司债和中期票据57亿元，期末直接融资占比21.53% [8] - 经营物业贷款净增29亿元，最长期限达30年，期末经营物业贷款余额339亿元 [8] - 三年以上到期的有息负债占比42.8%，较年初提升3.2个百分点 [8] - 一年内到期有息负债占比21.4%，较年初下降2.9个百分点 [8] - 资产负债率 [8] - 报告期新增有息负债平均成本降低21BP至2.71%，期末综合成本2.89% [8] 产品与服务创新 - 基于22万余条客户调研数据，重新解构挖掘客户需求 [12] - 新增"天奕"子品牌，在广州、上海首开累计签约超75亿元 [12] - 上线"端菜行动"，统一对客平台，开通"保总热线"直通管理层 [13] - 完成住宅交付6.3万套，实现房地产销售结转收入1051亿元 [14] - 深化全流程品质管理体系，覆盖投资、定位、建造、交付四个阶段 [13] 成本控制与运营效率 - 通过规模化集采预计可实现每平方米降本约30-40元 [15] - 建立全国统一供方库，入库优选供方约600家 [15] - 自主获客成交占比达25%，线上营销签约贡献同比接近翻倍，整体营销费率同比下降1至1.5个百分点 [15] - 上线AIGC设计采购平台，在全国20个项目落地 [15] - 快建体系在全国47个项目试点，首开效率、竣备交付周期均实现显著改善 [15] 资产经营与综合服务 - 酒店、购物中心、写字楼、租赁住房等资产在营面积573万平方米，较上年末增加39万平方米 [16] - 在营租赁住房2.6万间，较上年末增加18% [16] - 购物中心板块"开新时光季"18城联动，累计吸引客流2530万人次 [16] - 实现资产经营收入25.4亿元，同比提升13% [16] - 保利物业合同管理面积9.96亿平方米，在管面积8.34亿平方米 [17] - 保利物业实现营业收入83.92亿元，归母净利润8.91亿元，同比分别提升6.6%、5.3% [17] - 新拓展第三方项目单年合同金额14.06亿元，同比增长17.2% [17] - 第三方项目在管面积增加至5.50亿平方米，占比达65.9% [17]

债务管理与流动性应对 - 2025年已偿付公开债务243.9亿元 [3] - 2027年前无境外公开债到期 [3] - 大股东深铁集团提供股东借款近240亿元 [3] - 上半年新增融资和再融资249亿元（不含股东借款） [3] - 通过销售回款、资产盘活（如大宗交易签约64.3亿元）及战略合作补充流动性 [3][4] 销售表现与资源管理 - 上半年销售金额691.1亿元，回款率超100% [3] - 现房销售176亿元，准现房销售183亿元 [5] - 未结算资源总量超6000万平米，可维持存货规模 [5] - 新项目首开去化率达90%以上（如温州、成都项目） [5] - 投资聚焦高质量资源，通过盘活改善土地结构 [5][6] 存量资产盘活进展 - 2023年以来盘活64个项目，贡献可售货值785亿元，实现销售226亿元 [7][8] - 向政府申报36个专项债收储项目，15个纳入市级清单（如天津项目） [8] - 通过收储调规、资产置换（如成都3.8万方商业置换住宅）、股权退出等方式盘活 [7][8] 经营服务业务发展 - 上半年经营服务业务收入284.2亿元，同比增长0.6%，占营收超20% [11][12] - 长租公寓管理规模超27万间，GOP利润率约90% [11][12] - 物流冷链管理面积行业第一，库内服务收入同比增长42% [12][14] - 商业业务超10个项目筹开中 [12] 科技创新与效率提升 - AI审图技术审查85万张图纸，服务90余家合作伙伴 [18][19] - 无人机巡检完成32.5万次智能巡查，覆盖310个项目 [19] - 长租公寓自有渠道获客占比88%，前台GOP利润率近90% [19] - "飞鸽"工单系统覆盖3000个住宅项目，提升一线效能 [19] 战略合作与融合发展 - 与深铁集团合作推进TOD、物流机器人（如地铁配送创新）、长租公寓及商业协同 [8][9][10] - 设立Pre-REITs基金（如万新金石基金），探索REITs扩募及资产证券化 [17][18] - 与政府合作存量盘活（如杭州保障房项目） [18] 未来业绩与战略方向 - 新产品线毛利率改善至16%（如拾系、映象系） [10][11] - 推动经营业务"由重变轻"，通过REITs退出构建商业模式闭环 [15][17] - 聚焦客户服务提升（如长租公寓六大承诺）、数据协同及生态圈建设 [14][15][16]

公司资产与股东结构 - 公司资产位于北京市东二环与三环之间 是首都地标性建筑群 也是目前中国乃至全球规模最大 功能最齐全的综合性商务服务设施之一 由写字楼 商城 酒店 公寓等国际化商务服务设施组成 [2] - 控股股东为中国国际贸易中心有限公司 截至2025年一季度持股比例为80.65% 其股东分别为中国世茂投资有限公司(持股50%)和香港嘉里兴业有限公司(持股50%) [2] 写字楼业务表现 - 拥有四座甲级写字楼 截至2025年一季度综合租金为627元/㎡/月 2021-2024年逐渐上升 而北京写字楼2024年同比2023年降幅达23.7% [3] - 截至2025年一季度末出租率为92.7% 较北京写字楼截至2024年12月整体出租率87.4%高5.7个百分点 [3] - 2024年写字楼营业收入达15.11亿元 同比下降3.16% 占总营收比重为38.63% [3] 商城业务表现 - 国贸商城于1990年开业 2024年客流量为2590万人次 位居全国第17 是北京商城客流量TOP1 [3] - 2024年销售额为191亿元 位列全国第五 在北京位列第二 仅次于北京SKP [3] - 截至2024年末商城业务实现营收12.86亿元 是近五年来最高水平 [3] 公寓与酒店业务表现 - 国贸公寓由南 北两座各30层公寓楼组成 建筑面积约8万平方米 截至2024年末实现营收1.87亿元 是近五年来最高水平 同比提升2.02% [3] - 公司经营两家酒店 分别为北京国贸大酒店和新国贸饭店 截至2024年末酒店运营营收达5.26亿元 同比下降7.59% 主要受宏观经济和国际地缘政治不确定性影响 [3] 财务业绩与负债情况 - 截至2024年末公司实现营收39.12亿元 同比微降1.05% 实现归母净利润12.62亿元 同比提升0.25% [4] - 有息债务规模为10.85亿元 较2023年的15.75亿元下降31.11% 且全部为银行借款 无公司债券 企业债券和非金融企业债务融资工具 [4] - 股利支付率为87.77% 股息率为6.54% 剔除2023年派发特别股息补偿2019-2021年利润分配方案外 股利支付率和股息率均在逐年提升 [4] 机构预测与评级 - 预计公司2025-2027年营业收入达39.36/40.07/40.90亿元 归母净利润达12.80/13.31/13.88亿元 对应PE倍数为16/15/15倍 [4] - 该股最近90天内共有4家机构给出评级 买入评级3家 增持评级1家 过去90天内机构目标均价为26.56元 [6] - 多家机构2025年净利润预测集中在12.81-12.98亿元区间 中金公司预测为11.85亿元 中信证券预测为10.36亿元 [5]

房地产市场表现 - 温哥华房地产价格位居加拿大第一 独立式住宅平均价格为每平方英尺1,110元 市中心公寓平均价格为每平方英尺1,206元 [2] - 卑诗省房地产价格和总销售额均出现下降 受"不确定的买家"影响 [2] - 市中心公寓价格同比下降4.59% 西区住宅价格同比下降4.39% [2] - 本拿比房价下跌超过12% [2] 区域差异分析 - 大温哥华地区房价存在显著差异 北温哥华房价保持稳定 销售情况强劲 与西温哥华形成对比 [2] - 远离主要城市如温哥华和基隆拿的地区 每平方英尺价格大幅下降 低陆平原价格高于基蒂马特等偏远地区 [2] 市场驱动因素 - 投资人可能因无法维持投资回报和现金流需求而卖出房产 [3]

澳洲房地产市场动态 - 澳洲所有八个首府城市四年来首次同时录得房价增长，多个城市刷新历史纪录 [1] - 悉尼房价中位数飙升至172.2万澳元，墨尔本中位数达到106.4万澳元，后者为三年来的最高水平 [1] - 墨尔本房价在90天内跳涨23,585澳元，创下3.5年来最大幅度的季度涨幅 [1] 首府城市房价数据 - 悉尼房价中位数为1,722,443澳元，季度涨幅2.6% [2] - 墨尔本房价中位数为1,063,719澳元，季度涨幅2.3% [2] - 布里斯班房价中位数为1,060,311澳元，季度涨幅2.1% [2] - 全国首府城市合并房价中位数为1,207,857澳元，季度涨幅2.3% [2] 公寓市场表现 - 全国公寓价格中位数达到689,588澳元，录得两年来最强劲的季度增长 [4] - 达尔文公寓价格季度涨幅5.5%，中位数达388,169澳元，为八年高峰 [5] - 悉尼公寓中位数为834,791澳元，墨尔本为573,600澳元，布里斯班为678,772澳元 [4][16] 市场驱动因素 - 澳联储在2025年2月和5月的两次降息显著提升了借贷能力并增强买家信心 [7] - 悉尼和墨尔本因降息出现最强劲的价格反弹，市场情绪从负担能力驱动转向利率敏感 [7] - 2024年观望的买家在2025年大举进入市场，推动房价上涨 [13] 未来市场预期 - 若澳联储在2025年晚些时候进一步降息，房价预计将继续上涨 [13] - 8月可能的降息将为春季销售奠定基础，吸引更多买家并推高价格 [13] - 悉尼房价有望在本财年突破180万澳元大关，墨尔本距离2021年峰值仅差29,000澳元 [9] 首购族市场挑战 - 高房价和有限供应推动首购族转向公寓或联排别墅，独立住宅门槛升高 [16] - 墨尔本公寓中位价573,600澳元，显著低于悉尼的834,791澳元 [16] - 澳洲人仍偏好大房子，但公寓价格相对更可负担，与全球趋势逐渐一致 [17]

房地产行业现状 - 房地产业从"金饭碗"变成寒意逼人的行业，万科进行架构大调整，撤销区域公司，实行总部-片区总公司两级管控 [1] - 全国城镇家庭多套房持有率高达43.7%，若算上未公开的隐形房产，实际比例可能超过45% [3] - 北京、深圳主城区房价较峰值分别下跌28.3%和42.1%，直接跌回2015年水平 [4] - 在房价跌幅超过20%的城市，断供率飙升至3.2% [4] - 三四线城市房价下跌更为严重，湖南衡阳某楼盘从8500元/平方米跌至4500元/平方米，鹤岗70平方米电梯房挂牌价仅为8万 [4] 房地产市场困境 - 河南南阳二手房挂牌量高达8.7万套，较2020年增长210%，但2025年一季度仅成交1200套，较六年前下跌63% [5] - 辽宁鞍山矿区18%的房产挂牌出售，部分楼栋甚至超过40% [5] - 银行对房龄超过20年的三四线二手房抵押率仅为30%，利率还需上浮15% [5] - 2025年三四线城市房贷断供案件较去年增长20% [5] - 法拍房数量增加，进一步拉低房价，形成恶性循环 [5] 企业案例 - 万科负债1246亿元 [7] - 杭州国企收购存量房的比例已达15%，收购价低于市场价18% [6] 政策动态 - 长沙新政允许为多孩家庭提高公积金贷款额度20% [6] - 武汉为三孩家庭发放12万购房补贴 [6]