2025年香港房地产市场回顾与展望 - 2025年是香港房地产市场调整并展现韧性的一年 租赁和投资需求已逐步回升 多元化的租户需求以及宽松的货币环境为2026年更均衡的市场奠定了基础 [1] 办公楼市场 - **租赁需求强劲**：2025年第四季度全港办公楼净吸纳量达150万平方呎 创2008年第二季度以来最高季度水平 全年净吸纳量210万平方呎 为2018年以来最高年度总量 [3] - **核心区域表现突出**：2025年第四季度中环净吸纳量达23.48万平方呎 创2015年第二季度以来新高 全年累计49.64万平方呎 为2007年以来最佳表现 [3] - **空置率与租金**：2025年新增供应290万平方呎 使全港空置率上升0.4个百分点至17.3% 空置面积达1,590万平方呎 但中环空置率连续第四个季度下降至11.1% [3] - **租金走势**：2025年第四季度整体租金环比微升0.6% 为2019年第二季度以来首次录得增长 全年整体租金同比下降2.9% 跌幅为2019年以来最小 [3] - **需求驱动因素**：租赁活动自2024年中趋于稳定 受到非银行金融机构和全球投资公司的强劲需求带动 [4] - **未来展望**：预计2026年租赁动能将进一步增强 受益于金融市场的持续活力以及部分内地企业的选择性收购和租赁 预计空置率将较2025年有所改善 但全年租金可能再下跌约3% [4] 零售租赁市场 - **租赁动能改善**：2025年第四季度租赁成交面积达34.9万平方呎 市场动能已连续第三个季度改善 [7] - **行业需求分化**：餐饮业需求最为强劲 银行业租赁面积达4.86万平方呎 表现活跃 时装品牌、珠宝店及药房表现较为低迷 [7] - **空置率与租金**：四大核心零售区街铺空置率下降2.2个百分点至5.8% 创2019年第四季度以来最低水平 空置率下降推动租金环比上涨0.6% 全年累计涨幅达2.9% [7] - **市场驱动因素**：市场活跃主要受旅游回暖和餐饮需求强劲带动 核心街铺及主要商场租赁表现突出 [8] - **未来展望**：2026年由于大量在2023年签订的租约即将到期 租赁速度有望进一步提升 部分核心街铺的低空置率预计将推动2026年租金再上涨约5%至7% 非核心区域的零售租金则可能维持低至中个位数的跌幅 [8] 工业及物流市场 - **空置率创新高**：2025年第四季度仓库空置率环比上升1.3个百分点 达到历史新高13% 全年累计上升5.5个百分点 创有记录以来最大年度涨幅 [13] - **租金大幅下跌**：本季度仓库租金环比下跌2.0% 全年跌幅达8.4% 为2002年以来最大年度跌幅 [13] - **市场韧性**：受益于稳定的外贸增长 工业及物流板块在2025年仍展现出韧性 优质资产仍具吸引力 [13] - **未来展望**：预计2026年租赁需求将逐步改善 在新兴行业需求和品质升级主导的高标仓预租活动推动下 部分租户将选择优质工业物业 仓库租金在2026年或再下跌约5% [13] 商业地产投资市场 - **投资额大幅回升**：2025年第四季度商业地产投资额（交易金额超过7,700万港元）环比增长130% 达到203亿港元 创近三年来季度新高 全年总额达445亿港元 同比微升3% [17] - **市场由自用买家主导**：第四季度自用买家占总投资额的79% [17] - **主要交易案例**：中国内地企业积极收购办公楼物业 阿里巴巴集团及蚂蚁集团以72亿港元购入港岛壹号中心13层楼面 京东以35亿港元收购中国建设银行大厦50%权益 本地教育机构如香港城市大学以20亿港元购入九龙塘又一城办公楼部分楼面 [17] - **未来展望**：展望2026年 进一步降息预期将推动需求 机构投资者将逐步回归 内地资金仍保持活跃 预计住宿类资产及企业总部将成为市场焦点 预测2026年投资额将温和增长约5% [17]