Camden Property Trust (CPT) Q2 2025 Earnings Call August 01, 2025 11:00 AM ET Company ParticipantsKim Callahan - Senior Vice President, Investor RelationsRic Campo - Chairman & Chief Executive OfficerKeith Oden - Executive Vice ChairmanAlex Jessett - President & CFOEric Wolfe - DirectorLaurie Baker - EVP & COOJamie Feldman - MD & Head - REIT ResearchJeffrey Spector - Managing DirectorNone - ExecutiveJohn Kim - MD - U.S. Real EstateBrad Heffern - DirectorRobert Stevenson - MD & Head - Real Estate ResearchRic ...

Mid-America Apartment Communities (MAA) Q2 2025 Earnings Call July 31, 2025 10:00 AM ET Company ParticipantsAndrew Schaeffer - SVP, Treasurer & Director - Capital MarketsA. Bradley Hill - President, CEO & DirectorTimothy Argo - Executive VP, Chief Strategy & Analysis OfficerA. Clay Holder - EVP & CFOCooper Clark - VP - Equity ResearchR. Nick Kerr - Equity Research Senior AssociateNicholas Yulico - Managing DirectorAdam Kramer - VP - Equity ResearchJana Galan - DirectorRich Hightower - MD - U.S. REIT Researc ...

业绩总结 - 2025年第一季度的混合租赁率增长为0.9%[12] - 预计2025年上半年混合租赁率增长在1.4%到1.8%之间，第二季度的混合租赁率增长预计为1.9%到2.7%[12] - 2025年预计的入住率接近97%[5] - UDR的平均居民收入是中位数大都市统计区收入的2.5倍[14] - UDR的流动性超过10亿美元，具有强劲的杠杆指标[59] - 公司普通股权益为198亿美元[60] - 公司综合债务与企业价值比率为27%[60] - 公司综合净债务与EBITDA比率为5.7倍[60] - 公司综合固定费用覆盖比率为5.0倍[60] - 2025年第一季度，UDR的居民流失率较COVID-19前水平下降了750个基点[58] 用户数据 - 居民的租金收入比率（R/I）在低20%范围内[14] - UDR市场的租赁成本比拥有成本低约60%，即每月节省3200美元[18][80] - 相较于COVID前水平，租赁的相对可负担性提高了25%[80] 市场展望 - 自2022年中期以来，多户住宅开工数量显著下降，预计2025年多户住宅供应将回落至历史平均水平[22] - 2025年UDR的供应占现有库存的20%[23] - 自2018年以来，UDR的创新举措推动了其他收入的高单位数增长，带来了约4000万美元的增量年化净营业收入（NOI）[32] 负面信息 - 2025年到期的无担保债务为4.67%的利率，金额为2.5亿美元[62] - 2026年前到期的综合债务仅占10%[60] 新策略与投资 - 公司计划投资3500万美元于战略ESG和气候技术基金[64] - 自2019年以来，公司发行的绿色债券总额为6.5亿美元[64]

纪要涉及的公司和行业 - **公司**：Equity Residential (EQR) - **行业**：公寓行业 核心观点和论据 公司运营与收购 - **运营情况良好**：公司运营按计划进行且超年初预期，对今年住宅业务和运营情况乐观[2]。 - **收购亚特兰大资产**：公司拟以5.35亿美元收购亚特兰大8处房产组合，预计收购完成后公司在该市场将拥有22处资产，占NOI超4%；虽首年租金有挑战，但团队运营高效，预计次年对FFO有显著贡献；收购资金源于出售沿海市场约3.5亿美元旧资产所得[3][4][5]。 公司独特性 - **资产独特**：是最具城市属性的公寓所有者，纽约出租率达97%，华盛顿特区基本面良好，西海岸尤其是旧金山和西雅图有大量城市资产且正良好复苏[7][8]。 - **供需优势**：各市场供应下降，沿海市场供应有限，需求端千禧一代租房时间延长、Z世代进入租房市场，供需结合使公寓行业迎来好时机；城市中心供应减少，公司城市资产集中，表现优异的时间将更长[10][11][13]。 - **运营高效**：公司在费用、管理费用和资本支出方面管理出色，每美元收入转化为利润的比例高于竞争对手[14]。 市场需求分析 - **核心人口结构变化**：千禧一代因生活方式选择，结婚生子晚，对空间需求小，倾向租房；Z世代进入职场和租房市场，预计到2030年租房群体将增加约7%，达8400 - 8500万人[16][18][19]。 - **购房与租房关系**：购房主要因社会原因，如结婚生子，但目前购房成本高，不符合居民生活方式，公司租户因购房搬出比例降至历史最低的8%[21][22]。 关键市场情况 - **旧金山和西雅图**：有独特城市资产组合，预计2025年市场改善；西雅图租赁速度和定价能力良好，旧金山表现超预期，有强劲定价能力和申请量，人口回流，企业重返办公室政策改变，城市生活质量提升[24][25][26]。 - **华盛顿特区**：虽有头条风险，但市场出租率超97%，有强劲租赁增长和定价能力，未出现居民财务状况不佳相关活动，居民在不确定时期倾向留租[28][29][31]。 - **纽约**：市场表现出色，超出预期，供应少，受年轻毕业生欢迎[35]。 - **南加州**：橙县和圣地亚哥表现正常，洛杉矶年初预期不高，因电影行业缺乏动力和城市生活质量问题，近期西洛杉矶需求有所回升[38][39][40]。 - **波士顿**：虽有头条风险，但学生租户占比仅3%，4月租赁季开局慢，5月好转，目前入住率和定价能力良好[41][42]。 扩张市场策略 - **选择原因**：选择亚特兰大、达拉斯、奥斯汀和丹佛等扩张市场，因这些地方就业增长好、住房成本高，居民购房难，符合公司服务高收入租户的定位；同时可平衡监管风险和抗灾风险[43][45][46]。 - **运营平台优势**：公司运营平台高效，管理费用最低，资本支出占租金比例低，运营费用合理[48]。 亚特兰大投资组合分析 - **资产情况**：约2000个单元、8处房产，位于亚特兰大北部，周边有良好就业基础，为B +、A - 级资产，当地对新公寓建设有阻力，供应少[49][50][51]。 - **收益预期**：首年租金预计下降，整体较平稳，后续因供应减少和需求良好租金将上涨；预计10年无杠杆内部收益率达中8%[53][54][55]。 佛罗里达市场看法 - **市场变化**：住房成本上升，就业质量提高，但保险成本从2015 - 2016年的每单元每年300美元涨至约3000美元，供应情况不一[59][60][61]。 - **态度谨慎**：对佛罗里达需求看法较之前改善，但因抗灾风险和保险成本，目前持谨慎态度，会持续关注[62]。 资本配置 - **资金来源与使用**：公司指导显示预计收购10亿美元、处置10亿美元，净收购5亿美元；当前市场条件下倾向平衡买卖，净收购可能用债务融资，但债务成本高于资本化率，因此更倾向匹配资金[63][64]。 - **股价与投资价值**：公司股价有折扣，当前住宅领域优质公司有投资价值，公司股东更关注现金流增长和股息提升[65][66][72]。 其他重要但可能被忽略的内容 - **负杠杆影响**：去年公司借款利率低于资本化率，为净借款人；今年借款利率超5.5%，资本化率略低于5%，负杠杆使公司向扩张市场转型速度放缓，避免稀释当前股东利益[69]。 - **公共市场折扣原因**：行业存在公共市场折扣，可能因房利美和房地美存在，公司投资信用评级优势不如医疗保健行业，但公司流动性强，行业资本化率低有其合理性[72][73]。

财务数据和关键指标变化 - 公司Q1核心FFO增长4.8%，超Q1指引0.3美元，主要因略高的入住率带来0.1美元收入及0.2美元有利运营费用，约一半运营费用与时间有关 [11] - 公司重申2025年全年展望，预计下半年有内部和外部增长 [11] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - Q1同店收入表现略超计划，入住率略高于预期 [13] - 4月入住率比去年同期高约30个基点，近期待租库存比去年低约30个基点，支持新租和续租的健康定价 [14] 开发业务 - 19个项目在建，4个去年完工项目仍在招租，总资本成本30亿美元，已完全匹配资金，成本与预计初始回报有100 - 150个基点的有利利差 [19] - 2025年是开发项目新入住的低谷年，为2300套，仅10%在第一季度；预计2026年增至2800套 [20] 各个市场数据和关键指标变化 区域分布 - 47%的投资组合位于东海岸成熟地区，40.1%位于西海岸成熟地区，12%位于扩张地区；在细分市场层面，郊区配置比例增至73% [9] 各区域表现 - 成熟地区受益于高入住率和有限的新交付，预计2026年交付量降至现有存量的80个基点，仅45000套 [9][10] - 华盛顿特区地铁区域表现符合预期，入住率和可用性与去年水平基本一致，近几个月租约中断数量同比略有减少 [15] - 西雅图表现良好，与预期一致，2024年因就业增长、返岗要求和供应少而表现强劲 [15] - 北加州的圣何塞和旧金山持续改善，目前该地区入住率超96%，比去年高约50个基点，旧金山年初开始势头增强，年初至今平均要价租金上涨约5%，旧金山领涨约7% [17] - 洛杉矶从Q4到Q1入住率略有上升，但租金改善未达预期，目前可用性和入住率与去年大致相当，年初至今要价租金增长仅3% [17] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司积极重塑投资组合，优化未来回报，将继续向扩张地区增加配置，目标是将扩张地区的投资组合占比提高到25% [6][33] - 公司注重开发项目的风险控制和机会优化，确保开发收益率与资本成本和市场资本化率之间有100 - 150个基点的利差 [7] - 公司通过股权远期交易提前筹集资金，为开发活动提供资金支持，并保持资金灵活性 [21] - 公司在行业中具有独特优势，拥有强大的资产负债表和流动性，能够在不同宏观经济情景下执行战略计划 [5][8] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为当前处于政策行动对宏观经济影响的高度不确定时期，但凭借投资组合、战略能力和资产负债表优势，能够为股东持续带来优异的盈利增长 [5] - 公司预计开发项目在今明两年招租完成后，将带来显著的增量收益 [6] - 公司认为租赁市场的相对可负担性为经营基本面提供了有利背景，随着市场发展，将灵活调整运营和资本配置决策 [10][8] 其他重要信息 - 公司近期执行了多项融资交易，包括将无担保信贷额度增至25亿美元，将商业票据计划扩大至10亿美元，关闭4.5亿美元的四年期无担保延迟提取定期贷款并对冲至4.5%的有效固定利率 [27] - 公司目前拥有28亿美元的流动性，能够为计划中的开发项目提供资金，并应对当前环境中的挑战和机会 [28] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 同期限有效租金增长低于去年的原因 - 公司表示租金变化基本符合计划，Q1表现得益于略高的入住率；去年年初入住率加速上升，更早提高了租金，导致今年同比有差异 [30][31][32] 问题2: 什么因素会导致公司重新考虑将扩张市场投资组合占比提高到25%的计划 - 公司称主要通过资产交易实现目标，资本配置对交易市场环境不太敏感，若交易市场不活跃，可能会减缓推进速度；若市场活跃，将继续朝着目标前进 [33][34][35] 问题3: 预计开发项目开工的决策因素 - 公司表示每个项目在提交投资委员会审批开工时都会更新预算，决策因素包括成本、净营业收入（NOI）和交易市场情况；目前剩余项目开工的盈利能力与年初预期一致，近期投标项目成本有所降低 [38][39][40] 问题4: 在租赁续约过程中是否有不同做法 - 公司称会根据不同地区情况制定策略，如在就业环境较弱的洛杉矶，会更注重入住率，为居民提供更灵活的续约参数；目前未面临重大宏观经济挑战，无需调整整体投资组合策略 [42][43][44] 问题5: 2025年开发项目入住率变化对FFO的影响 - 公司表示2025年预计入住2300套，低于2024年的2600套，导致开发NOI减少，是FFO增长的一个不利因素；此外，2024年现金利息收入高于今年，也是一个不利因素；预计2026年入住率增至2800套，将带来更多开发NOI [50][51][54] 问题6: 华盛顿特区的就业增长和市场情况 - 公司称当地有关于就业不确定性的讨论，但数据显示尚未对租赁行为产生重大影响，需关注未来几个月的经济数据 [55][56][57] 问题7: 第一季度续约率增长放缓的原因及是否接近低点 - 公司表示租金变化基本符合预期，预计下半年租金变化将强于上半年；去年年初入住率提前上升，更早提高了租金，导致今年同比增长空间较小，目前是续约租金增长的最低点，后续将回升 [60][61][62] 问题8: 是否有更多进入扩张地区的投资机会 - 公司称此前收购的德州八资产组合较为独特，符合公司收购标准；目前主要是单笔收购，若有类似机会会感兴趣；认为当前是向这些市场重新配置资本的好时机 [63][64][67] 问题9: 郊区资产与城市资产的表现及对目标配置的影响 - 公司称从收入增长来看，郊区投资组合表现优于城市；从近期租金变化来看，两者差距不大；长期供应动态仍有利于郊区，公司仍看好郊区市场 [71][72][74] 问题10: 租户周转率降低的原因及若租户购房迁出恢复到疫情前水平，周转率是否仍处于历史低位 - 公司表示近年来租户购房迁出比例相对稳定在8% - 9%，整体周转率持续下降，还有其他因素促使租户长期续租；在成熟地区，购房相对租房仍不具性价比，需房价和利率大幅下降才会改变 [76][77][78] 问题11: 今年就业增长预测的变化 - 公司称年初参考美国全国商业经济协会（NABE）的共识，预计净新增就业岗位为140万个；由于近期不确定性和政策影响，共识估计降至约100万个，仍为净正增长 [81][82][83] 问题12: 5月和6月续约情况及预计签约结果 - 公司称续约报价在低至中5%的范围内，实际签约结果通常与报价有100 - 50个基点的差距 [84][85] 问题13: 如何看待德州投资组合交易的成本和收益，以及是否有资本支出 - 公司称交易的初始资本成本约为5%，与初始稳定收益率5.1%相当，且有助于实现投资组合配置目标；收购的资产平均年龄为11年，低于现有投资组合，预计资本支出不会高于平均水平；23万美元/套的价格不包括前期资本支出，5.1%的收益率已包含计划投入的初始资本支出 [88][91][93] 问题14: 北加州市场表现强劲的驱动因素 - 公司认为主要有四个因素：返岗要求加速、就业增长和办公租赁改善（人工智能是重要因素）、生活质量提高、供应持续减少 [98][99][100] 问题15: 第二季度季节性运营费用增加的原因 - 公司称主要有三个或四个驱动因素，约三分之一与第一季度物业税上诉和评估带来的运营费用降低有关；第二季度到期租约增多，周转成本增加；春季开始增加非例行维护项目；此外还有营销等正常季节性因素 [106][107][108] 问题16: 居民担忧是否是经济衰退的可靠指标 - 公司称目前数据未显示居民担忧对租赁速度、续约接受率和定价等产生影响，这只是市场上的一种讨论；历史经验表明，居民在不确定时期倾向于留在现有住所，若有影响通常会有6 - 8个月的滞后效应 [109][110][112] 问题17: 是否能提供第二季度综合租金指导，以及对洛杉矶和波士顿市场的预期 - 公司称仅提供了续约报价在低至中5%的范围；洛杉矶就业增长疲软，主要受娱乐行业影响，同时关税和港口不确定性也有一定影响，需更好的就业增长和减少不确定性才能有更强表现；波士顿1 - 2月较慢，3 - 4月要价租金显著上升，目前未发现政府资金对研究等方面有负面影响 [117][118][120] 问题18: 2025年下半年FFO大幅增长的驱动因素 - 公司称预计下半年的收益增长驱动因素与以往类似，包括同店收入逐季增长、运营费用季节性变化（Q2和Q3增加，Q4下降）、开发NOI随入住率增加而逐季增长；预计下半年会有一定资本成本增加，主要是因为提取股权远期资金 [122][123][124] 问题19: 8.9亿美元未提取远期股权的结算时间 - 公司称结算时间取决于全年不断变化的资本使用和需求情况，预计第二季度可能有少量提取，大部分在第三和第四季度；第二季度电话会议时会有更明确的信息 [129][130] 问题20: 旧金山改善和加州政治环境变化是否会影响公司从沿海市场多元化的步伐 - 公司称不会改变，公司有长期的多元化投资组合愿景，希望接触不同地区的经济驱动因素和监管环境；虽然加州经济有所改善，但仍存在房东 - 租户监管框架和限制，公司希望限制在该地区的总敞口 [131][132][133] 问题21: 开发成本细分是否因郊区花园式资产而异，以及不同类型产品和市场的差异 - 公司称这是一个综合平均值，大部分开发项目是木结构，包括高密度木结构中层建筑；开发成本因产品类型和地理位置而异，在租金较高的地区，土地成本占比更高，如加州土地成本可能约为25%，而在一些花园市场，场地成本较高，土地成本较低 [136][137][139] 问题22: 续约时100 - 50个基点的差距是否高于历史水平，以及租户是否更愿意在应用程序上讨价还价 - 公司称100 - 50个基点是典型差距，只有在市场非常疲软或强劲时才会显著扩大或缩小；续约决策主要取决于租户当时的租金与社区类似公寓现行要价租金的相对位置，集中续约团队的管理更加严格 [141][142][144] 问题23: 租赁速度和优惠政策使用情况及未来趋势 - 公司称第一季度有三个社区在招租，租赁和入住率约为每月22 - 23套，平均优惠政策约为半个月，与预期基本一致；预计在第二和第三季度租赁旺季会有所提升；优惠政策使用主要取决于市场环境，目前市场能够接受当前的优惠水平，若市场发生重大变化，优惠政策可能会调整 [147][148][149]

财务数据和关键指标变化 - 公司Q1核心FFO增长4.8%，超Q1指引0.03美元，超预期表现源于0.01美元的略高入住率相关收入和0.02美元的有利运营费用，约一半运营费用有利变化与时间有关 [12] - 公司重申2025年全年展望，预计下半年有内部和外部的连续增长 [12] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - Q1同店收入表现略超计划，入住率略高于预期 [14] - 4月入住率比去年同期高约30个基点，近期待租赁库存比去年低约30个基点，支持新租约和续约的健康定价 [15] 开发业务 - 目前有19个项目在建，去年有4个项目完工仍在招租，预计总资本成本30亿美元，这些投资已完全匹配资金，成本与预计初始回报有100 - 150个基点的有利利差 [19] - 2025年是开发项目新入住的低谷年，为2300套住房，仅10%的新入住发生在第一季度，预计2026年将增至2800套 [20] 各个市场数据和关键指标变化 东海岸和西海岸成熟地区 - 占投资组合47%的东海岸成熟地区和40.1%的西海岸成熟地区，受益于高入住率和2026年新交付量有限，预计2026年交付量降至现有存量的80个基点，相当于45000套单元 [10][11] - 租金承受能力有所改善，租金收入比低于疫情前水平 [11] 扩张地区 - 占投资组合12%，预计这些市场在交付量下降和市场入住率重建之前将继续面临运营疲软，但疲软也为长期投资组合优化提供了机会 [10][11] 具体城市市场 - 华盛顿特区地铁区域表现符合预期，入住率和可用性与去年水平基本一致，近几个月租约中断数量同比略有减少 [16] - 西雅图表现良好，与预期一致，2024年因就业增长、企业返岗要求和新供应少而表现强劲 [16] - 北加州的圣何塞和旧金山持续改善，速度略超预期，目前该地区入住率超96%，比去年高约50个基点，旧金山领先，年初至今平均要价租金上涨约5%，旧金山涨幅约7% [17] - 洛杉矶从Q4到Q1入住率略有上升，但租金改善未达预期，目前可用性和入住率与去年大致相当，年初至今要价租金增长仅3%，低于历史正常水平 [17] 公司战略和发展方向和行业竞争 战略方向 - 积极重塑投资组合，优化未来回报，目标是将扩张地区投资组合占比提高到25%，通过买卖资产实现，增加对郊区子市场的配置至73% [8][10][23] - 专注开发项目，确保开发收益率与资本成本和市场资本化率之间有100 - 150个基点的利差，已为30亿美元的项目匹配资金，并锁定建设成本 [8][9] 行业竞争优势 - 拥有优质资产组合，提供高质量住宅，处于高利润率、低资本支出的耐用房地产资产类别 [7] - 运营模式转型，在技术和集中服务方面领先，推动现有资产和新投资机会的增长 [8] - 资产负债表和流动性状况强劲，获得穆迪A3和标普A - 的投资级评级，有未提取的8.9亿美元股权资本，成本约5% [9][25] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司处于政策行动对宏观经济影响的高度不确定时期，但凭借投资组合、战略能力和卓越的资产负债表，有能力为股东持续带来卓越的盈利增长 [7] - 开发项目在今明两年招租完成后，将带来显著的增量收益流 [8] - 尽管面临一些不确定性，但公司在运营和资本配置决策上保持灵活，有信心在各种宏观经济情景下执行战略计划 [9] 其他重要信息 - 公司近期执行了多项融资交易，包括将无担保信贷额度增至25亿美元，期限延长至2030年4月，扩大商业票据计划至10亿美元，完成4.5亿美元四年期无担保延迟提取定期贷款，利率锁定为4.5%，预计5月底全额提取 [26] - 公司预计近期关税可能使总硬成本增加约5%，导致总体成本基础增加约3% - 4%，但目前多数情况下被开工活动下降的宏观背景所抵消 [22] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 同期限有效租金增长低于去年的原因 - 公司表示租金变化基本符合计划，Q1表现得益于略高的入住率，去年年初入住率加速上升，更早提高了租金，导致今年同比有差异 [29][30][31] 问题2: 什么情况会使扩张市场投资组合占比25%的计划改变 - 公司称主要通过资产交易实现目标，资本市场环境影响不大，主要取决于底层交易市场的活跃度，若交易市场不活跃，推进速度可能放缓 [32][33][34] 问题3: 预计开发项目开工的决策因素 - 每个项目在提交投资委员会审批开工时都会更新预算，决策因素包括成本、净营业收入（NOI）和交易市场情况，目前剩余项目开工的盈利情况与年初预期一致，近期投标项目成本有所降低 [37][38][39] 问题4: 租赁续约流程是否有变化 - 公司表示没有统一策略，会根据不同地区和市场情况制定独特策略，如在洛杉矶就业环境疲软的市场，会更注重入住率，为续约居民提供更灵活的参数 [42][43][44] 问题5: 2025年开发项目入住情况对FFO的影响 - 2025年预计入住2300套住房，低于2024年的2600套，导致开发NOI减少，是FFO增长的一个逆风因素，此外，2024年现金利息收入高于今年也是一个因素；2026年预计入住2800套住房，开发NOI将增加，成为FFO增长的顺风因素 [48][50][54] 问题6: 华盛顿特区的就业和租赁市场情况 - 公司称当地有关于就业不确定性的讨论，但数据显示尚未对租赁行为产生实质性影响，需关注未来几个月的经济数据，包括就业增长 [55][56][57] 问题7: 续约率增长放缓的原因及是否接近低点 - 公司表示租金变化基本符合预期，预计下半年租金变化将强于上半年，去年年初入住率提前上升，更早提高了租金，导致今年同比增长空间较小，目前是续约租金增长的最低点，后续会上升 [61][62][63] 问题8: 是否有更多进入扩张地区的投资机会 - 公司称此前收购的德州八资产组合是独特机会，符合收购标准的此类机会不多，通常是单个资产收购，未来若有类似机会会感兴趣，目前是继续进行投资组合交易，将资金从成熟地区重新配置到扩张地区的好时机 [64][65][67] 问题9: 郊区资产与城市资产的表现及对目标配置的影响 - 从收入增长来看，郊区投资组合表现优于城市；从近期租金变化来看，两者差距不大，部分城市地区有所改善；长期供应动态仍有利于郊区，公司仍看好郊区市场 [71][72][73] 问题10: 低租户周转率的驱动因素及若租户购房迁出恢复到疫情前水平的影响 - 过去几个季度租户购房迁出比例相对稳定在8% - 9%，但整体周转率持续下降，说明还有其他因素促使租户长期居住；若租户购房迁出增加会有影响，但需其他迁出因素也发生变化，周转率才会显著上升，在成熟地区购房相对租房仍不具性价比 [76][77][78] 问题11: 今年就业增长预测的变化 - 年初公司参考美国全国商业经济协会（NABE）的共识，预计就业增长较2024年有所放缓，为140万个净新增就业岗位；由于近几个月的不确定性和政策影响，该共识估计降至约100万个净新增就业岗位，但仍为正增长 [82][83][84] 问题12: 5月和6月续约情况及签约续约结果 - 续约报价在低至中5%的范围内，根据市场环境，最终签约续约价格与报价通常有100 - 50个基点的差距 [85][86] 问题13: 德州投资组合交易的资金成本、定价及资本支出情况 - 交易资金成本约5%，与初始稳定收益率5.1%相近，符合公司投资逻辑，还能推进投资组合配置目标，且有规模效益；收购资产平均11年房龄，低于公司现有投资组合，预计未来资本支出不会高于平均水平，初始稳定收益率已包含计划的前期资本支出 [89][92][94] 问题14: 北加州市场表现强劲的驱动因素 - 主要原因包括返岗要求加速、生活质量改善、就业增长和办公租赁情况好转（人工智能是重要因素）以及供应持续减少 [99][100][101] 问题15: 第二季度混合租金率预期 - 公司未提供具体指引，但提到续约报价在低至中5%的范围内 [102][103] 问题16: 第二季度运营费用季节性增加的驱动因素 - 约三分之一的增加与Q1物业税上诉和评估低于预期带来的运营费用降低有关；另外，Q2到期租约增多，周转成本增加，且春季开始增加非例行或维护项目，还有营销等正常季节性因素 [107][108][109] 问题17: 居民担忧是否是经济下滑的可靠指标 - 公司表示目前数据未显示居民担忧对租赁速度、续约接受度和定价等产生影响，居民担忧只是市场上的一种讨论，通常若有影响会有6 - 8个月的滞后效应，历史经验显示居民在不确定时期倾向于留在现有住所 [111][112][115] 问题18: 能否提供第二季度混合租金指引及对洛杉矶和波士顿市场的预期 - 公司仅提及续约报价在低至中5%的范围内；洛杉矶市场入住率稳定，但租金提升不足，需要更好的就业增长和减少不确定性；波士顿市场1 - 2月较慢，3 - 4月租金有显著上升趋势 [120][121][123] 问题19: 2025年下半年FFO增长的驱动因素 - 预计与以往年份类似，包括同店收入逐季增长、运营费用季节性变化（Q2和Q3增加，Q4下降）以及开发NOI随入住率增加而逐季上升，下半年可能会有一些资本成本增加 [124][126][127] 问题20: 8.9亿美元未提取远期股权的结算时间 - 结算时间取决于公司全年的资本使用和需求情况，目前预计第二季度可能有少量，大部分在第三和第四季度，第二季度电话会议时会有更明确信息 [131][132] 问题21: 旧金山改善和加州政治环境变化是否影响从沿海市场多元化的步伐 - 公司表示不会改变，公司有长期多元化投资组合的愿景，虽然加州经济有所改善，但仍存在房东 - 租户监管框架和限制，公司希望限制在该地区的总敞口 [133][134][135] 问题22: 开发成本细分是否因郊区花园式资产及不同市场和产品类型的差异 - 开发成本细分是所有项目的综合平均，大部分建筑为木结构，不同产品类型和地区会有所不同，高租金地区土地成本占比更高，花园市场场地成本可能更高 [138][139][141] 问题23: 续约时100 - 50个基点的差距是否高于历史水平及应用程序对续约谈判的影响 - 100 - 50个基点的差距是长期平均水平，只有在市场极弱或极强时才会显著扩大或压缩；续约谈判主要取决于居民当时的租金与社区类似公寓现行要价租金的相对位置，集中续约团队的管理使谈判更严格 [143][144][145] 问题24: 租赁速度和优惠使用情况及未来趋势 - 第一季度有三个社区在招租，租赁和入住情况约为每月22 - 23套，优惠平均约半个月，与预期基本一致，预计在第二和第三季度旺季会上升；优惠使用情况取决于市场环境，目前市场能接受该水平的优惠，若市场变化，优惠量会相应调整 [148][149][151]